这次强力涨息50点，很多幻想捡漏的小伙伴儿，还未见房价顺势下跌，手中的预批却立即作废了，贷款能力实打实地又猛跌了不少，如果每个月都来这么一出，除了不断祈祷房价腰斩，真是再没有别的办法了。
最近银行收紧杠杆，把普遍的10杠杆，调到7.5杠杆，已经让贷款能力捉襟见肘，现在继续涨息，相比以前可以多借少还息多还本，现在变成了少借不说，还要更多还息，更少还本儿，银行里外里是又暴赚了一把。
其实很多小伙伴欢庆年底7%利率可能到来，实在令人匪夷所思，有什么可高兴的呢，难道你就不还息了？难道在你买房之后，就进入降息周期了？难道你真能腰斩胸斩买到房？150万以下的中低端刚需住房，本来就是抢手货，从来不愁卖的，想捡漏太难了。高端住房本来就有不少溢价，房价因人而异的，比起疫情后的暴涨，跌一点也都是毛毛雨，不影响房东大赚。在涨息周期，比较惨的就是自住房买主，实打实地多付了很多利息，投资房主有三重加持：涨租，负扣税，固息，其实风险已经很小了。比如我，已经享受过自住房低利率时代的福利了，还有什么可担心？普通老百姓，如果能空手套白狼，从银行套现出钱来进行地产投资，不比创业，炒股，炒币，风险小百倍？不比摆地摊，开Uber舒服百倍？
最后提醒大家，再去银行重做预批吧。
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没钱了只能来发帖赚分胡喷了
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broker起来上班了？
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楼主怎么风向变了。
之前我说加息贷款能力会下降，月供其实问题不大，还遭到一顿反驳。
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已经开始下跌了, 这不是幻想, 加息缩表是资产价格的头等大敌，不懂就要交学费。
你确实已经享受过自住房低利率时代了，但是还没有享受过高杠杆投资被收高利率同时资产价格下跌的双击，这次需要你还好体验一番了。
LZ挺逗的，要是2月份的时候知道今天的局面应该不会买，现在每天给自己打气觉得有意思么？
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咸吃萝卜淡操心
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所以说，抄底的都是给有准备的人。
半年前就告诉你要提早准备，囤积现金，降低负债，准备抄底。
怎么苦口婆心的说，好像要害了韭菜。要不怎么叫韭菜呢。给我扣个空军的帽子，我明明是多军。
韭菜怎么能抄底呢？ 韭菜都是站在高岗上放哨。
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请教如何空手套白狼，借银行的钱不付利息的么
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买房我只看1-房好升值潜力大，价格合理
2-当时贷款能力最大负担得起
长久来看，短期利息涨跌，只是小浪花
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有人借你钱，即便收利息，你应该心存感激
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楼主太英明了！把贷款用到极致在房价最高点精准入手！
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但是你明明可以省个十万八万，没必要冲高
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这只是你的幻想
首先你不一定碰上质量好，位置好的好房
其次，碰见了也不见得降价
再次，价格并不随着你贷款能力的降低而跌
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所以，到底怎么空手套白狼嘛，咋不正面回答问题呢
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Leo哥什么时候割肉？我们等听你的号令杀进去抄底
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睡一觉，梦里有
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楼主一加息兴奋了又高潮了，又开始每天写一长文，兴幸自己没有住桥洞，又可以百公里省零点一升油，而且经常去汽车坟场捡破烂，并且汽车只买三保
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升值潜力和价格合理是相对值不是绝对值，那都是要看经济环境预期的，其他什么都不看当然站岗了，带杠杆的资产价格下跌这次要还好体验一番了。
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WESTPAC今天第一个涨息，但是就涨息50点，有点小失望，银行股要加油啊
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省个十万八万是少说了，你苦哈哈辛苦一年上班，到手能挣多少钱？
有的这次能省30万，50万，100万。
躺着赚钱，天天去玩不香吗？
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你在幻想吗？
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19年上北被你抄了底，这次想抄哪里？Mosman?
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是你还在执迷不悟
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心疼Leo哥
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LZ出来说说，你山顶上买的房子现在有没有跌20w？
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楼主简直是一本正经的，胡说不道，，，一看就是从事跟地产相关工作人员，我猜是broker
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leo哥为了个房 精神紧张何必呢 跳槽换工作 赚多点钱 你在上发这些你觉得有用吗？又有谁会被你洗脑呢？很多事实已经摆在面前 你三言两语能改变什么？
我的pre approval反而增加不少，跳槽大厂成功，现在就是等着入市 但不着急
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看完你这几句话 真的笑了 果然leo哥就是顶端接盘者，点子永远高人一等
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幻想？还真别说 我看的山区已经开始在调整了！
不信？打开domain自己看看。要是说上面的价格是骗人的？你打给中介试试看
不急，再等几个月，起码比你高点接盘可以便宜不少！
只是个在高点接盘 但不没那实力的人 现在想通过来洗脑，但大家又不是傻的 最基本的判断还是有的。
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这倒是真的
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攻击这个有点过了
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明灯又来了
啥时候明灯灭了
就是进场的时候了
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lz你move on吧，你上次不还说你已经想通了吗，放到时间长河里你认为的买贵的好几十万真的不算什么，我房子保本卖了我也难受，但是我要是拖着不卖我会亏损更多，少卖的那十几万又算什么呢，断臂求生及时割肉有时候就是靠快刀斩乱麻的决心。你就算是买在这个节点上的高位了，但是你享受了低利率的锁定和优质的生活，为什么还要不满意呢，甘蔗没有两头甜的
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原理楼上就是传说的LEO哥，不会是长安雪梨的花生吧
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楼主所有的帖子都在证明他的投资房买的时间和价格无比正确。自己赚了钱偷着乐不好吗？在这里瞎嚷嚷自然会引起大家攻击，会有好心情吗？
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澳洲正向以前的阿根廷一样开始衰退了，澳洲的经济以及房地产的黄金时代已经过去了，以后的十年乃至几十年房价会一直持续下降，人都跑光了。
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其实我个人有种感觉, 靠房子上涨拿红利的时代可能已经快结束或者已经结束了,无论是国内还是澳洲.
房价背后的直接驱动力贷款已经到达瓶颈很难突破了, 以后跟不跟的上CPI, 跟不跟的上股市都不要一定. 虽然手上也有几套房子, 基本就准备着一直收租不准备卖了, 以后拿租金养老吧. 每个时代都有自己的故事, 这个故事可能算是到头了.
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澳洲工资会不会继续涨？
物价高的这样，不涨工资会招来人吗？
如果工资必须涨
那么贷款额必须涨
那么，房价就必须涨
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不用10年，再过3年就能证明你说的是错的。
后疫情时代的未来3-5年应该是澳洲发展的黄金期，速度会比疫情前好很多，移民估计也会超过之前魔丽深领导下的澳洲，可能会达到霍华德时期的状态。
拭目以待。
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你是不是在布村？搞商业房产的？
我买房的时候还参考过你的帖子。你以前的确是多军。
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我觉得你需要补习一下经济学基础.
工资涨没问题, 同时利率也在涨. 贷款额很可能原地不动甚至可能倒退从而限制房价上涨.
工资涨, 物价涨, CPI涨, 房屋如果跟不上涨幅那就是实跌.
缩表如果继续会进一步打压资产价格, 房地产也跑不掉.
你的因果逻辑既不充分也不必要, 拿个最简单最近的18年下跌的例子你就无法解释, 17 18 19工资物价建筑成本依然在增长.
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我觉得你猜错了，因为预批只要在过期之前，即使利率加上去了，银行同样会拿加息之前的利率来审核，这是最基本的常识，如果他是Broker不可能不知道
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pre approval 做出来多少,就会批多少. 很最新的利率无关. 朋友你得学习啊.
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那是因为十几年了，没有遇到过这种情况，连续猛加息
等到你签合同的时候，你看看，跟最新的利率无关吗？
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周围知道好几个华人朋友都是全套作假收入买的 （前提是每个月能还得起~ 一般都是家里国内持续输血的人群）， 房子照买不误~
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工资涨，企业成本上涨，谁来保障公司利润上涨？哦，工资涨了，消费必涨，资产必涨。嗯，要不直接工资涨幅提到100%，这样不就全民富裕了。呵呵。
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楼主好焦虑！
已经分不清自己是多方还是空方了。
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抄底大军集结待命。 大家队形跟上。
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纠正一下，在贷款合同出之前，即使拿到全批，如果利率上涨，银行也会要求重新计算；
举个例子，如果利率上涨0.5%，那么月薪要加$140左右，或者支出要减少这个数；
要避免这个情况发生，尽快出贷款合同是上策，贷款合同一旦出了，即使还没签，银行也不会要求再重新计算。
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只要在Pre Approval的期限之内，买到房子并且不要求增加贷款额，银行不需要重新Assess你的收入
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别说预批了，即使拿到全批，也会要求重新计算的；
这点你最好还是多问一下银行，我和我的一些同行遇到很多类似的case了
上个月银行才刚刚上调浮动利率，这个已经影响到2个月前已经拿到预批的买家了。
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很明显无关. 这是基本常识. 预批下来就会很明白的说明这一点.
PS: 刚打电话给banker 确认了这一点.
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腰斩可能要等到小行星撞击地球那天。。。。
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我这边没有这种问题噢，AIP转Full的时候只需要提供Contract和Valuation Report，完全没有任何其他的Condition
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你何必和leo哥解释。他只想你懂“赶紧高价接盘” 不然她怎么办
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是这样的，浮动利率涨，预批或全批过了的客人会被再次review, 这时候客人的资料会被上传到credit manager, 之前批你的loan 的banker 会被要求和manger 沟通；这时候，如果客人的资料有其他瑕疵的话，比如expense 不真实，那么会被credit manager拒批；
也就是说，主动权已经不再掌握在banker 或者broker手里了。
当然，如果客人的资料完全没问题，income 也足够的话，那么是可以通过的。
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我从来没有听说过，至少也没有发生在我这边，Unconditional之后再被重新Assess的更是没有发生过，唯一可能的是你的File被Audit了，而且即使Audit也只能按照当时的利率来审核，否则对客户不公平
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辛苦你和一个伪中介科普了
这个是银行内部操作，客人可能不知道其中的运作过程；应该是因为最终的结果是客人的case顺利通过，不会在乎期间发生的事情。
事实是，现在很多banker 是有权利自己给客人批loan的，当初在banker那里睁一只眼闭一只眼过的case, 由于涨息会被更高一级的credit manager审核，利率涨倒是可以argue的，因为可以解释成这个客户是在涨息之前拿到的预批，但如果被mannager发现其他任何蛛丝马迹，那么就会被拒。
起码在Westpac, review 是常规操作。
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你没有在银行工作过，你是不知道银行批loan 的整个过程的。
你的banker也不会把整个过程解释给你听。
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愿闻其详
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你说的是FCC，那是随机被抽到的，但是基本上FCC也不会重新计算客人的借贷能力，只是核查他提供的资料是不是真实的而已
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因为十几年没涨息，只是不断在降息，当然在过去，客人的贷款能力是越来越高的，因为利率在一直降，当然不用再审核你已有的预批了
但是现在
2个月狂涨利率，还要继续涨
以前你遇到过吗？
与时俱进，大家要习惯了，不断更新预批以获得真实的贷款能力，别到签合同时候差几万拿不出来
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我再最后说一句，不会再Argue了，走过审核程序的Pre Approval在未过期的情况下，买到房，在不改变贷款结构和增加贷款的情况下，不需要重新审核收入，我真的没空再给大家科普了，这个讨论到此为止
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why bank share prices drop like dog shit?
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过程是这样的：浮动利率上涨，所有拿到conditional approve 和unconditional approve的的客人资料在银行系统里都会被highlight, 大多数时候，如果客人的income足够cover 上涨的利率(其他因素未变的前提下), 这时候banker 就会自己修正数据，使其通过；
但有些客人income 是刚刚够cover涨息前的利率，那么这些客人是通不过系统的；这时候banker就要和credit manager去argue了，在argue过程中，如果manager发现这个客人有其他资料上的瑕疵，那么这个客人就会被拒，如果没有其他问题，单纯是因为利率上涨而影响了批loan,那么manager一般会使其通过。
现在很多banker为了业绩，滥用自己手中批loan的权利，使很多不合格的客人通过pre approve, 平常时期没问题；但在涨息期间，这些客人就有很大的风险；要知道， credit manager的审查是极其严格的。
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水一分
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大头爸爸和007你两已经是罗生门了，谁都有道理谁都有瑕疵
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对打算要申请房贷的客人，我的建议是要留足buffer, 跟banker 计算贷款时候，要让他们以更高的利率(大于6%）来计算自己的borrowing capacity, 以降低自己的风险；
毕竟，谁也不想在settle 前损失10%！
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刚才和banker沟通中我还了聊到了网上论坛里有broker说要再审还会被拒，人家让我放好心，不要听这帮二道贩子论坛里扯，说broker不安规矩做是常见的，他们本身就有风险，而不是在银行这里。银行banker内部不存在这个问题。
Ps：NAB的
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你首先要确认一点，Banker 内部的问题，banker会如实跟你说吗？
再跟你说一下，我知道的因为loan被调查进而牵扯到瞒loan被解雇的banker 已经很多了。
别以为银行就是一潭清水，背后有很多你不知道的东西。
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这个，我们十几年的老朋友了国内大学就是一个宿舍的当然可靠的很。
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你的loan 顺利通过，那就万事大吉了；
即使作为老朋友，也没必要透露太多，没这个必要，不是吗？
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AUCTION的时候 肯定会三思一下了
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