澳洲如何分配投资房和自住房的贷款让退税最大化

在澳大利亚税务




比如

我有自住房价值100w,首付25w(考虑了stamp duty等各种费用),贷款80w。
投资房价值50w,首付12.5w(考虑了stamp duty等各种费用),贷款40w。
这就是现在已经存在的情况。我退税的时候只能用40w的投资房贷款来退税。当时买投资房的时候没有考虑怎么分配贷款额度。现在我觉得为投资房所付的首付的钱,没有产生退税价值,似乎有些亏。

现在,我打算进行refinance

自住房贷款70w,投资房贷款50w,总贷款额度不变,而且总体来说也满足80%的要求,不需要交Mortage Insurance。

问题1: 请问:refinance以后,我是否可以按照50w的贷款来退税?


更进一步,现在由于房价上涨,我的自住房和投资房都涨了20%。价值分别是120w和60w了,我如果这样refinance:
自住房贷款60w,投资房贷款60w,总贷款额度不变。

问题2:我可以按照60w来退税吗?


最后一步,现在由于房价上涨,我的自住房和投资房都涨了20%。价值分别是120w和60w了,我干脆用升值的钱refinance出来买了一个新房,80w,税费4w。
为了满足80%的比例,我最多可以贷款(120+60+80)*0.8 =208w 于是我这样安排
自住房:贷款64w
老投资房:贷款60w
新投资房:贷款84w

问题3:两个投资是否可以按60w和84w退税?

总的来说,我就是想让投资房全部贷款,自住房尽可能少贷款,同时总额满足80%的贷款。不知道是否可行?

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有点晕,不懂帮顶

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新的可以折腾,老的不管怎么折腾,都只能退40万了。除非你不怕查。

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是什么都搞不了,除非你把投资房卖了,重新买投资房,不然只能保持现状。

评论
问题1,不可以
问题2,不可以
问题3,60万不可以,84万可以

评论
彻底看晕 投资房能退多少税呢?值得投资吗?
最近也在考虑这个 主要考虑到每年的税收太多

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请本着三个原则思考
1: 无论你怎么refinance,从哪里refinance 钱出来,能不能退这部分的利息取决于你这些钱是不是用来投资
2: 自住房和投资房的贷款比例无论怎么变,都会有一个历史record,所以不是说今天是60:40, 明天改了 30:70. 没被查到就可以,被查到了就找麻烦了。
3. 关于投资房和自住房的之间的关系,可以的话在买之前找会计师咨询。

PS:税局前两年已经开始对自住房和投资房的利息着手了。

评论
1、不可以
2、不可以
3、新投资房可以按84万退,老投资房只能按40万退

评论
别想了
多少人都想maximise投资贷款,但是没用的

ATO对乱claim利息查的很严格的
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