澳洲澳大利亚房产 悉尼公寓供应 - （看看那些起重机）悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我想知道人们对未来 12-24 个月内将在悉尼上线的所有公寓供应有何看法 悉尼地铁的大多数郊区目前正在进行一些公寓开发活动例如当我每天开车经过利物浦，我能看到大约十几台起重机 我对论坛成员的问题是，悉尼是否可以吸收这种即将上线的公寓供应过剩，或者悉尼是否会走上与墨尔本相同的命运，墨尔本某些地区的公寓价值很高墨尔本中央商务区已经停滞了十多年 评论 评论，Q

在过去的 18 个月里，有大量的新开发项目正在进行，但我认为悉尼作为一个城市已经足够大，买家市场足够大，不会有任何大的停滞（至少由于公寓数量）话虽如此，悉尼几乎所有地方的公寓最近都有价格上涨，所以我认为价格可能会因此而放缓
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我喜欢利物浦的那些 U 形公寓 他们朝北，U 形一整天都在晒太阳忍不住想“供过于求”，但也许你是对的 悉尼很大，供应几乎遍布每个郊区 Datto - 你在谈论 One Browne http://wwwrealestatecomauproperty-unit-nsw-liverpool-117452583
评论< BR>从我浏览的所有报告来看，悉尼的增长速度超过了unitsnew land 的预计完工率 与其他城市不同，悉尼是新移民的第一个，通常也是最后一个停靠港，因此增长保持在悉尼
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我想我指的是隔壁的 34 Hume Hwy 我猜 不确定，可能是同一个开发项目的一部分 没有足够的照片可以确定它大约 10 层高，脚手架仍然开着，没有装修 单位面向高速公路 我走在大楼的周围网站，找不到关于开发商是谁的标志 我也看不到任何出售标志 我认为这是一个很棒的设计，带有环绕式阳台 顶层将是一大笔钱 我有一个老式的 2bedda walk up，就在高中附近的拐角处，我希望开发商能来买这些旧街区！
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考虑到目前的低利率、人口增长和稳定的就业市场，我认为有会更多，但可能会以较慢的速度出现
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我不太确定你有多少 IP，但有什么理由你没有选择购买更多我记得大约 2000 年我的表兄弟曾经住在 Speed St，我记得在这些公寓里，每套大约 90-100k，现在价值 280k 美元（请记住，我当时是 Austudy 的一名学生）啊，事后诸葛亮的好处
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批准有几年来一直很高，但已经开始回落 批准和建设之间存在滞后，所以很多东西都会将在未来 1-2​​ 年内建成 但悉尼是一个大城市 尽管存在一些供过于求的情况，但这还不足以造成问题 CBD 和南部（Mascot、Wolli Creek 等）将在一年内提高空置率或者两个我估计，如果还没有的话 不是说他们中的一半的买家会大惊小怪
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我有 3 个 IPs atm，买了 n 卖了别人有 6 个，包括一块土地现在应该有 30 个恐惧因素让我有些慢下来 你知道那个讨厌鬼的人晚上从壁橱里跳出来的恐惧所以我不得不卖掉一些房产来让这个恶棍远离 事后看来，我应该继续购买 在某种程度上，我是唯一一个阻止自己变得更富有的恶棍不要让恶棍阻止你！
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和罗德一样的故事我记得很多年前，当我看到所有那些在罗德建造的高层建筑（堆叠在一起）时，我心想这些将是单位库存过剩并且会挣扎天哪，我错了！我想知道这是否会是一个类似的故事
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悉尼经历了十年来每年建造相同数量的房屋同时，十年来人口增长了约 25% 这导致了非常严重的供应短缺, 价格上涨等 现在，如果我记得的话，对新房的需求大约是 180,000 套新住宅 我们每年要建造 200,000 多套 这些可能是全国性的数字，但悉尼是故事的重要组成部分几十年来，悉尼第一次建造的住宅数量超过了需求！需要数年时间才能弥补数十年的供应不足，尽管它会抑制价格增长当然 - 但 15% 的同比增长永远不会无限期地持续 BISShrapnel 在供应方面做了很多细致的工作相对于需求的住宅
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看看会发生什么会很有趣 我总是很困惑为什么码头区在墨尔本的名声如此糟糕 我们一直呆在那里，到墨尔本市中心很方便 价格对于一个位于成熟的悉尼郊区的类似地点来说，价格会高得多因此，看看未来几年绿色广场的发展情况将会很有趣。最近的 OTP 销售似乎已经开始了，我原以为会有考虑到它的便利性，它是一个有吸引力的地方，希望他们能以良好的感觉开发郊区，尽管在它结束之前很难判断，我提到绿色广场是寻找我 24 岁儿子的地方，他严厉批评我'对 wsst 的单位保持警惕，如果有任何供应过剩的迹象，肯定是中期会期待同样的 Ian Parramatta 虽然我可能过于谨慎，但我不会在繁荣时期在外围地区购买这些是当市场死寂或只是盯着悬崖移动时购买的地方
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新 2bed 2bath , 1 辆汽车在利物浦的起价约为 46 万美元，比 Wolli Creek 的同类单位起价约为 65 万美元
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这种繁荣不同于其他繁荣 我们获得了低利率初学者价格已经上涨了 18 个月并且还在上涨 让我们看看一年后我们在哪里 我敢打赌利物浦 OTP 价格要贵得多
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那里正在建造多少较旧的 3 层楼高楼目前正在销售 但个人看到这些区域在繁荣之间下降了多少，我无法看到现阶段的那些作为一项投资，当我能在 2 分钟内找到这样的东西时，我知道我多一点时间就能找到更好的投资 Cliff
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Hey datt o 和 op，想知道您对目前在利物浦建造这些公寓的开发商的可信度有何看法 目前建筑的涌入是疯狂的，该地区的单位价格看起来还可以，但不确定后期建设成本会传递给购买者
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这就是为什么我对心态发展有偏见的原因当你说“不要让笨蛋阻碍你”时你是对的。但要实现这一点，首先需要转变心态 这需要学习如何改变心态 我一直说，如果“认真”的投资者不发展心态，那么他们很可能不会获得可观的财富
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我在商业建筑行业工作，一般原则上不会买任何新公寓我宁愿不买任何60-70年代后建造的住宅建筑由我不信任的牛仔主导不发展大问题
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一些笼统的说法狮子座你认为什么样的投资是合理的不是投资是否合理，更多的是与建设有关。买入并持有”；营地，并想认为我可以持有资产只要我愿意（20-30 年） 我不相信这些公司能很好地建造结构，一般来说，我看到的很多人都是后院的人，他们成立了一家公司对于每个项目，并且通常在项目完成后关闭该公司（或剥离其资产），以便如果或当bodycorp或任何人敲门时，什么都找不到贵金属
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你好电视，你买60年代到70年代之前的单位你还说“住宅建筑以牛仔为主”。你不会相信它会“不发展重大问题”；所以我仍然不确定你认为什么是好的住宅物业投资
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我买了一个，是的住宅建设 良好的住宅物业投资将取决于个人投资者
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还不错 电视 我一般认为中高密度住宅单位无论如何都会进行糟糕的投资，并且永远不会购买我不会感到惊讶他们的建筑也很差，特别是对于一些高层建筑
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灵缇犬确实会说话，听起来很有趣
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那是我拿了**** 住宅建设的错误能力是巨大的 想想关于有多少阳台和浴室是防水的 你认为工头会检查每一个以确保正确完成吗 你认为他们想要最好的承包商或价格最优惠的承包商再次，我没有确切的统计数据，这只是来自行业内外的口口相传等
我对那里的建设量感到震惊 当我听说项目已售罄时，我更加震惊，例如 Solis不要相信他们他们可以转嫁什么后期建设成本
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不幸的是，悉尼火车站附近的任何东西，你都会得到越来越多的单元开发 老房子被推倒换成单元我假设你在利物浦有一个单元 即使在凯利维尔，希尔斯郡议会也正在批准车站旁边的大规模单元开发 http:wwwdailytelegraphcomaunetraffic-concernsstory-fngr8gwi-1226803955708 迟早，在火车站附近的任何地方，您都会看到大量的单元环绕叮车站
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的确，这将随着时间的推移而继续 - 住宅在关键基础设施周围变得越来越密集 去西南外 - 很确定 Leumeah 甚至在车站周围有单位 我不太确定它是不幸的 - 就个人而言我认为悉尼供应对人口变化做出反应是件好事，干杯，Redom
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我认为如果开发商真的以正确且高质量的方式建造单位，那么它并没有那么糟糕只是建造质量在过去的几十年里已经下过厕所 它可能在图片上看起来不错，但是当您进行实际检查时，您会看到所有的惊喜 当然，在这些地区拥有作为 IP 的单位的人受到的影响最大。需要进入市场
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嗯，我认为大多数人很容易“忽略”这一点 - 去一座闪亮的新建筑并假设一切都很好这很容易这可能是我的错误 - tbh I真的不知道要寻找什么来区分好平均质量除了通常的“固定装置质量等”之外，但这都反映在价格中鉴于周围的所有繁文缛节——尤其是在新南威尔士州——人们可能只是假设监管机构确保了一定的标准。线程 - 还有很多 DD 要做
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老实说，除非它真的令人震惊，否则建造质量问题在第一次检查时可能并不明显 诸如防水问题、不正确准备的地基、钢筋放置不足或不正确在混凝土中，等等等等都是不可能用肉眼看到的
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好建议 - 可能不适合这个线程，但我如何接受这个（独立建筑报告）我什至从未尝试过寻找你提到的一些事情并认为它是理所当然的
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所有建议都是一般性的，我绝不是世界上最聪明或最专业的建筑专业人士答案主要基于我自己的意见和理解我的ndustry from a Junior 一般，独立的建筑报告不会涉及我提到的问题，因为它们大多是隐藏的 防水是瓷砖覆盖的，地基是结构覆盖的，钢筋是混凝土覆盖的在 2-3 年内，您可以阅读物业报告和会议记录，以查看是否已发现问题，但如果您想购买 OTP，您唯一可以尝试和依赖的就是建筑商的声誉。更喜欢具有完成大型商业和住宅项目记录的大型 2 级建筑商建筑商，以及商业与住宅开发的不同运作方式 当提到大型商业开发时，我指的是价值向上的项目2000 万美元，理想情况下，为知名开发商（Abacus、Goodman、Australand 等）建造不仅如此，为了吸引优秀的租户，开发商通常必须拥有良好的声誉，或者至少是众所周知的。这意味着确保他们的资产是高质量的并且有人否则，如果建筑物出现问题，则应承担合同责任 这些开发商寻求有关获得新资产的专业建议，并聘请专业、经验丰富的顾问和专业人员在施工过程中保护他们的利益，这通常意味着对建筑的建造适用更严格的标准建筑物此外，这些公司内部的人经常与其他开发公司有关系，偶尔会讨论项目。因此，从这些商业项目的建筑商的角度来看，合同更繁重，标准更高，因此风险更大，这让许多蹩脚的建筑商感到害怕，而且经常意味着只有成熟的、聪明的建筑商才能在这些类型的领域长期竞争 如果你不够聪明，你会尝试偷工减料，犯下愚蠢的错误，然后陷入尘埃 对比住宅开发，项目的价值通常在项目完成后不久由开发商提供 他们出售尽可能多的 OTP 公寓，并且很少（根据我的经验）他们持有大量房产，这意味着开发商不一定是关注房产的长期前景，但更受直接回报的激励 如果他们能得到更低的缺点运输成本，他们可以降低销售价格或获得更多利润 此外，这些住宅开发商不一定需要依靠长期声誉来销售他们的产品与他们打交道的买家比买家更不成熟，更情绪化商业交易 他们更有可能受到漂亮的宣传册和营销材料以及一些闪亮的配件的激励，并且不太可能意识到潜在的问题 因此，开发商可以通过选择最便宜的建筑商来最大化自己的利润 只要建筑商是很快，他不一定需要成为一个了不起的建筑商，因为正如所讨论的，住宅开发商通常会想要现在的回报，而不是关心长期前景一旦它们被出售，公寓由不同的人拥有一群人，通常根据分层协议统一，但仍然是一群在法律程序方面没有特别了解的人 他们也许可以向 5-10 人坦白他们公寓的建造质量如何令人震惊，但通常不会，即使那样，它也只是一个小游泳池 TL;DR 依赖声誉 建造大量大型商业项目和住宅项目的建筑商与仅依赖住宅项目的人相比，他们更有可能成为更好的建筑商 这是因为商业开发商对他们的标准更高，而不是住宅开发商 抱歉，如果这没有多大意义，我可能需要去回到 8 年级英语，学习如何写好论点！
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同意电视 几年前我们和一个住宅开发商一起购买了我们的第一套公寓，整个开发过程中出现了很多问题 2- 3 年事情开始出现故障 在我们购买之前，我们确实得到了评​​估，但是有些问题看不到 长话短说，我们的公寓是少数没有任何问题的公寓之一，但是 e整个综合体整体拉低了价格 2007 年底以 $33125K 买入，2011 年底以 $3768K 卖出 45K 的“利润”与在郊区支付同期租金相同 始终评估开发商的声誉当然存在购买小型综合体与大型综合体的论点，我会说信誉良好的开发商倾向于在较大的开发项目上工作
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谈论时机正在阅读Paramatta周围计划的50000套房屋在这里 http:wwwsmhcomaunswplans-for-an-extra-50000-homes-on-parramatta-road-20141029-11dfmzhtml 我不是本地人，你们在这个地区看到很多建筑（中高层）我对南部很感兴趣帕拉马塔一侧寻找单位（无 OTP）吉尔福德、格兰维尔等当地的反馈是什么
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质量差的建筑一直存在 我在利物浦有一个单位（建于 70 年代中期）几年前在外面楼梯开始下沉 地基只有 2 道菜咳咳！没有混凝土或reo 议会是怎么通过的 楼梯箱本身是用砖块和混凝土建造的，至少有几吨重 如果它翻倒可能会压死人 我不会提到剥落的阳台和沙质砖缝 包在那些日子里，水泥一定非常昂贵，哈哈，我希望建筑商有一个三重旁路，并有一个交叉眼外科医生大声笑
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当然不是说曾几何时有一个建筑商不在的黄金时代' t 狡猾的 ******* 只是希望现在已经发现了较旧的问题
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码头区目前正在建造许多新公寓，这是价格如此之高的唯一原因低是有这么多建设，很像刚开发时的亲爱的海港一旦未开发的土地供应用完，就会有嘘声米的价格 码头区的另一个好处是，除了住宅，办公室也在建造中，由搬出墨尔本中央商务区的大公司预租，所以工作也在那里。我在码头区卖一些公寓，我赢了在这里没有链接到它们，但如果您有兴趣，请随时 pm 我，或打电话给我
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考虑到你列出的粗糙十年，砂浆接缝只是我短暂工作过的石灰水混合物在珀斯建造低层公寓的开发商讨厌它 一切都是关于数量而不是质量 我们支付“商人”;花生和猴子 让他们回来修复他们的错误几乎是不可能的，而且这些错误是不可能管理的，因为它是大团队生产的，他的工作速度比你检查的要快等等 更喜欢回到建造高端住宅 大多数交易是他们技能的真正大师这完全是关于最终产品和完成水平这是一个担忧她轻轻摇晃一下，说是一场小地震希望他们在那些日子里使用砖领带或者他们是否也吝啬他们！
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