需要什么条件,比如卖房合同需要吗?最长可以多少时间?
谢谢
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楼主你知道了么?
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楼主你知道了么?
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我给你说说吧。
我刚做完bridging,并且老房子刚卖了,现在算是彻底close了。
有点心得建议跟lz你说下。我是bank of Melbourne的,其他银行操作可能会不同
首先,找个靠谱的banker或者broker。有些是不知道怎么操作的,而且这贷款的paperwork很麻烦,要签2个贷款合同,一个refinance还有个你新买房子的贷款。
第一你要做bridging loan,你手上必须也是要有cash,cash至少要可以付得起第一套房的首付,这些cash可以是来自第一套房的refinance。
我举个例子,假设你的贷款能力足够。
你有一套房价值600k(这里的600k是你要贷款的银行给你最新的估价),还欠银行340k。 你手上有80k的cash。你要买的新房800k。 那么你需要新房的首付160k+60k左右的stamp duty和杂费 = 220k
那么首先计算你能refinance出来多少,600K*80% - 340k = 140k 加上你手上的现金总共240k。 差不多能cover首付+杂费+stamp duty。那贷款就没问题了,要是不够的话,bridging loan也帮不了你,安安心心的先卖再买吧。
具体操作就是先做pre-approval然后你新房签合同,然后正式做贷款,银行会跟你要各种文件包括你老房子委托中介出售的证明(授权合同),银行正式给贷款合同,假设一切都顺利,你从settle之后到老房子卖掉之前会有一段时间你的贷款总额是老房子的480k+新房子的640K = 1.12M
这里的利率分2部分计算,老房子的loan一般会给6个月的期限,6个月没还掉就要被收走了(这点很关键,要确保你的房子能卖掉),而且这部分利息会很高,没有折扣,我的是5.8%。 新房子P+I一般就是现在的市场利率3.6-4.0都有。
这里分2点说明,老房子的repayment你不需要管,他会自动累积,每个月的利息都会应为上一个月多了几千而上升,所以你不需要担心同时还2个贷款的问题。 新房子的repayment每月都要正常还。
等你老房子卖掉后,一切都ok啦,但是要确保你老房子的卖价要超过你欠银行的钱。
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CBA在政策上更好ANZ在利率上更好
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真的很感谢敲那么多字!辛苦了!
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因为这个确实比较复杂,我是问了好几个banker和broker的,有些banker都不愿意做或者干脆说没有(比如我第一套房子贷款的banker,bank of Melbourne的,他干脆说现在做不了,还有CBA的有个banker说你bridging期间的贷款总额超过1m的,没有银行会批的,最搞笑的是我老婆以前的同事,NAB说了要贷款很热情,然后说道bridging,干脆失联了1个月。.....),还有不少broker你说了你的情况,他们就给你推荐其他的方案,有个华人broker还跟我说,你们这样的条件我有办法给你们做下来贷款,不需要bridging,我问详细的他就扯其他的,我自己网上计算器怎么算收入至少还差3万+,我担心他给我弄假材料啥的。
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你的Case我接着给你说吧 选择BOM做过桥贷款不是个最好的选择
你自己的例子中 你的existing房子是按照80%的最大贷款额度-你的existing贷款来算的, CBA可以用90%来算 也就是说借的更多 所以CBA的policy好。
你的过桥贷款利息远高过同样政策下的ANZ的过桥利息~~
不做过桥的最大原因是比较麻烦,broker跟banker都觉得费事 尤其是华人群体需求不多. 这方面需要提高专业素养。
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我自己的case就是先找的CBA,然后人家就跟我说你的bridging期间贷款总额超过1m了,cba超过1m的bridging不会批的,不知道他是不愿意嫌麻烦还是真的,再联系他他就建议我先卖了再买或者做simultaneous settlement。。。
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