海外人士在08年以持旅游签证的身份购买全新物业后就随即回国，给子女留学居住从未有过出租等任何租金收入，所以房东本人也没有TFN也没有报过任何税；子女现已是PR身份，且已帮父母提交移民申请（排队的那种）；现打算出售该物业。
问，如何CGT最小化？在CGT计算的时候是否包含如下成本：
1. 购买全新物业时候所交Stamp Duty
2. 贷款时的花费及Home Loan Interest
3. 买房时律师费的支出
4. 08年至今的所有Strata, Council, Water费用
5. 各种房屋养护支出，如更换龙头的花费等
6. 卖房时中介费等开支
7. 卖房时的律师费支出
8. 是否还有其他可累计成本的开支，如电、气、网络等？
9. 房屋折旧相关的要计入CGT计算么（期间从未有报过任何TAX，所以之前也没有涉及过任何折旧等）？
上述问题想知道大致的CGT开支以用于决策，具体的需要精通该方面的会计师计算。所以，悉尼地区有否推荐的会计师？
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1. 购买全新物业时候所交Stamp Duty 可以
2. 贷款时的花费及Home Loan Interest 律师费和等购买的可以，利息不可以。
3. 买房时律师费的支出 可以
4. 08年至今的所有Strata, Council, Water费用。不可以，因为自已在用
5. 各种房屋养护支出，如更换龙头的花费等，不可以，因为自用
6. 卖房时中介费等开支，可以
7. 卖房时的律师费支出，可以
8. 是否还有其他可累计成本的开支，如电、气、网络等？除非出租，自用都不可以
9. 房屋折旧相关的要计入CGT计算么（期间从未有报过任何TAX，所以之前也没有涉及过任何折旧等）？不存在折旧问题，因为折旧本身就是房子价值一部分。
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那还有什么是可以add on cost以最小化CGT的？
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坐等专家解答！
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谢谢分享，你懂得真多，我现在最搞不懂这些，感觉澳洲这些个方面很琐碎。
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太感激了！尤其是关于第三部分持有费用的解释的确是太有帮助了。
BTW，请问你有推荐的在悉尼的会计师熟悉这方面事务么？同时也想有这么一个可以探讨疑问的会计师作为长期的税务计划咨询。
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写的真好！你是会计师吗？要是的话以后报税可以找您了
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贷款上涉及的税务也的确有一些事情需要咨询：有一套自住房，计划转成投资性质进行出租；如果在开始出租作为投资房之前refinance，如本来homeloan balance 30w，现在refinance成35w了，过了一段时间几个月之后再正式转为投资出租（也就是说在自住房性质期间，已经refinance到35w了），这样情况下，是否可以以35w产生的利息作为投资房的税务抵扣？还是这样做，依然会被ATO质疑说只能以原先的30w产生的利息作为投资收入的抵扣？
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今天的分全给完了，你是在悉尼的么？只是做贷款业务么？
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那就太好了，期待你早日做好这个图标
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我现在的贷款就是跨州做的。今年可能还真有贷款要处理，回头咨询你。
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