近期成功购置了第一套自己心仪的房子，非常理解首次购房的人会遇到的一些问题，希望可以给在观望中的朋友们做一些参考。我自己感兴趣的是house买的也是house所以一些地方更侧重house一些。
房哥房姐们请嘴下留情。
1. 确定你的大致预算。
去找一个broker算一下你目前的收入最多可以贷到多少钱，然后以贷款80%为基准看一下你手头的储蓄是否够cover 20%的首期，注意除了20%首期外你还要有足够的钱付印花税，可以在这里计算
https://www.stampdutycalculators.com.au/new-south-wales/?b=GA17&gclid=EAIaIQobChMIyOaQ37ja5gIVRQ4rCh2JPAEbEAAYASAAEgKU7PD_BwE&utm_expid=.emXvNTcuT2OnAjRZ3A9eKA.0&utm_referrer=https%3A%2F%2Fwww.google.com.au%2F
比如你可以借到80w，那么理论上你至少可以买100w的房子，你需要20w的首付+4w左右的印花税。律师费之类的杂七杂八的东西是小头 影响不大。这时候预贷款可以做一个了，找broker或者自己找银行都可以。我的收入资料都很全很硬 但我还是找broker，纯粹不想费时，就叫broker给我找个利率好的产品。
2. unit or house？确定你的方向。
同样的价钱，买一个apt和一个house肯定会在不一样的区域。是买一个贵区离火车站近的apt还是买一个普通区的house？我相信这一点上多数人都不会纠结，都已经有很明确的想法，最重要的是将这个想法贯彻到底。比如我就很明确要有土地院子的house 而且不可以是与邻居分享一堵墙的duplex
3. 对市场有一个概念。
拿着100w的预算去看均价150w的区纯粹是在浪费时间。打开Realestate或者Domain的app（我个人喜欢用domain），去sold栏，点开地图模式，看一下感兴趣的区近几个月内的售卖价格和物业成色的对比，做个排除法，基本上可以确定下来几个对自己来说比较理想的区了。
用abs来查一下所看区的资料
https://www.abs.gov.au/websitedbs/D3310114.nsf/Home/2016%20QuickStats
看看人口构成，居民教育水平，年龄构成，家庭结构，收入中位数等等是否是你可以接受的水平。注意，收入这类数字都是平均值，单看无意义，查一个你觉得“好”的区然后对比着看差距。
4. 确认自己选房的优先级
什么都完美的房产是有钱人的游戏。预算有限就仔细想一下哪些缺点可以接受，哪些不能。比如说我的必需条件是静街，所以任何超过50时速的路边房子我是不看的。而我们家上班都不需要公共交通，所以离火车站近就不是必须的。普通预算就记住一句话，有舍才有得。
举个例子 我个人的选房标准（house）大约是
必须是静街
治安水平良好
近不近公共交通无所谓
所在区主街或附近短程内有一些基本生活设施，驱车二十分钟内有大的购物点
是不是华人区无所谓，驱车二十分钟内有华人区买菜即可（为了爸妈考虑）
砖房还是weatherboard无所谓。我对砖房没有什么痴迷的，相反很多weatherboard的房子非常漂亮有特色，只要整体维护的还不错，我就只关心内部的结构布局。在我眼里内部空间布局好的weatherboard＞空间布局差的单砖（双砖是另外回事）。
学区不在乎。我相信多数首次购房者离小孩上学还是有一定时间距离的。房子是个流通品，你永远不知道你什么时候经济好了或者出现什么变化就会换一套房子住，现在为学区考虑没有错，但是会限制你很多，而且通常都超过你的预算，所以自己看吧。
5. 对有意向的房子有一些基本的了解。
https://www.allhomes.com.au/ah/research
输入该房屋所在的街道和区（不要输门牌号！），点击街道后会出现一整排门牌号的列表，选择门牌号就可以看到这块土地的规格。一般来说frontage在15M以上，比较方正又离火车站不太远的地要格外小心，这种地可以建duplex，比较容易吸引builder。
接着google一下这个地址，查一查这个房子的售卖历史和网络估价。你用broker的话也可以让broker给你发property report看看估价。不要觉得不好意思，broker都有subscribe这个服务 基本是标配，他们不额外花钱的，如果说没有的话就赶紧换人吧。如果房子被转手的很频繁，就要小心是不是房子有什么大硬伤。
6. 实地考察越多越好
看到感兴趣的房子就点星星保存下来（domain），然后去shortlist - inspection 里面会自动帮你根据时间排好inspection的顺序，接着就每周六满世界地看房吧。有的时候一些房子拍卖也可以去看一看，熟悉一下流程。在看房的过程中你会慢慢接触到各式各样的房子和中介，这些对你最终的购房都有极大的帮助。
每次见到中介经典三连问：有没有easement？房主为什么卖房？房主心理价位是多少？
面对中介的问题的时候三大原则：我预算flexible，主要看房子本身（不要给中介露底，尤其是你看完后有打算买这个房子的情况下）。我有可能出租，不知道这个房子能租多少（假装买投资房）。我回家考虑一下。
接着就回家等电话吧。如果中介很热切给你打电话的话那么有比较多的几率（无绝对）这房子有意向的买家不是很多。虽然你不一定想买这房子，但可以摸出来目前这一区的房子售卖大概是什么状态。
7. 准备工作要早。
在你第一次看过房对这一块有基本接触后，就至少该把预贷款和律师/过户师给搞清楚了（如果之前没搞好的话）。找一个律师/过户师面谈一下，第一感觉如何，可不可靠，以及敲定费用明细，等你看到满意的房子急着签合同的时候再找就太匆忙了。
8. 不要给中介露底+试探卖家意愿
这一条是在你看到满意的想买的房子时必须记住的。中介是卖家利益代表，这个房子卖的越贵 先不说commission，中介的业务能力也会显得越强，所以你一旦露了底 就准备好使出吃奶的力拿下这个房子吧（拿不下也会被用作抬价的工具）。打太极是最好的方法 “ I think the price guide is reasonable” “that’s similar to my interest level” 假装买投资房的老手，不要暴露你首次置业者无经验买家的身份！！！如果中介吃不准你的底线的话是不会冒险压榨你的，毕竟快速结束这桩买卖才是第一要事。
至于卖家那边也可以试探一下。拿到合同后去见你的律师，讨论修改一些条款变为对你有利，看卖家律师的反应，可以推测对方售卖意愿。最坏的结果无非是对方拒绝，少不了一块肉的。
基本就是这些了，虽然还有其他过程，但到了实际买房那一步都会慢慢了解的，我就不赘述了。
在这里祝所有还没买房但有计划的同学们早日买到心头好。
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Thanks for sharing
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谢谢经验之谈
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原文太长被吞了 等我补上
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感谢分享
那个QuickStats的链接是2016年的统计数据？
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原来是emoji不能用。好了1L补上了。
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感谢分享
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是的 最近只有2016的 也能做个参考，毕竟三四年内变量太小了
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也是 谢谢你
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个人建议不能完全看sold价格，也要看看市场标价，因为sold价高低都和你准备进一步商量的价格有出入，换句话说，人家2个月前没准捡漏的房价你拿来参考去跟房主商量offer，浪费自己时间也浪费别人时间。
我的思路是以标价搜索，对于那些标价就超过自己预期的完全不考虑了，对于有戏的，符合自己预算的，进一步看看附近sold价，以自己标准看看如果卖家要价略高，高在哪里。
另外针对重新装修的房子，千万万千不要预估装修成本，这样永远也买不到，因为卖家不可能折腾半天然后就要你一个材料费，builder的成本费，人家费劲装修就是要自己挣一部分钱。
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样本比较大的情况下 一两个捡漏的不会影响整体判断的。主要就是看相似状况的房子各中位价什么情况。
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标价超过预算的就不用看了这个我也同意，只不过我默认common sense就没有提了
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一个是捡漏，一个是市场是不是平稳，如果市场不平稳，大增大跌的，上个月的售价只能当参考了，尤其是涨的时候
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其实不一定，前两年一个标价1.7的房子卖了3个月没出去，我当时预算不够，就给中介说我只有1.45，一个月以后中介打给我说1.5就卖
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这是比较偏门的例子 因为三个月没卖出去肯定原价是不好卖。多数房子一个月内就卖掉了
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就是说如果搜索房子 可以吧价格范围扩大一些，有些卖家心理价位高于市场预期，被市场打压一下就有机会，而且vendor discount本来就应该是常态
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市场上升期和平稳期其实这样情况的比例相对少， 更多的是故意标低吸引更多卖家竞价/拍卖。不过从撒网范围来说这样扩大是正确的，毕竟不会损失什么。
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感谢分享！:)
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写的很好~~
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又见面了～
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哈哈，原来是你呀，果然做了很多功课呢！单看这些功课就能确认你这房子买得值（*＾ワ＾*）
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买在哪里了？
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感谢分享！
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感谢分享
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写得非常好
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学习了，很有用
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已经收藏了，慢慢看。谢谢楼主
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学习中，谢谢楼主分享
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借贴问一下strata report 的重要性？想买townhouse .villa,
每做一套房子都要花钱，到时候没买到房子银子打水漂了
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学习一下，心理要过硬
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