我原来觉得RP Data的估价是按照周边的销售记录来估价,一般还是可信的,但下面这个例子让我怀疑了RP Data的估价可信度,或者说还是有办法认为操纵的,不知道有没有懂的朋友一起来看看?
1 Rose St, Chatswood
因为上市的时候就有人发帖,大概8月底的时候,所以有去RP看了一下估价,那时是314万,high confidence。
这两天有人说卖了,但还在市场上挂着,所有又好奇去看了一下RP,现在的估计是765万,high confidence。
那么问题来了,到底估价是怎么从2个月前的314万,到现在的765万的呢?
我的理解是,这个中介很牛,知道RP是如果操作的,这两个月周围没有什么天价房,再怎么样也不可能翻了个倍还多。我想了半天,原来玄机就在中间的那次auction。应该是有把vendor bid 780万上报了,所以RP以为有人愿意出到780万,所以才有了新的估价。
大家都以为中介和屋主自导自演了一场auction闹剧,但可见还是很成功的,毕竟拿着RP Data 765万的估价,要卖700万还是能找到不懂的傻子的。
大家以后卖房都可以借鉴,这个对银行估价用来贷款应该也是可行的。
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银行的评估公司看的应该是成交纪录和内部的估价数据~
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我原来也是这么以为的,但明显chatswood这个例子说明还有其他考虑因素,而且是可以manipulate的。
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银行估价的external valuation firm还是1公里范围内,3-6月内相似房子卖价,house是addition method, land + improvement. RPdata不准,很多时候会把些不相似的拉进来
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这房子前两周已经735万卖了。所以估价升高了吧
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拆了重盖一个新的,一定能提高N多。
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已经 7.35m sold了,所以估计提升了
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RP data上没有没有销售记录,所以应该还没有影响到估价,应该有其他因素。
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但这个也不能解释为什么RP Data在两个月里把这个估价从314万提高到765万啊。好像知道怎么弄啊。
虽然说这种估价都不太准,但是对买家还是有点说服力的。
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周围有类似的房子卖了700多吧,rpdata多了comparable sales
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明显没有,同一条街,同样大小的地,都是2m-3m
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11 rose street去年11月391卖的,heritage list
楼主现在觉得这个1号值不值
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太不值了,11号是900的地啊,再看看其他最近卖掉的。
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估价只是参考
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首先有一套算法。
其次,可以递交估价报告,然后他们就会改。
最后,可以以owner身份写过去要求修正但要陈述一定东西。
以上都经历过了。实际经验。
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谢谢了, 看来这个确实有办法自己改的,太好了
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我当时买房的时候,rpdata上的appraisal price range 的最低点都比中介给出来的price guide高了50万,最高点比price guide高了1百万。查完之后我大骂中介没良心,钓鱼怎么能钓到这种地步。。所以后来我去参加拍卖的时候完全是打酱油的心态,结果还真买到了。。价格只比price guide多了4万块钱 我猜因为我旁边邻居都是好房子,所以这价格肯定只是参考的那片街区的平均售价罢了,没啥太大的实际参考意义。
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我自己的亲身经历,办理转贷到anz,结果anz直接就在网上做了一个估值,比原来网站的低了15万,我拿了offer 到cba,cba match 了anz 的利率,我就不转了。结果anz将估值上交,我的房子网上估值马上下降了15万,投诉后,变成n/a,后来有一个本地agent上门求估值,我让他做了,一个星期后估值升了20万。
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你说的是RP估价不是很准,但你也说了,也还是有点知道意义的。
我说的重点是chatswood那个屋主,可以在两个月时间能把RP Data的估价从314万做到765万,当中一定是有什么窍门的,而且我觉得这招太管用了,大家以后卖房都可以借鉴一下。
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就是说,让agent估值的话,就可以提交上去,就可以更改?是这样么?
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对,有牌agent都可以。
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估价又不是售价,有意义吗?
我以前有个同事伊朗人现在就在悉尼的RP Data公司里面做数据库技术总监,想改哪套房的估价都可以。
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但估价可以忽悠买家啊,很管用的,我看到不少次中介给买家看RP data的,还信誓旦旦的说,你看看,现在房东愿意比这个官方估值低一点就卖了。 成功率颇高
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学习了,这个有用,谢谢了
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同一条街,挨着近的,地价都差不多,房价真不好估。
你就找这条街最破的房最近成交的价格,差不多就是地价了,然后根据这条街房子的结构,年份,自己大概也能估出每个房子大概的价格来。
一般HIGH CONFIDENCE都是最近1-2年卖出的,相对来说估计可性度高一些。
要是准备卖的时候去ARGUE和UPDATE一下,另外说说你买了这个房子后是不是还对房子翻新或者改动过。一般就会变成HIGH CONFIDENCE,价格也好看点,其实实际买的时候,熟练的买家很少以这个价格作为标准,忽悠忽悠那些国内大把钞票,又不懂市场的萌新,说不定就能卖个好价格了
可是现在国内资金管控严,所以那些价格虚高的,比以前要少了
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On the house 上估价8.5M
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是的,也变化了很大,两个月前是300万
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