澳洲悉尼房价为什么就可以这么高，这篇文章可以解

在澳大利亚房产房屋



前天聚会结束后，朋友们发了很多观后感。
诚惶诚恐，看见大家都怀着对发财的渴望，希望大展拳脚，风翔九州。我想说几句狂欢中的冷语，夜宴中撤走酒杯。

一）价值

很多时候，我很迷惘。因为我知道房子是非常贵的。
譬如说，前一阵子换新租客。我给客户添了一台50寸的彩电。电视机非常地大，简直象一架婴儿小床。而带低音炮，丽晶画质，网络USB和无线蓝牙功能。家居品质，的确提升了一个台阶。
这样一台彩电，只收了我2999元。

上次顾淳相亲，我才惊讶地发现，原来这家伙有厨师执照。据说是当年为了哄女朋友开心，特意去考的。然后我问他在家里面做不做饭。他说，炒菜是小事，但是你要事先把这么多的材料准备好，切片整齐。
然后下锅一炒。事后又要洗碗，这实在是打击士气，毫无成就感的一件事。
所以，越来越多的我们去到饭店吃饭。

但是饭店吃饭也不贵。哪怕很不错的中餐厅，坐进去，点几个菜，结账人均也就七八十元。你仔细算算这些盘子，碟子，仅仅让我洗碗，我就受不了。
这样得出的结论，吃饭也不贵。

总的来说。房子实在是太贵了。
我们很难理解。为什么一台30kg重的，集中了当代诸多最先进科技的大彩电，只要卖你2999元。
我们也很难理解，当你点上六七个菜，洗掉二十个碗碟，再加上备料，切工，大厨，卫生。饭店还要房租灯光环境，最后才收你人均几十元钱。
相比之下，房子为什么要这么贵！

现在已经很少有人回忆。但是很多年前，早至2002~2003年时，当时傻空们有一个口号：“房价，应该只卖建筑成本价。即1500元/㎡”。
傻空们的口号是，房子，不就是一堆钢筋水泥么。就该卖水泥成本价。
当然，现在已经很少有傻空这样说话了。傻空们现在的心愿，是房价只卖“钢筋水泥”十倍价，15000/㎡，已经谢天谢地了。

二）鉴今

读史以鉴今。要研究上海楼市的走势，另一个方法，就是看看成熟市场，看看别人是怎样走过来的。
正譬如我们说，要研究内地城市，后发城市的房价走势，十分简单。只要看看上海楼市是怎样走的即可。上海的楼市历史，减去三五年，就是内地的历史。
所以zhifei问我天津塘沽怎么看，我说照抄浦东新区历史就可以了。这是一个资源投入的新城，但弱点是开盘起价就已经太高。
同样道理，前天聚会之后，各位都对楼市充满了信心。试图在房子里面挖掘出A8，A9来。在繁华的喧嚣之中，我有时候想想，房子，真的有价值么？

我们举三个例子，美国，日本，香港。
这三者其实是很不同的。美国，代表着大型的农村。地价基本没有价值。
日本，代表着中型国家。土地有稀缺，一半城市一半农村。
香港，是城邦型国家（地区）。

对于美国来说，美国完全都没有房地产。
房地产在美国，并不是一项稀缺资源。美国的人均居住面积，大约在80平米左右。基本不存在“房痴”,“房奴”。
以美国一套典型的小镇上的郊区房子而言。售价25万美元。大概分三部分组成。
其中，建筑成本8万美元，地价8万美元，“建筑许可”8万美元。
建筑许可，这一块的成本，也是美国国家主义的典型失败。在美国造新房子，你必须得到左邻右舍的同意。包括新建房的高度，颜色，建筑风格，都有严格的限制。这样做的结果，最终是推高了房屋售价。
但无论怎么说，我们可以看见的是。在美国，“房地产”是完全不稀缺的。地价和建筑成本的比例，大约是1:1
如果换算成人民币的实际体验。你可以设想成，在中国内地农村，建一幢房子，只要25W元人民币。其中8W建筑成本，8W地价，8W交给村长。

其次说日本，日本的国土面积，37万平方公里，大致相当于中国二个省。
日本的房地产市场，可以割裂分成二个市场：东京，非东京。
很多人都知道日本“房地产”狂潮。但进一步细心读阅史料的人，才会发现，这个狂潮，绝大部分都发生在东京。
在东京以外的地方，哪怕在大阪，福冈这样的地方。房地产价格也不是太高。可能只有东京1/3的价格。和青岛也差不多。
而在日本更低一级的行政区，在一些乡和镇，已出现了无人居住的村落。房地产甚至完全不值钱。一百万日元就可以维修拿走。

最后的例子是香港。香港是一个城邦型的国家（地区）。全香港都很贵。哪怕最偏远的元朗，屯门，现在新盘也要近100000元/㎡。

这三个例子告诉我们的是什么呢：
“房价和GDP，人均GDP，GDP增速无关”！！
这是一个非常非常重要的结论。我们曾看到，许多人把上海，北京的房价，和美国比较。并且问“美国的房价才卖多少”。不如抛了房子移民。
你要和他说，“房价，和GDP、人均GDP、GDP增速无关”。

简单点来说，北京和长城关外的张家口，其人均GDP经济发展水平，其实是差不多的。这二者房价差多少倍？

三）房价所在

第三步，我们来看看。是什么东西，支撑到北京上海房价，40000元/㎡以上的。
同样的二个兄弟城市，因为其定位不同，功能不同，其房价可以差一倍，3倍，5倍。哪怕他们的经济发展水平，GDP人均是几乎一样的。
较典型的，譬如东京和大阪，台北和高雄，首尔和釜山，上海和南京。若单纯论人均GDP，上海还没有苏州高。
那么，是什么支持到上海房价卖40000/㎡么。这个才是核心因素。如果这个因素不再，或者改变，上海房价就会狂跌，甚至跌到比无锡还低。
我认为是“区位度”。

很多人不知道，在一个消费品市场上，只有前三名的品牌可以活下去。譬如P&G，Unilever，Colgate。因为消费者可能先选第一名的品牌；他觉得不满意，再选第二名的。再觉得不满意，才选第三名的。。。。而之后的第四第五名，生存的机会已经十分渺茫。
或许在细分市场还能找一点机会。

同样道理，在资本市场上，行业No.1的公司市值，通常是No.2的十倍。典型的譬如Intel和AMD，苹果和HTC，新浪和网易搜狐。
这其中的道理，也是一样的。一旦市场凝固成全国性大市场，而不是分立的板块一块一块（换言之，人口全国流动）。则只有No.1赢家通赢。
No.2绝不是比例的问题，而是成指数差距的问题。

大约二年之前，GE通用电气医疗器械，招收一个中国区CEO，开出了远远高于市场价一大截的工资。
该职位，对于履历并无特别要求。仅有一点附加条件：“不得居住于上海/北京，需居住在中国其他任一城市，以便开拓二级市场”。

这也正是很多跨国大型公司的策略。当一个公司要在亚太区步一个点，他首选的位置会是东京，或者香港（Asia excl.JP）
如果他要步第二个点，又或者是中华区长得很大，他才需要在“二级城市”中挑选一个。备选的就是北京/上海。
如果他要继续再挑选，我们很难想象，有什么样的公司，会把HQ设到杭州去。
除了浙江省的本土公司，或者就是业务极端依靠浙江的公司了吧。
然后再进一步，如果在宁波开设一家“世界500强中心”呢。
那多半会死得很惨，成烂尾楼的。

这也就是No.1的好处。即对于跨国公司阿拉伯富豪这样的大鳄来说，Great China区，他只要和No.1打交道就可以了。
只有当No.1满足不了他的需要，又或者业务增长到很大很大的情况下，才需要开始考虑No.2
所以，在“外来大鳄”这件事上，No.1是赚足了风头。一个人独享了太多的好处。这绝对不是简简单单的比例关系。
No.1通常是No.2的十倍。

北京有那么多外国使节。每一个大使馆都有一大群为他们服务的房东。这是天津所绝对没有的。
北京有许许多多中石油中石化中海油中国电力的总部，所以哪怕北京的人均GDP和张家口差不多。但北京的房价，可以是原绥远省首府的10倍。

四）幂定律

下面，介绍一个定量计算的“幂定律”。
幂定律，是混沌学科中的一条定律。混沌学的本质，就是“没有道理”。所以幂定律没有任何道理，纯粹是一种猜想，纯粹是一种经验定律。没有任何理论基础。

幂定律指的是，对于一个大型的，复杂的，有机的，正正正正反反反反负负负负反馈的系统。其博弈的最终结果，大致会形成“幂定律”：1, 1/2, 1/3， 1/4, 1/5……

譬如说，在海滩礁石上的生物统计。占统治地位的生物数量，是第二名的2倍，第三名的3倍，第四名的4倍…………
譬如说，美国大城市的人口，第一名的纽约，是825W，第二名洛杉矶385W，第三名芝加哥287W…………
同样道理。在体育明星，和高管薪酬中，也满足幂定律。第一名明星运动员的收入，会是第二名的2倍，第三名的3倍，第四名的4倍…………哪怕他们运动水平差不多。

其具体的解释，是人们宁可花10.99美元，去看一场最棒的比赛。也不用花9.99美元，去看一场次棒的比赛。于是赢者通吃。
有兴趣的读者，可以自己去找些文献。譬如：http://blog.ecocn.org/archives/656

幂定律不是万能的。如本节开卷就写的，他并不精确，只能作为估算使用。
在同一个区域之中，“首位”要比第二名贵一倍。就好像上海要比杭州贵一倍。
而在同省之中，这又是排位。“首位”杭州要比宁波再贵一倍。
再到地级市里面，“宁波”要再比象山贵一倍。
虽然大家GDP都差不多的。

再次重审一边，幂定律毫无依据。纯粹是一种混沌科学。
我们只想跳过来直接说我们的结论，“只有大城市，才有房地产”。

五）结论

我们的结论是，“只有大城市，才有房地产”。
根据我们的思考，美国，日本，香港，都是GDP接近三万美金的成熟市场。但是他们的房地产市场结构，完全不同。
我们认为，房价，和GDP并没有太大的关系。

房价之所以凌驾于GDP之上，房价反应的，其实是一种“集聚”效应。
只有当一个城市，反应出了“集聚”效应后，才会产生房地产的溢价。譬如上海杭州宁波象山，他们的经济发展水平相当，但房价是8:4:2:1.
所以，上海北京的房价，就该是工资的45倍。你如果不满意，你可以住到象山去。

从目前的情况下，中国九百六十万平方公里，集聚成一个中心，似乎可能性还不大。
中国暂时华北以北京为中心，华东以上海为中心。

如果要去外省投资房地产，不是不可以。但切莫照搬北京上海的例子。
我们要时时刻刻记着，只有人潮集聚的地方，产业集聚的地方，房子才能卖得超过1500元/㎡，产生“钢筋水泥”溢价。
否则，哪怕GDP高如日本，人口稠密如日本，越前越後，备前备后，很多土地也是空置着，房子白送人都没人要。
只有大城市，才有房地产。

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靠，欧五亿的文章都转到这了。

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好文

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好文章，受教匪浅

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好文

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那澳洲就只囤悉尼的房了？

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美国的人均居住面积，大约在80平米左右。

如果这是对的哦话，澳洲的人均面积起码在800平方左右。


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上海现在应该是陆家嘴。

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欧五亿是谁？

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但是，现在不是都在说国内房价在降吗？

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悉尼房子大涨

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悉尼房价还要涨

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我觉得为了让人均面积更接近现实，应该只计入能居住人的区域面积，土澳能称得上城市的地方也就那么几个沿海城市，人均面积不会有多高，广袤的中部地区就剩土著人了，人家不炒房也不愁没房。。。

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受教，悉尼将来会非常旺

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多点投资，澳洲在环太平洋地震带上，平均每个城市500年会有一次大震。

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悉尼房价要涨

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欧成效，号称上海炒房有5亿总资产。孔二狗没写书发迹之前还在咨询公司干的时候，因为欠高利贷赌债被迫把一套房低价卖给他了。二狗发迹后写的小说赌球者里有写这桥段，讽刺了一下欧。
都是以前混安家网的。

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悉尼房价涨涨涨涨涨

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据二狗所知：大学生在07年下半年一共给老刀拉来了大概7、8个客户。这7、8个客户中，二狗所熟知的有两个：一个叫禹总，一个叫小曾。之所以二狗对此二人印象深刻，是因为这两个人的的赌博之路太过离奇。

　　小曾是琪琪介绍过来赌博的。尽管琪琪在那次被高利贷催债以后就不再赌博，但是大学生和她还保持着很好的关系。琪琪还是涉世未深，总是觉得大学生其实人还不错

　　小曾这个人生在上海这个金融城市，似乎也正是为了“金融”而生的。为什么这么说呢？因为小曾这个人非常的传奇，至少在二狗眼中他是十分的传奇。

　　如果乍一看小曾，绝对看不出他是上海人。因为上海人总爱讲上海话，可小曾却是无论走到哪里都是一口标准的普通话。一般上海人总是衣着光鲜，即使是从棚户区里走出的姑娘小伙穿得也是光鲜靓丽，和从高档公寓里走出来的姑娘小伙差别不大，可这小曾穿得可够破的，秋天时上身儿穿了件羊毛衫，可这羊毛衫的袖口已经脱线了，他却还不以为然。下身还穿件阿迪达斯的毛绒运动裤，那运动裤上的毛绒都起球了，也不知道是不是因为是买的是假货。上海人就没一个好意思敢穿成这样上街的！

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看到这里，可能很多人认为小曾是个没什么文化而且长得很难看的人。其实则不然，小曾不但长得很帅而且是个数学天才，而且，长得还不错，细看颇有点张国荣的意思。但他打扮成这样，一般人自然也不大会关注他究竟长什么样。

　　穿得邋遢点儿自然不会成为传奇，因为这世界上邋遢的人实在是太多了，他再邋遢也还在正常的范畴之内。二狗认为他的传奇之处在于他的人生经历：他从上海某名校毕业，毕业后直接就去了一家特大的跨国企业，但是在仅仅工作一年以后就莫名其妙的辞职。据说辞职以后，他至少面试了五家公司，不知道是因为他实在是穿得太破还是谈吐太差，反正，没一家公司愿意要他。

　　结果，小曾在床上躺了一个月，没日没夜的睡了一个月。醒来以后，他下床的第一件事儿就是办信用卡，而且，一下就填了20张信用卡表单。20张！二狗第一次听说他这事儿的时候有点不相信，因为在二狗心中，似乎全上海也没20家银行，可的的确确是真的有这么多。这堆银行卡里：招商银行、浦发银行、上海银行、交通银行、深圳发展银行……以上说的算是大的，小的真是连听都没听过，小到可能只在上海有一个营业点。就连这些银行，他也办了！


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据说一个月多后，小曾收到了办的20家信用卡中的16张。据说16张已经是国家允许持有信用卡的上限了，小曾的确也只办到了这16张。

　　收到这16张信用卡之后，小曾真正的工作开始了：他不停的刷卡套现，不停的跟银行申请提高自己的信用额度，不停的奔走于各个银行间还款。而且，在以后的很多年里，他都在持续的干着这么同一件事儿。刷卡、套现、还款然后再刷出，他把这种行为叫“洗卡”和“养卡”。据说，他从来没被任何一家银行追过信用卡欠款。他也不可能被追欠款，因为他为了还信用卡制作了一个特别精致的EXCEL表格，表格上明确的写着每一张银行卡的具体还钱时间，每到这个还钱的时间，小曾必然会在前一天把所有欠款都还进去，然后，第二天再刷出来套现。然后，再用套出来这些钱还到下一张信用卡上，然后，再刷……再套现……这就叫洗卡。


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这一切，都因为，信用卡有21天的免息期，他把这个规则运用得真是淋漓尽致。后来，干脆自己家里装了pos机。而且，小曾也跟上海众多以“信用卡套现”为业的“商家”有了很好的关系，一旦急需

　　他就这么不停的奔波于各个银行之间，银行给他的信用额度蹭蹭的上涨，没过多久，他已有多张信用卡的额度达到了5万！其它没达到5万的信用卡，也基本全达到了2、3万。据说，很快，他的16张信用卡的累计额度已经达到了59万！

　　什么叫做白手起家？！这就叫白手起家！尽管这钱其实并不属于自己。其实很多人尤其是上海人，只要具备这个意识，都可以接近零成本使手边儿有这么一笔钱，可是绝大多数人都没有这个意识。

　　就这样，小曾就从一个下岗小白领变成了一个手里有笔可用的“闲钱”的人。很多人有了信用卡以后经常过度消费，今天刷个名牌的包明天刷个新潮的手机。小曾可绝对不是为了能透支点钱才办的卡。他是为了什么？！炒房！！

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刷信用卡炒房，可行吗？！绝对可行！小曾就是典型的案例。

　　小曾的父母还都有工作，父亲是没什么油水的小公务员，母亲是中学老师。还有个早已嫁出去多年的在外企当白领的姐姐。一家人都是安安分分、小富既安，住在80年代多层的老公房里，虽然没什么钱，但是日子过得也很舒心。他的父母每天都不知道儿子在忙些什么，只知道儿子虽然一年都不上班，但是不跟家里人要钱，每天似乎都忙忙碌碌，但又每天什么都不干。

　　在小曾开始炒房的前几夜，他的爸爸还认真的找小曾谈了谈。

　　“儿子啊，你如果实在不愿意出去工作那也无所谓，咱们家还有点闲钱，你看看做什么生意赚钱……”老曾说。

　　“爸，我不太愿意做小生意，我就是觉得现在炒房子不错。”

　　“炒房子？什么叫炒房子？”当时炒房子这词应用还不是十分广泛，老曾还不清楚。

　　“就是买一套房子，等房子升值呗！”


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小曾对老爸的称赞并不太以为然。因为这些，只是他整个运作的开始，才刚刚起步。

　　当小曾的房子买了大概半年的时候，小曾主动找老曾谈话了。

　　“爸，我想再从银行里贷一笔钱。”

　　“哦？！怎么贷？抵押那两套房子吗？”

　　小曾摇摇头：“抵押那两套房子在银行里也贷不出多少钱。”

　　“那你准备怎么贷？”

　　“我准备把这套房子卖给你。”

　　“卖给我？！你这是要折腾什么？你是我亲儿子，我们所有的东西以后都是你的……”

　　“爸，你听我说。我把房子卖给你，能从银行里多贷出一笔钱。”

　　“你说说。”


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咱们这房子是70万买的，现在卖的话大概能卖90万。”

　　“是啊，是啊……哎呀，这房价涨的……”

　　“恩，先不说这个。我想把这房子以120万的价格卖给你。我咨询过房产管理所的人，咱们交易时把这房价做到120万一点儿问题都没有。这120万，你只付个首付就行。这首付你先垫着，回头你的贷款下来以后我再还你。”

　　“……什么意思。”老曾老了，没听懂。

　　“是这样，我把这90万的房子以120万的价格卖给你，其实你就是走个过场，首付还是我来付，贷款还是由我来还。这样，就可以从银行多贷出来不到30万。我算了算，除去你首付要多那么一点点外，还可以多出来27、8万”

　　“那你要这多出来这27、8万干啥？”

　　“继续买房子。”


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里面小曾的原型就是欧成效，除了他爹妈和老姐其实非常有钱以外，基本都是真事
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