澳洲澳洲房产 第一篇！请告知:) 悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，很棒的论坛，已经潜伏了大约 12 个月，现在我尽可能多地从其他投资者那里学习，并认为现在是我注册并征求一些意见和建议的时候了 事后看来，我早就应该这样做了，但是他们说植树的最佳时间是 10 年前，但第二好的时间是今天减少债务并从剩余的 5 处房产中获得被动收入，根据 CG 和情况，未来 10 到 15 年 目前我和妻子已经在墨尔本北郊购买了 PPOR 和 2 处投资房产 PPOR 是 35 年前购买的（Hamp;L 包），今年 3 月购买的第一个 IP，我们刚刚购买了我们的第二个 IP 等待结算 两个 IP 都是新的，总收益率约为 5% PPOR 和 IP 1 以 785% 的总 LVR 交叉（借用 104% IP 1 使用 PPOR 股权），而我P no 2 是一个独立的 90% LVR，但所有 3 笔贷款都来自一家银行，PPOR 所附的抵消账户支付 Pamp;I，仅为 IP 支付利息 我们的总收入约为 14 万美元，我们在 30 多岁时有一个依赖 我们很可能会为 IP 3 寻找不同的金融机构并再次借入 90%，我们不喜欢跨州寻找 更愿意首先关注东部、西部、南部或区域地区 我研究中的一些领域是Ringwood, Frankston, Wodonga, Ballarat, Bendigo, Warnambool 在人们看来，我们应该从哪里开始寻找我们的下一个房产和我们的财务结构（我使用了经纪人）我不是在寻找开发地点，更喜欢更新由于我们的收入，维护和收益较少的房产很重要 我的目标是否现实或者我应该给自己更多的时间来积累 我的妻子对这一切都很紧张，我不能保证她会继续全职工作，我们可能会有另一个孩子所以适用性是我主要关心的问题
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经纪人现在可以为你解除贷款吗
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嗨 Aaron_C 在我对 x-coll 进行了更多研究后，我确实向经纪人表达了我的担忧，但他没有'不认为有什么问题我很沮丧经纪人对负面因素不透明而且我对玛格丽特洛马斯对其优势的看法有点误导，但我现在相信最好避免我没有把问题推到让他解开它，因为 IP 1 的固定费率再过一年左右，因此不确定它是否值得支付任何罚款 到目前为止，这对我来说确实是一次学习经历
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嗨 Dbz_Vic 我真的喜欢你的热情，但我认为这里有一些现实检查可能会妨碍在 2-3 年内拥有 10 处房产 借款有两个主要参数，第一个是可服务性，第二个是将你自己的钱或股权投入交易 现实地说，房产收益率为 5% ld 不是正现金流 5% 勉强支付利息，你应该预算利率会增加 加上持有成本（维护、费率、管理等），你有负现金流 这不一定是坏事，但如果您担心可维护性在不久的将来会成为一个问题，随着您购买更多房产，它可能不会变得更好 这可能不会停止您的计划，但它可能会减慢您的速度 第二个问题是您需要自己投入一些东西 你目前的投资组合目前接近 80%，你可以将其增加到其价值的 90% 并释放你所拥有的额外 10% 的股权 你没有表明你的投资组合可能值多少钱，但如果我假设它价值 1500 万美元，那么这将使您获得大约 150,000 美元假设 10% 的存款和 5% 的购买成本，这将使您获得额外的 100 万美元财产的杠杆作用，我实际上认为您不能依靠95%的贷款，th这些人在大约 80 万美元的借款后得到了很多 这引出了一个问题，2500 万美元的财产（包括您自己的房屋）是否足以实现您的目标 请记住，您提到的地区的价格从 20 万美元左右开始最高约 50 万美元 我并不是说您无法实现目标，但如果您想要在 2-3 年内拥有 10 处房产，您将需要重新考虑您的策略、价格点和位置 您应该立即采取的措施做的是取消你现有的贷款虽然这现在可能不会造成问题，但它肯定会在未来某个时候破坏你的策略我怀疑这一点并不遥远另外，解雇你现有的经纪人任何做交叉抵押的经纪人或银行家，比如这并不真正了解房地产投资的战略贷款我会说 5 年内可能有 10 处房产，但你可能是 going 不得不在州际公路上寻找价格更低、租金收益率更高的房产 你可能在积累阶段也必须继续工作
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好吧，至少你现在知道了 你仍然可以以固定费率解除交叉
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感谢 PT_Bear 和 Aaron_C 的建议，非常感谢我对我现在的经纪人有一段时间不满意，所以我的业务将转移到其他地方 肯定会尽快考虑解除交叉后来 PT_Bear 我的投资组合的总价值约为 1.35 亿美元和 80% lvr 肯定仍会在未来几年内尽可能多地收购，但就像你指出的那样，获得 10 处或更多房产将是一个真正的延伸特别是我希望在 3 年内获得的投资组合价值更具体一点，我希望在 20 年内全额支付至少 500 万美元的投资组合，当我 50 岁出头时，我将不得不处理更多数字并重新调整我的空头术语 e现在的期望 肯定会继续工作，只要我们可以，或者需要
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打电话给你的银行，询问中断费用是多少然后决定是现在中断还是结束
评论< BR>我不认为在三年内创造十个物业是不可能的策略可能需要稍微改进，但如果这是你的目标，那么一定要找到方法去实现它也就是说，如果这个短期目标是只是在 20 年内拥有五处房产还清的大局的一部分，然后我建议可能有更简单的方法来解决这个问题 许多方法可以剥去谚语的皮
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是的，我有几个在 1 年内购买了 10 处房产的客户 这取决于您的起始位置，但这完全取决于您想要完成的位置而不是开始
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您好 Dbz，我必须同意 PT Bear 您目前购买新的策略5% 的毛收益率将是负数，你每周都会赔钱 毫无疑问，我已经 40 多岁了，而且有 ro与我妻子的总收入为 150,000 美元，我们所有的贷款都是与一家银行交叉核对的 这并没有给我带来太多的悲伤，主要是因为我的借款确实有一些筹码可以与银行协商更好的利率 例如，我能够一次谈判 499% 3 年被认为是一个很好的利率 我们现在还与分行经理处理我们所有的交易现在不是贷款官员 我确实认识到他们分开的好处但是关于资本增长虽然有时您可以从您周围的类似房产中看到它银行价值可能看不到它因此您认为您拥有的股权可能在一年左右后无法与银行估值实现您购买的新房产的好处是折旧收益确保您为每个人都制定了折旧计划至于您使用当前策略获得这 10 个属性的方法将是一场巨大的斗争您必须考虑到我利率上升，因为利率不会永远保持在低位 你的服务能力很快就会碰壁，所以你要么赚更多的钱，生活得更节俭，要么提高租金 这些选择都没有吸引过我我碰到了可维修性的墙，我可能会想到如何以不同的方式继续我的购买之旅首先是在州际寻找低成本的正齿轮物业10 多年前的房产，这是一个很好的举动 不久之后去了凯恩斯，又买了 2 个房产，另一个很好的举动 几年后卖掉了这些房产，从中赚了很多钱 决定继续积极的现金流策略，并长期出国简短的故事 在美国损失了很多钱 好的回到在澳大利亚投资的经验教训 再次开始在本迪戈以低价购买房产，好的地区将它们修好并出租 购买专业人士时我问自己为什么要修理它并出租它会提供一个中性或正齿轮的财产，如果是这样，它是一个保管人，如果不是，我将能够在一年后出售它并在装修和持有成本后从中获利包括税收影响，然后我称之为鳍状肢，它是我可以细分的财产，并且在细分和雷诺成本被添加后仍然可以从中获利我想说的是你可能需要看看不同的策略达到你的目标有些会起作用有些不会，即美国选项如果看起来不错，那通常是祝你好运
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基于这条线，似乎可维护性值得关注，你的计划2-3 年内 10 处房产似乎遥不可及 5% 的收益率
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也许追求房产的质量而不是数量不是房间里的大象 一个 200 万美元的房产对 10 个x $200k
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首先感谢大家的建议，非常感谢JamesGG，你是对的，我们10个房产的短期目标是实现我们完全拥有500万美元投资组合的最终目标的工具支付了，房产为我们带来了每年 255,000 美元的被动收入，我使用复合计算器计算了这些数据，假设每年 3% 的通货膨胀率，我们将需要每年 255,000 美元才能在 20 年内实现与现在相同的收入使用同样的计算器和假设，我们需要通过假设年复合增长率为 5% 来积累 400 万美元的投资组合，我们将在 20 年内拥有 1.08 亿美元，然后我们可以选择出售一半的投资组合，留下 500 万美元的投资组合 如果价值增长6-7% 甚至更好，但如果它仅以 3% 的通货膨胀率增长，那么我们将需要积累 500 万美元的投资组合，但如果发生这种情况，投资其他东西可能会更好而且如果总租金收益率保持在 5年收入 25 万美元的百分比，不包括费用和 o当然，我没有考虑 cgt 和所有其他费用，但我认为这大致是我们应该瞄准的目标 - 在尽可能短的时间内完成 400 万美元的投资组合可能只需要推迟退休，直到我们 60 多岁！ Brisbane_04，感谢您迄今为止分享您的旅程，很高兴听到人们在此过程中的成功和失败我们的风险状况非常低风险，因此我们购买了较新的房产并且更靠近我们居住的地方我相信旧房产的维护成本房地产将只是现金流的流失，尽管有可能获得更好的收益 然而，较新的房地产在 imo 上更具市场价值，而且良好的折旧是一种奖励 我知道这最终都归结为数字，并不是所有的房地产都是一样的，很多因素看看以确定哪个更好我所有贷款的唯一一家银行 (ANZ) 并获得了 1% 的一揽子折扣，但老实说，我不认为我们的利率在 488% var 时那么好，还不错但不是很好 1 处房产是固定的今年早些时候为 529%，还有一年左右的时间对于未来的贷款，我们需要重新评估 FMS，我没有检查过什么是中断成本，但会调查一下 Aaron_C，这是一个很好的观点，我实际上是概念，管理较少的物业有其优势，但问题是高端物业的租金收益率很可能会更低，可能会缩短我的投资旅程，但从长远来看，CGs可能会弥补它值得关注的东西当然
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看楼盘 高端的东西不一定要负扣税，但更可能是负扣税
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也许不要考虑你想买多少房产，但要弄清楚实际的财务目标是什么 例如，您希望从租金中获得 100,000 美元的被动收入 如果您投资于租金收益率为 5% 的房产，您可以假设 20% 的租金收入直接用于持有成本并且在银行贷款之上，所以你真的很喜欢t 4% 的净收益率 要以 4% 的收益率提供 10 万美元的收入，您需要投资 2,500,000 美元 现在问题是如何在没有贷款的情况下获得 2500 万美元的房产并提供 5% 的租金收益率 这将为您指明道路有多少房产，它们的价值，然后是让您到达那里的策略和时间框架 这可能最终成为价值 2500 万美元的 1 处房产（由于缺乏多元化而不太可能且有风险），或者 10 处房产，每处价值 25 万美元 它可能是一种购买 500 万美元财产的策略，持有直到它们的价值翻倍，然后出售足够的资金来偿还债务以获得现金流结果，或者它可能是投资 10% 的收益率并在之后仍然获得你想要的钱支付利息
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Hi Dbz_Vic 你已经计算过了，知道你想在 20 年后的确切位置 太棒了！如果你现在有一个 400 万的投资组合和 3600 万的贷款，当你的资产基础增长到 1000 万并且如果你出售了一半的投资组合，CGT 也将被覆盖，我认为你不必等待 20 年来建立一个5M 股本 现在你必须想办法购买最初的 4M 投资组合 你有 135M 和 80% LVR 要购买另一个 265M，你需要 400k 来支付存款和成本 (15%) 因为你可以从你当前的投资组合中获得 135K，你需要进一步的 265K 你可以通过多种方式做到 1 两个人都全职工作 2-3 年，生活节俭并存钱 2 教育自己选择新兴市场并买得好，这样你买的房子就会升值 2年，让您有足够的资产来购买更多 3 购买破旧的房屋并对其进行翻新 化妆品翻新并不那么难d 看起来你不需要尝试任何花哨的东西 新厨房、新地毯、新窗帘、新灯具和油漆都是将破旧房产改造成新房产所需的一切 4 购买有足够土地进行细分的房屋并建造！你将拥有新房子并创造股权 所以去吧，找到你的 265K 并实现你的梦想 最良好的祝愿
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彼得，你提出的非常有趣的一点 投资 10% 的收益率听起来不错，但我认为只有这样才能实现是通过双重 occ 或细分 公平地说，投资收益比投资 CG 更安全，因为收益几乎可以肯定是更安全的回报（有形的、现在的现金和增加的空间很少减少），而 CG 没有保证昨天才进行了计算，但老实说，这是我想要的最低职位，因为我看不到东西不再负担得起，并且不依赖我们的超级或养老金就能过上舒适的生活但是如果我能做到的话，一根绳子有多长是正确的更多我一定会尝试
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2 年内 10 倍的房产 该死的菜鸟越来越有野心了！
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一个兑现的菜鸟很容易做到这一点
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什么是先来的 兑现的菜鸟或财产y 投资组合 3 年才能实现 400 万美元的投资组合（可能需要扩展）野心是第一步，不是吗不幸的是我不是其中之一
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你可能会对你能取得的成就感到失望2-3 年，但对 10 年内可以完成的事情感到惊讶 最初的几年奠定了基础 从那里开始形成势头 我亲眼目睹了这一点，并在与我打交道的许多其他人身上看到了这一点
评论< BR>你会得到你想要的只是需要的时间可能会有所不同！让我们更新！我很想在 3 年后回到这个帖子，看看你会取得什么成就！
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这里有很好的信息看起来你现在的经纪人没有带你完成你的贷款结构，所以你可以继续购买（许多经纪人会给你这处房产的贷款，但不是下一个，下一个和下一个 - 就像发生在我身上的那样，我现在正在尝试开放一些股权，以便我可以继续购买）给在这里提供评论的经纪人一个打电话，他们可以查看您的整个情况，包括您在哪里，并想去哪里，在他们的领域有经验的人愿意自由分享他们的知识真是太好了
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