看了些意见但还是糊涂，大神指点一下呗：
现有自住房一套已经还清贷款但title还在银行没有拿出来
计划现在手里的积蓄去买个自住从现在的房子搬出来
然后有人建议把现在的已还清的房子去银行套出钱来买投资房这样这个房子和买的投资房都可以退税。
不知道这样是不是合乎ATO的退税规则，如果合乎是在还在住的期间就去银行申请套钱出来还是转成出租房以后再去套。
如果不合乎大家有什么其他意见供参考吗
高人们帮我分析一下呗。多谢 多谢
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感觉你这个做法利息无法抵扣？
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非专业人士
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为什么不咨询会计师呢
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跟你住不住在里面没关系啊 可以掏出来去买只要你收入够 投资房利息退税
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会计
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关键问题是你的自住房已经还清了，这样改成投资房很亏，因为租金收入cover了所有的cost，你又没有利息支出，不但退不了税，还要交税
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，这才是专业的回答
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你现在的房子为A，用A房子refinance的贷款买一个房子为B。注意贷款的目的！贷款的目的是购买B，那么贷款利息是只和B挂钩。
1：出租A，产生了收入A。贷款利息并不能抵扣收入A，因为贷款利息是支出B，要不要付这个利息和收入A没有任何关系，这个利息对于收入A并不是必须要存在的 - 没有这个贷款，A房子还是可以出租，还是可以产生收入A。也就是利息不能用来退税。
2：出租B，产生了收入B。贷款利息可以抵扣收入B，因为不付这个利息你就没法买到B，也就没法产生收入B，这个支出B是产生收入B的必要条件。情况2就是所谓的投资房负扣税 Negative Gearing，也就是利息可以用来退税。
建议：A继续自助，贷款买B出租。假如你的长远目标是1套自助房+1套或者N套投资房，从税务的角度来看，那就是不要用贷款买是你自助房的那一套。
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其实那2个说可以的会计是对的，以前错误的观念就是说已经还清的不能再做投资房退税了。后来咨询了几个非常权威的会计师，他们说是可以的，只要你用来抵扣税的总的额度，不大于你当年买进时的价钱加印花税就行。比如你当年房子是100万，印花税是4万，你全部还清了，现在你又买了自住房，把最早的房子出租。你当年买进时候花了104万产生的利息是可以退税的，但是如果那个房子现在值500万了，你还是只能用104万。不知道我理解的对不对，做财务会计的最好出来确认下，给大家扫扫盲
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你这么算大家可是要开心死了，应该不对，否则ATO可以休息了。
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错了，你第一套住房利息一分也没得抵。这个完全不需要argue,就是一刀切。除非第一套你没还本金，剩多少，算多少。
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我是问了KPMG出来，然后开了10几年会计楼的鬼佬跟我这么说的，他也一直都是这么退的。如果是错误的，那他被ATO审计早就已经出事了。
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这要看你当年是怎么贷的，怎么还的，如果你贷了104万，然后P & I (连本带利）的还，现在还清了，是不能再退税的，如果你一直是interest only, 把钱都放在offset account, 而且现在这104万还在offset account, 那么你买新房时把这104万转走，这样你把旧房子出租，还可以claim 104万的利息
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可以的 如果你refinance自住房的目的是为了买投资房， 那你refinance出来前产生的利息就可以算是投资方的expense
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我说了，我以前也觉得不行，但是我跟他们确认了很多遍，所以我才这么说的。有可能是因为后来变过，也有可能是因为你一开始接受到的信息就是错的，反正我现在退税就是这么做的，而且税是会计师退的，真有什么事跟我也没关系。
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大家好像看法有差异，我就更晕啦：）没有得到分的同学我明天加给你们。
注，我的问题是基于现在自住房子彻底还清的条件下
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直接打电话去ATO问问吧
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你是Tax Agent吗？
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不行的，已经还清的不能抵税。除非是有offset，取现后，有重新产生利息，这样可以！
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我以前是跟你一样看法的，而且我确实也碰到了跟楼主一样的情况，反正现在税是会计师退的，真有什么事也不是我的问题。只不过ATO这块一直都是不清不楚的，一直都没法在ATO找到相关的解释，所以真不知道可不可以。
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