澳洲澳洲房产 10km CBD Rule 为什么？悉尼

在澳大利亚地产投资



一段时间以来，我一直在质疑自己当前在 CBD 半径 10 公里范围内购买房产的相关性 我们都尝试过，但为什么它甚至在当今不断变化的郊区仍然实用和/或相关 一些有趣的观点如下阅读 A SS 上只有 10 公里雷达的人很少深思 澳大利亚的大部分规划政策都基于这样一种假设，即大部分人口通勤到中央核心区就业 因此，规划者希望限制城市蔓延，这被认为可以减少总体通勤时间、资源使用和污染，以及对昂贵的基础设施改进的需求，例如新的铁路线。同样，规划者越来越希望增加位于交通节点沿线的住房比例，例如火车站，再次基于这样一个假设，即大多数公民通勤到中央核心工作，《脉搏》的作者罗斯·埃利奥特（Ross Elliott）写了吃底漆 质疑这个概念 Elliott 与 Urban Economics 合作，对 ABS 人口普查数据进行了详细检查，以确定澳大利亚的工作地点。与普遍的看法相反，他们发现澳大利亚首府城市的大部分工作岗位不是位于核心区，但位于郊区：从普通社区到媒体、城市规划者，甚至一些高级决策者，许多人的脑海中存在一个普遍的印象，即我们首都的市中心（中央商务区）是我们经济中最大的雇主 然而，现实是，尽管它们的形象，我们的 CBD 在经济中的工作岗位中只占很小的比例 就业人口普查数据有其局限性，但即使考虑到这些局限性，证据也很重要：就业在我们的城市中，绝大多数都位于郊区 根据对 ABS 人口普查的分析，在 2011 年悉尼，CBD 仅占新南威尔士州所有工作岗位的 83%，而悉尼大都市仅占所有工作岗位的 134%，包括 Pyrmont、Ultimo、Potts Point 和 Woolloomooloo 周边地区，这一比例提高到该州所有工作岗位的 97%，并且悉尼大都市 156% 的工作岗位 在墨尔本，CBD 仅占各州总就业人数的 76%，而大墨尔本地区仅占所有工作岗位的 106%，包括 Docklands 和 Southbank 的边缘地区，这一比例仅上升到 103该州的 % 和大墨尔本地区的 143% 在布里斯班，CBD 的份额仅为该州的 58% 和布里斯班地区的 125% 包括南布里斯班、Fortitude Valley 和 Spring Hill 将这一份额提高到该州的 88% 的工作岗位和布里斯班地区 188% 的工作岗位换个角度看，在这些主要中心，全州 10 个工作岗位中至少有 9 个位于 CBD 框架之外，甚至在整个都会区，约 6 个工作岗位中有 5 个位于郊区位置，而不是美分2001 年，布里斯班中央商务区在地铁广泛就业中的份额为 143% 在 2001 年至 2011 年的十年间，这一比例实际上下降到 125%，包括城市边缘地区，这一比例从 19% 小幅下滑至 188%。期间，表明从 CBD 向城市边缘地区的各种泄漏 CBD 就业在此期间实际上增加了 18,793 个工作，但数据显示，布里斯班地铁的郊区就业增长更快，增加了近四分之一布里斯班都市区的工作岗位增加了 100 万，而 CBD 增加了 18,793 个 在悉尼，2001 年，CBD 和内城区占大悉尼地区工作岗位的 151% 到 2011 年，这一比例几乎没有变化，达到 156%（边界变化ABS 在此期间使仅 CBD 的比较变得困难）在此期间城市地区增加了 40,000 多个工作岗位，与同期大悉尼地区增加的 200,000 多个工作岗位相形见绌 他由于该比率保持不变 在墨尔本，2001 年 CBD 占地铁广泛就业的比例仅为 102% 十年后，它也几乎没有变化，仅达到 106%（尽管 2011 年的边界稍大一些会导致这一增长）在此期间，将 Docklands 和 Southbank 区纳入其中，这一比例从 2001 年的 121% 上升到 2011 年的 143%，显着增加，这表明这些新区对墨尔本的空间就业模式产生了影响但是，墨尔本 CBD、Docklands 和 Southbank 的组合区域仅占整个大都市区的七分之一的工作岗位 几乎没有占据主导地位 至于这些结果的政策含义，Ross Elliott 发表了以下突出评论：表明它们本身的相当重要的公共政策影响的数量ves 基于此证据 公共交通政策只是其中之一 我们的公共交通系统主要基于枢纽和辐条系统（特别是对于固定路线，如铁路），其中枢纽是中央商务区，辐条分散 该系统服务于高度集中的就业模式，但在分散就业方面效率极低（而且成本高得令人望而却步）使用几乎不存在仅仅是因为网络将难以将人们带到他们的工作所在的地方（绝大多数在郊区） 这种就业分配的现实在有关公共交通投资的公共政策讨论中很少受到重视；也许它应该得到更多 如果地铁地区所有工作中只有 10% 到 14% 位于市中心，我们怎么能期望设定远高于公共交通使用的目标 这是逻辑和数学上的不可能性 这也意味着根据目前的就业分布和交通网络的性质，升级公共交通系统所需的数十亿美元只能为少数工作在公共交通可以服务的地方的劳动人口提供服务这意味着大多数使用私人交通工具到达郊区工作场所的人，期望缓解郊区道路网络拥堵所需的基础设施投资规模是不现实的澳大利亚城市地区的人口密度比率更可能出现在亚洲中心 这两者都不会很快发生我们城市周围的另一大日常人口流动，即学生，显然也是非常分散的，因此无法由以 CBD 为中心的交通系统提供有效服务此外，社区对儿童安全态度的广泛变化对这一比例产生了显着影响乘坐公共交通工具、步行或骑自行车上学的学生 对此没有简单的答案，但在就业绝大多数位于郊区且不易服务的城市中，为公共交通系统设定不切实际的公共政策目标，正在为公共政策做好准备失败和社区失望 这种就业空间分布产生的另一个含义涉及 TOD（以公交为导向的发展） 许多 TOD 思想所基于的前提是，在郊区火车站等公交节点周围创造住房选择将使人们更方便地通勤内城，从而通过lifti缓解道路拥堵ng 公共交通赞助，以及其他承诺的好处 毫无疑问，这对一定比例的人口来说非常有吸引力，但鉴于与郊区相比，实际位于 CBD 的工作比例较低，这种需求水平是有限的可能除了在郊区火车站周围创造更高密度的住房机会以便居民通勤到城市之外，我们同样可以考虑在郊区火车站周围创造更高密度的就业机会，以便内城居民可以通勤到郊区工作场所是公平地说，迄今为止，TOD 规划的重点主要集中在 TOD 作为内城工人的宿舍居住机会，这与就业人口的实际情况并不一致 证据表明土地使用范围更广TOD 的组合超出了许多人的想象 另一个公共政策含义是规划和市场r 中央商务区是企业运营的昂贵场所，但这种较高的成本基础抵消了许多位置和营销便利以及中央商务区有利于他们的便利因素 然而，租金急剧上涨，加上昂贵的停车位可能会推动更多的雇主离开这些地点，进入城市边缘或郊区 有证据支持这一点 这种高成本结构可能会鼓励就业从 CBD 分散 如果这是真的，这意味着成本正在将工作推向那些公共交通服务较差 私家车有效地为郊区就业提供服务，而公共交通为高密度 CBD 的集中工作提供了良好的服务 进一步的公共政策试图提高 CBD 的商业成本（例如，对内城）可能只会产生进一步分散就业的效果，并与它的主张背道而驰支持者（鼓励更多的公众c 交通使用）如果要在靠近就业地点的地方建造住房成为现实，通常有利于内城地区住房密度的规划法规在未来可能需要更加灵活 郊区地区就业用地的潜力同样可能政策制定者考虑不足 许多开发商抱怨在郊区获得适当划定的就业用地受到限制 也许允许更多的机会发生这种情况将意味着创造机会使工作场所更靠近人们的家 可以这样说如本文前面所述，虽然这些传统上被认为是市中心工人的高密度宿舍机会，但有证据表明，它们可能同样为居住在网络沿线的居民提供高密度就业机会
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娱乐、夜生活、购物或某处中心赌注朋友和家人 人也会换职业或工作地点 有很多郊区，但只有一次 CBD 每次换工作都应该搬到郊区 如果你的新工作在偏北，那么留在 CBD 以南是没有意义的
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是的，我认为他们不认为成为中央是另一个方面 我的丈夫最终可能会在城市的任何一侧工作 如果我们住在 25k 的南部并且他在 20k 的北部找到了一份工作几年，它可以真的加起来旅行，所以我们离城市越近越容易，因为他的工作场所不断变化
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有趣的帖子，恕我直言，对于墨尔本来说，最佳位置在半径 10-15 公里之间的任何地方，并且朝向东端 离 CBD 不太远，但也不太近，所以没有“感觉”；像工作日每天有 500,000 人前往悉尼中央商务区工作 Scott
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那是一篇有趣的文章我不公平地说我们都试图在 CBD 10 公里范围内购买该策略仅代表一个在这个论坛上人们采用的众多策略中，我知道一个人只在距 CBD 15 公里以上的地方购买另一个人只购买（或建造）新地方 我知道有些人在公寓之外做得很好，但公寓不是我的一部分策略 我的策略（迄今为止）是在距离中央商务区 15 公里范围内购买具有发展潜力的地方 我在墨尔本有一个，距离 GPO 13 公里，在珀斯有一个，距离 GPO 10 公里 这是第一阶段 建成后出去，我会买一些积木来建造他们不会有CBD 薄 10 公里 我会用不同的选择标准来选择街区 不同的策略，不同的标准 例如，我可能会在珀斯机场附近买东西，在未来火车站附近或购物中心升级的地方买东西 在这个阶段计划在距 CBD 15 公里到 20 公里的范围内购买 靠近 CBD 将不是那些购买的考虑因素，我希望这会有所帮助！
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这篇文章是扭曲统计数据的一个很好的例子，看起来像一个具体结果 以墨尔本CBD为例，它占维州103%的就业岗位和143%的地铁就业岗位 CBD也占维州地铁用地面积的不到1% 简单来说，墨尔本CBD的就业密度是维州最高的, 可能相差几个数量级 房地产价格是由供需驱动的 墨尔本内城区的供应是全州最有限的，仅根据就业统计数据（没有人喜欢长途通勤），由远是最高需求 因此它是维多利亚州最昂贵的房地产 这也确保它将继续成为维多利亚州表现最佳的房地产之一 接下来我们可以谈谈维多利亚州最负盛名的私立和公立学校密度最高的地方（提示：全州有一些很棒的学校，但密度最高的是墨尔本中央商务区 10 公里以内）
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正如彼得所说，他只是在扭曲统计数据如果以墨尔本为例 - 143% 的工作位于 CBD，Docklands amp;南岸 - 这只是 3 个郊区 如果您在 CBD 2 公里范围内添加郊区（里士满、圣基尔达路、墨尔本港、南墨尔本、卡尔顿、北墨尔本、帕克维尔等），我想您很快就会发现超过三分之一墨尔本的工作位于距城市几公里的范围内，当您考虑到我们城市的规模时，这非常重要
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统计数据除了所有政府提出的一些有趣的观点，特别是昆士兰州非常积极着眼于城市地区工人的分散化st 节省替代方案 在郊区创建众多商业中心和技术园区可能会为逐渐减少集中化的劳动力增加进一步的争论 然而我们生活在不断变化的时代，尽管我们可能对看似显而易见的事情持有看法，但确定性只有在我同意的那一刻才成立CBD 作为工作和休闲的尊重地标对人们具有重要意义，但更重要的是，我相信在更深层次上，它具有指导我们社会和环境指南针的心理和生理影响，我们甚至不知道它因此我相信我们的内城将永远受欢迎但是我认为 15 公里将很快成为新的 10
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租户未来买家人口统计问题在我看来，如果您的目标租户或未来买家是特定的人口统计，可以说没有孩子的高薪专业人士，那么这个人口统计的最高集中度在哪里 在这种情况下，有了这个 d考虑到人口统计学，您将更感兴趣的是这个人口统计中的人口比例与一个地区的总工作岗位相比这个信息在人口普查数据中很容易获得，尽管现在已经过时了（2006 amp; 2011 年最新）例如，如果郊区有 2000 名全职就业人员，其中 75% 是专业人士，60% 的家庭没有孩子，这可能比拥有 5000 名全职就业人员的郊区更好其中 25% 是专业人士，10% 没有孩子 后者的工作比例高于前者，但可能对您的决策毫无用处 我认为现实情况是 2-10 公里的环在舒适性之间取得了很好的平衡, 通勤时间损失, 生活方式选择, 就业, 政府服务等 Trev
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当我开始投资时，我遵循 10 公里规则，但这可能更多地是关于我认为我需要做些什么来实现增长和我的经验不足在房地产游戏中，我们可以喋喋不休地统计数据，直到奶牛回家，但归根结底真正重要的是供需关系，这不仅限于距离 CBD 10 公里的地区，也可能与就业统计s
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也许只有一小部分工作，但大多数人渴望的工作类型也都在“距离中央商务区10公里以内”
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这是一个好点会很有趣看看CBD中“高”收入或高于平均水平的收入百分比的一些统计数据
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不能只关注工作岗位与负担能力，以及可能不适合家庭的产品
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过去 26 年来一直在布里斯班内陆 10klm 的南区投资，从西区到 Rocklea，西区似乎有更高的中产阶级百分比的学术界和博士，而 Rocklea 在不同的地区有更多的蓝领工人就业部门，但据我所见，最大的好处是社会经济光谱的顶端和底端，而不是中产阶级，但最大的问题是，所有这些工作在未来十年内是否仍然存在
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我读了一个以前住在悉尼中央商务区附近的人的收入中位数超过 100,000 美元，我没有核实来源，所以对它持保留态度，但它是有道理的
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我会扔一两家医院，并为你养一个机场 喜欢机场的高收入者成堆
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这个旧的furphy再次城市变得越来越去中心化，几十年来一直在使这种接近CBD的废话每年都越来越无关紧要
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有很多BA在推广这种furphy，市场上的时间会治愈这个
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看了上面的回复，CBD周边10公里以内的投资似乎也被很多投资者广泛接受。收益和策略你在内城投资取得了巨大的成功，对你有好处，顺便说一句，我在内城也有 IP 我也不是在拉屎，只是想强调它的供求关系，时间是关键因此 10 公里将并不总是提供最好的成长机会
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你好地铁，我'我实际上同意你的观点对不起，如果我没有在我之前的帖子中说清楚，我在 10 公里区域之外也有很好的 IP 猜猜我想说的是，虽然 10 公里范围内的人生长良好，但现金流，和负担能力可能意味着投资者可能无法在 10 公里区域内购买但这也可以，因为有很多方法可以投资房地产顺便说一句，我讨厌一维方法的 BA，而且周围有很多
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杰森，我们在同一个页面，明白了

你说得对，这取决于你的策略和当时的特定市场状况。如果你在市场高峰期购买，至少在短期内，你愿意在任何地方赚钱 相反，如果你在上涨的市场中明智地购买，你可以在许多不同的地方做得很好 我的朋友几年前在巴特勒买了一块土地，刚刚在街区建完房子 最终价值远高于预期，她在开发过程中做得非常好 那里有足够的股权用于她的下一个 IP，她对此感到非常高兴 对于非珀斯人来说，巴特勒是 40 公里来自中央商务区
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我同意 40 年前这是一些相关的事情，因为该州有 1 个首都中央商务区，这是唯一真正的一切中心如今，它就是您（在或附近）的地方与分布在各州大都市区的任何卫星中央商务区有关。这些是高就业中心，拥有良好的基础设施，例如安培的主要干道；外出、公共交通、大型购物中心、良好的教育、医疗、娱乐场所；生活设施——人们喜欢在附近居住的所有地方 这增强了供需方程的需求侧，从而创造了资本增长
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看准了，政府每年都在花费越来越多的钱来转移注意力中央商务区，例如外围城市地区的大型基础设施项目 大多数聪明的公司都认识到外围枢纽的租金更便宜，并将自己设在那儿 我很想知道这里有多少人实际上在中央商务区工作，如果他们不怎么工作他们经常去那里
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我不在CBD工作，这些天可能每个月去一次但是我所有的朋友和家人都住在它的20公里范围内，所以我更喜欢住在更远的地方在他们周围我在我和中央商务区之间工作，只要不是工作日，我就会向北行驶几百公里，享受一段安静的时光> 评论
不知道你所说的“智能公司”是什么意思，但我看不到任何大公司oyers（这比智能公司更相关） - NAB、CBA、BHP 等 - 将他们的总部搬到丹德农 只需快速搜索与西部（或南、北、东）相比，墨尔本内城区的工作( BR>评论
Uumm Perth 拥有如此多的 FIFO 矿工 我想说离机场更近会比 CBD 更重要
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嗨，有趣的话题 我拥有的所有 IPS购买的所有产品都在 15 公里到 20 公里的半径范围内，并且我在此过程中获得了一些不错的资本收益，这也取决于您正在寻找什么策略！购买半径 10 公里范围内的开发站点将花费您分配的硬币，并且您正在与公寓竞争等
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根据最新的 abs 统计数据，珀斯地铁有大约 15k fifo 工人，这低于我的预期，所以明显少于 cbd 工人这并不是说 fifo 工人当然没有机会
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Michael Yardney 在他的文章中说明了为什么你想要更靠近 CBD：http :propertyupdatecomaunot-all-land-is-created-equal-so-buy-in-the-inner-suburbs
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M Yardney 的公司还提供 BA 服务，推广靠近 CBD 的房产 - 通常的口头禅，“他们将提供卓越的增长”；然而，历史证明这是不正确的至于他的图表统计，我主要忽略了这些东西，因为统计数据充其量是橡胶状的 MTR
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我非常同意一般来说，在内环购买将带来比在该环以外购买更高的增长当我们开始时，为了在那里购买房产，我们将不得不再次支付我们可能负担得起的一半 我们认为最好进入阶梯一个负担得起和理想的位置，而不是根本不上梯子对于它的价值，北湖的房子是我们唯一一个自己付钱的房子接下来我们在海边买的，180米很近，对吧那个地方有很长的空缺，今天仍然不值得我们为此付出的代价
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就我们为什么住在离 CBD 10 公里以内的原因（在我们搬到农村之前）给出个人看法，即使丈夫的工作在中间环形郊区是： 1 个中央商务区通常位于拥有海滩公关的海港上oximity 2 很棒的购物 3 很棒的社交生活 - 咖啡馆、表演等 4 良好的交通连接，因为一切都从 CBD 向外辐射 5 质量更好的公立学校（至少在我们地区） 6 居住者的社会经济水平更高（是的，这让我势利小人）7 近乎优质的医疗设施，即使我们拥有美好的乡村生活方式，我是否会想念它 - 是的就在昨天，钢铁侠比赛还在 CBD 的一个海滩上进行，而在过去，我们只是“流行”；下来看看，在沙滩上玩耍——我们想念我们会去参加的现场表演——我想念那些在奇怪的时候会有惊人的低价销售的精品店——如果任何家庭不得不去医院接受治疗，我们住“就在那儿”； - 孩子们可以乘坐直达大学的普通巴士，而我们以前住在郊区的地方，他们必须乘坐两辆公共汽车（一辆进入主要中心，然后返回大学）就这样关于生活方式而不是资本增长
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我在这两方面都取得了更高的增长但是真正的宝石与在市中心购买无关，而更多的是关于购买独特的东西，可能是开发地点，或者潜在的指定用于开发 在许多情况下，如果您深入挖掘，这些可能是宝石，您以较低的基数购买并实现卓越的增长，因为它们是独一无二的，每个人都希望它们有更多的需求和没有足够的库存 增长的最佳选择 IMO 是那些独特的，这不会仅限于内城
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说得好
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