澳洲高难数学问题:放offset和减少贷款金额有区别么

在澳大利亚房产房屋




不耻下问,我想了几天也没想明白。
有80万自住贷款,offset账户有65万,现在每月还款3200。
如果可以把65万永久还了,只欠银行15万,每月还款600。

1. 两种方法最终还款的总利息一样吗?
2. 第一种方法如果我每月只存入600,其余2600从offset里扣,最终会多还多少利息怎么算?

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1. 一样多
2. 没太明白意思。 你这600存到哪 还是存到offset里? 那就相当于offset里的钱更多了  那就会少还利息

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没区别

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理论上两种方法总支出一模一样。但是手上有65w现金不香吗?万一遇到急需用钱的时候,现金随时可以拿出来用,而房子不是说卖就卖的。不能理解为什么有些人有点钱就非要把贷款还掉一点。。。你欠银行80w和15w有啥本质区别呢?

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自住房转投资房的时候就有很大的区别了。

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谢谢回复。是每月存600到offset,但是offset里的钱会被扣减啊,只会越来越少:  每月存入600,还款时扣掉3200.相当于offset的金额每月少了2600.


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当然有区别啦。
比如贷了100w,你有40w存在offset里,实际欠银行60w,但是每个月还是要按照100w贷款还钱给银行。
如果关进贷款里去,你就按照60w贷款来还钱。
虽然总额是一样的,但各有利弊。存offset优点是本金是活的,但是缺点是你手一松,40w本金不小心被花完,本来欠60w,变成欠100w。

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楼主2的意思大概是,算上还款每个月offset账户的余额会固定减少2000. 会不会影响最终还的利息数量。

没理解错吧

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1,总支付利息一样;
2,每一期的还款额减600,余额加入未cover的贷款本金(初期15万),由于每一期都消耗了offset账户金额,导致今后利息增加,因此需逐期计算,用Excel列个公式就可

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Sorry, 1应该是放65万offset,每月还3200,会支付更少的总利息,因为3200-600会加速本金的偿还

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还钱就是闲的

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我的理解:
总利息不一样!
“offset账户有65万,现在每月还款3200” 也即虽然只欠银行15万,但每月还款额还是按欠80万算的。每月还款一部分是利息,另一部分是本金。这种情况下本金还得多,所以会导致提前还完贷款。也就是说:
- “offset账户有65万,现在每月还款3200” :表面上是贷款80万30年,但实际是贷款15万 期限<<30年
- 如果可以把65万永久还了,只欠银行15万,每月还款600。:表面和实质都是贷款15万 期限30年

因此第一种情况总的贷款时间短了,因此总的贷款利息也少了。


每月还款额还是按欠银行80万来算,但因为offset余额越来越少,所以抵扣的利息越来越少。因此总利息多于 “offset账户有65万,现在每月还款3200” 但 少于 “65万永久还了,只欠银行15万,每月还款600”。至于具体数额,得用工具一个月一个月算。

*注意*
上面的讨论没有考虑
- 开通 offset 的贷款必须是浮动利率
- 开通 offset 的贷款利率可能会稍高


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不耻下问

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offset里面有钱,第二年就不是每个月还3200了。因为第一年还多了本金,第二年银行会调整,每月少还点,一定要30年才还完。

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offset还款金额不变,缩短还款时间,用不到30年。因为更多的钱用来还本金了。

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没什么本质上的区别,就是65万一天就没了,还是一个月一个月一点点没了的差别

btw,就我一个人觉得这个“不耻下问”用的不太合适吗?

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樓主數學沒學好,語文也是問題不少啊。

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一次还掉65W 本金还多了 产生的利息少了
所以总的利息不同

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大家太有学问了,我针的没意识到自己用词不当。。。不是故意的,哈哈哈。。。

不耻下问,意思是指向地位、学问不如自己的人请教而不感到丢面子,比喻谦虚好学,不介意向学识或地位不及自己的人请教。 出自《论语·公冶长》。

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是的。我不仅学到了数学,还提高了语文。真是愉快的一天。

不耻下问,意思是指向地位、学问不如自己的人请教而不感到丢面子,比喻谦虚好学,不介意向学识或地位不及自己的人请教。 出自《论语·公冶长》。

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不耻下问........  数学语文都得补

回答楼主问题,个人觉得没区别。只是急需用钱时,比较方便。

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人家说的是放offset和一次还掉的区别。所以利息是一样的。

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总利息是一样的,区别只是‘’机会成本‘’的问题。你口袋里有65w现金和没有65w现金的区别。

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有区别,对于PI来说还款是切实减少你的还款额,而对冲则是降低在还款额中利息比例但原本还款额没有变化。

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相当不合适

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mark一下

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一开头就没说清是PI还是IO

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1. 第一种方式还款总利息少?如果保证offset账户的65万不变,那就相当于也是欠银行15万但是每月还3200 (比第二种方式每月多还2600)。这样计算利息的时候比第二种方式本金减少的更快,所以总利息少。

2. 每个月会多产生以2600为本金计算出的利息?


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我觉得楼主应该是P+I 的还款每月3200,如果offset里一直有65w的话,按这个速度还款楼主可能不到50个月就还完80w贷款了。
如果楼主把65w提前还给银行,剩下15w贷款也是每月还3200,也是50个月不到还完的,而不是按30年还款的。
两种方法的利息支出其实最后应该是一样的。
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