澳洲澳大利亚房地产 这是资本收益的神奇公式吗？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，正在阅读 Gavin McPherson 关于“价值”的书；投资房地产的方法（他把它卖得好像沃伦巴菲特要投资澳大利亚住宅房地产）无论如何，他概述了“土地升值，房屋贬值”的古老口头禅。并试图用一个我觉得很有趣的公式来量化这一点基本上他说房产的价值来自其土地成分和固定装置成分的组合，如下所示 X（土地）+ Y（固定装置）真实价值的近似值（价格) 所以基本上然后你计算今天的房产的大概价值，然后计算 10 年后房产的大概价值，如果增长叠加，那么购买该房产又是一个“打勾” 例如：一个单位新南威尔士州阿什菲尔德市 2013 年售价 446,000 包含在一个 2000 平方米的地块中，共 20 个单位 首先，在 Ashfield 上确定每平方米的价格 搜索推荐的土地出售价格并除以平方米，取大量土地的平均值数字大约是每平方米 2300 然后向后工作，我们有：近似值 X + Y 446,000 [2300*(200020)] + Y 所以基本上我们可以通过按比例知道块的总平方米来推断固定装置的价值'由 nu 编辑街区中的单位数量和土地价值的近似值，然后从支付的价格中减去得到： 446,000 230,000 + Y Y 216,000 那么在这个单位中，您基本上购买了价值 230,000 美元的土地和价值 216,000 美元的土地建筑物 接下来，使用土地升值和建筑物贬值的咒语，我们使用复合增长计算器分别计算土地成分在 10 年内的价值以及建筑物在 10 年内的价值，然后将其相加得到单位在 10 年内的总预计价值 土地部分（以每年 75% 的速度增长 - 您可以乐观或悲观） 230,000*(1+007)^10 474000 建筑部分以每年 3% 的速度下降 216,000*(1- 003)^10 159,000 将两者相加，您将得到 $633,000，10 年后的估计价值 显然这不是您购买房产时唯一要看的东西，但我想知道它是否可以保证当你将它与以下标准： 1 距离首都 CBD 10 公里以内 2 增长动力，例如高收入、人口增长、低失业率 你们认为什么好、坏、无所谓 或者我只是疯了
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对不起，但是这个
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如果土地的价值是X，固定装置的价值是Y，组合价值是Z，那么大多数时候你会发现X+Ylt;gt;Z 如果你放一个$200在一块 20 万美元的地块上建 k 套房子，加起来可能不值 40 万美元 但我同意一般的想法，土地价值百分比更高的房子可能会增加更多这就是为什么我买大块的破旧房子
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你想多了 OP 出去买便宜的东西，以当地最低的十分之一的价格 用这个简单的逻辑，几乎不可能出错 当然，你最好还是在市场不像现在那么火爆
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40 年建筑物折旧率为 25% - 所以在 40 年结束时它已折旧至 0 美元r 仅用于会计目的 在现实世界中，建筑物的使用寿命超过 40 年 在英国，有些房屋已有数百年历史 您需要考虑“更换”；成本不是一些会计数字 随着时间的流逝，重建建筑物的成本会更高
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虽然如果按照上面建议的方式贬值，房屋价值实际上永远不会达到$ 0
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BR>你可能是对的 - 我不是会计师，我只是通过购买（有时是旧的）房产来赚钱关键是，你不能通过声称土地升值来评估未来的房产（它确实），而建筑物的价值下降（因为建造成本更高，通常，在未来的某个日期 - 因为劳动力和材料遭受“通货膨胀”，而不是“折旧”）
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无处不在< BR>评论
在一个完全理性的世界里，这将是一种享受，但我们不住在那里吗
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致OP - 你想多了房地产没有神奇的公式我在不需要公式的情况下取得了最大的收益 我最近一次购买 - 我购买它是因为： a) 由于欧元形势，市场很糟糕； b) 该物业产生了可观的收入，并以低固定利率进行中性调整； c) 该物业位于高开发位置的 1,500 块大型地块上； d) 它很便宜 如果我停下来分析每一个小细节，然后再猜测一切——就像这座建筑很旧——我什么都不做，也不会赚钱因为它好吧，就像沧海一粟
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丹尼斯这不是魔法，也许是过度分析，但这将是分析事物的一种方式克里夫
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如果我真的做了那么多分析，我永远不会什么都买了
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我不认为这是一个数字人的过度分析你可以用它来比较两个不同的交易
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前提是错误的土地和建筑都升值，否则高层公寓（土地成分可能低至总价值的 5%）如何提高价格 一个现实生活中的例子：CBD 公寓，价格 360K，建筑物 340K，土地 20K 如果建筑物贬值 3%，它会要求土地升值 51% 只是为了让房产保持其价值，这是胡说八道
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丹尼斯，你喜欢数字 为什么不尝试一个方程式来显示特定房屋的年租金收入或单位 我已经看到其他企业（尤其是采矿业）这样做了 每个矿山都有自己的收入方程式
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贤士c 资本收益的公式可能更像是盐、胡椒、日本的狸猫、Getafix 的一滴魔法药水、美人鱼和一些开水炖炖炖炖另一个公式可能是像加文这样写一本书< BR>评论
啊，蚱蜢，使用你在OP中构建的公式的危险在于，首先你必须明白，根据分区、可转移楼层，现有建筑可能是也可能不是该街区的最大发展潜力授予开发商的空间收益、特许权等（$$$）等您最好使用估值师的方法，使用最高和最佳用途，即单独计算建筑成本（减去建筑年龄的折旧），然后计算出单位数量确定该地区的土地价值
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可以说，对于这种类型的IP，价值是所产生收入的函数，至于已建立的商业地产这不是我的问题，但我想知道会发生什么到一栋楼 l就像我的 PPOR（墨尔本码头区塔）在 50 到 60 年（或更短时间）内，当它的年龄压低租金和维护成本上升时（墨尔本的高层建筑在 300-400 平方米的场地上建造）
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不幸的是，Docklands 是一个如此失败的规划插曲，我开始怀疑它是否会在某个时候反弹，因为它不能被丢弃比以往任何时候都多，因为如果会的话，这可能是进入的好时机再一次，当有更好的机会时，为什么还要冒险
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托尼，想知道你如何在码头区生活它似乎受到了很多批评，但有一次我们住在那里我非常喜欢它非常靠近 CBD 等 Cliff 我喜欢它，但我是一个单身男人，不是小孩的父母对我来说拥有一切 - 商店，全科医生，明年药店、银行、超市、电车、SX 站、Skybus 和图书馆 - wi瘦 走一小段路是我最喜欢的 在阳光明媚的日子里，如果我有一些阅读要做，我会过马路，坐在码头边的 CBD 中心步行只需 20 分钟（花费了 20 分钟的大部分时间等待绿人！）我当然会这么说，但我认为我在维多利亚角码头区位置最好的建筑之一（当你穿过伯克街大桥前往阿提哈德时，塔楼正对着你）码头区的北侧有很多餐馆和服装店，但日常服务不多，河对面的 Yarras Edge 只有一个 IGA
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这就是他们吸引人的方式只有墨尔本人知道这个地区有多糟糕< BR>评论
所以亚伦，鉴于托尼所说，为什么它这么糟糕你住在那里是否只是同时在那里建造了太多的问题，所以供应过剩如此糟糕作为一项投资与同等地点相比sydney , Cliff 看起来确实物有所值
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我从来没有住在 Docklands 虽然我住过我在 CBD 本身已经有几年了 我以前在 Docklands 工作期间我的日常工作 坏事：1）糟糕，糟糕的交通 他们使道路尽可能狭窄以容纳自行车（从不骑自行车）因此没有人费心去那里 2) 缺乏停车位 3) 由于在一个小区域内有大量高楼，所以风很大 4) 缺乏与墨尔本中央商务区的连接 前往 Docklands 的唯一通道是通过柯林斯街或拉筹伯街 实际墨尔本的主要通道（供汽车和行人使用）是 Bourke 和 Lonsdale Streets，这两条都被 Spencer Street 车站挡住了因此到达 Docklands 感觉“很远”，即使在地图上看起来很近 这些是顶部的主要 4 个我的头脑，但你得到了漂移 非常不受欢迎的语言环境
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努力工作获得资本的神奇公式，很好的研究，还有一点运气
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资本收益的关键因素之一是您的目标区域的平均房屋持有收入以悉尼西部为例！
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我目前在工作在码头区，不缺停车位，有很多停车位，理所当然，您只需要付费 交通很糟糕是的，但不是因为您建议有关自行车的原因，进出的自行车很多码头区 交通状况不佳的原因是它是一条死胡同 如果开车，几乎只有一种进出, PT, 骑自行车等) 让人们离开道路 风很可怕 我同意，我看不出如何解决 现在这条路有一些很棒的餐馆，但这个地方在晚上 7 点左右之后确实已经死了 这个问题是不像所有其他“娱乐区”，即城市、布伦瑞克街、莱贡街、F itzroy St、Sydney Road 等都是通往其他地方的道路，这引起了人们的嗡嗡声，码头区正在前往无处可去的地方，所以只有专门去那里的人无论如何我在码头区的 2 美分我会在那里买吗，不 我会住在那里吗，也许但可能不会卖掉你的地方，却发现有 100 位其他业主想要同时做同样的事情 让你脱颖而出的唯一方法是打折你的产品，这当然不好 是的，那里风很大 风是在那里几乎总是很强壮很难在你的手机上进行对话，或者走路时不弯腰逆风我是一个相对较小的人，不止一次我不得不抓住扶手来阻止自己真正理解在风中抬起我的脚 The only way out via p公共交通是通过有轨电车，但由于某种原因，有轨电车是分批到达的高兴地告诉你下一趟电车什么时候“到达”；但不是“离开”；回到中央商务区的方向 你必须站在风雨中看着电车司机在线路的尽头休息，想知道他什么时候开始回到中央商务区的旅程没有多少推理电车运营商公司已经改变了所以很多时候你放弃并走路，认为你可能会更快到达目的地也就是说，从锻炼的角度来看这很好
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是的Docklands专门从事价格更高但租金更低的公寓，因为很少有人愿意住在那里，而且空置率很高
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