澳洲交作业了：MEL 4个月购房成功。经验，教训 分享

在澳大利亚房产房屋



真正看房是从2月开始，下定决心一定要赶在 FHBG结束之前，争取买到自己理想的房子。经过4个月的努力，终于在6月签订了购房合同。 经验，教训，慢慢与各位 GGMM 分享.

[ 本帖最后由 lin515228 于 2009-8-12 23:15 编辑 ]

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恭喜！

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地板！

恭喜LZ！:)

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GXGX

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2月初开始看房
华人无一例外从东南区Glen开始看起。头几个星期，都花在那里了。
周六周天，跟老公两人屁颠屁颠的去，一天看个3，4套房，然后垂头丧气的回来。
我们的预算从50万出头， 到后面了解到该地区的平均价位后，升到58万，从接近glen 中心地区的学校区，到很远开车要10-15分钟的周边地区。 从带地的房子到无地的UNIT。从装修很好的房子到心理预算越来越高，房子质量却是越来越低。
最后结论：该地区就我们目前的预算来说，顶多能买个unit,而且是离火车站比较远，交通不便的地区。我们最终放弃。

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只看了4个月，就能买到中意的房子，不错不错，恭喜恭喜

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学习中

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恭喜恭喜too

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然后我们开始目光移向 MOUNT W,紧挨着glen,  说实话，由于学校的原因，该地区房价也是惊人。甚至贵过于glen。 无论是MOUNT W还是glen，只要是学校区之内的，哪怕只是一条街之差，价格可以相差10万。

房子看到最后， 离火车站越来越远，离学校区越来越远， 房子越来越滥，地越来越小，价格越来越比我们的预期高。2，3月份的时候，拍卖还不是很厉害，好多私人出售的。但很难找到我们想要得房子。
我们从看地，到光看房不带地，从50万，到60万（已经超出底线）。最后，鉴于资金有限，加上我们也没有孩子，我们也放弃了该地区。当然，这两个是好区，但是每个人实际情况不一样，要量力而行。

我记得有个很好笑的例子。我跟老公得知有个房子在glen，700多地，4-2-2（四房两厅两卫），才标42万。离火车站也就半小时走路。 我们那个激动阿。 还没开始看房，提前半小时就去房子守着看，结果发现有很多人来的也比我们早，大部分华人。那天天气出奇热，我们在车里开着空调等着中介来。到最后大家都来了，中介还没到。我只有出来房子门口站着排队，以免后面人太多挤不进去。我排了半个多小时的对，后面跟了100多号人（估计50，60个家庭吧，非常壮观）。最后进了房子，不到5秒钟，我们都悟着鼻子出来了。那个脏，乱，臭。我怀疑连墙都发出臭味了。 当然，最后这房子还是很快就被卖出了。

当时的教训：看房只看表面！！

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恭喜，等下文

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恭喜，恭喜，和我们买房的进展差不多

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4月后，我们都有点灰心了，50万在东南区买房子（22公里以内），预算是否有点太紧张了。我们没看中过一个房，没放过一个offer.

总结教训后，我们把大量时间花在了调查研究上。
1．        我们跟各个中介联系，告诉他们我们的目标，一旦有好的房源，就打电话给我们。让中介知道我们是真心想买。
2．        我们不随便到处看房了，是有目的的看。以前的做法是，有时候开车路过inspection，甚至不知道是几房，多大，我们都一律不放过，进去看。
3．        开始考虑到底是地重要，还是房重要。
4．        开始考虑周围的周边设施，比如有无公园，车站，商店有哪些，学校有哪些选择。
5．        开始看section 32. 让中介把section 32　传给我们，现在的老公在这方面已经是专家了。以前是找朋友帮忙看，然后发现其实很多东西都非常简单的。
6．        开始用各种网络资源选房源。　利用goggle，　以及各种网站可以查出，中介登出的房子，有多大面积，房子建在前还是后，是什么形状（方的正的）。之前的交易在哪一年？　有任何的限制条款在土地上（是否有easement, 是否由任何schedule 1-6 条款）。　了解周边的房子，是否有其他的发展计划，工业区，变电站，泄洪区。房子周围或者后院是否有大树。

由此可见，我们节约了时间，目标更集中。最后我跟老公商量，买房其实说到底还是买地。我们决定：要买地大的房子, 实现快速增值。

[ 本帖最后由 lin515228 于 2009-8-12 23:17 编辑 ]

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有了目标后，根据我们的预算，我们把眼光重新锁定在东区ＭＩＴＣＨＡＭ．原因有下：
１．        离box hill不远，购物方便。
２．        离eastern land 购物中心很近。
３．        附近的学校，有ＭＩＴＣＨＡＭ中学，和vermont中学。后者比前者好，也可以随便就读。还有两个好的公立小学。
４．        　MITCHAM附近，各种大的购物商店，应有尽有。
５．        　根据网络调查，这个区的名声不错。大部分欧洲人，属于居住区（出租房相对少），比较安静和安全
６．        最最重要的，就是我们的预算看起来应该合理。

根据白马市的大致规定，一般７７０平方米以上（因地而议）容易批准在后面盖新的房子。当然还有很多限制条款，各位ggmm要多做功课，多看看相关法律了。到时候，已经５月初了，我们重新开始新一轮的选房。

目标有了，新的问题也出现了。地大的房子（７５０平方米以上），大部分是旧房和木头房，全部推倒重新建两个，成本太高，而木头房，大家也知道缺点太多。要想找一个中意的，实在是不容易。而我们的要求是，离火车站不能太远，最好能步行到火车站，父母居住也方便。

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期待
下文

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NICE AREA
等下文

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For most of the first home buyers within this price range, I think both Mitcham and Wantirna are nice areas to go:)

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50万能在micham有750以上大地么？怀疑！

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楼上的别着急,听我慢慢道来.

刚好我一个非常要好的同事, 4月在MITCHAM买了第二个房子,580平, 42万, 30年左右的砖房, 当我同事告诉她买了房的时候，我内心那个着急啊. 为什么别人能买那么好那么便宜的房子,自己就不能呢.

这里说说我同事的房子，第一个房770平,在WANTINIA, 不近交通, 买了3,4年了吧, 当时29.8万买的,40多年的砖房.今年年初终于他们在后院申请的SUB DIVISION下来了, 现在准备盖个新房. 然后4月时候他们又买了一个在MITCHAM做投资.

她的经验正好是我们所想要的,于是乎, 每个周5下班后约着她老公,我老公还有其他的同事一起吃上海饺子馆(老外就好这口, 喝点小啤酒,老公和他们都谈关于房子的事, 确实学到不少经验. 毕竟他们都是过来人:
能买砖的，就不买木的.
COURT好于ST好于RD
怎么申请SUB DIVISION(虽然我们还没买好，但是听听不是坏事)
怎么跟中介打好关系.

这里有个小窍门, 他们的房子之前在RAY WHITE等广告的时候,卖家要43.5万,后来没成交. 换了个中介到PHILIPS WEB, 当时中介打出的价格是41.7万. 后来她告诉我有3个人出了OFFER, 一个41.7万,一个41.9万,他们出的是42万, 1000块胜出. 到手. 所以大家在REALESTATE.COM.AU看房的时候,不访也到GOOGLE搜索一下,你就可以看出之前是否有中介卖过此房,他们的价位是多少. 以此控制自己的心理价位.

我后来用GOOGLE看过他们的房子,确实在RAY WHITE 上登出43.5万,但是后来就被删除了.

经验证明: 利用身边的资源, 跟朋友啊同事啊多沟通,大家对房子尤其是真的在看房的人，真是是个很好的话题.

扯远了,后来我每看一个房子,都把地址发给我同事,她转给他老公,然后我们会互相讨论一下优缺点. 多听听别人的看法.

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5月,开始真正在MITCHAM看房. 每次我们都带着支票本去见中介,表明我们是真的有城意.

第一个房子: 非常非常的喜欢,标40W+, 450平,去看了以后,眼睛都傻了. 老公恨不得立马买下它, 赶走其他人. 房子是3-2-1(三房两厅一卫),虽然我是喜欢带两个卫生间.但由不得我. 房子里的装修非常干净, 高雅, 有气质. 那地板, 那浴室,那厨房, 都不是什么名牌,但是能感觉非常之舒服. 是第一个我们看的实际图片比照片好看的多得多的房子. 小后院也搭理的很好, 清爽.

去的人也超多,我能感觉没人不喜欢的. 我们问中介卖家的心理价位.他说45W以上吧.

回到家,跟老公商量, 他确实喜欢这个房子, 直接可以住进去,不花一分多余的钱. 但是我们出多少OFFER呢? 整个周末我们都很兴奋, 觉得如果45万能拿下来,那真的比我们预期要好很多.  作为项目投资决策人和财务总监,我跟老公提出几点建议, 房子地不大,450平, 这是唯一的也是致命的缺点. 优点太多; 装修好,15-20分钟到MITCHAM火车站. 周围很安静.

最后的讨论都聚焦到OFFER的价格上.到底多少才是合适的，第一次出OFFER, 有点怕怕又兴奋, 讨论来去, 我只愿意出45W, 但是老公是人太多，45W没竞争力. 他想出47.5W. 我说太多, 不能. 我两讨论了一个晚上. 到周日早上,终于达成一致,: 先给46万,如果不呢功能就47万,不能再加点也成.

总之就是兴奋,好象那房子就是我们能拿到的一样. 周日下午,按耐不住, 就直接给中介打电话,口头说我们愿意出46万, 中介说让我们写个EMAIL,把价格告诉他. 第二天早上, 老公给中介打电话说准备写EMAIL. 谁知道中介说他收到太多的EMAIL, 46万不是一个有意义的OFFER.

2小时后,我立刻给中介电话, 假装是另一个有意的买主. 鉴于老公真的喜欢, 我假装说我愿意出OFFER,让他给我个大致的价格范围，谁知道中介跟我说,如果不上50万, 就没必要出OFFER.(好拽的口气,). 我马上意识到,无论他说真说假.我是不会继续跟这个房子了.

最后证明, 这个房子49.8W成交, . 为此.我们还小小遗憾了几天.  互相鼓励说还有更好的，其实我们都知道再也不会碰到这么舒服的房子了. (主要是装修方面).

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顶一个

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有了第一个房子的内部装修参考,之后看房子有点无精打采, 总觉得不是这里不好，就是那里太旧. 有了比较,审美观就提高了.我能感觉得出来似乎我有点越来越挑剔了,失去了判断. 其实是找一个满意的房子真的太难了.

后来我总结: 不能这样下去了，我跟老公说，随便买一个房好了，能住上几年，再换个好的，毕竟我们都还不到30, 以后还可以买更好的, 我实在不想让大家都太累了.
老公说，不然买个一个地大的，至于房子内部的装修可以暂时不考虑, 只要在我们自己的预算内. 只要房子的结构有潜力改造的话,我们就可以出OFFER. 然后我们再花点钱装修一下， 就跟新的一样了.

5月中,感觉MITCHAM的房源不多了. 大部分都是700平不到的, 有家中介介绍我们看房后, 一直都在给我们第一手的信息. 我们也从不拒绝,只要叫我们去看房, 从来不说NO. 去了几次后， 跟他熟了.他给我们推荐了几个房子, 一个是WHITEHORSE ROAD以北的, 660平, 砖房,20分钟走到火车站，房子比较干净,厨房弄过,但不是那种最新的, 整个房子色调是是蓝色. 他开价50万以上,最好能到52万.  考虑到不能在后院建房, 我们没有看中.
另一个, 才400多平,但是内部装修超豪华, 材料都是最贵的,开价55万+。 但是对我们来说, 地才是最重要的, 最后还是拒绝了.

能感觉到老公看房有点累了，毕竟我们是真正时时刻刻在看房的买家.大部分精力都在上面了. 白天做功课做研究, 晚上讨论. 周末看房.

过了一个星期, 房源多出几个,全部都是木头房子, 地有680平-700平 .我们又开始兴奋了. 有了新的斗志

其中有一个, 3-2-1结构. 虽然是木的，但是里面全部翻新过了. 要价45W+. 那厨房, 那浴室, 那卧室, 那色调. 感觉自己梦中的房子又出现了. 立刻打给中介, 告知不能安排提前看房, 只能等周末大家一起去看. 从网上看了一下， 房子盖在比较靠前, 后面的面积够盖一个小的TOWN HOUSE(如果批准的话). 土地没有什么限制条款, 非常标准. 周围的环境老公亲自开车去跑了一圈,觉得非常舒服. 老公有点冲动了, 冲动是魔鬼, 立马打电话跟我说他想直接去中介出个OFFER, 不想跟别人竞争了. 我说不行,没看房, 不知道里面是怎样的? 图片毕竟水分太大了. 还是等看完再决定. 结果是: 房间太小. 客厅太小. 地板走进去的时候支支响.
中介说价格要接近50W. 我们最终还是没有出OFFER, 选择放弃.

有时候，真的不能被房子的图片迷惑. 而且要冷静,冷静,再冷静.

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真是好文章..顶.

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楼主怎么没有下文 了啊
你最后买在哪个区啊

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大家别着急, 容我慢慢到来.

不过要感谢所有给我加分的XDJM们. 和各位留言的朋友们. 第一次发帖, 谢谢各位了

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楼主快点更新啊我快等不住了啊

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haha, 这个房子我也去看过。我觉得那个房子装修不错，但是把角的房子，朝向也不是最好，客厅和3个卧室都不朝阳，其中2个卧室都很小，只能放单人床，所以LZ不用太遗憾哈。
期待LZ的精彩下文。

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下面这个房子：

748平,木头房, 3-2-1(一个卫生间), 46W+., 房子建在前面，完全有可能建个新放在后院,地理位置就在MITCHAM那片开发很多TOWNHOUSES的旁边,６－ 8分钟走到火车站. 一看地上基本没有限制条款, 非常STANDARD, 那面积, 那环境, 那价格, 赶紧电话中介看房. PUSH半天, 安排在周三, 人不多.

老公兴奋地拿着相机去把所有的房间, 厕所, 厨房各方位拍了个够, 当然还有周遍环境. 回来后把所有的图片都放在电脑上,我们研究了一个晚上, 看哪里能改造,哪里可以节约成本,甚至谈论哪里可以放床, 哪里要多加个衣橱.

我们甚至开始算起了如果买了这个房子, 3年内,5年内的土地增值以及通货膨胀的各种可能性带来的投资利润. 本着比胜心理, 我们还赶紧把SECTION 32发给一个做房产过户的律师, 看了后说房子很标准, SUB DIVISION可能性很大. 开心

周六,我们再去看了一次, 基本和照片一样.

我 问中介为什么房主想卖, 她说因为两个老人,没儿没女一起住, 他们身体不好, 70多岁了,想把房卖了到老人院去,比较热闹, 一听我就暗自高兴. 老人家急着卖房去老人院, 对他们来说, 价格上应该有商量的空间.

时间还早, 也有其他来看房的人,我跟中介说我们想走路去火车站看看实际的路程,一是因为我走路慢, 想看看我自己实际走路的标准,二是有人在,跟中介说话不方便, 估计等我们回来, 单独套套口气比较好. 走路的过程中，我们就开始把缺点和优点全部都列出来:
缺点: 木头房
         3个房间都没衣柜(将来要产生很大一笔费用)
         厨房旧, 没有DINNING AREA, 要跟客厅共用, 中间有墙隔来, 除非打通隔强

优点  厨房比较大
         地746平,后院非常干净, 没有树.
         旁边是百把十栋开发的TOWNHOUSES, 完全可以SUB DIVISION.
         交通方便

讨论完毕, 我的心理价位在46.5万, 老公觉得地大,应该在48万, 两人意见不合, 无解. 所以回来跟中介说的时候没给我们的意向,而是一直想跟中介套出他们的价位.那个中介嘴特别硬, 一直说你们就给出你们最能承受的. 我就随便开口说了46万如何, 中介笑笑说这个价格别人早就给过了, 没通过. 最好再高一点.

我跟中介说回去再商量一下，　周一给你答复．（未完，待续，　明天再写了）　

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星期六看了拍卖，67万起拍，一对华人夫妇，自己加了两万，在全场没人出价的情况下，又加了2万！

后来一个西人加5000，他们又加了两次！

终于还是他们买到手了！


原来买房要：狠！（对自己狠）

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应该没有问题买到750的地

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这个西人可能是托儿吧。我买的时候就有一个西人只出价一次加了500，回头想想可能是托儿，恨死人了。

[ 本帖最后由 大河的一滴 于 2009-7-29 09:34 编辑 ]
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