澳洲悉尼布鲁姆的澳大利亚房产 NRAS

在澳大利亚地产投资



嗨，我是这些论坛的长期读者，但第一次发帖 - 希望你们中的一些人可能对我有一些智慧的话很长一段时间以来，我一直在寻找 NRAS 房产，我见过朋友。同事们和他们一起取得了很大的成功 我最初是想在昆士兰州 Kawana Waters 开发区的一个即将发布的街区购买一个单床公寓 (NRAS) 当我遇到一位房地产顾问（他非常我的一个朋友强烈推荐），他建议虽然 Kawana Waters 是一项不错的投资，但如果我想在短期内（比如 18 个月）获得任何资本增长——为了建立我的投资组合，那么我需要正在寻找像华盛顿州布鲁姆这样的地方 他推荐布鲁姆的原因有很多（为新的房地产开发、新的液化天然气和其他即将开始的工业项目释放的土地有限，旅游业只是他提到的一些抽奖卡）其他人在布鲁姆有 NRAS 房产 或者有没有人考虑在那里买一个 我是否认为在这样的地方投资风险明显更高 提前谢谢！
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在高租金地区 NRAS 的问题是20% 的折扣可以很快kly 加起来是政府免税的 1 万美元，例如，如果 Karratha 的房子以每周 2000 美元的价格出租，那是每周 400 美元的折扣，是 nras 回扣的两倍
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如果顾问因为旅游而推荐布鲁姆，那么他显然最近没有去过那里 旅游业和镇上的其他地方一样非常安静 JPP 的主要项目已经死了，但是另一个项目使用 JPP 作为枢纽的可能性 这只是一种可能性，可能需要一段时间才能最终实现 我不认为18 个月不是一个足够长的时间框架
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我认为旅游业应该会蓬勃发展，因为美元已经下跌并且燃料已经通过屋顶
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会更好一点在那里 4x2 的租金是 $820pw，所以，损失大约 $8500 我认为那里也有一些双钥匙的东西
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他没有说旅游业将是主要驱动力 - 我只是其中一个认为液化天然气项目是主要项目 - 并且可能会导致对经济适用房的更大需求 我希望花最少的钱ssible（可能在 36.5 万美元左右），所以 20% 的租金折扣不会过多地影响政府的激励措施布鲁姆想要接受这个项目将带来的美元（我猜这是可以理解的），这只会增加我的不确定性
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布鲁姆的生意是，它是先进先出的抗议者和生活在另一个边缘的人们那里没有的世界生活
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恕我直言，除非你真的了解该地区，否则投资风险很高 花时间在这里阅读几个星期 你会得到更好的建议 他对出售悬崖的佣金是什么< BR>评论
我将在本周晚些时候从他那里得到一些数据，所以我会更好地了解是否值得冒更高的风险也不确定他的佣金 - 这是直接从开发商那里支付的了解 NRAS 并且他迄今为止所说的一切都已检查 - 比其他好得多那些刚刚给我发了无尽的电子邮件的代理商，其中包含他们完全不了解的发展链接 - 并且仍然获得佣金
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运行它在这里购买 Euro73 - 他是我们友好公正的 NRAS 大师，可以告诉你哪些是你更好的供应商 就我个人而言，我不会依赖布鲁姆来获得资本收益 太冒险了，我会去一个更大城市的 NRAS，拥有一个好的 NRAS 供应商，它的估值可以叠加，租金也不错
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让我们知道哪些领域，以便我们可以给您一些反馈，就像所有城镇一样，有好的和不太好的领域
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从数字现金流的角度来看，NRAS 可以达到相当高的价格点，但了解这一点很重要它也需要根据租户的收入水平来工作 这一切都归结为卧室数量，权衡市场租金，然后计算出您拥有的不同租户选择的数量 例如，如果您要购买400K-500K 的 2 居室房产在一个租金非常高的地方，市场租金是每周 700 美元，在应用 20% 的 NRAS 折扣后，租金将降至每周 560 美元，这相当于每年 29,120 美元 从技术上讲，因为它是 2 居室，所以会有是符合条件的租户的 5 个潜在组合，如下所示；一名成人 + 另一名单身成人的 NRAS 合格收入限额 63,535 美元 单亲父母 + 1 名儿童的 NRAS 合格收入限额 63,579 美元 单亲父母 + 2 名儿童的 NRAS 合格收入限额 78,822 美元 c 的 NRAS 合格收入限额夫妇 + 1 名儿童 78,778 美元 NRAS 夫妇 + 2 名儿童的合格收入限额 94,021 美元 太好了 - 听起来很简单 5 种租户组合可供选择，对吧，当市场租金异常高时，这并不那么简单，因为标准NRAS 要求打折的 NRAS 租金理想情况下消耗应税总收入的 30% 或更少（这不是一个硬性规定——但它是强烈推荐的）很明显，即使有 20% 的折扣，年租金成本为29,120 美元将消耗超过 30%，但第 5 个组合 - 夫妇 + 2 个孩子 如此有效，除非您愿意将租金降低 25% 或 30% 以扩大潜在租户群，否则您将限制自己在这个例子中，一对夫妇有 2 个孩子 这不一定是个问题——你仍然可以很容易地找到租户——但理解这一点很重要，因为它很可能会造成一种情况，即找到合适的租户比较难比较，如果房产提供 3 或 4 间卧室而不是 2 间卧室，上述平均每周市场租金不会成为大问题，因为额外的卧室可以让您将房产提供给更广泛的人。潜在租户和收入门槛的组合，其中总收入的 30% 将用于降低的 NRAS 租金 NRAS 合格收入限额 夫妇 + 2 个孩子 94,021 美元 94,021 美元 夫妇 + 3 个孩子的 NRAS 合格收入限额 109,264 美元 4 人 NRAS 合格收入限额成人 $98,693 所以这个想法是要考虑等式的两边>我的黄金法则之一是避免任何“做作的quot;投资 计划 , 即 由 结构 特殊 条件 而不 是 基础 投资 的 利弊 驱动 的 投资 计划 这 使 我们 远离 一些 对 一些 论坛 网站 NRSA 造成 严重 损害 的 投资 , 就 个人 而言 , 不会 与20 英尺驳船杆，但这是我个人的观点 Cliff
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我同意基础投资在这里很重要，除非我在没有 NRAS 权利的情况下购买该房产，否则我不会购买它权利（尽管 NRAS 的激励措施确实让一些房产更具吸引力）以 Kawana Waters 房产为例：一套 1 张床、32.5 万美元的房产，估计每周租金为 320 美元，折扣为 256 美元（NRAS 20% 折扣），所有在相同的情况下，NRAS 财产将带来每年 8,417 美元的税后现金流，而非 NRAS 的税后现金流仅为 496 美元，因为作为 NRAS 计划的一部分的税收优惠（我仍然得到我的脑袋），如果你有足够的这些房产，那么不仅有可能支付零税，而且有可能让 ATO 支付给你我没有考虑的一件事，感谢你指出 Euro73，是可用的市场在 NRAS 计划下，取决于单元的大小，我只看一个 1 床公寓（我能负担得起），在 Kawana Waters，这是 325,000 美元，在布鲁姆，我在看 365,000 美元，我想我” d 因此，要么针对单个租户（收入低于 45,956 美元）或一对夫妇（总收入低于 63,535 美元），根据我的计算，256 美元的折扣租金将仅占单个租户收入的 29% 以下，接近一对夫妇总收入的 21% 虽然我设想市场主要是新阳光海岸大学医院（或那里的其他新开发项目）的工人雇员，但我被告知大多数退休人员也有资格获得 NRAS 并且可以利用品牌折扣租金的新房产（在Kawana Waters 的案例 - 可以看到水的美景）因此，大多数人认为布鲁姆风险太大，或者陪审团仍未出局 See_change - 回答您关于应付佣金的问题 - 我仍然不知道这对布鲁姆来说是什么，但对于 Kawana Waters（我昨晚收到了合同），佣金本身是 3,575 美元，潜在客户生成费接近 6,000 美元，营销费用为 84,000 美元——因为代理商对开发-只是将我的问题电子邮件转发给开发人员-如果我继续购买，他做得很好
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为什么有风险拿走JPP开发并查看它其他一切都还是一样< BR>评论
但是对于 Kawana Waters（我昨晚收到了合同），佣金本身是 3,575 美元，潜在客户生成费接近 6,000 美元，营销费用为 84,000 美元——因为代理商对开发知之甚少——并且只是将我的问题电子邮件转发给开发人员r - 如果我继续，他做得很好购买 高额营销费用你和谁一起去 http:wwwrealestatecomauproperty-apartment-qld-kawana+waters-114292923 我猜这些是你在谈论的公寓 你可以试试 Gail 看看她在营销它们时收取什么费用这里在海岸，虽然看她的网站可能太高了 http:islandwatersapartmentscomau 我们最近在阳光海岸买了一个 Nras，但通过了房地产经纪人，所以他们只从建筑商那里收到了正常的费用只要记住这些费用是加到成本中的以一种或另一种方式购买单位的理由
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是的 JPS25，就是他们 The Island Waters 公寓是更独特的公寓，不幸的是，它们都高于我的价格点 - 都是由同一个开发商建造的，尽管我确实认为拥有靠近 Broadwater 公寓的 Island Waters 公寓可能只是一件好事，尽管我真的不想透露谁从佣金蛋糕中分得一杯羹，而且我知道它会或通常会影响购买价格 我被告知在这种情况下价格是固定的，任何应付的佣金都与购买价格完全分开计算不，我也不相信
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嗯，因为你在悉尼, 这似乎是当前繁荣的起点, 为什么不类似 http:wwwrealestatecomauproperty-studio-nsw-narrabeen-113992211 不错的地区, 负担得起我没有做过任何 DD 所以请不要把它当作一个reco ，只是可能比布鲁姆更近的东西你会很难在靠近 300 Cliff 的北部海滩上找到任何东西哦，这不是我的，而且我们正在寻找的价格范围错误
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Northern Beaches 也有带 NRAS 的一室公寓、1 张床和 2 张床的选择，它们在过去两周左右才上市，但尚未上市，建造商在海外，已兑现，并且不急着卖，所以他们只是坐在那里吃完了，然后空空如也最多 2 周
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只是多一点值得了解的信息 - 我不想让你一次承担太多信息的负担 但是知道它很有用，并且可能会给你一些额外的安慰 我的收入数字在我之前的帖子中引用的是符合条件的收入但是一旦符合条件，租户就可以超过符合条件的收入门槛高达 25% 并保持资格，因此收入门槛实际上比乍一看要慷慨得多 资格是基于回顾过去 12 个月的收入，而不是你现在的工资，所以我会给你一个例子，说明它是如何工作的 警察去 Goulburn 学院，在那里他 8 个月没有工资，他在那里申请 Austudy，毕业，并被派往 Parramatta Local Area Command 他的新工作他的新工作起薪是 55K 他需要一个地方住，有人告诉他有关 NRAS，幸运的是，他找到了一个不错的新 1 卧床n Parramatta 通常每周租金为 450 美元，但现在在 NRAS 下每周租金为 360 美元 所以他申请资格，他展示了他过去 12 个月的收入，这将是非常低的，因为他几乎只赚了 Austudy不管有多低，只要低于大约 46K 的资格门槛，这显然是他的资格，并且他作为一个全新住宅的租户，每周支付的费用比他少 90 美元否则不得不付钱住在那里 一年后，他的收入由 NRAS 批准的参与者（财团）和租赁经理审查，他现在显示 55K 在那 12 个月期间发生了什么 那么，去 FAHCSIA 网站然后你'会看到维持资格的收入门槛是 57,445 美元 - http:wwwfahcsiagovauour-respoility-scheme-nras-household-income-indexation 所以他 55K 的薪水使他能够保持资格，因为他在 25% 的范围内，他可以保持租户身份，并且 inv estor 可以保留他们的合规资格以获得他们的全部 NRAS 奖励 一年后，他的 12 个月期间的收入将再次被审查，因此每年都会进行审查 为了使该警官没有资格留在该 NRAS 住宅中，他的收入必须超过收入门槛超过 25%，并且连续 2 年 总共不是 2 年 - 连续两年Westmead 不错的一室公寓，医院对面 他们去年在 Austudy 上，暑假期间随便打工，所以前 12 个月的收入不到 30K 瞧！ - 他们在 12 个月后符合条件，他们的收入被审查，并且他们超过了符合条件的收入超过25% Strike 1 快进12个月，他们的收入再次被审查，因为增加到80K，他们现在已经连续两次超过了合格收入，所以你需要给他们4周的通知，并用合格的租户代替他们但是他们在您租客期间仍然享受到显着减少的租金费用，并且您仍然可以在他们成为您的租户的每一年中获得全额免税奖励您对 NRAS 了解得越多，您就越了解它很多比你最初意识到的更灵活，并且可以捕捉到比你想象的更大范围的收入和环境变化欧元可以整天谈论 NRAS 但对我来说，投资必须在没有任何计划、租金保证等的情况下累积房产对于折旧等其他税收优惠也是一样财产或津贴不要出售如果不是 NRAS，您会购买该财产
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我认为 NRAS 的方式应该像投资的任何其他部分一样分析其优点图片
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欧元 对我来说，最相关的一点是购买价格 你为 NRAS 房产相对于同一房产支付什么样的溢价或溢价？ BR>评论
已被多次报道 Cliff 长短的就是这个； NRAS 必须应用于全新的股票，以前从未出租过 - 因此估值可能很困难 但是，NRAS 本身不应该吸引溢价，即如果开发商的 NRAS 批准股票价格昂贵，那么他的非 NRAS 价格应该一样昂贵股票不应该有股票的两级定价，发生
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