澳洲转贷+合并贷款，这样的操作好吗？

在澳大利亚房产房屋



比如A银行已经有贷款a，后面到B银行去申请贷款b， （a+b数额对个人贷款能力而言比较大）
B银行会建议把A银行的贷款a转到B，合并做个a+b的贷款。说这样能给到比较大的额度。

请问是按B说的这样合并贷款可以拿到较大额度吗?

这样的操作有什么好处或问题没有？


评论
同一所银行a＋b给的额度再大，也是在你收入决定的实际还款能力以内计算的。
如果想更大，就分别在两个银行申，找个broker帮你咯

评论
Cross collateralisation好处就是b能借到超过80%的贷款而且不交Morgage Insurance,甚至能借到100%以上stamp duty都能贷出来。不好的是失去灵活度而且银行的话事权很大，如果说形势不好房子估价下降了，你在卖其中一个房子的时候银行会同时给另外一个房产估价，如果估价低于以前的估价，那么对不起银行要降低额度避险把多贷的部分拿回来。还有是如果default,银行可能把两个都收了，当然这都是极坏的情况下的你了解就好。总之一句，你在分开的情况下随时可以合并，你在合并后想分开就没那么容易。

评论

谢谢解答！

评论

分别在两个银行贷，可以”超出实际还款能力吗“？

评论

两边瞒咯。虽然有风险，但风险和收益是并存的嘛

评论
两个都放在一个银行，都按投资房来贷，贷款额会高一些，但利率不会很好。分开在两个银行，都按自住房做，在一个银行少报一点另外一个银行的贷款额，这样你的贷款额也会提高，而且利率会好一些。当然第二种方案有被查到的风险

评论
A+B cross collateralised没什么好处

例如 A在ABC银行, 值1mil, 贷款 (500k)
买投资物业B, 值800k, XYZ银行（亦可在ABC银行贷，视ABC银行会不会强制Cross collateralised) 贷80% = (640k). 在ABC银行用A的equity做supplement loan借出 (160k) 付B的首付，这样还是（640k）+（160k）= （800k) tax deductible, 两个物业不cross collateralised.
A LVR 64% （500K) + (160k)
B LVR 80%   (640k)     共3个贷款

反之如AB cross collateralised, aggregated LVR不超过80%
A+B LVR 72.22% (500k)  (800k)两个贷款

评论

再如A B皆值1mil, 80%贷款，各800k若干年后A升值至1.2mil, B贬值至800k, 如cross collateralised, 因aggregated LVR还是80%无法top up；如分开1.2mil可能top up 200k * 80% = (160k), 特别是分开银行的情况下。其它区别看楼上

评论

那就是说正规来贷，还是一个银行collateralisation贷得多。
不过分开贷可以通过做手脚贷到同样多的款和更好的利率。

貌似分开能贷的出来就不要用collateralisation
那正常贷款，colloteralisation比分开贷能多多少？会差很多吗？



评论

请教啥是 supplement loan ？

评论

分两个银行贷也正规，只是两个物业抵押给两个银行，不正规的事是人做出来的

评论

两种加贷 如房子升值200k, 原贷款LVR80% (640k), 想再加贷到80%，200k*80%=(160k)
1 Top up = on top of your existing loan, (640)加到(800)；
2 Supplementary = take out a seperate loan, 如 (640) + (160)两个贷款，这样可以分开loan purpose, 如大的自住，小的投资房首付

评论

可是如果前面一个已经是投资房贷款了，还能改成自住房贷款吗？

按自住房来贷，需要收入更高，那不一定贷的到吧？
如果两个都贷不到自住房，是不是分开就没啥优势了。

评论

哦，学习了。。。

不过貌似前提都是有升值。如果没升值，不管top up还是suppliment loan，应该都没得贷。

评论

呵呵呵

评论
能不要cross就别cross 以后想转一个出来都特别费力  别看2个年费  年费算什么 一个自住房降低的利率都高过这些 最重要的还是不会被一个地方困死

评论

想做一次。。

怎么下手呢？
麻烦前辈指个方向。。


评论

受教了，谢谢。
澳洲中文论坛热点