澳洲买地建房屋主最易犯的6大错误

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                                                          买地建房屋主最易犯的6大错误
                                                                  作者：大胡子

上篇文章大胡子和大家分享了建房省钱的6大绝招，今天我和大家唠唠什么钱不能省，大胡子总结了工作中遇到的屋主最易犯的6大错误，往往省了这些小钱，最终丢失的是大钱。

1.选择低价建筑商
建筑商建房是为了挣钱，所以如果它的价位比同等级的建筑商都要低，那么一定是幻觉，让屋主先上钩再通过后期弥补。如果屋主找了一个明显比市场价低得多的建筑商，会有三种结果：

完工质量差
一分钱一分货，有的建筑商确实可以用超低价建房，但是完工质量“惨不忍睹”。这些建筑商为了赚取微薄的利润，往往用的是没有经验和牌照的工人，完工后就算自己不住，租出去，房屋寿命也会较短，卖房的时候也会应为质量而卖不出好价钱。

低价上钩，升级上狠加价
也有一些建筑商用很低的标配价把顾客吸引过来，交个定金。但是标配一般质量差, 档次低，入不了买家的法眼 – 那就升级呗。这时候买家才发现，升级任何东西都很贵，很多“基础设施“像fence, driveway都不包括，杂七杂八全部算进去并不比别的建筑商便宜，而且升级项目还不如意。虽然这种时候，很多买家可以全权退出，但是也浪费了很多时间和心血也损失了定金。

用低价吸引买家，签完合同后建筑过程中要variation cost
这种建筑商会和一些省钱心切的屋主们签完廉价合同后，开始以各种variation cost名义加价。这时合同已签，定金已付，屋主想反悔只能损失定金和时间，要不然就打掉牙齿往肚里吞，要不然就走上漫长的维权之路。以为能省的钱一分没省，甚至花的比别人更多。

2.挑最便宜的地
在同一个开发区里头，如果一块地在面积上和周围其他的地差不多，但是价钱却低几万块，千万不要不做调查抢进去直接买，然后觉得自己捡到大便宜了。开发商对每块地的情况了如指掌，定价的人都是土地开发专业人士，所以除去面积因素，价格低肯定是有原因的，不会“一不小心“让买家捡到漏。
有些原因很明显，比如旁边是高压线或高速，地的形状不规则等等。也有的原因不太明显，比如很长的Easement, 地势低需要挡土墙或填土，地质差等。

3.省验房费用
新房建造过程有5个阶段：地基，框架，外墙，内装修和完工。每个阶段，屋主请专业验房师或监理给自己的房屋把关质量，也就几百块钱一次。可是，如果为了省这个钱，房屋质量因为建筑商的偷工减料和疏忽而降低，屋主就可能面临着未来自己得承担巨额修理费用的风险，以及房屋寿命大大缩短的结局，甚至有安全隐患。
给大家举几个活生生的例子：
例子1，我的一个员工第一次她建房时，不知道有验房这么一说，建房从头到尾就自己一个人随便看了看，当时被site manager夸 ”you are the easiest owner I’ve worked with”还沾沾自喜。建筑商是数一数二的大建筑商，完工后三年就出现了结构裂缝。很多人会说不是有structural warranty？没错，第一次建筑商来了，re-plastering一次，二十分钟，走了。几个月后，又裂了, 再叫建筑商，建筑商烦了，不回复了。后来走上了慢慢的维权路，第二次建房，她有经验了，知道找验房师帮助自己维权和检查建筑质量。
例子2,  最近有一个朋友建的双层别墅刚好8年，过了结构质保，前两天下雨后面整个Alfresco屋顶塌了。保险公司说因为是建筑商质量问题，拒绝赔，建筑商说是屋主自己维修不当，拒绝修。屋主虽然开始为自己维权，但是得先自己垫上万元修理费用，而且自己全家还得继续住在一个质量差随时都有塌方危险的“新建房“。
一些建筑商会误导屋主，跟屋主说政府会派官方房屋检测师来查，所以不用另请人重复查了。在这里我一定要和大家澄清，政府的房屋检测师重点做BCA Assessment, 安全规范评估，整个检测就10-15分钟，只要房子达到的最基本的安全要求，就会通过，房屋质量问题并不是他们的工作重点。政府不会免费派第三方验房师和监理为屋主提供质量监督服务，屋主需要自己预留这笔开支，这是必备的，省了这笔钱，以后损失的会是更多的维修费用，带来更多的烦恼。

4.道听途说，不咨询专业人士
第一次建房的屋主可能建房经验不足，或者面临的情形比较复杂，一定要学会请教专业人士，切莫在群里，论坛里提问，期望获得专业的回答。真正的专业人士是不会免费回答问题的，蓝领出体力，白领出脑力，真正专业的人就是靠咨询收费赚取生活费的。
行业内有很多专业人士，我们的存在就是为买家服务的，咨询一下经验丰富的专业人士，可以学的更快，省时间，避免跌入深坑，损失大钱。建房过程的咨询有很多种包括了买家中介 ，设计师，城市规划师，项目经理，建房监理等。
举个例子，最近有一位老顾客本来想买一块带着4套批文的地，准备盖好后自己住一套卖三套，找到我做买前审查，我发现这个设计需要挪移整段下水管道，额外支出估计要在$8万元以上，并且规划批文尺寸错误，且不符合BCA，也就是说这个规划批文虽然盖章了但仍然是不可以用的，继续下去也无法获得建筑批文，无法开工。
不管是建房的屋主还是开发商买地前请以上相关人士做一些付费咨询工作是非常必要的，我甚至见过一位开发商因为省$100多的咨询费买到了不可以开发的用地，支出超过市场价$300万，刷新了那个区的销售记录，不仅自己当了冤大头，还被业界当做笑柄。

5.不加房屋高度
纯属于个人观点和喜好。房屋加高是一笔不小的费用，至少要几万元，所以很多房主当初没有选。但是我发现身边不少人，建好后了又后悔，特别是去了朋友家后，觉得朋友家加高的感觉特别的敞亮舒服。内部装修很容易换，但是房子一旦建起来了，高度就再也无法加了。钱是省了，可以住进去后总是有那么点不大不小的遗憾。

6.省电源口和灯口
一个额外的电源口，数据口，电视口，灯口等，每个都需要至少$150-$500不等，每个！很多屋主听了这些价位后都会有点肉颤，把原本要添加50个电源口的清单默默地收了回去。但是，对于自住的屋主们，省这些小钱的结果很可能是搬入新家后家具摆放位置不能按自己的设想随便移动，房屋地上头布满了乱七八糟的电线。由于电口的电线需要走内墙或者屋顶，房屋建好后再添加是一项昂贵的大工程。

以上6点只是个开头，建房过程中大胡子见到过的屋主犯的错误多于上百条，由于版面有限，大胡子只能分享到这里了，祝大家建房过程一路顺利，安居乐业


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沙发~~坐坐~

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谷歌中文墨尔本验房或者监理就能找到靠谱的，可以关注我们的公众号《澳洲建筑开发百家说》有很多干货。

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学习一下

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谢谢指导。

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好帖留名

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是原创么？求联系方式

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好文

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多谢分享

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我建过房子的，楼主的建议非常同意

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楼主是building inspector吧？

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好文章。学习了

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好文

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過一陣子打算裝修房子
很實用的資料
感謝分享

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谢谢分享

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谢谢作者分享，作者是专业人士吗？最近考虑建房请站短个联系方式吧

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,楼主能分享下如何找建房过程中的监理吗？

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验房师，哪里找靠谱的

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又是好心人

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楼主，请问下，building contract 有没有必要给过户师看一下，很多人都说没必要，而且合同是不能改的


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同求靠谱的验房师

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谢谢分享

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不该省的钱不要省

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学习了

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关键很多人都觉得建房前设计师或者其他监理找越便宜越好，builder反而找贵的。这就造成了，差的图纸在builder实际施工中升华了更贵的价格，而把之前省下的钱全部吐回来

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很多人觉得自己建房会便宜， 就入了大坑。自己造房只能用钱换来自己想要的设计，省钱省时省心是不存在的。 (HOUSE LAND除外）大多BUILDER是给自己找了个监管的活， 再自己做些其他的。可是自己造房不是专业的，也不认识那么多CONRACTOR是省不了的。不少CONTRACTOR看是屋主自己弄，不会再有回头的活就拖时间，用垃圾材料。 自己时间也搭进去了，还真不如买现成的好， 有那时间还不如好好去市场淘淘。
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