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身边不少来澳的朋友都要买房或者投资房产，也不时找我这个老移民询问相关的问题，虽然自己就两套房，但这些年小换大，自主换投资，帮朋友把关，参与过的房子也不算少了。看过的房子更是不计其数，正好周末又解答了一个新来澳洲的旧同事的相关问题，就不防趁热打铁，分享一下我及身边朋友的经验教训。
本着探讨和分享的目的发帖，请大家多给建设性的评论，不喜勿喷。
陷阱1: 拍卖前的暗拍
中介和业主作出暗拍的决定通常是因为一个买家出了比市场价和其他买家高出很多的offer。
中介在这里面的伎俩是：先征询所有感兴趣的买家愿意出的offer的价格，如果买家A比所有其他人的offer高一大截，就通知所有买家在某个deadline之前呈上自己能出的最高价，（几年前还只是书面email offer就可以了，现在已经变成必须填offer价格10%的支票和66w表格，防止买家反悔）
中介这么做的原因也比较简单，因为真正拍卖的时候，买家A只需要比出价次高的人多一点就可以拍下房子。虽然这是个很简单的道理，但很多第一次参加暗拍的买家会上当。
个人认为这是拍卖房最吃人的伎俩，因为买家什么可靠信息也没有，也不知道其他人出了什么价，即使问中介，中介也会往高了说。于是最喜欢这套房子的买家在担心Miss out的情况下会出自己的极限价格，即使拍卖时没人会出到相似的价格。于是这部分差价在无人竞争的情况下顺利进了卖家的口袋。这些年看到的案例，少则八万十万，多则十几万。
案例1 2015年 mount cohla 一个分地house 四房500的地，最先中介的口风一直是收到的几个offer是high 900k， 临拍卖前一天突然打电话要大家在周五下班前把最好的offer出给他，因为房东决定不拍卖了，提前卖掉。当时我出了980k，第一次参加暗拍，心里琢磨着这房东发什么神经，现在市场这么好，为啥不拍卖呢？后来这个房子111.11万卖掉的，顿时明白了房东和中介的决定：要逮到那个出价高出其他人十几万的冤大头，暗拍是最好的办法
案例2。2017年 castlehill 双层5房 Oakhill drive PS CBTH双学区，拍卖，140起。中介问朋友觉得这个房子值多少钱，这个中介以前经常放钓鱼价，朋友觉得房子不错，又是双学区，就说1.5-1.6吧，并约了building inspector做房屋结构和虫害检查。中介之后一直追着朋友出价，并说如果你能出到1.55业主应该会考虑卖给你，朋友说我考虑下。朋友的building report出来后，表示了愿意购买的意愿。之后拍卖前中介打电话说业主准备拍卖前就卖掉，请大家出最好的offer带10%支票和66w表，并催我朋友去他的Office。我朋友远在City上着班，市场又不怎么火爆，哪有心思为了一个offer请假跑那么远，再加上我之前给他说了暗拍里面的猫腻，他决定不参加暗拍。最后房子卖掉了，朋友问中介卖掉的价格，中介说具体信息业主要求不透露。后来broker帮查到的价格是145万。朋友长长的嘘了一口气，一念之差，差点10万澳元就没了。
个人总结下来，遇到中介要求暗拍，买家的对策是：
（1）说自己prefer明拍，会去auction上一展身手，并且透露一个极具诱惑力的价格范围（高于中介的心理预期）
（2）说自己可以参加暗拍，但是会有所保留，不会在暗拍里出到自己的最高价。中介问你为什么，你说你就是喜欢明拍，自己只愿意比次高的人多出几千块。这样以来，如果你不幸 是那个冤大头，你也可以避免损失最大化。如果你不是那个冤大头，你的出价可能比那个冤大头少几万，但中介卖家知道你可以在明拍里出到更高（比如你说一个比你可以出的暗拍价 高十万的价格）他们也可能会考虑继续明拍，把你的最高价拍出来。但事实上只要把卖家拖入明拍，你就赢了 他们的伎俩也被挫败了。
（3）自己长期跟踪研究，对这个区的房子，价格和市场情况非常了解，直接出自己认为的有竞争力但不overprice的价格，这点做到很不容易。
如果不在乎是不是买贵十万，那就也无所谓。
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陷阱2: 未经council批准的加盖建筑
违章建筑也是一个很容易碰上的坑。公寓unit一般不会有。house加建的很多见，尤其是比较老的房子。
加建归local council管，council会对合法申请的加建出具building permit和交验合格certificate。没经过他们同意的当然就是违法建筑里了。违法建筑，可以大到卧室，familyroom，rampus，sunroom，带顶篷的deck，改建的厨房，厕所，也可以小到一个烧烤台。
七年内的加建，房东必须把加建的建筑building permit 在签合同前在section 32里提供给买家，七年之前的加建房东没有义务披露。
这里有两个坑：第一，七年前加建的东西，房东没有义务披露，但不意味着它就是合规的。一旦因为任何原因council查起来，都有可能被勒令拆除或者重新申请permit。对于这种是很难防范的，因为律师有时也无法仅仅通过看合同的方式看出什么端倪来。有的律师甚至不会提醒你 房子格局有可能是加建出来的，需要进一步调查。
第二，七年内加建的东西，房东一般会主动披露，哪怕是没有building permit的建筑，房东也会披露。因为如果不在签合同前披露给购房者，那房东就是触犯了刑法，购房者和其律师一旦发现必须披露但未披露的事项，可以在settle前随时取消合同，还可以起诉卖家。这种因为房东的过失导致的合同取消，卖家中介也会把中介费给扣走。所以对于房东来说并不划算。但有的房东就会黑了心铤而走险，希望蒙混过关，所以买家对于可疑的地方，该小心求证的还是要花力气去求证。
有时加建建筑是房东自己亲手建的（as an owner builder），section 32里的加建建筑信息披露还需要包括更多的信息，例如详细的检验报告, defects, warranties 等。
案例1: 靠近blacktown的kings Langley，5房平层红砖house。各方面都不错，朋友看到rampus是木板墙，后律师指出，rampus是业主extend出来的，没有building permit。中介说council一般不会查，查了也可以再补申请permit 还说认识council的人。律师说中介的这种说法不靠谱，council最可能做的事情是下令拆除，如果中介说可以补申请permit，那就让卖方把permit申请下来了再卖房或者成交，嘴上跑火车谁不会？于是朋友放弃，后来该房以较低价格售出。
综上所述，不管有没有七年，买家在看到可疑的地方，该查的还是要查。
对策：
看房时仔细观察房屋是否有可疑之处，比如看到有两个厨房，granny flat，sunroom， 多出主体建筑的rampus一定要当心。有的很明显，比如加盖屋顶和原屋顶的瓦不齐（坡度不同，交界的地方特别明显），砖墙颜色不一致，砖墙主体中延伸出来的木板房。
还有一个方法是看户型图的垂直投影是否与合同里council资料该地块的planning 图上建筑的垂直投影形状一致，对于平层的house，如果房东在主体建筑之外加建了bedroom，rampus，familyroom之类的，房屋的俯视图形状通常会和council record的该地块上的建筑俯视图不符。不过有时候加建的东西并未改变俯视图的比例，那就说不准了。
看房发现可疑之处，可以照相留底，向律师提出并征求其意见，看是否要在进一步去council核查确认。有的council会对该项查询业务收费。
那是不是有违规搭建的house就绝对不能买呢？也不是，取决于这些违规建筑是否在日后可能造成伤害，是否有可能被人举报，以及重新申请到permit的可能性有多大，以及物业最终的售价是否减值了相关搭建。
补申请permit通过与否和很多因素相关，需要咨询专业的surveyor和council的人才能知道。
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占位。待续
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占位写续集
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占个坑写续集
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谢谢分享，现在房市不好，暗拍吃高价现在很困难了。
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嗯 如果能逮到新手或者对该区不了解的人，中介还是会搞这个伎俩。比如案例2，我朋友就对castlehill没有深入了解，差点被坑
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去做买家中介好了。帮砍价赚大钱 。让卖房中介都下岗去！
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涨姿势
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涨知识
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马克
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期待lz更新
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坐等下文
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学习
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门道真多，多谢楼主分享，涨知识
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期待楼主更新
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期待楼主更新
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想请教楼主经验。在section 32给conveyancer之前，自己如何看出房子有未经council批准的搭建，这样自己预先就可以筛选掉有违章搭建的房子忽略不买（因为不可能把每座稍稍有点兴趣的房子都发给conveyancer看。貌似就每座房子打电话问council核对有无违章搭建的细节也不太现实）。所以想向楼主学学如何自己看出一些未批准违章搭建的方法。
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坐等更新
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感谢分享
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干货分享！
谢谢楼主！
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谢谢分享～
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占位，学习
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学习了，非常感谢
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就算你明示暗示中介你喜欢明拍， 就算你说了一个很有诱惑力的价格， 中介也很可能不会因为你的这个说法而改成明拍，因为你有可能在明拍前买了别的房子，到时候都不出席拍卖，中介咋办，你的口头说法没有任何法律效力。
最靠谱的办法，还是自己深入了解要买的区域的房子价格。 这样不管明拍还是按拍，你都心里有数，有最大可能买下自己喜欢的房子。
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在市场很火的时候，对于自己非常喜欢，错过一定会后悔的房子，尽量不要拖进拍卖，好房子大家都喜欢，走明拍很容易让人失去理智，尤其是遇到一个疯子跟你竞争的时候，但是暗拍可以给你足够多的时间去做功课，估出合理价格范围冷静地给出offer。
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其实无论是暗拍还是明拍，只要能以合理价格买到自己喜欢的房子就好，明怕的时候也经常看到有人不理智被人哄抬到了比较离谱的价格，Hurstville那个天价townhouse不就是个很好的例子吗？
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马克。感谢
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