最近也和各位上的朋友们一样，加入了轰轰烈烈的建房大军。论坛里貌似都是悉尼和墨尔本建房的帖子比较多。几乎没看过有人发布里斯班建房的帖子。我准备也发一个，一来分享我的经验给大家参考，二来开个贴纪念一下自己的建房大计。
目前只处于一个选builder的阶段，对于建房的理解还非常浅薄，如果有任何不对的，欢迎各位大神指教。
先介绍一下背景，为什么自己加入建房的大坑。我从上年2017年中左右就开始看房了。区域早就确定好了，预算是70-75万买一个2层至少4房2卫的房子，不要太旧，最好小修小补可以入住的。理想很丰满，现实很骨感。市面上的房子，要么是60-65万的30年+的残破老房，少说也要花个10万8万装修。只要是稍微新一点，漂亮一点的房子，几乎都是80万+的，完全超出预算。偶尔冒出几个70万左右价位的房子，都遭人疯抢。几个回合加价下来，我们那点小钱就折腾不起，只能败下阵来。好不容易，熬到今年18年，算是楼市跌的好机会吧。结果也是一样困难，每周inspection，来看的至少6组人马+，5月份时好不容易看中了一个特别心水的房子，参加拍卖之后拍到77万5，超出预算，又败下阵来。经此一役之后，元气大伤。
本来想着休养生息，再继续厮杀二手房。就在这个时候，突然看到了一个home&land package的广告，标价73万。突然觉得，与其一直厮杀二手房，不如干脆建个新房算了。预算刚好足够，home&land听说比较省事，领包入住就好。于是发了个短信去问中介，出乎意外地，周日中介居然马上打电话回复我了。约我们周一见面详谈。
见面之后，才发现不是中介，就是一个builder，当时也是傻傻不懂事。然后builder拿出一份报价单，和我们分析说地50万（他说这个地本来是52万的，刚刚减价到50万），然后房子建起来也就是23万（当时没说site cost，我们也不懂），说是个千载难逢的机会。然后这个人马上帮我打电话，说你们可以出个1000刀定金（可以退的），然后先把这个地定了，再回头找他建房。当时听了觉得靠谱，于是就傻傻跑去中介。中介又是一个大忽悠，说你们先出价，合适了就给个1000刀定金，反正可以退的。于是我们就傻傻出价，对方接受之后。中介一直说这是个千载难逢的好地啊 blablabla，赶紧下定金，否则就被人抢了。我们当时被二手房挫败了太久，脑子一昏，就傻傻签约，傻傻给了1000定金。晚上还高兴地说我们可以住新房了，庆祝了一翻。结果好戏在后头。
过了几天之后，中介打电话说你们的律师是谁啊，需要找一个律师把合约定了。然后我们才知道有律师这回事，然后才知道这个交了1000定金就是最终的购房合同了（中介忽悠我们只是一个正式出价的文件）。人家都是找律师看清楚了才签约，没有几个傻子是像我们一样什么都不看，就急着签约的。律师给了我们沉重地打击，这个地untitled的，就是说我们买的只是一个图纸，政府没注册，是不承认你们的所有权。一般银行贷款只批3个月，万一这3个月只内title下不来，以后银行政策有变，你们这个地就成了烫手山芋。
这里科普一下，什么是untitled的地。澳洲的地分为2种，一种是随时可以建的，titled或者叫fully register的地，这种地随时可以开建了，什么都准备好了，相当于现地。另一种相当于地中的“楼花”，就叫地花吧，是开发商画个图，然后告诉你，这是你的地，事实上什么东西都没有准备好，有些连路都没有修好，少的等个3-6个月，多的等个1年半载，甚至3年以上都有。相信很多足友都了解“楼花”的利弊，地花也是类似，好处是便宜，坏处是等你变成uncondioner offer之后，你就没法不买这个地，但是银行贷款政策可能会发生变化，等你快settle的时候发现钱借不出来的话就麻烦了。
所以这里总结经验教训，1买地之前要搞清楚这个地有没有title或者有没有register 2 中介要你签任何东西千万不要签，等律师看过没问题之后才能签
看过律师之后被律师吓出一身冷汗，恳求解决方案，然后律师说，当时你们签约应该加入subject to registration of title，就是说title不下来你就可以不买。但是，傻傻地我们已经签约了，完全没有讨价还价的余地。唯一能做的，就只有subject to finance。
又总结经验教训，如果是买untitled的地，最好的方式就是加入subject to registration of title，才能最大程度保障买家的权益。
但是我又去请教了一些买过地的朋友，他们表示untitled地是常态，少数地是titled的。不是说不能买，只是说untitled的地便宜，可能要等3-6个月，titled的地贵，但是立马可以建。另外也涉及一个贷款的风险，反正买不买，见仁见智。
地解决了之后，我们回头找builder。然后这个builder的大戏就上场了，一上来就跟我们说site cost是个大头，可能会非常吓人。有些site cost 3万5万，甚至10万的都有。然后我们也是吓得背脊一凉，求教builder经验。builder装出一副老司机神情，然后说，我们可以先做个soil test，再做个land survey，如果结果不好，site cost太贵，我们可以不要这个地，把1000刀定金拿回来。当时感觉说得好像在情在理，然后我们又忽悠给了2500刀定金。当时他信誓旦旦说，那两个报告也就1000出头，大概7-10个工作日可以出来，如果报告不好，我们直接不要这个地，剩下的钱也可以退回给我们。（事后看起来，就是个大忽悠）
总结经验教训，不管builder和你说什么，不要轻易给钱，除非你真的确定要找他们建房。
为什么说soil test和land survey是个大忽悠呢，因为只要你不是从私人手里买的，作为开发商是肯定做过这些东西的，他们也是根据这些来定价的。好建的大平地肯定是贵的，你看同样位置但是便宜几万的地，肯定是地质不好或者有什么建筑隐患的。所以这些报告，直接问开发商拿，或者自己联系人去做，随便网上一搜N多报价N多选择。根本没必要找builder做。
继续说site cost，site cost如果非常具体来说，是分很多很多小分类的。最重要的是地平不平，斜坡地要花钱去把地挖土填平。地质也很重要，如果下面有石头要花钱震碎或者移除，又或者是土地很松软。地基要加打桩和加固水泥，又多了不少开销。我走了也算有10个+builder了，基本的site cost（我的地很平，落差1.5-2米左右，H2土质，一般般），大概在1万-2万中间。你完全可以自己预先联系开发商拿土质报告和土地调查，或者自己找人做2个报告，然后拿着报告直接找builder给你报价，报多几家就大概有一个价格区间了。
反正我们第一个接触的builder就是一大坑（后文我会公布他们的名字），site cost给我报了个2万2的定价，是所有builder最贵的。更坑的是，本来说好home&land package一起73万左右，结果加了site cost变成75万2，然后才告诉我们这个是什么都不包的简陋房（1层220平方），然后要求我们加2万包车道，地板，灯什么的（没花园围栏），最后给我们开了个77万2的报价。然后我一直问他们site cost为什那么贵，他们说先算高一点，以后可能会降价。我又提出说，我们家2代同堂，4个房不够住，能不能给我多隔个房价，然后他说改图纸要3000刀，而且可能整个房子的基础价要升高。然后我说我soil test都出了，为什么不能给我fixed site cost，然后他就忽悠要等land survey。然后这个land survey一直都扣着不给我。这个77万完全超出我预算了，我就说给我refund，我要看看别的公司，然后钱也没有，land survey也没有。每次打电话催他，他就说很快会发，你明天会收到，然后一直没有。我只想说TMD，反正是一大坑货。
总结经验教训，最好买地买房分开买，不要迷信什么home&land package，这种一般是没有修改余地的。home&land经常给你一个低价忽悠你上钩，然后各种升级加钱。房地分开的话，你可以随时换builder。买房不是买菜，多做功课，货比三家总是没错的。
已终结，有兴趣看此贴
https://www..com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=1433292&page=1#pid32067627
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占多几个坑，这个想写关于买地的选择
其实买地是个大学问，我们这种小白先买地再建房其实是本末倒置的。个人建议应该反过来，看好户型再选地。这里来说说，我们去决定换builder之后又是一个大挫折。
我们的地不是那种正方形或者长方形的，而是那种梯形地。而且是前宽后窄，前后差了5米。脱离第一个坑货builder之后，我们信心满满的拿着Soil test和DA plan去找builder，本以为会眼花缭乱，各种选择。BUT，各种被builder打脸，至少有3-4个builder，直接说我们建不了你这个地形，你只能找custom design。我们一直被拒绝，但是搞不清楚到底是哪里出问题了。因为我们地足足有22米宽，应该是随便建的啊。后来才发现，brisbane concil要求最短一边离路面至少6米，请大家注意这个数字了，6米，左右是1.5米，后面是2.5米。给大家画个图。
不知道大家懂不懂，如果你地是一个方形地或者近似方形地就非常好建。随随便便一个builder可能就有十几二十个户型让你挑。但是，我家中间那个梯形或者澳洲常见的三角形就比较麻烦，你能建的户型很少。举一个，我们家的例子，宽22，但是深只有25，扣了前面6米，后面2.5米，只有16.5深，几乎没有builder做这种户型。三角地和梯形地还有一个致命缺点，因为要离路面有距离（这里算的是最窄距离，不是最宽距离）。因此同样面积的三角形和梯形地，由于形状诡异，你的房子建起来会比别人长方形的地要小很多。但是后花园就无所谓，如果真的要买这种不规则地形的话，后花园随便不规则都行，靠近马路一边最好是和马路平形的分界线，这样才能最大程度利用面积。
又是经验教训，买地之前一定要了解清楚当地council对于距离的要求，选一个最好14米宽，30米深的工整较平的长方形地，这样你就有超多户型选择。
继续是我们家户型的难点，当然上面这个也不是绝对。也有builder建议我多加1000刀去申请relaxation，这样前面可以减到4米，深就可以做到18.5米，就比较容易建了。但是这个council不一定批，万一不批，一来一回又要等审批，又要重改图纸，起码耽误3个月+时间。值不值得，见仁见智。
也有人说澳洲地才值钱，房子不值钱。没错，肯定是地越大越好，但你们有没发现方形地卖价高，不规则形状虽然面积大，但是便宜呢。一分钱一分货，你也要考虑后期的建房成本。我们回归到房子的本质，你肯定是想建一个自己dream house，如果买了个奇葩地，发现所有户型都建不了那种失落，哎，就不说了。不要说dream house，能不能建起来都是个疑问。
又总结经验教训，挑地分2种情况吧，一种是新区很多地在卖，强烈建议你挑好户型再买地，那你的dream house就没问题。第二种是老区几乎无空地，这种的选择就特别有限，但是，你也可以去买最便宜的大地破房（同样也是要注意斜坡和形状）。推到也就是花个3-5万，说不定比空地还便宜。而且推到的公司会顺便帮你做部分site cost(把地填平)。个人还是觉得，还是看好户型再考虑买地。
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这个坑准备写关于builder的选择
这也是个长贴，我运气算好。我家旁边开车7-8分钟就有个大的display village，里面少说也有10+builder，也就是为什么我那么有自信说我跑了10+builder，光这里面每一间builder我都问过，也包括一些朋友推荐的，网上自己搜的。
先说结果吧，大家都喜欢先看结论再看过程。先介绍几个我强烈推荐的，后面再公布一些坑货。(纯属个人经验，欢迎各位指正)
最后，我挑了GJ Gardner Home。没什么好说的，绝对是澳洲前10大builder，网上口碑第一。他们销售真的是专业。他看了我土地资料后，问我预算多少，我说全部25万。他说非常合理，建议一层，这个价钱可以建一个220-240平方，真拿钥匙入住的房子了(包车道花园围栏)。当时我就觉得会不会又是大忽悠？然后他不谈钱，拿出2套系列设计，都是那种很宽但是短的设计，让我挑。我选了其中一个，然后他说你有什么要求？他们不收1分钱，把我们所有要求说出来，在这个户型的基础上，按照我们的预算，先画一个满意的图纸，再报价。然后他花了几乎一天的时间，我们分上午下午。把我们这种两代同堂，2个完全隔离生活区，一边3房一厅，一边1主人房1Study加一厅都重新设计了。几乎相当于customer design。最后画出来是个250平方，4房2卫2厅2厨房的设计(基础价21万5，site cost1万5，省下1万多各种升级)。然后我们担心价钱，all finish目前报价27万。然后我们说超预算2万了。然后他帮我们把花园围栏地板去掉，说这些东西最容易DIY，目前报价(连地)74万8。只能说不能再满意了，准备这两个星期就去签约。(就算估价有差距，也有2000刀余地，这个销售超级专业，他说他估价一般价差在1000以内)
另一个我很推荐的builder是HALD。全名叫home and land package，他家应该算是精品小builder，是唯一一个全5星评价几乎完美的builder，建过的人都说好。他家其实在黄金海岸，布里斯班也接活。他家老板就是他们销售也是他们的builder之一，也是超级专业，site cost报价7800，这个价真心是把我震惊了。太实惠了，因为他家专长建斜坡，什么左右倾斜，大倾斜，大下坡都是手到拿来。我们这种大平地对他们没有难度。只是，他家一层设计很一般。我家老人年纪大，怕楼梯，只能放弃。他家的图纸我真心喜欢，网站上价格很透明。特别是他家特色是几乎所有坡地设计都带15平方米+大露台。我一直觉得，2层房子如果没有大露台就是townhouse，普通builder加一个5平方小阳台都是1万+，太坑。如果下次有机会建房，我会首选他们家。如果你家地是各种斜，奇形怪状的。或者你特别喜欢两层带大露台的，他家是你首选。
还有一个给我印象特别好的builder叫ownit home，非常老牌的一个精品小builder。我一进去，他们家销售就把图纸拿出来画了，说你家地最大能建的房子是260平方左右，他估价单房子25万出头。他们家几乎是只做custom design，价格我觉得算合理。关键是他家标准都是别人家升级，比如房高2590，什么6头煤气炉，大抽烟烟机，仿大理石灶台。他家是少有可以建空中花园的(就是楼顶可以建大阳台那种)。感觉如果是你要求特别多，喜欢个性化设计，他家应该是你的首选。
接下来是不推荐也不坑的builder
stylemaster，也算是个中小型builder。他家是走个性奢华风格，少有的厨具配miele，大金空调，只要加9000多可以做in ground游泳池的。我去的时候他家销售一直在忙，没机会沟通。我直觉他家肯定不便宜，羊毛出在羊身上。
还有一个是dixon home，他家就有点好坏掺半了。他家特色是钢结构，几乎没有木材。他们自己专门有个钢厂。他们也算是老牌的大builder，销售也很专业。我有朋友找他们建过，他们家特色是快便宜，但是不注重细节。价钱的话，他们家几乎是大builder里数一数二便宜的，钢结构的面积大。展示厅东西非常清晰，各种材料可以挑，不像有些builder展示房各种高大上来忽悠人。他家设计我感觉也很符合实惠的中国人买家，他家特别多什么granny flat, dual living的设计。all finish(加花园围栏)也就是原价多个2万左右。反正便宜大碗，网上评价他家售后很差，然后经常什么门歪，橱柜歪之类。那么便宜就不能要求太高了。
Coral home，也是少数用钢结构的builder。也算是大builder之一，价格也是出奇的便宜。感觉如果特别喜欢钢结构的人可以在他家和dixon home作对比，可能coral便宜一点，dixon home户型多一些。
附一个小知识，澳洲建房主要框架分两种，主流是木头加单砖，还有是轻钢加单砖。这几年也有木头加hebel或者轻钢加hebel。各有优点特色。我不是专家，有兴趣自行去搜索研究。
另一个特别便宜的是plantation，也是属于好评差评相当。我朋友找他们建过，说他家是所有大builder价格最低，升级最多，送东西最多的。感觉他家把力度放在"装修"而不是建房上。感觉和dixon home相反，dixon home只是纯建房，什么高大上的升级几乎没有。不确定质量如何，但感觉身边最多人找他们建房。
接下来说几个我觉得坑的builder
mericon，估计有华人销售要来骂我了。他家display home是最大最豪华的，但真心太假了，一般人根本建不出来那种房子。我不喜欢他家销售的风格，价钱好像是最高机密一样。我拿同样的材料去其他builder都能给我个大概价格区间。他家site cost报价，打太极，说你资料太少了不确定。选了户型问价格，也是转移话题，说你预算多少。我说25万，然后他们就开始说你预算太少了，建不起来，一层起码30万，2层要40万blablabla。然后我还是问，某户型你们最基础价是多少，到底包括哪些东西，然后销售又说看你有什么要求什么预算。但是花园车道都是不包的，每个builder都一样(很多builder都包，胡说八道)。反正说了1个小时都守口如瓶不谈价格。感觉是个大坑，果断放弃。
Porter Davis，他家也是很有名的大builder。我亮出土地和资料后，他家毫不犹豫说没你的户型，可以byebye了，他们不接受任何图纸修改，无下文。
****(请私信我builder名字)，就是我们第一个接触的builder，被他们忽悠得一愣一愣地。说换builder refund现在三个星期了，说好做的报告没有，离谱site cost2万2，3000改图纸费，一直往上加的价格。大坑，别去。
bold living，不知道是不是和plan build是死对头，他们俩经常打同一块地的广告，也是小型builder，他家销售听说我之前问过plan build之后两眼发光，要努力把我抢过去。浪费了2小时沟通之后，得出结论是他家没有适合我的户型，他一直就在套我口风想知道plan build的报价。感觉也是坑。
还有N多builders走马观花真心是不太记得了，也没什么特别喜欢或不喜欢的。
也是总结经验教训，选builder前看看product review的评价，和他们联系一下感受专业程度，关键还是户型。如果有合适户型volume builder便宜省心，没有的话。只能找精品小builder，最好找老牌(10年以上的)或者评价好的。下面附一个澳洲本地builder评分网，上面有各种建房血泪史
https://www.productreview.com.au/c/home-builders.html
更新一波，论坛里有人说GJ Gardener乡村风情。但我觉得他们还挺实在的，比如展示房，一层全部35万，二层45万，我觉得比隔壁很多builder要实在。起码不会建一个50万甚至80万的展示房来忽悠人。到你自己建房时发现离展示房差别太大。也有人说他们是小builder加盟。没办法，以我目前的预算和情况也只有他们比较合适了。今天和他们销售又谈了一下，他们销售爽快拍板给我们1万5封顶的site cost，1层250平方目前报价24万8（已经包括site cost），刚刚符合预算。现在只能祈祷自己运气不要太差，遇到一个巨坑的site manager。
目前此贴要暂告一段落。不知道以后建房还有什么情况。最后总结，建房主要拼运气，大builder也有垃圾出品，小也有特别精品的。祝各位好运。
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楼主加油！真有勇气！你们选在哪个区建房呢
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不方便回答，反正是布村某区，地价40-50万的。布村太小了，不敢说太多。
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thanks for sharing, look forward to your update
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rochedale吧。有个新移民朋友也看上了，幸好及时收住了，定金1000也退了。
祝福楼主后面顺顺利利，早日搬入新家
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看得我背后发凉 感觉房子建完还是会超过你70多万内的预算啊 建房简直累心
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楼主你选了地板吗？没有的话，我推荐个铺地板的给你，比builder的便宜质量好
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我估计最后完成是83万左右
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楼主你选了地板吗？没有的话，我推荐个铺地板的给你，比builder的便宜质量好
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也打算建，关注
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麻烦事有点多，但也算是一种经历。楼主加油
另外，77万5那个你没有买到的房子，是在calamvale么
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喜欢plantation的resort style. GJ好像是加盟的吧，好像有人被坑过，也是布里斯班
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现在rochedale 土地老贵了
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mericon 估计生意太好了吧 不想做你生意
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我最近也打算開始找builder談裝修的事情
版大介紹的builder靠普嗎?!?
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不会吧？求教大神指点。
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个人经验是，第一套房最好不要选择自建，坑太多。先买个现成的练练手，熟悉下了再自己建房，可以少走很多弯路。
另外友情提醒下楼主，地并不是越大越好，也不是越方正越好。越可以讲故事的地，才是越好的。同样位置5000平的地，一个可以修7层unit，一个只能修两层的house，他们的价格是完全不一样的，这是很多华人执着于买大地破房的误区。不过楼主应该买的是那种整体开发的区块，每块地的性质，要求都差不多，也就无所谓了。当练手吧，这种package对新入市的买家来说，不管是从现金流，还是居住性来说，都挺适合的。
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我也是建房小白，只是分享一下自己非常浅薄的经验。不知道未来会发生什么事情。
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嗯，没事的，船到桥头自然直
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正打算建房，过来mark一下
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小心GJ gardener， 他们都是加盟的，我就知道三个已经破产了。
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讲的非常全，但是开始也太小白了，连律师都不找就签合同了啊。
rochedale还不如你挨家看小区里那300来套房子，看完选喜欢的问问谁家的，多少钱，反正八成都是年轻couple留学生毕业的，我觉得那边房子的价格真不如咬牙80万上个南区10几年新的房子了，calamvale靠近stretton学校那边年初出来那几套房子多好啊，性价比很高，地能多两三百平。
mericon二期展示比一期差远了，根本就不像家的样子，感觉各种软装和华而不实的器材堆砌在一期，真不如对面几家样板间用心，plantation就比他家接地气和正常多了，符合华人的爱好。
最后，文章真好，给大家很多有用信息，非常感谢。
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有80万预算的话，就不纠结了。问题是，房子你只能看外观，不知道里面什么样。建房的牌子，最常见的还是那几个大builder
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