澳洲澳大利亚房产 Ashfield 2131 = Bubble Sydney

在澳大利亚地产投资



在我上一篇文章 Lidcome Bubble 之后，Ashfield 的内城郊区处于一个无法维持的大泡沫中 主题物业是 1A Brunswick Parade Ashfield 该物业是一个 3 卧室 1 浴室 1 车房，占地 408 平方米 房子非常很好，可能不需要任何装饰 这是一栋大约 50 多年历史的装饰艺术风格的老房子 该物业于 2013 年 9 月 17 日以 1,200,000 美元的价格售出(13112013) 似乎没有出租所以价格降至$790 - $820 该物业似乎已出租，因此在以下情况下，我会给业主一个怀疑的好处，并以$820 的价格抓住了一个租户购买价格$1,200,000 StampLegals $53,490 押金 $120,000 当前租金 $820 $41,787 每年 采用的利率 5% $53,498 每年租金费用： - 代理租金佣金 @ 6% 2,758 - 出租费 $820 - 市政费 $1,500 - 水鼠es $500 - 保险 $1,000 - 维护 $2,000（保守，因为这是一栋老房子，结构问题将继续出现） 总租金费用 $8,578 不会有太多折旧 如果业主的收入为 150,000 美元，他们将支付每年 32,880 美元来持有这处房产，或每周 632 美元 在负扣税之前，金额为 42,554 美元，负扣税只给他们 9,674 美元的信用（几乎不值得） 该房产的总收益 348% 该房产的净收益 277% 如果您考虑机会成本、持有成本和维护成本的缓慢增长 我认为这不是一个好的购买策略 阿什菲尔德是一个美丽的居住地，但随着投资者推高房地产价格，一旦出现利率上升 我做这个分析的原因是为了让自己和希望其他人感到安慰，因为他们知道这些人只是为了获得高资本收益而购买这些房产来进行任何形式的回报 我也喜欢这种类型的分析，因为它表明负扣税不是主要因素，但价格上涨的纯粹投机性质是投资者进入市场的主要因素
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您好，请问可以吗向我解释你是如何计算税收抵免额的) 30% 这将给大约 11,000 美元也许我错了，不明白它的数学，但有兴趣听听大家的想法
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原谅我的计算有一个错误，我的收入来自两个人 不是来自一个人 金额实际上是正确的：$42,554 税前 $32,880 税后负扣税节省 $9,674
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前言：我不认为一个人可以对一个整体的状态做出假设基于单次销售和随后出租的郊区 本答复的目的是将该物业作为奇异的投资---- Labrynth，首先让我赞扬你的方法很高兴看到数字在起作用，但似乎还有一些事情还没有完成所以请让我问几个问题来确定你的理性：为什么你的计算基于 10% 的首付 为什么你不使用通常的 20%，这会更合适你为什么没有包括抵押贷款建立成本和 LMI 为什么你没有考虑历史和预测增长来确定投资回报率而不是现金流 为什么你没有扣除贷款利息，这是你缺失的 52,000 美元的扣除额----这个真正的财产的堆积方式：价格 - 1200 万美元存款 - 24 万美元总收益（郊区） - 38 % 总收益率（特定） - 348% 空置率 - 2% 净收益率 - 281% CG 利率 - 6% 利息 - 5% 持有期 - 10 年 根据 65,000 美元贷款的平均收入计算 - 10.37 亿美元（52,000 年利息） 租金 - $820wk 租金费用：8k 折旧：75k（假设该物业是 pa用于出售和厨房已更新，如照片所示）总扣除额：675k（利息、租金、折旧） 税前支出：-$18k 税后支出：-$9k Outgoingswk：第 10 年从 $175 降至 $40 10年价值：21.49 亿美元 10 年净资产：11.12 亿美元 10 年回报率：1482% 1482% 不算太棒，但高于最低总回报率，所以对我来说这是一项合理的投资总结：这处房产绝不表示郊区处于泡沫中 它甚至不代表基于投资回报率的糟糕投资 我相信有很多平均澳大利亚人可以负担得起每周 150 美元
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体面的房子，良好的位置，大小合适的街区，非常值得高级业主可能会在通过 DA 时将其出租 - 周围有很多又大又丑的新房子 作为 Ashfield，很有可能是中国买家，他们往往会花很多钱，而且不要太在意收益率之类的东西
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@Jake Ty 回复 利息包含在扣除中 我没有将其归类为费用，我会指出将其分开未来的帖子 10% - 20% 定金之间的差额不超过 100 美元，但我会注意在我的下一个分析中指出，过去一年这种类型的房产一直以相似的价格出售，租金在这些水平我我相信您可以对 rp 数据进行半径搜索并亲自查看您的投资回报率方法是基于以前的回报来确定未来的增长如果您使用以前的增长率不偏离主题，您实际上是在说过去 20 年的强劲增长正在持续继续，我认为在做出这种规模的投资决策时使用这是一个非常愚蠢的假设
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我知道你在说什么，但并不是每个人都在押注增长这里的人是，但是这个是一小部分购房者 有些人有很多钱在他们身后，只是想在他们喜欢的地区买房子 我同意，经过分析，这是一次疯狂的购买，但没有多少人进行任何类型的分析 他们有一些钱，他们知道他们可以在此基础上借多少钱，他们去购物
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你提出了一个很好的观点 Labrynth 纯粹基于历史增长的未来假设是愚蠢的谢谢你指出你提到的增长假设来自RP Data和Residex经济报告的预测然后通过对它们进行平均来进行调整 话虽如此，我仍然认为历史模式在分析一个区域时具有重要地位，因为它们是真实的 使用这些经过验证的统计数据作为指标，可以帮助人们了解郊区的许多方面 某人提供的信息越多有更知情的他们的投资决定应该是
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说的很对，说得好！
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大假设，就是
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10岁以上不超过5%的利率年 把它们放在一起 10 年才智h 6% CG 5% 利息的好处 --------------- 繁荣时期 我不这么认为 更不用说 65k 收入的 50% 税率
评论< BR>是的，我同意，利率可能会回到 8% 的全国平均水平，尽管预测说 8 年后是 6% 仍然很确定这个例子与更多这些考虑因素相同，阿什菲尔德不是在泡沫中 税实际上是在 325% 完成的 应该把它放一点，但想低球
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真的很喜欢这个线程！谢谢你们的意见！
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恕我直言，我不同意 参见所附的阿什菲尔德过去 15 年的 CG 图表 我一直在听说“泡沫”。大约 20 年的理论，现在变得有点无聊 CG 统计数据不支持泡沫的想法（除非你计算在我们拥有的最大可再生能源繁荣之后的一年中下降 5% 如果那是泡沫破裂，我想我和其他许多人都可以忍受）一个主题财产不会为整个郊区创造市场 估价师可能会认为这次出售是不合时宜的 大概是在拍卖中，根据定义，这是一个公平和公开的市场但是，这并不意味着 2 位情绪激动的竞标者可能会抬高价格，但我并不是说这就是发生的事情（我没有参加这个特定的拍卖）正如多年前当我第一次开始购买时一位经纪人对我说的那样在内西区：“在内西区买房不是为了租金收益，而是为了资本增长买房”；真的 你假设在阿什菲尔德每年的 60 套房屋销售中，有多少是抵押的（有很多现金买家） 我可以继续 你称之为投机，其他人称之为投资 我个人认为内西区是相当安全的赌注（历史支持这种观点）只是我的 2c 价值
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