【原创-梁杰夫专栏】分享贷款的四个问题-友谊的小船不会翻
Jeff Liang
很久就注册了账号，光脚到现在，看了很多好文章，好知识。非常非常感激各位分享的大神。
写了一点东西，为的就是早日穿上个草鞋。
内容都是个人肤浅的观点，欢迎各种砖头，只是，不要打脸。
最近流行友谊的小船说翻就翻，身为贷款经纪人，和亲爱的客人们就在小船上，特此分享几个小问题，希望友谊的小船在投资置业路上越走越远。因为无论昨天，今天，明天，我们都会是紧密相连的。
1 我的房子大大的 我的收入杠杠的
经常有客人加我微信，上来就说：“我自己有250万的房子，没有贷款，银行可以贷给我多少钱？”或者是 “300万的房子，抵押给银行，就借30万，行不行？”
对于这样的朋友，我首先要竖起大拇指表扬，因为经过你们的奋斗，已经买了大房子，过上了没有房贷的日子，实在是值得祝贺的。同时，你的实力也是杠杠的，300万的房子抵押借30万，简直是太便宜了银行。是不是？是不是？
然后我问：您的报税收入是多少？客人有的说，我不用工作的，有钱，我可以给银行数目给你看，一大笔钱。或者是我都是现金的，只报很少税，澳洲税那么重，白交给ATO不划算。能少交就少交呗，你懂的。--嗯，我想我也是懂的。但是银行衡量您贷款能力的依据是您的报税收入，包括您的工资或者生意收入或者物业出租收入。
客人回了一个哦。我觉得我们友谊的小船都要翻了。
翻归翻，翻也要翻得明明白白。贷款能力看什么？收入收入收入！收入不是大房子，不是卡里或者手里的现金，而是在未来很长一段时间内会按时按量到达你手里的资金。你就算现在有万贯家财，银行会设想有天，万一你赌博一下子输了怎么办？银行的任务是将放贷的风险降到最低，稳定的收入就是最好的保障。这个收入，必须是有白纸黑字的证据的，比如雇主的工资单，ATO的税单，PAYG Summary及银行每月的进账记录等等，看到这些，银行就会相信你的实力，从而把贷款批给你。
2 最低利息的诱惑
有时候有客人问我，你能拿到最低的利息是多少？或者更凶悍一点，你拿不到4以下的利息我们就不用说下去了。
我小心翼翼地问，请问你的最低利息是哪里看到的？客人会说：广告广告，3.66%！这就是广告最低利息的诱惑。为什么说是诱惑呢？因为就是，看得见，吃不着。基本上所有的广告都会加上一个小小的星号，写着“Condition Apply“。再用放大镜看那个Condition，基本上可以排除90%的申请人了。这就和前十个促销半价，无论你来多早都是第十一个一样。看得见，吃不着。
我们身处一个公开透明的大市场中，不同的银行有不同的贷款产品。最低利息到底会不会存在呢？答案是否定的。试想如果有这样一个产品存在，所以人肯定都会不约而同地选择它。那市场上就不会有这么多家银行和产品了。所以结论就是，对于同一个申请人，每个银行给出的offer是不会差很多的，这样客人才能在四大银行平等地流动。
所以没有最低的利息，只有最适合你个人情况的贷款产品。找到这个贷款产品，就是我们Broker的工作，也是我们的专业所在。比如说，你买的是小户型，你知道每家银行的利息，但是你不知道，某些银行是不容易接受小户型的，所以你申请了那个银行业可能贷不下来。这个时候，利息就不是首要考虑的因素了。
还有很重要的一点，低利息往往是以牺牲方便性或者其他为代价的。比如小银行的广告利率会比四大银行低，附带的不好就是网点少，服务差，时效慢，政策朝令夕改。又比如Basic的产品利息会比套餐产品低，那是因为它没有对冲功能等等。
总之，天下没有免费的午餐。
3 让我只还利息，那我岂不是要多还很多利息
五年只还利息，是目前很流行的贷款还款方式。基本上我都会向客人推荐这样的还款方式。有些客人会问，只还利息，岂不是要多付很多利息？
从算术上来看，的确是会多还利息，因为假如你贷款100万，你五年内的每一天，都会被收取这没还的100万的利息。为什么绝大多数人还是要选择只还利息呢？要回答这样的问题，就要回到一开始我们出发的地方：为什么我们要贷款买房？理由很简单，贷款可以放大我们手头的资金。假如你有100万，现在有两个选择：1，现金买下100万的房子。不用还银行任何利息。 2，100万做首付，贷款400万买下总值500万的房子，要按时给银行利息。相信绝大部分人都选择后者，因为杠杠的力量，把你投资资金放大了，若干年后，你的回报也是相应地被放大。只还利息，正是实现了杠杠的最大化和资金的最自由化。相比以后的回报，这一点利息，真的不算什么。
而且，还有对冲账户存在，多余的钱放进去，就抵消部分利息。想再投资，随时拿出来购买新的物业。何乐而不为呢？
4 你是不是实力贷款Broker
有客人问，你是不是实力贷款Broker？
什么才是实力呢？
我没收入证明，你能帮我把贷款做下来就是有实力。
原来是这样。这个问题又回到为什么会有Broker这个行业里来。贷款经纪，就是沟通银行和客人的桥梁。为什么需要这个桥梁呢？为什么我不直接走进银行呢？那是因为银行对银行之间是有壁垒的，你走进A银行，他绝对不会告诉你B银行还有更优惠的套餐。假如你打算把所有银行都问一次，那将是巨大的时间和心力投入。所以有了贷款经纪，我们熟悉市场上所有的产品，有最新优惠的咨讯，量身为你打造最适合你的贷款。
这样的工作性质，就表示我们是材料的收集和整理者，而不是材料的生产者，所以，材料必须由贷款申请人来提供。我们分析了解后再给你提供相应的贷款方案。专业的贷款知识才是我们实力的提现。
目前银行的贷款政策纷纷收紧，材料审核愈加严格。贷款市场也是经历了一番洗礼。尊重规则，才能在风雨中站稳，才能看到雨后的彩虹。
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银行为啥不考虑失业咋办？这个比赌博赔光了房子概率大得多。
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写得好。但是贷款这个行业水太深了。
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顶光脚足
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agree
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恩 银行就这样 谢谢鼓励
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太长了。。。。看不进去
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谢谢支持，也可以分享下行业的情况，求指导
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可以闭着眼加分分么 哈哈哈
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你打着友谊的小船的旗号，来给自己打广告，结果小船还是翻了。。。
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“这样的工作性质，就表示我们是材料的收集和整理者，而不是材料的生产者，所以，材料必须由贷款申请人来提供。我们分析了解后再给你提供相应的贷款方案。专业的贷款知识才是我们实力的提现。”
呵呵，理想很丰满，现实很骨感。
抛开劣币驱逐良币的市场不说，broker可以傲娇地只做consultant，但市场需要这么多consultant吗？
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写的很好。不过社会对broker期望并不一定仅仅是一个材料整理收集者和信息提供者这么简单。
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哈哈 来骗双草鞋穿穿都光脚好几年了。。。。长老茧了都
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是啊，不过这一波银行政策的变动，纠正了很多以前的问题。贷款市场应该会有比较大的变化的。拭目以待。 谁也不知道会怎么样。
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谢谢，很棒的帖子，可惜给不了分。帮顶！
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谢谢楼主分享 ，学到了一些东西
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银行需要工资或者其他合法稳定的收入证明而不是现有的存款的主要原因是因为银行没有办法证实这个存款就是真实的属于借款人的，而工资之类的查证起来就容易多了。
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我觉得楼主写的不错。
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不错，一样光脚不能加分
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想问下楼主，传说中的myob一分钟搞定上十万的收入，是真的吗？
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写的挺好
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写的不错 可惜会被一部分人认为是广告 而且事实上现在的broker 不光仅仅收集信息 光这样 那米多broker 为什么找你 颜值?
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有现金却不愿意花，要贷款，说明这笔钱获利比例高于银行贷款利率。高收益一般表示高风险。个人觉得现在稳定收益高于贷款利率的只有国内p2p了，如果买排名前十的还好，买10以上收益的基本和赌博差不多了。 有稳定收入至少表示有稳定工作能力，及时失业也能再次找到工作。 相比来说自然风险小些。
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楼主一年broker 佣金上百万，豪车数辆最低配法拉利911，妹子秘书最难看的比林志林还美，不用写这样励志软文吧。
总结：生意难做最近？
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They do consider it.
That's why bank will also try to sell you "Income Protection" insurance products when applying for loans. However, not compulsory to purchase.
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我觉得也是，我拿300万房子做抵押，没有道理不带给我100万，一旦还不上把房子收走就好，银行不会有任何损失，也就没有任何风险，楼主解释一下
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银行不想要你的房子。银行只要你的还款利息。
银行收房那是到了最后实在没办法才采取的行为。
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