澳洲卖投资方可以用往年负扣税累积的tax loss吗?

在澳大利亚税务




请问海外投资客卖澳洲的投资房,现在可以用往年负扣税累计的tax loss去抵消房价的capital gain吗

今年除了卖房的gain之外没有其他进项。回答必分

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不能

税里面的两个不同的考量
等于苹果不能用梨来抵扣

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capital gain 和 Capital loss 抵消,你问能不能抵消 只要搞明白它是不是 Capital loss 就这么简单

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负扣税  不是已经退过一次税了吗?

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如果不做负扣税 能最后卖房时扣除吗?
或者能否被平时的loss 申报为capital loss?

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那要先弄明白平时的 LOSS 是不是 capital loss 建议找专业人士问问吧。

Tax loss or capital loss?
A tax loss is different from a capital loss.

A capital loss occurs when you dispose of a capital asset for less than its tax value. A capital loss can only be offset against any capital gains in the same income year or carried forward to offset against future capital gains – it cannot be offset against income.

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不仅不能抵

如果你每年负扣税的时候,做了房子折旧,这个折旧的金额还要从你买房的成本里扣掉,也就是要相应增加你卖房的capital gain,要多交税


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话也不能这么说。

虽然苹果和梨不一样,a capital loss can only offset a capital gain;但是你最后交的税是一个筐,tax loss 和taxable income讨论的都是筐的层面。

楼上各位卖房的时候,建议都一定要找专业人士报税。





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如果之前每年TAXABLE INCOME 是负数, CARRY ON TO LATER YEAR, 可以的

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不行。每年的折旧减少了cost base. 应该会算出更大的capital gain.

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没出租的时候才可以

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那不是capital loss....

只有capital loss才能跟capital gain进行offset.....

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是capital loss只能用来offset capital gain,不是只有capital loss才可以
把问题简单化Capital gain到最后都是taxable income,
如果前几年结果是负的当然可以用来降低taxable income
但前提是前几年都报税这些tax losses ATO需要有记录



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但是万一每年都做了折旧,折旧中Capital works (or division 43)的那部分要记得加回来。。折旧报告里会告诉你哪部分是div 43

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之前的loss不是已经是抵扣收入的结果吗?

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可以。income loss可以抵capital gain, 但capital loss不能抵一般income,只能抵capital gain.

至于capital gain怎么算,建议还是咨询一下专业人士。

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每年 折旧的金额 有一部分是要在卖房的时候加回去的。。也就是说你卖房的利润会增加 不仅不会抵税反而会多交税!出来混早晚要还的即视感

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只还一半。因为持有超过一年capital gain 有50%折扣

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+1

而且钱有时效性

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如果收入很低甚至没有 那是不是不应该做折旧?因为折旧了也没有taxable income可以抵扣,反而要在最后卖房的时候多计算capital gain

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那为什么高收入的人还要想方设法负扣税呢?

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折旧项目(capital allowances)在卖房子的时候需要加上你卖房子的价格。具体数目参考折旧报告,如果有说的不对,请楼下补充。
如果楼主持有一年以上卖投资房,退税的时候原来的折旧加回房价后享受50%的折扣, 最终可能面临22.5%最高税率(18万以上收入税率45%的话)。

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自己考一个卖房子中介license ,然后注册中介房地产公司,用公司卖自己的房子,给出高额中介费 去抵消曾经的 claim 的capital allawance. 完成自我救牍。比如市价中介费 3万,你出6万,再加上高额的 open home 家具费用。

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公司注册要成本,公司收入要交税。况且你自己卖的价格可能比别人低不少。
租家具的钱花出去了退税最多回来22.5%,自己出大头,合算不合算自己掂量。
话说楼主一分都没有给大家加呢

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公司注册才小几千块,可以自己 DIY。 公司收入 我只做这一笔,有免税额,能交多少? 比起来你可以  OFFSET 大几万澳,肯定划算多了。

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感谢分享!
除了division 43, 如果折旧报告还有division 40,这部分也还要加回capital gain里吗?

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因为持有期间可以少交税。

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公司没有免税额。

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用公司赚的钱给自己买辆中介的车。。。。。

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不能

还是老老实实找个会计吧
Div 40不用加回去。

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感谢回复!
再麻烦您请教一下有关div40无需加回Capital Gain,尝试在ATO网站了一下没找到。方便的话能给个网页链接吗?


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如果说今年只有卖房的单一利润收入$10万,之前累积的tax loss就不能抵这个$10万了吗?

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谢谢加分了????
感觉大家说法都不太一样
如果说今年卖房赚了$10万(去掉中介等成本后)但是没有工资收入,那之前累计的tax loss还能抵消这10万吗

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Yes

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说tax loss不能offset capital gain别再误导人了

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可以呀当然可以呀
卖房收入是taxable income (net capital gain也是taxable income)
tax loss可以用来减低taxable income

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http://community.ato.gov.au/s/question/a0J9s0000001K24/p00053306

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得用公司或是生意卖房才能亏损抵抵收入税

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没看清,改Yes

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太感谢啦

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那么我股票的capital loss可以抵消房子的capital gain吧?

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sure
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