2015年买的投资房，出租了5年半，现在回来自住了半年，如果之后离开澳洲这个房子是否可以应用六年法则免cgt呢？
找了好久没有我这个例子的回答，请高人赐教。
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6年自住了6个月就是自住
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当然不可以，这套一开始就是投资房，最后卖房也只能按自住投资比例缴纳CGT
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好像是一开始settle 时必须先住半年
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应该是要settle的头半年自住， 卖之前半年自住才可以免cgt吧
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我之前在论坛问过一个case。
唯一住房，自住3年，出租5年，然后再自住了一年，然后买了另一套房（之前的唯一住房彻底转为投资房）。
论坛里始终有两个不同意见，一个认为可免前九年的cgt，
另一个认为只能免前三年的cgt。
咨询了持证会计，也是这两种不同说法。
由于意见不统一，我一直没敢卖房（就是这个自住投资轮了两遍的首次购房），惨不惨？
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澳洲的tax就是个笑话，
没人有个准信
大部分会计play safe，就给你交cgt呗，这样他的会计证安全无忧。万一客户多交钱，那就交呗，那也不是会计自己的钱
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6年法制是指你只要自己不住这房子不超过六年，就可以算自住，但你在确认这套自住的同时，所有其他的房产都会被默认为投资。简单来说，只要你的房子投资不超过6年，然后向ato说你这房子是自住，然后它就变成自住了，如果超过六年，你再claim自住，超过部分交CGT。
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did you ask ATO?
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让你的会计去申请个private ruling 如果你想make sure的话
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回复楼主的问题：
如果之前没有住过，就免你自住期间的CGT而已，可以用估值法或者时间段分配比例法算CGT。而且你的离开澳洲也需要定义清楚， 是不是不是税务居民了？如果不是，目前的规定是连自住房都很难满足，所以就只能是住的期间保证是自住房，其他时间可就不一定了；如果你只是暂时回国之后还回来，国内也没有自住房，也没有其他可能满足自住房条件的房子，那你离开期间的自住房状态还是有可能满足的。
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嗯，卖房前再搞这个。
问过ato，里面的officer也是说法不一，太复杂，政府的人也搞不清楚！
整个也没有一个case是跟我相同的。
唯一自住房买了自住3年，投资5年，再自住1年，再投资3+年。
土澳cgt的算法就是这么难！
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别说ato了，centrelink更是神一般存在。没有一个centrelink officer搞得清那些childcare补贴、ccs rebate到底怎么算的，问十人十种说辞
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出租5年的时候你没有其他房产的话，应该免9年
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原则就是一定时间内你只能有一套自住房；了解这个，6年法则就不难了。另外一套房子在你拥有期间是累积这6年时间的，不是你先出租5年半，搬过去住半年就清零的。所以即使离开澳洲把房子出租，除非不再出租空置，否则以后卖出也得付CGT。另外房产空置的话，ATO不收税，州政府会收空置税
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我之前一个会计和我说第一次出租六年后搬回自住一段时间后，再因为一些原因搬出可以再有一次六年，具体的他也没细说让我真到那时候再问他。后来另一个会计又说不行，只能一个六年，后面的要算投资，我也不知道到底谁说得对了
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INCOME TAX ASSESSMENT ACT 1997 - SECT 118.145
Absences
(1) If a * dwelling that was your main residence ceases to be your main residence, you may choose to continue to treat it as your main residence.
(2) If you use the part of the * dwelling that was your main residence for the * purpose of producing assessable income, the maximum period that you can treat it as your main residence under this section while you use it for that purpose is 6 years. You are entitled to another maximum period of 6 years each time the dwelling again becomes and ceases to be your main residence.
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首先确定一点，你还有没有其他房子，如果同个时间拥有多套房子，这套你申请变成自住那其他房子肯定是投资房了呀。。。
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ATO里接热线的不是officer呢，所以除非是申请private ruling 起码之后是有效力的结论，其他拿到的advice也都不能绝对rely on的
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