地产行业里面工作了数年，看到各种比较黑暗的行业潜规则，实在忍不住，注册个马甲，发一些感想
本文仅仅讨论墨尔本的楼花
据the age报道，墨尔本现在有超过320个不同规模的项目在卖，而在过去的1年多，墨尔本的规划部长，matthew guy审批了很多大型的项目。
------------------------------------
这里先给大家上上课，开发商要开发地产，首先要做的是很市政府递交图纸，贴公告，如果康嫂不同意或者邻居反对，那大家上VCAT，就是上法庭，但是前几年规划部出了个政策，就是重大项目，建筑面积超过3万平方米的项目，可以绕过康嫂，直接和PLANNING DEPARTMENT申请，如果通过，康嫂只能同意，就是这个蛋疼的政策，很多southbank的地，1000平方米的地，康嫂的规定是限高100米，约30层楼，如果开发商要盖32层，建筑面积25000平方米的话，要和康嫂搞好多个来回。上有政策，下有对策，开发商决定，要不就盖88层把，建筑面积60000平方米，搞定马修部长就好了，不用和康嫂搞~~~
-------------------------------------
所以在过去的18-24个月里，马修被搞定了好几十次，据说还参加了好多神秘晚餐，估计潜规则了。
这些大型的项目都有下面的相同点：
-地一般不大
-楼层高，108层的AUSTRALIA TOWER, 70多层的tower melbourne, queensbridge tower之类的
-车位严重的不成比例，那么高，那么多的公寓，设计也傻b了，总不能108层的大厦，设计20层的车位把。。。绕圈能绕死人，所以很多新大楼出现了机械停车位，出现了停车电梯，出现了价值10万的车位
上述的这部分只是想说，一个项目没有个200套公寓，都不好意思说是个项目，未来，墨尔本会有很多，很多的公寓。
讲完了供给了，我们再讲讲墨尔本的基础建设：
在墨尔本住得比较久的人都知道，你麻的！现在市区车太多了，每天都堵车，每天火车都延误！政府就是个穷光蛋，今年又砍苦逼的中产阶级的福利，预算案就是个拆东墙补西墙的预算。
市区来说，住那么多人，停车的位置又减少，所有的项目都不规划学校，托儿所，诊所，邮局等东西。除了广告里说的学生，移民以外，还有谁想住市区？？？？？？？？基础建设这块，我会后面挑一个大家都熟悉的区来诠释这个话题。
想说的太多。。。。。都不知道从哪里说起，大家可以提提，我慢慢写。。。。
评论
相信论坛里大家对销售的佣金已经有了一定的了解了
作为一个正常的市场,2手房的销售佣金费用一般都在2%上下
象悉尼现在的市场供不应求的时候,销售楼花的佣金一般在3%左右
那墨尔本的楼花销售佣金是多少呢??????????
6% 起!!!!!!!!!!!!!
是的,是6%,销售一套60万的房子,中介公司收取的费用是3万6！
也有稍微低的5%,但凡有能力的中介公司在和开发商谈判的时候,都一般可以争取到6%的佣金
一般而言，这佣金是签合同交小定后支付一半，交房的时候再支付一半。
现在墨尔本那么多的项目在销售，买房子的人又那么的有限，开放商们都着急啊，因为自己开发的楼盘卖不够数量
银行不贷款，自己又没有钱，怎么办，只能求着各个地产中介的老板
给我卖卖房子把，你看，我给你6%的佣金了，你还不卖啊！！！！！！
我再给你1万的波尼丝！！！1
另一个开发商过来，我给你2万的波尼丝！
有钱能使鬼推磨，中介老板看到金灿灿的钱，就使劲的去忽悠！忽悠买价，忽悠员工，各种忽悠
最终目标就是把房子卖出去，拿到那6%的佣金，还有额外的2万波尼丝
当然了，上诉的例子比较极端，当前而言，很多的开发商都会给地产中介刺激。。。。。
羊毛出在羊身上，开发商，在资本主义社会里，没有免费的午餐，这个佣金都从哪里来的？
是的，就是从房价上面体现，本来只要卖40万的房子，现在只能卖45万了，为什么45万还能卖出去？？？？
因为有中介！！！！！你让开发商自己把40万的房子卖45万，他觉得是奇迹
但是他付给给中介2万的费用后，中介就把房子卖了45万
win win situation啊！！！！！大家都很哈皮
看看墨尔本市区的楼花，1房基本40万起，2房45万，大家可能感觉价格还不错
但是1房40万不带车位，面积40平方米，1平米1万！！！！！！！！！！
2房50平方米起，每平方米9000，是的，你感觉比较便宜了，请不要看那个印刷得很漂亮的户型图，因为在交房的时候，房间只有2。8*2。8，而且！！！两房里面，还有一个房间是没有窗户的，这时候，你要懂得安慰自己，因为还有更糟糕的，两个房间都是没有窗户的！为了把利益最大化，开发商逼着设计师去设计没有窗户的公寓，为了把房子卖出去，开发商用疯狂失控的佣金来让中介卖房子，为了卖房子，中介已经没有良心了。
试问一个没有窗户的公寓，以后怎么可能会达到传说中的7年翻一翻呢？？？？？
如果你一定要我举个例子，我就举个例子把
ALT这个项目很多２房中一个房间没有窗户
BLUE TOWER部分户型两个房间没有窗户
Foulton lane有部分户型２个房间没有窗户
评论
说说费用，买楼花对投资着来说最大最大的优势就是买房的成本中，差不多是房价5%的印花税可以节省很大一部分，但不是全部。地产中介都会以这个为销售亮点推销市区的公寓。
下面说一下房价，地产中介一般还会和你说，楼花可以以10%的订金来锁定100%价值的公寓在未来的升值潜力，简单来说就是杠杆原理。最容易对比的方法就是找附近一个类似的房子的房价，求解释，你为什么要比别人卖得贵？举个例子，旁边公寓卖38万，你卖40万，作为买家，买了这个房子，未来两年还有升值潜力吗？如果升值潜力那么好，开发商应该是要自己留着，为什么开发商一般都要把项目卖完呢？大家不要忘记开发商是要挣钱的，与其等这个物业升值，还不如我先把升值部分加上去，让中介卖出去，加多少合理，预计升值2万，开发商怎么也得加3万，不然万一市场大涨，开发商可不能吃这个亏，风险转嫁给买家，有良心的开发商还好，加1万就好了，遇到没有良心的开发商和中介，一个公寓卖高真实价5万的多得是啊！
现在的楼花都卖到过1万，试问地产中介，我怎么炒楼花。如果经济不好，正好倒霉的没有赶上传说中的平均增长，交房要卖，亏钱的时候，杠杠原理会把买家的亏损放大，谁负责？周先生说投资是长线，你最好是不要卖房子，但是谁给我保证我不生病，不会失业？不会离开澳洲。理论很美好，但是事实很残酷。
开发商卖房子以外，通常还会搞搞活动，送各种东西，羊毛出在羊身上，说是送，其实还是卖给你，如果你一定要买楼花，请好好调查该楼花以往做过的广告，活动，把这个钱算出折扣后再买。开发商和中介们还很喜欢一个叫租金保证的东西，一般而言会提供给买家超过市场价值的租金，貌似很好，但是还是从你口袋里出的钱，就是周先生说的左手中挣钱右手投资，其实是自己挣自己的钱，提高澳洲国民产值。另外这个超高的租金回报还会被用来误导无知的投资者，别人的房子租500，你的房子可以租650，还贷肯定是没有问题，租金保证的12\24个月后，你会发现市场租金只有510，房子空租1个月，物管费用暴涨，你没有钱还贷款了。
如果空置率那么的低，地段那么的好，为毛还需要开发商给租金保证呢？？？
业内有一句话，好的房子是不需要租金保证来帮助销售的，那什么房子需要呢？大家相信都心里有底了。
评论
8一下地产中介的门派吧
孩子要睡觉。。。。等等
有人的地方就有江湖，有江湖的地方就有门派。地产中介传统来说就是一个卖房子的中间人，房子的概念也没有那么复杂，就是眼睛能看到，手能摸到，鼻子能闻到的东西。楼花就不一样了，套用一个业内人士的话来说，就是卖一个概念给客户。至于怎么卖，咱就给他们归归类：
讲座派的，大家都懂，俺讲的就是周先生，喜欢用他赚钱的左手来牵我们投资的右手，其实这个形式很早就出现在西人的圈子里，不过周先生充分的结合了传销的特点，有讲座的形式来卖房子。该门牌特点如下：
﹣名字不叫房产讲座，叫投资讲座
﹣会先制造买房的需求，例如人口增长，开始制造紧迫感，心理素质不好的买家一听就急了。买家要清楚，现实中是有需求，但不一定是在他介绍的楼盘有这个需求。
﹣开始谈房价5，7年翻一翻，以前是有这么个趋势，而且这个是用几十年的数据拉平均后的统计，我了解到的2007-2013就没有翻一翻啊。。。。周先生让你再放10年，还不翻，bad luck
﹣开始教你计算各种negative gearing，最后得出结论每周只要58块就可以供房子了，奶奶的，中介出租的管理费，利息上涨，供求不均的长时间空租，租客破坏房子，各种维修帐单，最可怕的是2﹣5年后猛涨的物业管理费，销售房子需要的中介费用，周先生都没有告诉我们啊。
上面周先生所开拓的方法后来被其他的中介广泛的使用。
第二个门派：亲朋好友派
这类型的中介每天都打招聘广告，每天都招销售人员，没办法，这个行业的门槛超低，去上一个星期的课就可以拿到agent rep的证书，上班以后，老板就开始洗脑，利用年轻的学生刚毕业找工作的急迫心情，想想，卖一个房子就可以拿5000的提成，卖二手房还可以上网报纸打广告，买家可以找中介，卖楼花，不让打广告，就是要找客户，刚入行的应届毕业生只能从身边的亲戚，朋友，同学入手。但凡有钱，有想要买房子的，都会被推销楼花。更极端的中介老板，都从员工身上入手，美其名曰，你自己都没有投资房，怎么推销楼花，10个员工有2-3个购买，老板也把自己这段时间的培训时间成本捞回来。这10个员工，平均下来，一般而言，还是可以卖个2-5套楼花，接下来呢，员工把自己身边的所有朋友都骚扰一遍后，发现自己没有客户源了，而现在的市场，做广告找客户的方法有太多中介在用了，中介老板也不愁，因为这10个员工呢，都是没有底薪，只拿提成的。再过3-6个月，这批员工把最早忽悠出去的房子的提成花完以后，老板这时候就会找员工谈话：张三同学，我觉得你不太合适做地产这个行业！一句话把员工踢飞，等楼花完工的时候，把剩下的佣金一拿，笑到最后。
这个门派的特点是：张三和你推销楼花的时候，都会说：李四啊，那么好的房子，我都买了，你还等什么呢？这个大招很牛b，比周先生的曲线救国更实用。
试问澳洲3000万人，如果房子那么好，怎么还会等你买呢，老外都排队坐等开盘啊，实际情况是，周末开放展示房，里面就是一个东南亚的联合会议，都是东南亚国家的人在展示房内，老外是有，都是开发商的销售人员，装门面的哈！！！！
第三个门派：展会派
另一个类型的地产中介一般会通过办活动，例如高尔夫球啊，演唱会啊，去赞助搞活动；或者呢，他们会在购物中心，最明显的就是博士山，各种临时摊位已经彻底被地产中介占领了，大家可能会问，这个有效吗？还真有效，博士山会有很多刚从国内过来的同胞，第一站就被忽悠了，付出点学费才知道人世险恶啊！除了这个以外，开发商还会利用展示房做各种鸡尾酒会，很多人感觉这个很高级，其实卖一个房子，办20次都可以了。。。。这类型的活动大家可以去骗骗吃喝，但是千万不要被托给带动了，为了衬托出现场气氛很好，地产中介很极端的时候还会安排托。。。
第四个门派：忽悠派
这类型完全就是把一个房子说得天花地坠，尤其是已100%国内背景的中介尤其夸张。例如X信，叉是什么，大家可以想想我们所在国家的第一个中文字。。。。哈哈~~~~~
这些中介基本上已经失去了行业道德了，回去说什么以房养学，大家谷歌一下 “澳洲 以房养学”就会找到下面这个例子：
“后来，董先生就采取了“以房养学”的模式。Burwood(墨尔本)为澳洲的“名校区”，周边有迪肯大学、莫那什大学及一些中、小学名校。董先生就在该区域购入一间单位，总价值约为50万澳元，而孩子在澳洲留学3年的学费是6万澳元，生活费是一个月1000澳元，总计3.6万澳元，总的留学和投资成本大概60万澳元。房子方面，他采取了月供的形式，孩子自住一间，其余的房间和大厅分别租给了两个学生，每周收取租金约410澳币，即每月约1800澳元；3年下来的收入为6.48万澳元，除去一些维护成本，大概为5万澳元。董先生说：“因为Burwood既是富人区又是名校区，所以房产升值很快。我在孩子留学后将该这套房子转手卖了71万澳元，减去留学和地产投资的成本，还赚了13万澳元。”
完全就是忽悠，买一个50万的房子，印花税就要2万了，生活费一个月1000澳币，感觉是比较节约的孩子了。
一个房间，客厅租给两个学生，还每个星期租410，够高的，生活在墨尔本的同学就知道，50万的房子要是还可以两个房间租410，大家估计都抢了啊.
他计算的维护成本也很低，50万不用计算利息的机会成本。。。。
卖了房子不用算中介费用。
3年涨21万，7年还真的可以翻一翻！！！！
最后我想住TOORAK, MALVERN的人都要哭了，因为BURWOOD也是富人区，wTF
同样的忽悠手段在国内被长期的使用在楼花身上
更有国内的销售人员，澳洲都没有来过，都是从开发商的中介手册上学回来的，连合同都签不好，乱78糟的~~
忽悠起来，草稿不打，POINT COOK的地，说是墨尔本20公里，开车20分钟。。。。
卖楼花的时候，说10%的定金也锁定房子的升值，说如果60万的房子2年后交割，你不要，65万卖给我们公司，让投资者有了无限的想象空间。
评论
18楼提出：没有窗户的房间在图纸上面没有标出来吗？
楼主回答：有标出来的，但是销售人员用了其他的手段转移了买家的注意力，例如高租金，很多人抢购，只要是2房升值潜力都不错等等。而且买房子只需要10%的钱，很多国内的有钱人都不当回事啊
29楼提出：很多老外买市区公寓，平均水平的老外不介意2000多一个月的租金
楼主回答：据说市区每天有80万人工作，肯定有一部分需求，而且很多高级楼盘老外都喜欢自住。但是现在的情况来看，楼花基本上一个项目有10-20%的本地老外买家的话，开发商都就偷笑了。。。。
42\44楼提出：投资自住的人群比例，海外买家比例
楼主回答：举一个例子，现在SOUTH BANK 很火的PLANTIUM这个项目，说400多套单位已经卖了190套了，这190套都是海外销售的，只有少量本地华人中介卖给本地华人，其他都是东南亚以及中国的投资者购买。剩下的估计也是以投资买家为主，还继续会有海外的投资者买。。。。。。这样的楼有10-15%自住，比例就很高了。由于房东的成分，会引发很多问题，后面我们会继续讨论. 当然了，也有比较高级的楼盘主要是面向自住人群，例如EUREKA TOWER, FRESHWATER这类型
56楼提出面积误差，有没有柱子窗户
楼主回答：面积误差标准合同是5%，柱子也在面积里面，据我所知，有一些楼盘在客厅角落多了根柱子，买家也没有办法，窗户是会表明了。合同是英文，一般被忽悠的买家只关心价钱和面积。
64楼提出：他有分，怎么加？
楼主回答：每个贴下面都有评分，都来点就好了，或者版主帮忙，给我转点把。。哈哈
74楼提出的问题同上
84楼提出：有现金返还
楼主回答：现在很多楼盘尾盘，什么条件都可以提~~要买的人可以bargain
94楼提出：抗地震的问题
楼主回答：澳洲貌似没有大地震，一旦有了，大家一起死就好了，很多人陪你，房子都是内木结构，外砖头，而且砖头不承重，公寓一般都是预制水泥板结构，有标准的
103楼：配图错了，你那个是GLENFERRIE RD上的酒店式公寓，已经盖好了，是令一种类型的投资产品
119楼：2手房水深不深
楼主回答：看情况，以后重起一帖讨论
121楼：顶楼超高价的买家为什么买楼花
楼主回答：如果楼花价格超高，节省的印花税也很厉害，200万的房子，节省下来就是8、9万，另外这部分买家对居住的要求很高，一般会要求材料和户型重新按照他们的想法设计。很大比例的人都是自住为主，不出租！为了自住，只能多付一点代价了，也不是所有的这类型买家都亏钱，很多高端500万起的公寓有时候还是会升值的，要看市场和房子所在的项目了
评论
用一个比较极端的例子说明一下楼花的险恶
很多人都认为买楼花，假如买50万的房子，付10％，就是5万
然后settle的时候房子跌到40万，放弃10％的首付就完事了。
但是实际的情况是，开发商可以把房子再卖，卖35万，然后告买家赔偿损失15万（减去已经付的5万）＝10万
大家可以下载附件内的pdf看看。。。＊＊3个pdf都是说一个case,大家要全部都看看。。。
投资有风险，入市需谨慎！
Gold Coast case study -1.pdf
(108.71 KB, 下载次数: 207)
Gold Coast case study -2.pdf
(142.39 KB, 下载次数: 92)
gold coast case study 4.pdf
(446.7 KB, 下载次数: 77)
评论
keng keng keng
评论
keng
评论
这个要顶
评论
keng keng keng keng
评论
搬板凳听故事
评论
广告位出租
评论
话说Matthew Guy不是上周被政府的反贪部门调查了吗。。？
http://www.news.com.au/breaking- ... rfkp9-1226647864986
不知道这哥们下台后那些他亲自批过的项目会怎么样
评论
房价这么高，盖高楼是唯一出路。
俺几个同事，每天走路十到十五分钟到办公室，很满意的样子。就不知道有两三个小孩后会怎样。
评论
有了孩子只能卖房子啊。。。。。
评论
他们现在都是租房，哪有房子可卖？
说没钱付首期，更没钱还贷款。
评论
那就更惨了。。。。。
房价那么高，为了达到传说中的租金评估报告里两房一周７００的租金。。。租金也会上涨
老外以后都跑郊区买房子了。。。。
再说，连老外都不买市区的公寓，你懂的
评论
波尼丝？
当初没有窗的房子在户型图里面没有标出来吗？
评论
坐等。。。。坑
评论
猫二本明年起上万楼花公寓将进入市场，形势很严峻
评论
悉尼南区卖房的commission 是1•1%-1.5%
评论
Kong bu
评论
mark
评论
mark
评论
期待悉尼的高人也来讲讲悉尼的楼花。
评论
楼花风险大，但肯定对很多人来说还是有利可图
评论
有什么利，还不都是被中介忽悠的。顶楼主！
评论
由此可见，买耗子才是王道！
评论
有很多鬼佬买city区公寓的。。。或者是租 人家一年200-300k的鬼佬根本不在乎一个月2k+的city租金
评论
200-300k年薪的鬼子怕是不止CT一个apar吧，住这里只图个方便。BTW, 我所知道的200-300k的鬼子租也不租在CT，哪个不租在st kilda、south yarra…………good discussion
评论
多多哥
评论
我说的是melb city区域 参考realestate上的划分。
评论
评论
lz是内行，看完我想
1.这些房价比正常起码高10%
2.开发量很大，国内消化不了，是不是往海外销？
3.配套没到位，涨价空间有限。
4.投资客只能租给学生特别是海外。
5.N年后价格掉一半
评论
楼花真的是毒药呀
评论
lz是内行. DING!
评论
这个必须要顶！！
评论
wow, bedrooms without windows
never seen before
评论
要顶这个讲楼花的光脚。
评论
评论
请问楼主，据你所知，楼花都是什么人买？自住和投资的比例是多少？
评论
感谢LZ分享。多知道了很多东西
评论
我也想知道购买楼花的都是主要是什么人群，是不是传说中的很多没来过澳洲的海外买家。
评论
mark
评论
学习
评论
一个是旧房，一个是楼花咯
评论
楼花还是不要碰的好，里面猫腻太多。少交10%的首付要付出那么大的风险，不值
评论
Australia towers 每期也有三層的停車場啊，不會不夠吧
评论
评论
评论
学习了,总感觉现在还有人在玩空手套白狼,但是还总能套到.
评论
总有人被洗脑的
评论
房价这么高，盖高楼是唯一出路。
评论
日文？韩文？
评论
如果在买楼花合同中，注明每个卧室有窗户，面积误差不低于2%，没有柱子支撑物等等，售楼的会签合同吗？
评论
mark
评论
面积误差不低于2%
貌似这条就没有人跟你签。
5% 是合法的
评论
学习了
评论
哦，明白了，谢谢！恐怖 ~~~
评论
Ding
评论
评论
哥 我110分 怎么给你 ？
评论
很多人被洗脑！
评论
每天过来加点就可以了
评论
难怪现在那么多人转让楼花。。。猫腻好多呀！顶LZ，必须的！
评论
而且！！！两房里面，还有一个房间是没有窗户的，这时候，你要懂得安慰自己，因为还有更糟糕的，两个房间都是没有窗户的！
笑死我了，LZ是幽默的专业人士，来学习了。
评论
坐等city楼花降价
评论
评论
原来是这样呀，谢谢ＬＺ分享
评论
学习了！感谢分享！
评论
看起来，楼花还是不可以买
评论
哥们儿有20多分了，我想给楼主加点分以资鼓励，可是怎么加呀？
评论
这个必须顶！
评论
好文章 好文采 学习了
评论
说得好
评论
偶一熟人，给人忽悠买了两个楼花，还把自己给忽悠进去了。。。详情就不讲了。
还说谁谁谁计划五十岁前买十套房子（楼花）好退休。。偶心想，十个楼花退休？把退休金倒贴了都有可能。不过，偶不当人家面说出来就是了。
评论
见朋友落水你为毛不拉他一把呀？要是我，就提示下。
评论
好帖子
评论
感谢分享
评论
楼花的价格很重要。
跟边上的旧房子比一下。动辄高出40% 50% 的就要小心了。
评论
顶一下。实在
再顶
好的房子是不需要租金保证来帮助销售的，那什么房子需要呢？大家相信都心里有底了。
评论
楼花的价位比现房高那么多，可是还是卖得很快，听说有现金返回，真的吗？
评论
光脚啊，应该是有个评分功能
评论
这个是某种中介门派的手法之一
评论
请问现金从哪里返呢？把价格加高5万，给买家返2万！？！？
我们要看事情的本质哈！
评论
我从来都在对方面前强调偶的＂地主＂情节，但我不习惯批评他人的快速发财情节哇
特别是如果他人已经吸毒般非常执着，无谓惹怒对方。。。
评论
刚买了楼花。。。
冷汗中。。。
我是想自己住的啊。
不会到时侯房子没窗户还有柱子吧？？？？
评论
楼花 is ok in rising market. 但还是很危险。
评论
好贴必须顶起来。
评论
别说房间没窗户，厕所，厨房没窗户的我都不会要
评论
我一直想知道， 外面一层砖，里面一层木头的新房子，能抗几级地震？
评论
这个贴相当不错，楼主请继续。
评论
APT就是终端产品， 没有投资价值。
评论
好贴，披露很多行业真相
评论
很牛啊
评论
我几年前刚到澳洲，差点被人忽悠。如市场稳健，7-10年翻番；法制社会，你投的钱开发商拿不到。买楼花几乎稳赚、没有风险。
在网上多看看，可以了解很多实情。谢谢楼主。
评论
哥们儿实在，顶
评论
哥们继续，
评论
抗地震，木质比砖和水泥的好，这个好指的是发生坍塌时对居住人口造成的伤害相对小很多。
另外，外砖里木是澳洲的典型房屋结构，久经考验，请放心使用。
评论
lz此贴入选本日微信热门推送，感谢lz分享
欢迎大家follow的微信，扫描下面二维码即可
评论
好贴 顶
评论
没窗户的楼花是猫二本的，不是稀泥
评论
评论
请继续
评论
好贴！学习到了很多东西。如果我反过来想，就知道如何买现房了。
评论
Mark
评论
好帖，等着看下文。
评论
学习!
评论
好帖，好人，顶一下，回血加分去。
评论
好帖，等下文。
评论
评论
爆料的不错
评论
你或许还想知道，双转和单砖， 地震来的时候受伤程度哪个高
评论
你如果前几年买了
今天就肯定赚了
评论
强帖
评论
请问LZ, 如果自住的话，现在可以买二手的UNIT/APT/TOWNHOUSE不？这个里面的水深不深？
评论
难道，地震来了， 无论几级的， 木房，单砖，双砖都要倒下么？一直不明白, 为什么很多APT的顶层都是被有钱人买的呢? 他们不懂投资吗?
评论
碰到地震，住双砖房里死的最快。日本为什么那么多木头房子？就是怕地震
评论
本身地震来了就是个概率问题。
地震来了，大的也是概率问题。
无论塌还是裂，关键是人。
评论
澳大利亚不爱地震吧
评论
楼主请继续,
评论
美女啊，lz江郎才尽。
评论
lz真有意思，还穿了个马甲爆料。。。。大家要不来猜猜看lz本尊？
评论
敢紧的啊
评论
你该不是专门卖楼花的地产中介把！！！！一旦暴光，我会被几百上千从业这行的中介老板追杀啊！！！
评论
澳洲有大地震带吗?
评论
顶楼的apt属于稀缺商品，每个城市数量不多，所以保值。
评论
顶楼的apt应该是风景好 。
评论
penthouse很少rent 多为自住
评论
来取经了~~
评论
放心放心，我没这么无聊，就是开个玩笑
评论
你把楼主吓住了。
楼主不继续这帖子就要太监了。
评论
尊重隐私，不要做老好人。
评论
尊重隐私和不要做老好人是不是矛盾的？怎么看不懂你什么意思？
评论
老好人是说：看不惯有人吃里趴外，总要把他揪出来
评论
我也这么想，楼主很英勇
评论
Mark
评论
我赌楼主不敢再发言了
评论
lz不会被小猫小狗吓倒的！～+u阿lz
评论
评论
貌似楼主已经收到警告了吧， 怪不得这2天没声音了哇。。
评论
人肉搜索，是谁走漏了风声
评论
呵呵。。。。猛
评论
有些人房子就不是用来投资的 不然PENTHOUSE一间也卖不出去
评论
选楼花一定要和现房比，不能高出10%。
评论
这个一定要顶一下。收藏来取经了~~
评论
发个通告：
最近工作忙，还要带孩子，不定时更新
评论
不能加分，帮顶支持下~学习了~
评论
评论
楼主有才，大力支持继续写下去。
评论
已经更新4楼，5楼，大家还想听什么，我们按照主题慢慢讨论把
评论
LZ，我找不到＂加分＂的按钮。你告诉我怎么操作，我给你加8分。 难道光脚的连加分资格都没有么？这什么世道呀
评论
Mark
评论
P
评论
感谢楼主爆料，today tonight明天要采访了
评论
我知道楼主是谁的马甲了，先顶一下，欢迎楼主继续爆料
评论
你背后有成千上万的正直中国人的，黑中介去羞愧吧
评论
一看楼花就自动过滤了，没想到精华了，这才来看。真好！
评论
好贴好楼主，顶起！
评论
顶一下
评论
mark 感谢楼主分享
评论
这个太坑爹了，
都赶上中国了。
。
评论
你混了几年才混出点这东西来？
客观的说，你职业做为中介，career发展方面很失败很失败。
评论
这位仁兄啥意思这是，要不您给我们再来点猛料？
评论
好贴
评论
请高手出山
评论
客观的来说：研究了你在论坛内的回复，挺二的
评论
顶一下，6楼更新了
评论
mark， 期待楼主爆更多的料
评论
小开发商华人开发商的楼花风险很大。大开发商的房子其实还可以，有一些朋友买楼花自住，从08年到去年的都有，mirvac，billbergia，australand，meriton，fraser之类的，质量还可以，而且赶上好时候，房价涨了。今年的楼花简直太疯狂了，价格疯狂，买的人还那么多，一开盘卖出一大半去，难以理解
评论
好帖！
评论
你说的meirton是悉尼的
我这个帖子只说墨尔本的～～
评论
Where's the study case no.3?
评论
case 3 = case 4
case3文件太大了，重新生成了一个同样的文件。。。命名为case 4
评论
坚决不买镂花～楼主人太好了，学习ing
评论
相当有营养，好好学习下
评论
绝对好贴！顶！
评论
请问LZ:每次去某某楼盘看楼花，销售人员基本都告诉我说什么1期都卖完了，2期只剩下为数不多的几个了。难道现在都这么好卖嘛？
评论
lz super
评论
你可以问他，有多少是卖给本地的老外，多少是卖给自住的人？
租客多，投资类型的买家多的楼盘，比较不推荐
评论
期待悉尼的高人来讲解下悉尼的情况，同时谢谢楼主。
评论
和谁都这么多，造成紧俏的假象。你来买房也不希望销售说：哎，到现在一套没卖呢，破楼花
评论
感谢楼主，
远离楼花才是对的啊
评论
看了 这个还是疯了。
评论
不管是楼花还是二手房，买房前最重要就是自己做个简单计算．自己用excel做一个，或是购买，小于１００块．
Cash flow is the key!
Property is the vehicle!
评论
lz来谈下Duplex的楼花？
评论
评论
好文
可惜没分分鸟
评论
他说话不是一般的2
评论
请问Lz什么是波尼丝?
评论
收藏，有时间慢慢看。
评论
期待悉尼的高人来讲解下悉尼的情况。
评论
支持，悉尼据了解情况类似，悉尼楼花更火。供求关系更紧张，价格租金都更高。
评论
我记得有个比例,好像是25%,海外买家不能超过
评论
楼主你知道的太多了，迟早要被开发商追杀的。
评论
这个是本地银行贷款的要求比例
实际上，如果有人买，100％卖给海外投资都可以
评论
评论
谢谢分享
评论
很少吧,有开发商真金白银拿出钱来盖楼?,而且还都卖给海外买家?
评论
学习
评论
咳咳。。。有些人（也许不是人，小的不敢妄自猜测）是不必回复的，可是回复了就是LZ的错！
评论
评论
俺在悉尼，请问有五年前买了楼花现在亏了的吗？估计那些说楼花恐怖的都是没买过的，自己买之前先做research，位置，潜力，交通，开发商，和二手房的价格差距，呵呵，我相信有很多买楼花的是真的赚钱了的。
评论
这个回答有趣！
LZ好专业，进来学习的。
评论
首先，5年前可以说是从2003的房地产泡沫后开始正式升温的一年。之前某个贴子提到03年一直熊到08年。没亲身经历，不了解。其次，那些赚到钱的，假设他们今年在最高价卖房，计算5年间一切收入支出，看看最后赚到的钱是多少。
评论
照你这样的计算，这个世界没有任何投资是赚钱的，因为你总是把机会成本假设成为最赚钱的那个，假如五年前买了一个在悉尼60W的楼花，两年后交楼，交楼后月租扣除利息和其他费用仍然有正的现金流，在悉尼这样的事情绝对有可能，现在五年过去了房子以80万卖出，他亏了赚了一目了然
评论
再说如果你不在悉尼的话也是不可能了解悉尼的市场的，供需关系确实紧张，好location的房子一房难求。
评论
等听故事
评论
我就在悉尼。
哪里算好的location？North Sydney那边算不算？现在楼花的价格是多少？普通人买得起吗，租金要多少才能保证正资金流？
我现在租的区房租1bedroom最高不过150。现在该区有1200＋的apartment在建。2 bedroom的54万以上。以现在的统计数据，首期置业的比率刚过30%。也就是说，两年后，该区有800＋的apartment会出租，请问在这样的情况下，如何保证没有空房期？而且租金可以实现正资金流？
评论
原来在你看来好的location=好区，北区是好区，但好区里面也要讲究location的吧？St ives算北区不？没有火车站的白人区你渴望租金回报率高到哪里去？但是同样在liverpool的中心地段，你见过有房屋空置超过3Weeks的？投资这个东西，不是说好区就等于好的租金回报的。
评论
有800套同时出来又怎么样？黄金地段好的户型好的朝向始终屈指可数，选择正确的话一样有能赚钱的人阿！
评论
好的location=好区，错。
作为自住，好区自然有他的优点。
如果是投资的话，我更看好的penrith之类的。
问题在于，一两年内将出现的大批量的apartment，是否会对租金市场造成影响。个人感觉影响是一定的。我的主要根据就是30％的首期置业。
评论
评论
Mark
评论
评论
评论
评论
强贴。最近也在看楼花，越看越郁闷
评论
顶楼主，学习拉
评论
我18年就买了个southbank的楼花. 41万买,今年好不容易36.5万才卖掉。 真的是大坑。
当时要是看到楼主的贴子，估计就不会买了。
谢谢楼主分享
澳洲中文论坛热点
- 悉尼部份城铁将封闭一年，华人区受影响！只能乘巴士（组图）
- 据《逐日电讯报》报导，从明年年中开始，因为从Bankstown和Sydenham的城铁将因Metro South West革新名目而
- 联邦政客们具有多少房产？
- 据本月早些时分报导，绿党副首领、参议员Mehreen Faruqi已获准在Port Macquarie联系其房产并建造三栋投资联