O.P.
大家好，
我们最近购买了第二套房子居住，搬入新地方后将出租现有房产。
可能是一个愚蠢的问题，但我们应该抵消哪笔贷款？我认为我们应该抵消自住财产并对投资财产使用负扣税？
试图了解利率一直在上升的最佳方式。
谢谢
评论
租赁房产的贷款利息可以扣除，而自住房产贷款的利息一般不会扣除，最好抵消自住贷款（首先减少不可扣除的利息）并使用投资贷款的利息作为扣除额。在这两种情况下，您都需要支付利息和税款，但我们的想法是将钱存放在利息和税款总额减少的地方。
评论
Yogi 写道...
这可能是一个愚蠢的问题，但我们应该抵消哪笔贷款？
是的 – 所有者 occ 财产。
干杯< /p>
Jamie
评论
OO 贷款，前提是您已对第一套房产的贷款进行尽职调查，以确保其未被污染。< /p>
例如，当您住在第一处房产时，您使用的是对冲账户吗？如果是，是否与 ADI 贷方合作？如果否，或否，您是否为新的 PPOR 从第一处房产中借回（重新提取）任何资金？
如果您在 ADI 贷方（四大银行、Credit工会等），并从该对冲账户中取出资金来支付您的新 PPOR，那么您的原始贷款应该是未受污染的，并且可以完全负扣税。在这种情况下，所有额外资金都应进入您的新 PPOR 抵消账户。如果您没有借回任何额外的还款，只是选择存钱购买第二处房产，情况也是如此。
但是，如果您在新的 PPOR 上对第一处房产使用重提作为押金，或者在第一个房产上使用非 ADI 贷方（即 Athena）的“假”抵消，那么这笔贷款就被污染了，这意味着重新提取的金额的利息费用 *不能* 负扣税。如果是这种情况，并且取决于贷款的规模和该投资贷款与新的 PPOR 贷款之间涉及的利率，抵消这个而不是 PPOR 可能更有意义，因为大部分重新提取的部分将处于利率更高且不可扣除。
评论
Yogi 写道...
我相信我们应该抵消业主占用财产并在投资财产上使用负扣税？
这是正确的，抵消业主自用财产
评论
O.P.
谢谢大家的帮助！我将按照建议抵消占用的所有者并将 IP 用于负扣税
评论
此帖子已编辑
Sokak 写道...
但是，如果您在新的 PPOR 上使用了针对第一处房产的重提作为存款，或者在第一处房产上使用了来自非 ADI 贷方（即 Athena）的“假”抵消，那么这笔贷款就被污染了，这意味着重新提取金额的利息费用 *不能* 负扣税
我试图了解非 ADI 贷方提供的抵消账户与财产转移时初始贷款利息的税收减免之间的相互作用从 OO 到 IP。
我注意到 ATOCommunity 上的这个讨论 – https://community.ato.gov.au/
有没有人走这条路？
编辑 – Athena FAQ 说：
Athena 的抵消是链接的到您的房屋贷款并且拥有相同的 BSB 和 ac数数。它通过将您的抵消余额与您的贷款余额和该余额节省的利息分开来满足 ATO 的抵消要求。
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