澳洲实例分析你的投资房赚钱了吗？如何买投资房才

在澳大利亚房产房屋



申明：
以下都是我个人见解，本人不为任何损失和责任负责。

写这个帖子是因为我之前心血来潮，想看看最近房价大涨，投资房到底赚钱了没有，结果挺让我震惊的，一个墨尔本投资热门区上涨还算不错的房子，看起来赚了30多万，而其实基本没赚甚至可能小亏，详细信息参考帖子：
http://www..com.au/bbs/f ... p;extra=&page=1

更新：老公好好伟大，又做了个web版的软件：http://192.241.141.159/pihelper/
这个软件会不断更新，web版软件更新记录见顶楼末尾。


感谢老公为我做的软件，让我大量分析更多的实例有了可能，这样从数据中找出些实用的规律，从五花八门纷繁芜杂的房产投资市场找到赚钱的方式，或者至少找到最可能赚钱的方式。（老公做的Android app的下载地址：https://www.dropbox.com/sh/rn3bz29mu7hz6da/oPCjruaAZP，详细用法参考上个帖子）

投资房一般两个思路：低房租高涨幅和高房租低涨幅，如何balance这两者我想就是赚钱的关键了。

1. 先来分析低房租高涨幅：
之前使用的就是balwyn的例子，我觉得这个区是挺典型的低房租高涨幅，墨尔本投资热门区，著名学区，涨得多，但是也许因为涨得快所以相对房租比较低：

案例一：
http://www.realestate.com.au/property-house-vic-balwyn-114547023
2009年9月卖出价是：$1,350,000
2013年9月卖出价是： $1,685,000

看起来赚了有33.5万，实际上根据下面的数据可以看出这是个很失败的投资案例（我计算得比较宽松，如这个房子的维护费如council fee/land tax/water/repair/insurance等实际应该不止5000/年，而且负扣税rate我用的37%，所以如果收入比较低的人利润可能更少，同样收入更高的人可能利润更多些）：
------------------------------------------------------------------------------100%贷款--------------------------------------------------------------------
++++++++++++++++++++++++输入数据++++++++++++++++++++++++
买入价=1350000
卖出价=1685000
贷款利息=6.0%
印花税=74250
中介卖房提成比例=2.0%
中介租房提成比例=6.0%
房租/周=500
维护费/年(council fee/land tax/water/repair/insurance)=5000
持有年数=4
负扣税率=37.0%
CGT率=37.0%
买房杂费(律师费等)=2500
++++++++++++++++++++++++计算后的数据++++++++++++++++++++++++
房屋增值 = 335000
总租金 = 104000.0
负扣税 = 88800.0
总利息 = 324000.0
总维护费 = 20000.0
CGT = 48238.75
++++++++++++++++++++++++房产收入++++++++++++++++++++++++
房产收入 = 527800.0
++++++++++++++++++++++++房产支出++++++++++++++++++++++++
房产支出 = 508928.75
++++++++++++++++++++++++grand final++++++++++++++++++++++++
利润 = 18871.25

-----------------------------------------------------------------------------20%首付------------------------------------------------------------------------
如果是首付20%也就是27万，那么每年的利息支出少了1.62万，利息总支出少了6.48万，负扣税的收入少了2.4万，所以利润会在18871.25的基础上增加40800也就是6万。
这笔首付如果放银行能产生6%的利息的话那就是6.48万，但是这笔钱还要扣税，如果按照37%的税率去扣税的话，存银行的利润是大约4万
所以在付20%首付的情况下，投资此房产会比放银行多赚大约2万。

这是老公的程序计算结果，可能看起来更清晰些(这个是老公后台java程序的结果，Android app老公有时间了就升级来计算首付的情况)：
++++++++++++++++++++++++输入数据++++++++++++++++++++++++
买入价 = 1350000
卖出价 = 1685000
首付比例 = 20.0%
贷款利息 = 6.0%
中介卖房提成 = 2.0%
中介租房提成 = 6.0%
负扣税 rate = 37.0%
CGT rate = 37.0%
购买日期早于"5 May 2008" = false
房租/周 = 500
维护费/年 = 5000
持有年数 = 4
买房杂费 = 2500
++++++++++++++++++++++++计算后的数据++++++++++++++++++++++++
房屋增值 = 335000
总租金 = 104000.0
负扣税 = 64824.0
印花税 = 74250
总利息 = 259200.0
总维护费 = 20000.0
CGT = 48238.75
++++++++++++++++++++++++总结++++++++++++++++++++++++
房产收入 = 503824.0
房产支出 = 444128.75
首付 = 270000
利润 = 59695
年回报率 = 5.527%  -- 如果还有自住房贷款没还完的话，这个回报率显示这部分首付不如放在自住房里
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


Lesson learned（后面随着实例的增加，我会不停地修改lesson learned，我有理解不对的地方，请大家给出建议）:
-如果是这种低租金高涨幅的投资方式，房产hold的时间要长一些，一般至少7年。
-这个房子租金有些过低，即使是低租金高涨幅的投资方式也要考虑租金，或者把房子简单装修下以获得更高的租金是否也是一种方式？

案例二：
http://house.ksou.cn/p.php?q=Balwyn&sta=vic&id=61846   
2008年9月卖出价是：$1,115,000
2013年9月卖出价是： $1,500,000
2010年5月租金是：$480pw

考虑到墨尔本过去几年租金并未上涨，所以rent我假定过去四年都是480，每年能租52周。
考虑到08年的银行贷款利率要比09年高得多，所以我使用了这五年平均利率7%，这只是估计，我还没有想到这个平均利率怎么计算比较合理，请大家给出建议，或者是不是有现成的tool可以使用来计算过去几年的平均利率的。

分析结果：
----------------------------------------------------20%首付----------------------------------------------------------------------------------
++++++++++++++++++++++++输入数据++++++++++++++++++++++++
买入价 = 1115000
卖出价 = 1500000
首付比例 = 20.0%
贷款利息 = 7%
中介卖房提成 = 2.0%
中介租房提成 = 6.0%
负扣税 rate = 37.0%
CGT rate = 37.0%
购买日期早于"5 May 2008" = false
房租/周 = 480
维护费/年 = 5000
持有年数 = 5
买房杂费 = 2500
++++++++++++++++++++++++计算后的数据++++++++++++++++++++++++
房屋增值 = 385000
总租金 = 124800.0
负扣税 = 78588.00000000001
印花税 = 61325
总利息 = 312200.00000000006
总维护费 = 25000.0
CGT = 59879.69
++++++++++++++++++++++++总结++++++++++++++++++++++++
房产收入 = 588388.0
房产支出 = 498392.69000000006
首付 = 223000
利润 = 89995
年回报率 = 8.071%
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
但是如果有自住房还没有还完贷款的话，这笔钱放在offset里产生的收益相当于7%

这个的年回报率比案例一要好。我个人觉得这个属于比较lucky的例子，因为它恰好在购买后很快经历了2009年的大涨。应该代表了这个区这个类型的投资比较高的收益。


案例三：
http://www.realestate.com.au/property-house-vic-balwyn-114618071
这个挺奇葩：http://house.ksou.cn/p.php?q=Balwyn&sta=vic&id=44658
Sold $1,381,000 in 14 Sep 2013
Last Sold $1,250,000 in Dec 2009

按照租金500计算结果：

2013-10-2 17:50 上传

下载附件 (32.9 KB)

这个赔得...
这个房子我完全不理解为啥别人涨那么多的情况下，它咋不涨涅？有没有高人来分析下？这是典型的大地破房子啊。您的强项就是涨幅高啊，那您为啥就不涨涅？为啥为啥为啥涅？

2. 高房租低涨幅（unit/apartment）
案例一
http://house.ksou.cn/p.php?q=Balwyn&sta=vic&id=36800
租金参考：http://house.ksou.cn/rp.php?q=Balwyn&sta=vic&id=338297



计算到这里，有点小伤心，有点心灰意冷，不知道能不能在墨尔本找到数据表现好的房子。

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
web版的软件：http://192.241.141.159/pihelper/ 更新记录
2013-10-03
--修改持有年数可以接受小数，如6.5年
--增加印花税计算器link，兼顾所有state，从而使印花税计算更准确

2013-10-04
修改年收益率为福利，从而使年收益率计算更准确


评论
墙贴留名

评论


评论
mark


评论
等

评论
买入价=1350000
。。。
房租/周=500
。。。


评论

好建议，等我有空了来改

评论
坐等后续

评论
厉害

评论
mark

评论
问题出在哪了？房租太低

评论
真的是很出乎意料啊

评论
mark

评论

恩，租金回报太惨了....

评论
关注

评论
学习了，谢谢！

评论
不能买一百多万的房子当投资房啊， 没多少人那么干吧？

要有钱 买几百万的， 不租也行
要没钱的， 买几十万的当投资， 租金回报率高一点

评论
lz你找一个location好点的unit来算这种可能可以最大利润... unit租金回报率比house高， 升值速度不比house慢多少... 试试看？

评论

你的头像很有趣，偶保存下来了......

评论
lz的这个手机app是收费的么，或者有收费的想法么？

评论
我早就说买Balwyn的投资房没钱赚的。

评论

  欢迎欢迎

评论

老大，帮着分析一下悉尼的走势吧.....

评论

  悉尼不懂, 但市场更好玩.

只要你用心去研究.

评论
直觉这个帖子要火，论坛那几个整天吹买楼花油泥发大财的人士要紧张了

评论

.......等于没说
我觉得好玩的区已经涨的一塌糊涂.......

评论
厉害

评论
mark
澳洲中文论坛热点