不知道有没有人碰到过跟自己居住的大楼管理公司(Strata Management Agent)不愉快的经历。我非常“幸运”的碰到N次,最近又参与了与他们斗争的过程,从中学会很多知识,写在这里,希望对一些朋友有帮助。
简单介绍一下这个公司的背景:这是一个在三个区垄断了绝大多数公寓楼管理的地产公司。我估计在多年以前,Strata 管理的公司不多,这个公司手下有大量的物业,但是公司人力资源贫乏,对所有物业的管理马虎、敷衍了事。住户的疑问,永远得不到解答;住户要求的服务,永远无法提供;住户的需要,永远得不到满足。当住户表达不满并投诉的时候,管理阶层不予理会;住户想要换管理公司的时候,这个中介就会采用各种流氓手法,欺负许多住户不懂得Strata的规则,尽量拖延阻碍,最后换不成。
我们这个楼,在两三年前就一直想要换Strata了,但是一直没有换成,其中有住户的原因,但是这个Strata太坏,一直阻挠是根本的原因。今年10月初,邻居的阿姨再次提出要换,我们征询了大楼里面业主的看法,结果总共十家人,七家同意。由此,展开了跟这个管理中介斗争的漫漫长路。
首先,我介绍一下换掉Strata的流程。其实,这个中介的服务,怨声载道,凡是我碰到跟我们一样中介管理的大楼,无一不对其表示强烈不满,但是能换掉它的却寥寥无几,其中一个原因是许多业主有误区:要换Strata公司,必须超过半数的住户同意才可以(我以前也是一直这么认为的)。这样一来,操作上就很困难了。如果只有十家人,而且六家的业主都是住在那里,大家平时有交流,这样可能还好说,但大多数的情况却是业主并不住在里面,住在里面的是租客。这样,想要凑齐超过半数的票数去换Strata几乎是不可能的任务,但是其实并不是这样的。
待续......
[ 本帖最后由 JuliaTung 于 2010-11-24 15:33 编辑 ]
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事实上,我们每年的 Strata 会开一次会,称为年度大会(Annual General Meeting,简称 AGM)。每次开会,都需要达到25%的 Quorum 才能开得成。所谓的 Quorum,就是出席会议的人数,包括不能出席但是填写了Proxy Form,请人代表自己投票(一般是请管理自己这栋物业的经理,也有人请住在附近的亲戚朋友)的业主人数,加起来要达到总户数的25%,否则,这次会议开不成,管理中介需要收一次开会的费用(一般是200块),还得再找时间开,因为 AGM 是必须每年开一次的。如果开得成,则不需要收取费用。(所以业主如果不能出席,最好填一份Proxy Form传真电邮或者邮寄回去给中介,以保证会议能够开得成哦)
所以,如果一栋楼有10户人家,只要3户的业主出席,或者3户的业主填了Proxy Form对会议议程投票,即使一个人都没有出席,也达到了Quorum的要求。会议议程上讨论的东西,只要这三个人的投票就能通过了。同理:要换 Strata公司,如果一栋楼有10户人家,只要有3户的业主同意换,这个Strata公司就可以换了!
待续......
[ 本帖最后由 JuliaTung 于 2010-11-23 16:29 编辑 ]
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搬凳子,看故事。
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谢谢捧场,我继续写写写。。。打字慢,不好意思
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mark
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头回赶上现场直播,还坐上板凳了,JD~~
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这位同学少打几个字,把我到手的板凳给抢了~
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同情lz
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这样,我们换 Strata,民意上的条件是完全具备了。接下去就是程序的问题。
并不是说,10家人有7家业主同意了,这个 Strata管理公司就可以拜拜走人了,里面的门道多着呢!之所以说他们流氓,就是他们用这些门门道道来绕我们,最后搞得我们身心俱疲之后,就不了了之了。说真的,许多业主很难得下一次决心想换,如果折腾来折腾去,最后换不了,许多人就放弃了,尤其是我们的大楼,大多数业主都不住在里面,房子都是出租的,听说要换Strata,许多人特意跑过来签名同意。如果多跑几次换不成,难免出现这种情绪:不换就不换吧,反正我也不住在里面,随便他们怎么搞。
要换 Strata,得到业主的群众基础之后,业主们要让 Strata公司另外安排开一个会,这个会叫做特别业主大会(Extra-Ordinary General Meeting,简称EGM,不知道这样译对不对)。在这个会议上,会议章程很简单:1. 是否同意解除现在管理中介的服务?2. 是否同意把合同转到新的管理中介xxx?
待续......
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这个会议是一定要开的,如果不开,程序就不合法。并不是说所有业主签了同意信就是代表投票,投票必须通过会议的形式实现。
我们首先把一封信交给现在的中介,要求他们安排14天之内开这个EGM,并且把会议要讨论的章程写在信里面。基本上,这个中介需要做的就是,把这封信复印,发信通知所有业主,安排一个时间让业主来开会,在会议上投票决定是否同意。这也是Strata Schemes Management Act 1996 (这是一个Strata管理的法案) 的要求。会议的通知必须通过信函发出,由于我们手上并没有所有业主的通信地址,所以,最佳的联系方法,就是通过现任的管理中介发信通知。
我们要换,这个中介当然是尽其所能阻止我们换。然后,流氓中介的手段就来了。
第一招,拖字诀,能拖多久就多久。我们的Strata经理,首先问我们为什么要换?我们说,我们不需要解释太多,这是大家一致的决定。然后,她就说,给她两个星期安排(我们信上说的是要求14天之内安排开)。等了三个星期,没有任何回音。我们去问,被告知:这个经理放假去了!两周之后才回来。
第二招,赖字诀,推来推去踢皮球。又等了两周,(注意:这样一来,从我们刚开始提出开会,到现在,已经过去五周了) 又打电话去问,被告知:这个经理已经不在这个公司工作了!现在,你们大楼的一切管理,改为由xxx负责。再问这个xxx,会议安排怎么样?答曰:不好意思,刚刚接手,文件比较混乱,你们给的那封信,现在找不到了!
待续......
[ 本帖最后由 JuliaTung 于 2010-11-23 17:00 编辑 ]
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据說不去開會的話會被代表的。只要是出席的人夠一定數,通過的議題也有效的。
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不是"被代表",而是可以授权某人当Proxy,代替你去投票。一般是授权给自己的strata manager(物业管理经理),也有人授权给住在附近的亲戚朋友。出席的人数就是我刚才所说的Quorum,达到25%(包括授权书投票),通过的议题也是有效的。
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买不带STRATA的房子是王道
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在这种情况下,我觉得我不能再沉默了。在这里,我真的非常感激我们打算转过去的新的那间物业管理公司。因为他们非常耐心,真心实意地帮我们做一切可以做的事,包括写会议议程;我们有任何疑问,随时打电话去问,他们都一一详细解答。我们对现在这间公司是彻彻底底的失望了,他们不但态度恶劣,做事马虎不上心,一牵扯到这种利益问题,就在规章制度上撒谎骗我们,欺负我们不懂程序和法律。以致我们现在对他们说的话全部都不相信,每说一件事,我们就打电话去新的公司核实。
我把我们现在碰到的这种中介的无赖手段告诉新的中介,得到的建议是:如果旧中介一直拖延不开会,我们可以强制要求 Strata Inspection。做法是,要求跟旧中介约个时间,上办公室翻查所有业主的通信地址,把会议通知寄给业主,自己召开特别会议。
这次,我不给他们有借口遗失信件的机会,我拿着信件上门,说要见经理,把信亲手交给他。前台的接线员鬼鬼祟祟跟后面的一个年纪大点的同事小声商量之后,就跟我说,这个经理现在不在。我说:他什么时候在?她说:不一定的,说不清。我说,他有手机吗?(同时翻找前台的名片架) 接线员连忙说:他还没有名片呢,新来的,名片还没印。手机号码也没有。我说,那你找个能说得上事的人下来。她说:跟你们的大楼有关的,最好还是直接跟这个经理说,别的人不清楚的。我说,那我把这封信留在这里,你给我写个收条,我不希望下次还发生什么丢失信件的事情。如果还发生这种事,我知道找谁追究责任。还有,我等三天,如果这个经理不给我回音,我们需要强制执行 Strata Inspection. 这样的话我们就不需要你们给我们安排开会了。
不过,强制要求 Strata Inspection 也碰到同样的问题,就是迟迟不予答复,或者说没有时间,一直拖延不让我们上门查找业主的地址。但是幸运的是,10户人家中,我们有8户业主的联系电话号码,另外两家是通过地产中介租房子的租客。我就一家一家的业主给他们打电话,拿到了他们的通信地址,剩下两家就问租客,他们是从哪一间地产中介那里租来的房子。这个通信地址非常重要,无论业主是否出席会议表决,安排开会的信件必须通过这个地址交到业主手上。其实,这就是一个开会的形式。
待续......
[ 本帖最后由 JuliaTung 于 2010-11-23 22:45 编辑 ]
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地址拿到之后,我们就准备会议议程。议程很简单,EGM 根据 Strata Schemes Management Act 1996 召开。时间、地点。议程第一条:Confirm 上次开会的议程全部通过,并且附上上次开会通过的议程的记录(Minute)。第二条:是否同意撤换现在的中介管理公司?第三条:是否同意采用新的xxx公司?如果不能到会,请填写附在信件里面的 Proxy Form,让人代表你投票。
所以,这封信里面有三样东西:开会通知及议程、Proxy Form和上次开会的记录。
另外,安排开会的时间,最快要在信送到业主手上的第八天,如果信是寄出去给业主的,就安排在写信日期的14天后;我为了加快开会的日程,选择了把信一封一封交到业主手上,并在信封上写明Delivered dd/mm/yy. 其中两封因为是通过中介出租,中介不肯透露业主的联系地址和电话,我就在信封上写 C-/ xxx Agent,中介转交,同样具有法律效力。
还有,这个会议必须由Executive Committee里面的成员发起,所以执行小组的其中一个成员要在开会通知上面签字。
待续......
[ 本帖最后由 JuliaTung 于 2010-11-23 22:46 编辑 ]
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Mark
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mark/
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等下文
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非常好!!等下文
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纯马克
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楼主真是好人。看了这文章肯定涨见识。少吃亏。。感谢感谢
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再頂
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赶走无良Strata
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谢谢lz!
可否公布 strata company 名字?
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换这个strata应该没这么复杂,我换过的。业主签名足够,只要给他们一定的时间把材料准备好就可以,最多一两个月。不需要再开什么会议。业主都同意了,还需要讨论什么???建议楼主不要找他们浪费时间。找fairtrading 投诉去。strata 说到底是业主花钱请他们管理,业主有绝对权利开除他们。所谓管理也只是一些基本工作,付账单了,买保险了,记着维修了。怎么好像给他们卡住了?如果他们还继续拖延,联合所有业主停止交管理费,保留好书面材料,到时可以证明是他们拖拉。
我觉得你找的那个继任strata 也不够尽责,他们只要有你们的委托书,可以理直气壮地找他们转移材料啊。我以前就是写好委托书,找到新strata,然后就没有再操心了。不过也许是原来的strata也不太“流氓”吧。
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是这样的,澳洲的物业管理法漏洞太多,物业管理公司和普通业主在information resource上差距悬殊,加上大部分普通业主的时间和精力也很有限,就让很多低质量的物业管理公司长时间为所欲为,普通业主就一筹莫展了。
楼主提到的strata inspection就是查看strata roll,这个东西就是每个strata scheme记录各个业主的基本信息和联系资料的。本来是由executive committee里的secretary保管,但通常情况下就都由body corporate请的物业管理公司(strata agent)来代管了。大家一定记得查看strata roll是物管法给予业主的权利,没有人可以拒绝 (但像楼主说的那些老奸巨猾的物业公司就常用拖字诀)。
所以涉及到更换物业公司的时候,那些不良物业公司的惯用招数就是拖字诀了,要他们规规矩矩的帮你召集会议讨论取消它的管理合同,那是想都别想。
自己召开AGM或者特别会议,需要至少一个committee memeber发起就可以了,所以大家有空还是尽量当选memeber,每年AGM都要重选一次的。
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支持楼主好样的
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这个会业主自己开就行了
不需要中介在场的
把agenda和minutes发给他们就行了
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上面有几个LX说的都是对的,这个业主大会是自己组织开的,所以不需要中介在场。之所以我们在程序上做得如此无可挑剔(包括拿到所有通信地址、业主大会安排的时间要在送信之后第八天),是因为我们的中介实在太“流氓”了,他们可以在我们的做法上一点一点地挑,只要有一点可以攻击我们,就一口咬定我们的程序不合法,会议无效,然后又可以继续他们的拖字绝招。许多大楼都是因为他们这样耍赖,最终没有换成。他们的手段如何,我下面还会讲到。
当我们在组织自己的业主大会的时候,这个经理联系了我们执行委员会 Executive Committee 的其中一个业主。他说,想将这个议程放在我们的年度大会 AGM 里面一起讨论。他这个馊主意非常阴险,为什么呢?这个年度大会,我们已经收到通知,一个月之后召开。会议章程也收到了,讨论十项内容,但是并没有投票决定是否换 Strata公司这一项。根据 Strata 管理法,如果会议章程里面没有写入这一项内容,开会的时候是不能讨论的,讨论了,投票了,也是无效的。
所以,他们打的主意就是,先拖住我们,骗我们一个月后才去开年度大会,等我们满心希望在大会上可以通过换Strata的投票,然后告诉我们,这个议题,这次的会议不能讨论,我们还是要安排下一次会议。一来一去,可以拖好几个月的时间,并且让我们觉得厌烦,放弃。
如果我们开不成这个会,我们就没办法授权给新的中介公司去介入。我们交流了意见之后,决定不理会这个提议,继续如期进行我们自己组织的 EGM.
开会就很简单了。记录以下几点:
1. 谁参加了会议?
2. 谁授权Proxy代表自己参加?
3. 会议章程讨论结果(自然是全部通过)
4. 会议开始时间
5. 会议结束时间
我把这些做好记录之后,给新的中介发了这些信息,新的中介帮我们作出一份正式的会议记录(Minute),我把它交给旧的管理中介公司,要求它在三十天之内完成一切文件的交接。至此,我们的任务就算完成了。
不过,这个流氓中介的手段并没有完... ...
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