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有人买过二手 NRAS 房产吗？我正在考虑将 NRAS 添加到我的投资组合中二手 NRAS 财产，并想知道相同的一些明显的陷阱是财产已经产生的错过的现金流和已经发生的折旧但是如果 NRAS 上的剩余时间比那里还多它也有一些好处 一个是该物业已经建成，如果还没有，可以立即出租 无需等待物业建成，希望估值能够叠加
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我买了一个还剩 7 年，已经租了 数量堆积起来，位置很好 到目前为止还不错
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法律文书很难组织吗
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我一直想知道二级 NRAS 市场将如何玩出来——人们是否愿意支付我看到一些运营商因为赠款而以可笑的价格出售股票，但可能是所有者不切实际 我认为 NRAS 权利的转让不会引起太多关注，如果这就是你所担心的 干杯，Redom
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嘿 VaSSagO - 如果你不介意，只是好奇谈判过程是如何进行的股票
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根据NRAS财团，就像签署NRAS财团协议一样简单，您将获得您拥有房产期间的税收抵免
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没有这笔交易的谈判空间，但价格合理（该地区最便宜的 3x2x2） 法律文书工作很容易 只需与财团签署协议并选择经财团批准的物业经理（大约有 5 个可供选择）
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还应该提到p roperty 经理刚刚将租金提高了 $21pw（所以在我们拥有该物业的不到一年内总共增加了 $46pw） 我们刚刚开始为该物业做广告以寻找新的租户，因为当前租户正在离开几个星期 第一次观看是今天，有 11 个感兴趣的人填写申请表 看起来它会比我的非 NRAS 属性更容易出租
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嗨 VaSSagO，请问我想是哪个州PM 将进行定期的正式估价，因此将有机会在更定期的内部调整租金
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这是您的第一个 NRAS 物业吗？我发现位置优越的 NRAS 只是不会持续如果它在悉尼，会有很多租户可供选择 Cheers, Redom
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Hi Redom 你如何定义优质的 NRAS 物业是否符合银行估值
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有没有人获得过 2014 年的权利政府似乎不想付钱
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没有还在等待被告知本月底希望
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我主要将 NRAS 用作现金流游戏，所以我有自己的小框架来寻找比非 NRAS 购买更不灵活更严格的交易我的一个亲密朋友和我把它们称为“债券”而不是实体。这不是一个很好的考虑方式，但它确实有助于将我的 NRAS 购买框架与其他正常的房地产投资分开 我的标准：1 估价 估价 估价！只是不愿意用自己的现金小费来破坏投资回报率 2 空缺风险 这很重要，否则我可能无法获得 NRAS 奖励！这需要在 NRAS 参数中考虑 - 例如，如果您在“以家庭为中心”的区域购买 1 间卧室，那么空置风险可能会更高，因为这里的收入限制仅为 45k 而在 CBD 附近，这种类型的股票很好 3 价格NRAS 股票适合较低的价格点无论房产价格是 250k 还是 450k，您都可以获得一份赠款 如果您可以获得双份赠款，那就大获全胜！我计算 NRAS 激励的“价值”约为 160-170k，因为它每年给我的口袋里的现金可以用来赚取回报 4 净收益率我不希望这个尽可能高 服务贷款是NRAS 已经很困难了，我不想让它变得更困难一些财团让这变得更困难，所以我不想和他们一起去（例如 QAHC 25% 的折扣） 5 90% 的前期成本贷款如果我能得到这个低于 50k，我接近 20% 的投资回报率和 10k pa + 现金流量 像新南威尔士州印花税回扣这样的事情改变了我在这里的激励措施 ACT 最近的股票去了他们预先支付了州 NRAS 激励措施的地方，这是一个非常有吸引力的推动力（虽然这需要在 80% 的贷款下完成）6 Metro - 我更喜欢这个，因为它有更多的上行增长潜力 如果我能得到它，这是“完美”的交易也是！但它是我通常愿意在干杯，雷多姆上交易的部分
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我已经为我的一个 - 较小的财团虽然（Nextproperty）干杯，雷多姆
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嗨 Redom 感谢您的周到答复 您所说的空缺风险和 NRAS 奖励未支付是什么意思
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如果 nras 财产在日历年中未出租 90 天，则该财产可能会失去其奖励权利 它变成如果您损失了可观的租金和大约 10 美元的双倍租金，但是由于这些地方的租金可打折（20％），这不太可能，前提是您购买了适合该地区的产品
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不太正确 2014 年 11 月对立法进行了修订 现在看起来像这样 对于 NRAS 年中超过 13 周（91 天）和少于 26 周（182 天）的空缺，NRAS 奖励将按比例减少 但是，如果住宅是在单个 NRAS 年或连续两年内空置超过 26 周o 连续 NRAS 年，获批准的参与者（财团）将没有资格获得相应 NRAS 年的奖励
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谁说 NRAS 是辛勤工作 再一次 - 那些认为他们知道的人可能会提供各种批评，但那些知道的人（因为他们已经做了并且做得对）有积极的反馈可以提供这个秘密一直存在，并将继续存在——正如雷多姆早些时候所说——首先，购买价格合理的股票这意味着不付出高昂的代价，不浪费宝贵的股权然后，即使房地产市场沉寂了 10 年（不是说它会 - 只是以它为例），你在最糟糕的情况下仍然会有很长的路要走只是从剩余的免税 CF 中提取，如果您将剩余的免税 CF 再投资以产生复合效应，甚至更进一步——通过偿还不可扣除的债务，或通过提高养老金，或投资于其他事物而这会让你从口袋里掏出 0 美元, 因为它是一个纯 e玩得很开心 大多数将 NRAS 完全扔在公共汽车下的人可能不理解它 通常它的无知会说话 挑选坏蛋并将其用作所有属性的基础并不是做出决定的好方法 可以在其中找到很多缺陷，但是如果使用得当，它可以成为实现目标的强大促进剂 干杯，Redom
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干杯欧元 我应该在发布之前查看 DSS 网站 是否还有更多具有 2 个激励措施的 nras 股票你在说待售的房屋和祖母房物业我在昆士兰州的土地税起征点上，但其他州肯定在卡上 干杯
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它在华盛顿州珀斯 我相信他们可以根据租金调整租金在正式估价 6 每月或每年 是的，这是我的第一次，在建设阶段又得到了 4 个 http:somersoftcomforumsshowthreadphpt104451 还没有我的 没有像预扣税那样大惊小怪
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你'再谈双NRAS 即双键或双占用 是的，有一些浮动，但 vals 总是在双重事件上具有挑战性 - 不管它是否是 NRAS 并且双键，LVR 限制它是否 NRAS
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是的，我在说大约双倍 NRAS 如果 vals 没有叠加，并且 LVR 太低，它真的会影响您的投资回报率。我拥有的 2 都是 90% LVR，当我查看它们的现金流为正值时，将其除以我的初始存款和设置成本，我坐在大约 20% 的年投资回报率上一定很高兴!!!
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嗨 Northy85，请问你的双 occs 位于哪个区域
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没有双 occs 我只是听说他们在附近并且有点感兴趣
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是的，高达 @ 700K 的双 occ 的投资回报率可以值得 @ 25 x 单个 NRAS 的回报价值 @ 400- 450K 太壮观了，但它需要找到合适的替代方案是拍摄 2 x 300Kish 股票并以这种方式复制数字（或非常接近）
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它只能真的可以通过双钥匙公寓或双占用（附属或独立住宅）住宅来实现 双钥匙公寓存在 LVR 问题和潜在的 val 问题 双 occ 住宅存在 val 问题和潜在的 LVR 问题 近年来有几个运作良好，但我们现在进入过去 18 个月的可用库存，至少在目前，数量非常有限的“双重”；有人找我出售，我还没有看到任何可以叠加的东西我怀疑你会在这个后期看到更多机会
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欧元，也许你可以从 DSS 中帮助解释这意味着什么网站 截至 2015 年 1 月 21 日，本署已收到 103 名获批参与者中的 93 人发出的通知，表示他们的所有申索已准备好处理其中一些突出的 10 名是获得大量拨款的获批参与者 在 93 名中，90 名已被评估，81 名仍被发现在其激励要求中存在不合规领域，尤其是关于不合规的部分 是否真的有可能赢得权利由于系统中的某些技术性而无法支付
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欧元，财团不支付个人投资者是否有任何风险
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我个人不能保证任何财团会或不会做，但 NRAS 于 2008 年开始，我不知道有任何财团对任何人做坏事处理 并 支付 他们 的 信用 —— 但 除了 去年 的 信用 延迟 我 不 知道 任何 财团 根本 不 支付 的 例子银行和保险公司已经让他们的法务人员进行了相当彻底的审查——你和你的律师得到了同样的机会，所以我认为你没有什么需要担心的
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问题很简单——但很复杂我在这里 NRAS 2008 年立法（在 2014 年 8 月修订以解决此问题之前）要求正式的市场租金估值报告，由持牌估价师准备，并且需要为每个 NRAS 物业设定年度市场租金1，必须与激活信用的日期相同。然而，自 2008 年以来，财团被允许有 13 周的“回旋余地”； DSS 在此，因此； 1 他们可以在结算前确定市场租金 2 然后显然他们可以确定正确的 NRAS 租金，以及 3 向租赁经理提供美元数字，以便他们可以在结算前为租户做广告 整个想法是确保您当你定居时，投资者已经准备好租客了——换句话说，有一点准备时间，这样你就不必等到定居了才做这些事情 简单 逻辑 非常合理，对吧 那么为什么会延迟呢 好吧，改变政府和更换部长 - 以及更换软件平台（用于 FOFMS - 现在称为 NRAS 门户）造成了一些混乱现在无论您是否关心政治，您都不会没有注意到这个特定的政府有不止一点点意识形态上的“不灵活”；在他们的组成中，部长（凯文安德鲁斯，现在是斯科特莫里森）显然任命了一位新的部门负责人，然后还委托澳大利亚国家审计署审查 NRAS 的合规性 - 只是为了政治得分我猜“嘿，看看我们在管理政府项目方面的责任感——看看我们比上一个暴徒好多少；或类似的事情，这最终意味着 DSS 被迫检查、重新检查和重新检查所有内容，因此延迟每个财团都必须返回并重新确定每个估值，重新- 记录，然后将所有数据重新输入到新平台中，日期和文件都是从头开始完成的 - 并重新提交 成千上万的而且这必须在他们还被要求准备极其复杂和繁琐的文件的同时完成伴随提交更改请求以移动 NRAS 分配 - 必须在 2014 年 12 月 23 日营业结束前提交 加起来 - 你有一个瓶颈 然后你有圣诞节，公务员休假等，我们在中间Jan 想知道发生了什么事 最新消息是 - 我相信它即将敲定 事实上，我知道 10 大财团的 CEO 本周在堪培拉接受任何未加点的 i 和未交叉的 t 的处理，正如其他人所发布的那样，一些财团已经发放了他们的信用 - 很明显，付款将会向前推进，立法已经修改，现在允许在激活日期后的 91 天（13 周）内完成估值所以虽然政府可能在技术上在他们支付 2013-14 学分的迂腐方法中是正确的，考虑到他们将允许这些做法从当前的 NRAS 年（14-15 年）重新开始，而且他们只应用了这一点，这似乎是非常无礼的去年信用的高道德标准 - 他们没有要求财团返回并重新提交所有 2008-2012 年的东西 对我来说，这似乎是一种与公众打分的练习，这有点讽刺 - 我的意思是，我们在这里一个房地产投资者论坛，这里的大多数人几乎不知道 NRAS 是什么或它是如何工作的——或者他们认为他们知道但实际上没有——或者他们读过一些关于眼睛分叉的故事，这些故事非常错误，我什至不知道ow 从哪里开始 - 而非投资公众对此知之甚少 那么为什么政府会费心进行 1 年的审计，然后允许明年照常营业，这似乎有点傻 Anyhoooalmost there 然后恢复营业通常有 13 周的回旋余地
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上午 12 点阅读太重
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哦，伙计，其中大多数都适合“好得令人难以置信”部分估值几乎总是达不到要求，因此不要叠加 我见过的唯一真正的作品是一年左右在 SWS 出售的欧元 单独的产权复式公寓解决了那里的财务和估值问题 干杯，Redom
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哈哈，它的政府试图尽可能地让公共支出承担责任 所有如此迂腐和有点过分
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对于那些已经完成了 NRAS 财产纳税申报表的人，这项私人裁决如何影响现金流 http://wwwqahcasnauimages2ATO 审查NRAS230812pdf
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我有2个NRAS双人入住的房产，都是通过欧元采购的汤斯维尔的 73 1 价值 53 万美元的房产价值不足 9 千美元 这完全在我可以接受的范围内 房产从第一天开始出租，梦想成真 1 在 Gladstonebank 估价出现在现场 我们承认在错误的时间购买自购买以来，周期和租金已经下降，这影响了回报即使考虑到租金估值的 20% 折扣，我的租户支付的费用分别比预期低 25% 和 30% 话虽如此，这笔交易仍然是正现金流税后每年不到 13,000 美元 我们不得不将自己的资金投入不到 60,000 美元 有多少糟糕的交易可以说他们仍然可以提供近 22% 的投资回报率，每年为您的投资提供近 13,000 美元的免税额口袋这只是表明，如果做得好，即使 NRAS 交易不如预期的那么好，仍然非常好
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考虑到你有 2 个双 occ，CF+ 似乎有点低，这意味着你是从 NRAS 激励中获得 4 万美元ve 查看之前 Euro 的帖子，预计 CF 预计为每单位 10,000 美元 没有去，但只是想了解除了租金之外出了什么问题 你做尽职调查时是否低估了费用
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我相信他说的是 13K 的双 occ 物业之一（这是额外租金折扣的结果），而不是两者兼而有之 另外，我之前的帖子以 260K 物业为例 - 因为 OP 正在寻找示例如何从 10 万美元中每周净产生 400 美元 将苹果与苹果进行比较很重要；请记住，NRAS 信用对于 260K 房产、360K 房产和 460K 房产等来说是相同的——显然，在较低的价格点上实现了更强的 ROE 但较低的价格点（我个人认为 NRAS 发挥最大作用）也意味着区域或较小的地铁股票 - 一些投资者更愿意在 ROE 上做出小幅妥协，以便购买房屋而不是公寓，或地铁而不是区域，例如所有 NRAS 都将是 CF+ - 但具体的房产将如何 CF+，以及如何ROE会不会强，是由很多东西决定的； 1 构成您的支出的利率和其他成本 2 市场租金（我们都知道，当您超过 450-550K 的价格范围时，收益会减少），它设定了 NRAS 租金，它构成了您的收入 3 您的边际税率 4 折旧（一些住宅，甚至一些工料测量师“牛奶”比其他人更多地来自折旧）让我举个例子，即使在相同的资产价格上，情况也会有多么大的变化，悉尼的 400K 两居室公寓与墨尔本的 400K 两居室公寓（以股权借入） 悉尼 10% 定金 40K 印花税 $13,490 （新南威尔士州退税后 8490 美元） 墨尔本 10% 定金 40K 印花税 $19,070 假设法律、建筑报告、折旧报告对两者相同 - $2500 悉尼贡献的 10K 缓冲60,990 美元（从股权借入 @ 5% - 还款 304950 美元） 墨尔本贡献 71,570 美元（从股权借入 @ 5% - 还款 357850 美元） 其他购买成本（从 NRAS 证券借入ty) 90% + LMI (367K) @ 5% IO $18,350 费用运行成本悉尼总成本@264K 墨尔本总成本@269K 收入 悉尼市场租金（$420） NRAS 租金336（每年$17472） 墨尔本市场租金（$360） NRAS 租金288（每年$14,976） 悉尼税前损失@ 89K 墨尔本税前损失@ 119K 假设两者折旧为 10K，总扣除额；悉尼 189K 墨尔本 219K 假设边际税率为 37% 悉尼 ATO 退税 $6933 加上 $10,661 NRAS 总退税 $16,654 扣除税前损失 $8900 并且您是 CF + @ 875K 墨尔本 ATO 退税 $8103 加上 $10,661 NRAS 总退税 $18,764 扣除税前x 损失 119K 而你是 CF+ @ 686K 悉尼投资 61K 股权获得 875K 免税回报（143% 免税股权回报） 墨尔本投资 716K 股权获得 686K 免税回报（958% 免税股权回报） 两处房产成本 40 万美元 但是悉尼投资了 @ 105K 更少的股权，使每年的现金流量增加了 2K 并不意味着悉尼比墨尔本好 并不意味着墨尔本比悉尼好 只是向您展示 NRAS 只是产生最终结果的数学组件之一对不起不清楚我的意思是仅 Gladstone 物业的 CF 每年为正 13,000 美元 Townsville 物业每年为正约 16,000 美元 我还有一个 Toowoomba NRAS 物业，我之前没有提到，因为它是单人入住的，我正在回应关于双重入住 NRAS 的问题 每年 6,000 美元是积极的所以有 5 个 NRAS 权利，我是 CF+ 每年约 35,000 美元我手头没有确切的数字，但我们总共投入了约 150,000 美元以获得交易e 因此，投资组合的 ROI 约为 23%到那时
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嗨，Euro73，政府能否在 10 年期间中途终止或不支付激励措施，例如为了节省一些预算的钱
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如果你要对今天每周获得 400 美元的 400K 房产进行快速计算，并假设市场租金将出现 4% 的复合增长（租金 CPI 自 2008 年以来平均为 52%，因此 4% 是一个保守的数字）你10 年后每周将收到 575 美元 这相当于每年近 30K 假设您背负 430K 债务（400K + 印花税、成本和 10K 缓冲），这代表税前收益率约为 7% 折旧仍然可能是@每年 5K，以及其他费用（pmgt、费率、水、保险、物业等），起价为 50 美元到那时，今天的 00 将是 @ 7K（假设通货膨胀率为 3-4%），因此您可以快速计算出，除非利率非常高，否则即使在 NRAS 停止之后，该房产仍将保持 CF+ 这个想法将它们保留在 10 年后似乎有假设 NRAS 财产将在拥有 10 年后全部出售，但我不明白为什么会这样您持有的时间越长，实现可观利润的可能性就越大 同时，前 10 年已经创造了足够的免税 CF 盈余，可以再投资于积极减少不可抵扣的债务，并帮助还清了 PPOR更快，或者帮助提振了养老金，或者帮助了你可能已经将剩余现金流重新部署到一些房产每年 6-7K 一些可能是每年 8 或 9K 一些（例如非常便宜的股票或双重occ 股票）可能是 13,15，甚至 20K CF+ 然而，所有这些都将有助于提前 12-15 年偿还 PPOR，这意味着即使在市场平淡的情况下也会创造股权这也意味着借贷能力正在提高从长期来看，通过取消不可抵扣的债务将少量休眠股权（通常为 60-65K）投资于产生 6、7、8 K 或更多免税 CF 的资产，然后使用剩余的现金流通过将其再投资于其他事物来创造乘数复合效应所有这些都是用 0 美元自掏腰包完成的 - 股权、负扣税和 NRAS 为整个事情提供资金
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我想他们“可以”;但我猜他们“可以”明天也要更改负扣税、CGT 或任何其他税法 重点是 - 税收立法（让我们明确一点，NRAS 是一项税收倡议） 如果更改，通常不会追溯应用 财务主管有机会在上一次预算中使用他取消了第 5 轮，有效地将政府的承诺从资助 50,000 NRAS 信用减少到仅资助 40,000 在预算时，40,000 中只有 20,000 被激活，因此他们可以轻松关闭最后的 20,000，但他们没有一直是参议院的住房负担能力调查，政府已重申为 40,000 个 NRAS 信用提供资金。它锁定到 2027 年之前的估计，你会做什么
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不要认为这会发生，而不是在任何政府之下 通常，税收政策专家在开始之前将任何会影响预先存在的投资决策的追溯性变化排除在外 背后的理论是增加“主权”和“不确定性”风险 如果政府只说一件事并做出决定，那么就翻转并改变已经做出的决定的投资回报，那么它对澳大利亚作为投资目的地的影响不佳 有时它可能发生在非常宏观的政策层面（例如调整公司税率等），但对于 NRAS 和负扣税之类的事情 - 不用担心如果他们改变了负扣税，它' d 也是祖父（即仅适用于新购买）干杯，Redom
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好问题 imbi3 - 在我自己投资 NRAS 之前我想了很多（希望你不介意我加入 OKFFW！）反对者发表的一些关于第 10 年的厄运和悲观的文章 不过我的看法是，IMO 在获得 35 万美元的正现金流后，可以提出相当多的退出策略： 1 在获利 22% 后卖出每年的投资回报率 那里也可能有一些资本收益 - 这使得投资回报率更大 2 持有并调整租金 - 与买入并持有相同 10 年后如果没有 NRAS 拨款，它们将是显着的正现金流（假设一些租金增长），因此持有将产生10-20k 大约 pa 而不是 35k 根据我的保守计算，10 年的绝对值将比 1 年少 2-3k 左右（所以每个 6-7k）干杯，Redom
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我的财务计划让我和我的妻子在 10 到 12 年内还清我们的 6 处房产的总投资组合，并免除债务 我们计划在那之后退休并靠租金生活退出计划，除非发生某种迫使我们出售的灾难，因为我们迫切需要钱
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幸运的是，我们还没有收到我们任何房产的 NRAS 拨款，而且几乎是 201415 纳税年度的时候了几个月后我不会再购买 NRAS 虽然如果这是一个完美的投资者世界 NRAS 赠款（交易）确实是进入投资者市场的好方法干杯
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现在，这是主要的之一风险 我想我可以知道这是你获得激励的第一年，财团是谁等
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Hi Redom 最坏的情况，我f 到那时价格还没有上涨，而你卖掉了，我相信你仍然会支持 CGT，因为你已经要求了一些建筑物的折旧 到那时价格不太可能上涨，但你永远不知道，因为我预计一些 reno 已经过期了10年末
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你可以在论坛的其他地方阅读帖子，解释为什么今年的学分被推迟了 这是托尼叔叔和乔叔叔在玩政治 不过，目前最好的办法是提交纳税申报表，获得 neg gearing 退款，然后在可退税抵销证书颁发时进行调整
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嗨 Euro 是的，我看到你以前的帖子并理解我只是有点担心财团的风险不向投资者传递信贷或延迟付款 麻烦的是，NRAS 协议是在他们和政府之间，所以如果发生任何事情，那么它是在投资者和财团之间 与投资者和政府之间的协议相比，风险很大耳鼻喉科 正如你之前提到的，这样的事情从未发生过，所以祈祷
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