澳洲澳大利亚房地产出售汤斯维尔购买阿德莱德悉尼

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大家好，我正处于十字路口 需要一些建议，过去 7 年我在汤斯维尔的道格拉斯拥有一处房产，这是一栋非常漂亮的 4 居室房屋，前 DHA，维护良好，位于一个漂亮的 650 平方米的街区，我花了 40 万美元买下了它我认为我很幸运能得到 42 万美元，现在我持有它，希望它会反弹到 2006-2007 年的繁荣时期（是的，我在繁荣时期买了 argh）我的租金已经从目前高达 420 至 360 美元，但我的空置率为零 谁能看到汤斯维尔的收入足以让我继续持有这处房产？这是负利率，我需要努力前进，我应该做些什么我是否咬紧牙关卸载它并尝试另一个地点，可能是阿德莱德 Doulas QLD 的最新 CG 预测是： 中位价 $397,000 季度增长 -050% 12 个月增长 051% 3 年增长 245% 5 年增长 -282% 平均年增长 400% 每周广告租金中位数 $390 数量销售额 120 总租金收益率 511% 上市天数 7099 任何建议总是受到赞赏
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你最初的计划是什么 似乎还有很长一段时间仍处于负利率状态 何时会变为正利率 为什么不坚持下去如果适合您的旅程，请在阿德莱德额外购买
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我不熟悉汤斯维尔，所以我将专注于阿德莱德的阿德莱德，考虑到 400-45 万美元的预算，不包括成本，你会例如，能够在优质的东郊（建于 1970 年代至 1980 年代）或海滨郊区购买质量、条件良好或新装修的 2 居单元（单层）或两层联排别墅 不过还有其他几种选择，取决于您的策略 优质单位提供的总租金收益率（年租金除以购买价格）约为 45% 至 5% 分层费用减少 4-45% 分层根据 rpdata，单位中位价格（10 年）的年度变化溢价区域通常为 6-9% 通常，cl为 CBD 提供更高的 CG 因此，过去 10 年（分层后）的平均总回报率通常为 10-13%（加上任何税收优惠，但建筑物折旧将为零）其中许多房产在在过去的 15-20 年里，有些价值上涨了 3 倍
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很好的总结保罗你应该更频繁地发帖，每周阿德莱德区域怎么样，你可以发帖
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为什么不两者兼而有之你能租出去买你的汤斯维尔房产还是逐个房间出租我知道在汤斯维尔租一个房间在那个地区周围很难找到然后因为它不是负齿轮你可以在下一次购买时开始当然取决于如果你还可以借到汤斯维尔的房子，祝你好运
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是什么让你认为阿德莱德的前景比汤斯维尔好 阿德莱德已经 5 年持平了，我知道一些郊区仍然处于大约 2008 年- 2009 年的价格（显然有些价格也超过了中位数）所以如果唯一的原因你想卖掉的表现低于你认为会持续良好的表现，阿德莱德可能有一些投资者与你处于相似的位置，并且可能有同样的想法
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我已经问过自己这个关于阿德莱德的问题但是，当您可以以 75-8% 的收益率购买合理质量的地方并以 47% 的利率以相对便宜的利率和保险费用借钱时，在我看来风险非常低 有些人准备购买 +ve 或至少 +ve casflow 空置率是也低于 3%，我真的不在乎它有一段时间没有做任何事情，最终它会并且同时我可以持有细分翻新偿还债务或什么都不做，这适合我的被动方法
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因此，除了在市场顶部购买之外，还有什么其他经验教训您在繁荣时期购买了新房，建筑成本较高（珀斯）您在土地价值较低且大部分房产价值都在新房建设怎么能指望资本当该地区的大多数租户都有租金补贴时，如果他们要购买，他们将失去这些好处，而这些好处道格拉斯也平均靠近 CBD 作为外围郊区，我认为 DHA 对于喜欢设置和忘记的人来说是一个不错的策略并且没有大惊小怪的房客还清抵押贷款-但这听起来不像您希望咆哮有所帮助，因为在阿德莱德很容易犯同样的错误我们一个月前在汤斯维尔（西区）定居了398，供应商在 2007 年以 480 的价格购买 哎哟
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嗨 Strongy，刚在汤斯维尔购买 - 你必须对市场有一定程度的信心，还是你买得这么好，可以度过下一个几年 我的汤斯维尔房子是一栋优质的房子，打理得很好，区域很好 但我不知道我是否有耐心再买一个5-7 年，希望 CG在一个低点，它可以持续 15 年没有增长吗？ 怀疑它汤斯维尔可能是澳大利亚第 10 大城市 将土地价格与任何其他类似规模的城市进行比较 - 低得多 比较收入 - 通常要高得多，但失业率已经飙升 所以我认为它应该会好它有一个相当多样化的经济问题问你，为什么你认为这是一个不错的地区我不是说它很糟糕，而是在汤斯维尔的地图上看看它
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我不认为您的持有时间足够长 CG 在任何地方都无法保证，但最终会有一些 它必须是长期游戏 IMO
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我也想在汤斯维尔买，虽然它很平，但有些不错可以肯定的是，当昆士兰州政府将他们的东西放在一起时，它会回升
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那不会直到下一个t 选举
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根据我的经验，阿德莱德的市场远未平淡 是的，平均而言，阿德莱德的房价仅比 2010 年的峰值高出 3-5%，因此过去市场一直上下波动，参差不齐5 年左右 但当然没有单一市场 仅在过去的 12 个月里，Unley、Mitcham 和特别是 Norwood 议会的优质、位置优越的房产经历了 10% 或更多的增长，但当然不是所有房产都回归井井有条位于优质郊区的单元，如果查看现在售价为 370-410k 美元的相同房产（随着时间的推移多次销售）单元的转售数据，通常会在 2000-2001 年左右以 130-150k 美元的价格售出（当然，一些翻新会当时需要）市场时间 深思
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非常重要的一点 看阿德莱德州的数据并推断出对该地区的整体投资不会给你一个现实的看法优质和超优质市场尤其如此强劲，100 万以上的价格表现相当不错 即使是内中环 400-600k 的房屋在此期间也表现良好——我最近参加的上一次拍卖有 12 名注册竞标者，比非常现实的价格指南高出 15% 开发地点正在走疯了，在拍卖条件下比预期高出 30%，因为此时市场容量很大
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你说得对，那段时间有起有落，我的意思是价格与 5 年前相比，现在与 5 年前持平 如果您认为阿德莱德的价格将继续上涨（就像 2012 年中期左右的平均水平一样），您认为主要驱动因素是什么（特别是那些可能使这座城市与其他市场)
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这是一个 100,000 美元的问题 hobo-jo 我希望我有一个明确的答案 我对在任何大型成熟市场中寻找一些明确的驱动因素持谨慎态度 例如很难解释仅使用“驱动程序”；过去两年悉尼发生的事情，一些地方的价格上涨了 30% 在过去的 5 到 6 年里，阿德莱德的表现一直落后于趋势，像这样的大型市场最终会转机并赶上自己的市场长期趋势 过去 20-30 年一直如此，有时会出现一些较大的调整 可负担性也将是一个因素 由于实际价格低于 2010 年的水平，与东部各州相比，许多位于好地段的优质房产看起来便宜这推动了我从本地以及悉尼和墨尔本收到的越来越多的询问，我也认为“供需”;模型是了解正在发生的事情的更好方法 我相信过去的表现是未来表现的一个很好的指标，前提是供需方程没有显着的负面变化，并且给定区域的社会经济方程没有负面变化在阿德莱德郊区，一些房产的需求在很长很长一段时间内一直在持续增长，但供应却越来越紧 以“热点”附近的两居室单层单元为例。例如 Norwood 或 Unley 的 Parkside 是整个澳大利亚需求率最高的地区之一
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