大家好， 第一次在这些论坛上发帖，我很高兴我发现他们有 Nathan Birch 之类的名字，我从 YIP mag 我认识了我的妻子和我正在寻找我们的第一个投资物业我们目前有大约 100k我们 oo 家的股权，我们用它来为我们的投资提供资金 银行已经评估了我们的情况，并愿意为购买价格高达 20 万美元的房产提供融资 我意识到我们正在购买较低的房产市场结束，但这是我们现在能做的最好的理想情况下，我们想在悉尼郊区购买 1 居室，净租金收益率不错 从我在 realestatecomau 上看到的情况来看，这很困难，但并非不可能我个人不了解这个市场——只知道我在杂志和网上读到的（我们住在塔斯马尼亚） 有没有人对此有任何建议或想法 悉尼外的单元市场能否为我们带来良好的回报可以建议提前谢谢Jas on
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我可能是错的，但我在悉尼没有看到任何价值低于 20 万美元的东西，而你需要多久才能增加容量和选择
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例如，我正在寻找以下房产：Kingswood - PP $190k-$220k，代理租金评估 $280-$300pw：http:wwwrealestatecomauproperty-unit-nsw-kingswood-113993335 Campbelltown - PP $189k，未提供租金评估：http:wwwrealestatecomauproperty- villa-nsw-campbelltown-114195211 我们将无法在 12 个月或更长时间内增加借贷能力 这并不理想，因为我们希望尽快开始
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只需几点：1 您的策略听起来像是收益策略 总收益可能听起来不错，但您确实需要查看净收益，进而查看这些房产的分层 2 不要将代理商的建议视为每周 280 美元的福音 通过公正的方式自己验证这一点实体 3 从财务角度来看 - 不要将您当前的财产和新购买的资产交叉证券化另外，您如何计算 10 万美元的股权
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在看公寓时要小心了解您要购买的东西并考虑：- 分层税 - 偿债基金中的 $$$ 金额 - 什么有效建筑物需要什么以及预计的内容 另外，在租赁方面，该地区想要 1 个床位是什么
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Shahin，你能在第 3 点上扩展一下吗？ 关于股权，我们有相当大的押金当我们在 9 个月前买下这个房子的时候，再加上我们做了大量的美化和装修工作，这会增加价值 当然这必须由银行的估价师验证，所以购买任何房产都需要融资
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关于使用您的资金的评论 - 尝试借入 105% 的购买（总购买价格），以便您可以最大限度地减税 回复您的问题 - 这是一个简单的例子：假设当前的财产是有价值的50 万美元，贷款为 10 万美元挂载为 20 万美元 结构应如下所示： 财产 1（当前财产） 贷款 1：10 万美元（用于您的 PPOR，因此不可抵税） 贷款 2：47,000 美元（用于购买新 IP，因此需缴税）免赔额）财产 2（新 IP 购买）贷款 1：16 万美元（购买用于购买新 IP，因此可抵税）您得到相同的结果（即使用您当前财产的股权）但是您没有链接这些财产反过来又为您提供了灵活性，贷方对您的投资组合的控制更少
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在金斯伍德的一个不太好的地方（车站周围是潜水，特别是在火车线和维多利亚大道之间，有很多住房佣金）和 $280-300pw 真的在推动它你看起来更像 $260-270pw
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Shahin 像许多人一样不喜欢交叉抵押的概念的一些原因它是一个老歌，至少还有 10 个如果我们深入挖掘 http:somersoftcomforumsshowpostphpp120656amp;postcount6 ta rolf
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正如 Dave M 上面所说的，我实际上知道这些单位，我自己也看过这些建议的租金收益率高于我认为的实际租金回报不是说不，只是说在承诺之前尽职调查购买 有时最好的购买是你不做的这个论坛上有丰富的知识，边走边问，边学习
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对不起，你的泡沫破了，这是一个糟糕的财产这是一个小公寓，位于一条满是大公寓楼的街道上，位于“Riff”附近一个不太理想的郊区的火车轨道对面。我个人不会把钱投入这样的事情 这类似于最后一个 靠近火车轨道，在不太理想的郊区的商业工业建筑街道上 再次，保持清醒 如果你的心放在悉尼；你会更好ff 等到你买得起一些半体面的东西；否则去别处寻找另一种选择是拿走你所拥有的货币权益并考虑其他投资选择也许与理财规划师交谈，看看他们是否能提供一些良好的中期收益，从而使你现有的银行余额足以投资于房地产当你有更多的留出时
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谢谢大家的回复杰克我可以向你保证没有泡沫要破我来这些论坛的原因是为了获得关于我的投资理念的真实反馈，我喜欢人们告诉我这是怎么回事毕竟这是生意，并且从我在 REcomau 上看到的情况来看，有一些不错的收益当我深入挖掘时可能会成为另一个主题的主题
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对你开始投资有好处我不能强调足够的 rolfShahin 的观点不要越过自己的家和投资一起购买财产 不要这样做
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如果您可以从您的 PPOR 中提取 10 万美元的股权，那么您可以购买比您想象的更多的 IP 使用您的部分股权作为押金和购买成本 考虑LMI 将 LVR 提升到大约 90%，因此您只需要 10% 的押金然后使用该物业作为其自身的担保为其他 90% 获得贷款（正如其他人所说，不要 x-coll）所以从你的10 万美元的股权，您只需花费 4 万美元就可以购买 30 万美元的房产 其他 6 万美元的股权仍然存在 注意 x-coll：大多数银行会尝试让您的 ppor 作为新 IP Resist 的安全
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这个帖子可能是相关的 http:somersoftcomforumsshowthreadphpt89478
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这个信息是错误的 很多年前我住在同一条街（坎贝尔镇） 这是一个安静的区域，是的它靠近铁路，但它是比其他物业更远 距离坎贝尔镇的一切都只有步行距离 这条街主要是住宅，有几个商业建筑靠近它毗邻主要街道（皇后街）的地方 我喜欢住在那里，因为我不必开车上班，因为我可以步行 对租户来说非常方便的地址 步行即可到达商店，学校，交通, 电影院等
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我不太了解 cambelltown 但我知道 Kingswood 我不会在 Kingswood 的车站附近买一个单位 我会尽快建立更多的预算津贴并在附近买房子郊区，其中一些仍然可以在 30 万美元左右，收益率也相当高 例如，我即将卖掉我在科利顿的房子（需要现金购买家庭住宅）——它是一个 3bed1bath，租金为 340 美元周，并且会以大约 33 万美元的价格出售，我希望在我做简单的厨房里诺之后你可以选择一个更便宜的 Mt Druitt 郊区，可能会找到低于 30 万美元大关的东西，仍然会产生大约 5-6% 的大关哦，是的 - 我回应以上所有建议，避免交叉抵押银行喜欢它，但你会讨厌它评论
很高兴看到你再次发帖 Witzl 你应该从你的财产中获得一些好的 CG - 干得好！
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是的，我还在潜伏，自从妻子突然出现后就安静了一段时间大约一年前 out Kid no1 因此需要升级到更大的家庭住宅 在过去几年中，考虑到我几乎没有花费任何费用来坚持它，CG 在 colyton 上的表现相当不错，但 CG 准备做得更好在接下来的几年里，如果我不需要现金股权，我很想保留它，但至少我会把它重新投资到一个大房子里
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关于这个家伙的更新根据我收到的关于这方面的反馈，我们决定回到银行讨论我们的选择；主要是获得与我们的 PPOR 贷款分开的贷款（不是 x-coll） 增加我们可以获得的资金数量 最初的电话讨论很有希望！我会在收到更新后发布更新 CheersGood 来自上述人士的建议 对我来说，您拥有 10 万美元的股权但只能购买价值 20 万美元的房产，这对我来说似乎很奇怪 如果您有 10 万美元的股权，您将能够借入 8 万美元他们只会再借给你 11 万美元（包括购买成本） 也许你的收入很低 他们是否考虑过租金 就我个人而言，我会尝试延伸到 2 间卧室 更容易出租 继续阅读和搜索 你来了一个很棒的有许多人愿意付出时间和专业知识来帮助他人的网站
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剑桥公园和彭里斯嗨，谈论西悉尼我只是想知道人们对剑桥公园和彭里斯的看法我一直在研究该地区过去几个周末都在外面看开放日，这些郊区都有基础设施，靠近交通、医院、大学和 TAFE，而且经常收益率大约为 55% 我开始关注 Blacktown 但我认为可能错过了那里的船不要完全相信我的直觉，并会感激任何想法 谢谢，苔丝评论
我的陈述中有哪些不正确的地方 是不是靠近火车轨道 是的，距离 200m 是在商业工业建筑的街道上它位于 Vinnies 的隔壁，与商业医疗机构隔壁 在一个不太理想的郊区 你是说人们认为 Campbelltown 是一个理想的郊区吗？我很确定大多数人会认为这是一个社会经济水平较低的地区；更不用说几年前的整个骚乱传奇了对不起滑板，我不同意；听起来你的意见比客观和逻辑更个人化和情感化，因为你住在街上请不要被冒犯；当所有基本面都存在缺陷时，我不会证明靠近商店作为抽奖卡有缺陷的基本面是为什么显示的房产如此便宜
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并不是说我必须向维多利亚时代的买家代理证明自己是合理的谁在评论新南威尔士州的房产，但老实说，你似乎是这里的情绪化者 评论如下：等等，基本面 我们在谈论哪些 可能在学校、商店、交通附近购买 不，不可能归根结底，Campbelltown 是悉尼的一个远郊 价格很低，因为它是一个 OUTER 郊区，但它仍然有需求，特别是因为它有铁路 你建议 OP 保存并购买一些'semi -体面的'，但你没有举例说明这意味着什么你必须意识到并不是每个人都能买得起更昂贵的地区，而坎贝尔敦等地提供了一个体面的低风险提议，替代品可能会购买一些具有 l 的区域几乎没有好的前景
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杰克，我认为可负担性是这些地区增长的原因，尽管它们被某些 Mount Druitt 认为是垃圾场，例如 Blacktown Tregear 等地区的增长经历过的地方真的很好而且这仅仅是因为即使它们很远，它们也可以负担得起并且有很好的交通到城市很多人在北岸或靠近城市的地方买不到，但他们必须从某个地方开始而且有很多人都在这种情况下
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没错，看看vic的brunsiwck和coburg，15年前，甚至20年前，你不会靠近它，但离城市10公里，多年来它蓬勃发展，在我看来，它的大部分地区仍然有一种略带种族和不受欢迎的感觉，但最终，对于低收入人群来说，resi 和 comm 租金会变得太高，他们会搬出去，取而代之的是“更富有”的人，否则房主将退休并以上涨的价格出售或出售
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在你买东西之前要三思而后行，在火车站的某个奇怪的道路上，在城镇的一个奇怪的地方等等等等 即使在绝对繁荣时期，也很难卖掉这些东西 换句话说，即使在繁荣时期名义价值可能很高次，你可能无法摆脱它 郊区不是一个问题，因为它会随着时间的推移而改变 但糟糕的定位永远不会改变
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找一个好的抵押贷款经纪人，而不是直接找银行 有一个这个网站上很少有人使用过一个好的经纪人对于房地产投资者来说绝对是天赐之物 IMO - 我爱我的经纪人！我给她发了一封包含一些详细信息的电子邮件，她以黑白的方式回复，并没有废话回复我的问题，而不会试图将我推向一种或另一种产品她站在我这边，并试图找到我实现目标的最佳方式我的目标而不是将我归为最适合银行的产品
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你们都提出了很好的观点关于郊区，如果可能的话，我更愿意在悉尼购买，即使它是外部的边缘郊区 我的直觉告诉我，这将比更实惠的区域更快地升值 所以如果我必须选择，例如，我会选择坎贝尔敦而不是奥尔伯里作为我的第一个 IP 我有一个抵押贷款经纪人，我曾经买我的 PPOR，我明天要和他们开会 银行在预约时间回复我的速度有点慢，所以我要回到经纪人那里，让他们运行其中的一些想法，看看会发生什么我们的实际借贷能力是我们在这里拥有的 100k 股本大部分是由于我们存入 d 的 20% 存款自己来避免LMI 其余来自我们进行的装修和美化工作，所以实际数字可能会更少或更多，取决于评估师的想法（如果银行要求重新评估） 最坏情况，我们的股权最低大约是 65k 我们正在接受基本一份工资的评估（我妻子的）我在不到两年前开始了网页设计业务，创业年份是盈亏平衡的，所以我没有很长的收入历史可以展示幸运的是网页设计一直是我的职业生涯过去 8 年，所以有人告诉我这确实有一点帮助 归根结底，如果我们能在悉尼的冰箱里找到一处房产，我会感到很有成就感。那里的增长潜力比塔斯马尼亚大得多！
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我实际上在几年前遇到了一位买家经纪人，他拥有大量投资组合，在全球金融危机期间仅在坎贝尔敦制造了 28mill从太平洋的一个岛屿到澳大利亚，过去他的收入约为 32,000 美元，而他的妻子则在所谓的“医疗”工作中赚取 23,000 美元。工业 他说如果他愿意，他可以搬到东郊 但留在那儿，因为他们在该地区有一个朋友圈 他不在乎他是否开着一辆华丽的汽车 他只是很高兴他的前进方式方式！
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在哪里买Hiya 我敢冒险伸出我的脖子预测，很快在悉尼任何一个低于300K的郊区都不会有像样的HOUSES
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哈哈，不远
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虽然我很欣赏你的观点，但我认为投资不伦瑞克与坎贝尔敦的关键区别在于，不伦瑞克距城市的距离位于 Mlebourne CBD 以北 6 公里 Campbelltown 几乎是 56 公里距离的十倍来自悉尼 CBD 即便如此，20 万美元也不足以在 Brunswick St Marys 购买任何像样的东西，但有它自己的问题，这些问题已在其他线程中详细讨论过经济多元化的枢纽，因此该市场的大多数人都想要我的资产角色lly 我认为这个选择比把 20 万美元投入卫星郊区商业建筑和火车轨道旁边的一个小单元要好 我几乎可以向你保证，坎贝尔镇的大多数居民不会购买这种类型的资产作为他们想要的家，尤其是当这里每户的平均人口是三个时
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不是悉尼大都会区的每个人都通勤到中央商务区如果有人在西南地区的众多商业中心之一工作，那么住在坎贝尔敦是一个明智的选择 如果所有其他因素碰巧排列在一起（价格、产量、便利设施），那么不要在一个区域购买，因为它距离中央商务区很远，这有点愚蠢
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是的，完全理解你的观点 Dave Brunswick 和 Campbelltown真的不是一个豆荚里的两颗豌豆
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在campbelltown和BOOM即时不伦瑞克放一两个咖啡馆和一个法国糕点店
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更新：周六与我们的抵押贷款经纪人交谈她似乎很确定我们能买到合适的最多 $250,000 额外的 50,000 应该让我们在悉尼外围市场（2 床单元）中获得更多机会 这是借入高达 80% 的 PPOR（仍然避免 LMI） 还值得一提的是，投资贷款将与我们的 PPOR 贷款分开 - 我从会议一开始就规定了这一点 她也同意这些论坛上的普遍共识 X-coll 对投资者来说是一件坏事 缺点是我们需要重新评估我们的 PPOR 以确认我们的权益估计（100k）与贷方相提并论 我被告知这是免费的 我们面临的风险是我们的房屋价值低于我们的估计 我从其他估价师倾向于保守估值的帖子中收集到 这是一个全面估价，而不是路边估价（我一定会在那一天把房子打扫干净！）如果价值确实低于我们的预期，我们将不得不借入超过 80% 的 PPOR，让我们敞开心扉对 LMI 经纪人说，虽然这并不理想，但仍然可以使我们的计划成为可能 她还提到我们现在必须为 PPOR 支付的 LMI 将是免税的，因为我们用它来资助和投资 这有意义吗无论如何，在我们之前不要太关注细节有报告回来 - 希望这周手指交叉谢谢大家迄今为止的反馈指导
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如果估值确实回来了，取决于它回来的时间有多短，你可能不需要LMI关于所有贷款 LMI 有不同的价格点，所以如果你要接受 LMI，请确保它的设置正确
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更新：6813 在银行和经纪人之间来回反弹后，我们的银行（经纪人没有提到这个选项）已经能够给我们最多的股权，所以这就是我们现在的方向。至少可以说这是一个糟糕的过程，下次我将招募SS论坛成员之一的专业知识从头到尾如果您有兴趣进一步阅读r 关于我们的财务状况，您可以查看在这里发帖：http:somersoftcomforumsshowthreadphpt90159 回到“在哪里买”自最初的帖子以来，我的标准发生了一些变化，因为我们现在有更多的资金可供支配（高达 25 万美元）：2 张床、一个浴室、一辆车在一个小型综合体中，步行即可到达火车站，总租金回报率至少为 65% 对我来说，这对我的价格范围来说似乎是现实的，应该会吸引更广泛的租赁受众 它也感觉很好，同时仍然购买低端产品，不要刮到桶底
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