澳洲澳大利亚房产 First time Investor, 墨尔本 悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，我有过在墨尔本地区（住在墨尔本）投资房地产的想法，在花了一周的大部分时间试图找出最好的方法之后，我很困惑自己我能够投资起来到 50 万，但几乎没有可支配收入，基本上只有足够的收入来满足我的生活需要不是）但也不会对任何风险太大的东西感兴趣 我遇到的许多文章都提到西墨尔本或桑伯里是很好的投资地点，但我也意识到墨尔本的公寓通常供过于求CBD 和 Docklands 地区（尽管西墨尔本似乎确实发生了高档化） 似乎我可以在西墨尔本 200-350k 或 Glen Huntly 约 240k 之间找到一个体面的公寓单元 或者我应该往更远的地方看CBD, Oakleigh, Clayton 买一个真正的房子 请帮助一个非常困惑的新手 谢谢
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用原力做你的决定 Y-man
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我开始写一个广泛的发布您可能能够为房地产投资组合融资的参数等然后我意识到您的帖子主要是询问在哪里购买，而不是真正如何购买 在这种情况下，我的建议相当简单 去 wwwresidexcomau 并购买他们的一些报告，例如他们的预测报告或最佳租金报告，或类似的东西 这会给你一些关于买什么和在哪里买的指导方针，以及一些预算参数
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如果你几乎没有可支配收入，那么你真的需要关注你可以获得的租金收益率 如果试图限制你需要支付的费用，7% 将是最低限度 不幸的是，在墨尔本的住宅物业中找不到这些收益率 所以你可能不得不寻找另一个市场 这是我的观点只是，但我会喜欢土地- 有时很难用土地获得你想要的收益
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在我看来，墨尔本内城在哪里可以长期持有当然取决于你的预算，这些地区50万是不够的
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我认为，在你看在哪里买之前，你需要问问自己，如果你目前的所有收入都为你的生活方式提供资金，你将如何为投资提供资金除非你有大笔存款并打算用它来减少债务以使其保持中立，您可能会发现自己处于困境 一点计划将大大减轻您的压力除了按揭还款之外，如果您购买公寓或单元，还会有代理费和法人团体费用您希望您的自付费用是多少
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500k 是现金，我不打算接受任何债务，所以我希望（需要）从该物业上赚取收入我也希望有资格获得First Home Owner Grant，这将是我第一次购买房产 我实际上住在共享房屋中，并保持低生活成本 我可以从 50 万投资中获得的收入将超过我个人支付的租金，所以我想我会出人头地，而不是住在我的实际财产中，这太疯狂了假设我能找到像样的租户，但似乎并不因此我很高兴进行10-15年的投资最后我真正感兴趣的唯一数字将是那个时期的资本回报，不会真正关心如何将其分配给租金或资本收益，尽管从租金中获得更多会感觉更安全 我有一个更大的问题是，房子或公寓来自我的搜索，似乎更大的租金回报通常可以从单元公寓中获得休息 分享可能更务实
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愿力量与你同在
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也许我读错了，但如果可能的话，我会以450-500左右的价格买房子然后我会滚动到银行说看看我拥有的房子给我400k然后再买房子如果做得正确你的自掏腰包应该没什么，因为第一个房产的净租金将支付第二个房产的持有成本
评论< BR>Strongly1986 有一个好点 拥有 50 万美元现金，您有很多选择，正确的行动方案将取决于您在未来 10、15、20 年内想要或需要什么如果您以正确的方式进行操作 将大部分现金分配给任何投资可能不是最佳的长期策略，有多种选择可以保持舒适的现金流并最大限度地减税 如果您从不打算购买自己买房子住可能没什么区别，但如果你这样做，你应该考虑更多你的回报应该包括税收的影响，这可能会让你每年额外花费 6,000 美元的税（60,000 美元）十年）取决于您的税级，如果您按照建议完成交易 需要考虑的事项
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钱 首先，您是否有 500,000 美元现金，或者您是否被告知可以借 500,000 美元 显然有很大的不同如果你要借那种钱 很明显 你在墨尔本的选择非常有限 很难买到任何有现金流的东西 购买回报率 6% 或 7% 的东西要非常小心 一般这个范围内的房产几乎没有资本增长，可以考虑过去 20 年的平均利率远远超过 7% 如果你有现金，你有更多的选择
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在 50 万美元的情况下，最好看公寓而不是房子你有能力进入高增长的郊区经济学家和数据机构提出的未来 5 年合理增长（单位为 6%+）的建议包括： Elwood、St Kilda、Prahran、Windsor、Northcote、Alphington、Fairfield、Footscray、Williamstown 这些地区的平均总收益率大约是 4% 如果您以 50 万美元的价格购买房屋，那么您负担得起的郊区并不多，将获得 5%+ 的增长发挥创意）
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我不得不说我不同意上面的一些建议购买 500k 的公寓将是浪费 imo，尤其是如果您追求收入，我知道您说过您不想承担任何债务，但为什么会这样？过于激进，将其余部分保留为缓冲区它会将 m一个在你的口袋里，仍然明智地利用你的资金
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购买价值 80 万美元的通信财产将花费大约 35 万美元现金我不认为 OP 有那么多钱 sanj;他说他最多可以借到 50 万美元编辑：我现在不确定，绝地需要澄清
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我想他说他有 50 万美元现金
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我已经-阅读并认为您可能是对的绝地武士，您能否澄清一下这 500k 是现金投资还是 500k 投资包括借用 Sanj 如果您有 50 万美元现金商业确实提供更高的收益，但必须小心，因为可能存在长期空置期的风险 说 50% 贷款的房子应该是一个相当安全的赌注，但如果你有 50 万美元的现金，我会向财务规划师寻求建议，并将房产放入与其他选项共享的投资组合中，例如股利股、定期存款和管理基金
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嗨，感谢迄今为止的所有帖子，不胜感激 我意识到拥有如此多的资本和低收入的我处于一个相当奇怪的位置我确实有 500k，现在它在银行的一个高利息账户中，真的想用它做一些更有成效的事情我也在学校arship（这是免税的）所以实际上缴纳的税很少，所以我不能利用任何税收减免选项另外，如果事情变糟，出于任何原因，由于我目前的收入潜力，这将使我处于危险的境地我可能无法偿还贷款，因此宁愿避免借任何钱 我是新手，所以不太了解风险，所以也许我过于谨慎 到目前为止，我想在其中一个地区买一套公寓Jack Milne 提出的建议似乎是个好主意，我在这里采取长远的眼光，10 到 15 年左右我会很满意，并且希望在该任期结束时尽可能多的钱（这就是目标真的不是）我不需要这笔钱用于我个人用途，纯粹是投资
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我认为你实际上是从错误的方向接近这个你正在考虑在哪里购买，但是对你为什么要购买的问题很清楚我同意房地产是一种更好的投资与储蓄账户中的现金相比，最好认真思考一下你的目标是什么“买什么”，将成为实现这些目标的一种手段 回答您应该购买的东西使找到位置变得容易得多产生更有意义的长期结果
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购买 4 x 60 万美元的房产 以 20% 的定金，需要 12 万美元的定金（包括印花税） 以 48% 的利率锁定 2 年的利息 假设收益率为 55%d 租金收入 $132,000 每年利息 $92,160 总收入 $39,840 市政费、水费、保险费等 $8,000 税前利润 $31,840 股本回报率 64% 如果房产每年增长 3%，两年后房产价值 2.55 亿美元 达到 1.92 亿美元债务，你的资产是 630,000 美元 所以这意味着在每年收取 64% 的钱的同时，你还设法在两年内将你的净资产从 500,000 美元增加到 630,000 美元 当然我做了一些假设 你可能有空缺，你可以有不可预见的维修，市场可能会下跌 3% 而不是上涨 3%，如果你要在两年内出售，我还没有计算代理费等等等等 但正如我一直说的，如果你相信这些假设，数字只是数字是适度的，那么也许有灵活性
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我现在有一定数量的资本在10-15年的时间里，我希望尽可能多地增加这个数量这就是我想要得到的尽可能大的资本回报，但是风险低 会有一个平衡 我敢肯定我没有排除股票等选择，但我不希望在投资房地产论坛上获得有关股票的建议 我试图弄清楚其中的一些更好的选择是在墨尔本进行 50 万的资本投资和投资房产 这可能包括一些借款 有人建议，如果没有借款，公寓可能比房子更合适 这里有很多开放变量，这主要是因为我不想不必要地限制我的选择太冒险了，他没有可支配收入如果市场下跌或存在维护问题或其他情况会发生什么
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2件事首先，如果你最终用现金购买房产确保你没有花掉所有的 500k，保留一些用于维护和任何其他不可预见的费用其次，你上面列出的正是我建议你考虑购买商业地产并保留足够的现金作为能够支付的缓冲的原因几年的利息看起来你的问题是没有足够的收入，对我来说，当你需要的是收入现金流时，我花费 50 万来提高 4% 或 5% 的收益率，这对于追求资本增长并且肯定有更多可自由支配收入的人来说没有意义，但对于你这对我来说没有意义
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我认为你处于风险敏感的位置，虽然你确实有不错的资产，但我会在房地产方面一步一步，在深入了解你的游戏之前一个百分比，试一试 根据你的预算，这应该描绘一个更清晰的形象
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Deltaberry，你确实画了一张非常漂亮的照片，但我担心相关的风险会有点太大Sanj，500k 实际上并不是全部，我允许（大约 50k）保留作为缓冲 我真的不需要来自这笔资本的收入 我不在乎租金收益率和资本增长之间的差距，我只是希望组合尽可能大
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Delta所说的在我看来是o没有一个更好的策略，但它确实需要良好的现金流来维持它在你的情况下，这要棘手得多
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这是对的有风险市场可能每年下降数以亿计的百分比或者它也可能上升 20% 也许收益率实际上是 2% 或者可能是 8% 谁知道 对于某些人来说，最好的办法就是把现金藏在浴室马桶后面的瓷砖里 我总是告诉人们
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不是甚至策略 它只是数字和常识 如果数字成功了，他们就成功了 如果没有，那就太糟糕了
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Delta 的假设中的一个漏洞是，对于任何体面的增长物业来说，55% 的总收益率几乎是不可能的墨尔本净收益率可以通过存款规模和 LVR 来提高；虽然 OP 表示他的折旧和税收优惠是最小的，所以我想说 55% 将是相当大的延伸
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如果你想尽可能地增加你的资本，你最好的策略是借钱来做 让我们假设房产每年上涨 10%（并做出许多其他假设以使事情变得非常简单） 您可以以 50 万美元的价格购买房产 明年它将价值 55 万美元，而您您的净资产增加了 10% 您可以借入 90% 并购买价值 50 万美元的 10 处房产 总价值 500 万美元 如果价值增加 10%，您现在的净资产在同一时间范围内增加了 100% 显然是一个非常基本的例如，充满缺陷并且可能非常冒险，但它确实展示了使用他人资金的力量 也许更温和的策略是而不是杠杆 90%，算出你可以借多少，因为你可以放的远远超过首付 10% 如果你借了大约 60% 的道具erties 价值，租金收入将支付您的持有成本，如贷款利息和维护等 它不会花费您任何考虑到租金收入，您很高兴拥有该房产，这将使您能够控制更多的增长资产 在这种情况下，您可能能够购买高达 100 万美元的房产，并且在银行仍有少量现金用于其他用途事情
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那是有点傻的伙伴他没有可支配收入零4个负齿轮现金流属性将是财务自杀当然总是有风险但也需要一些意外事件并且花费很多并且依赖资本没有多余收入来资助太多的增长太危险了imo
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一个洞也许只是技能和知识的一个功能
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也许他应该得到一些可支配收入然后我的例子包括4 正齿轮属性 但是当然总是有房子爆炸的风险，或者俄罗斯会在他的土地上投下一颗原子弹，所以它会无人居住和负齿轮
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a）同意越来越一次性收入，但在那之前你的想法很糟糕一个给没有的人 b) 55% 的收益率不是正现金流，需要他掏腰包 空缺、保险、物业管理成本、任何维护 c) 我不知道为什么你觉得需要成为一个聪明人，每年引进俄罗斯或亿万% 你认为这对发帖人的问题有帮助吗？你是这个论坛上最聪明、最成功的人之一，是否需要随之而来的其余部分
评论< BR>b）我算了大部分，酒吧空缺和维护很多假设，但总的来说并不多，取决于你在哪里买等等 b）只是强调它没有你做的那么高风险声音 取决于他的年龄、风险偏好、未来的收入潜力等，这是完全可行的 例如，如果他 25 岁并且生活在他前面，这是值得冒险的 如果他是 65 岁，也许不是
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嗨绝地武士，在你开始思考之前，你需要正确思考你真正想要实现的目标关于特定财产 鉴于您没有可支配收入，您认为利用您的资金获得一些现金流是否是个好主意？如果是，您应该如何处理这个商业财产 股票 高收益 IP 低收益高增长 IP 您出售以释放稍后股权 对于它的价值，如果我有 500k，我会将其赠送给全权信托并购买大约 800k 的商业物业保持 65% 左右的 LVR 假设净收益率为 8%，利息成本为 7%，这将为您带来每年约 23,000 的收入，并可以获得一些资本增长您可以将额外的 130,000 作为住宅的存款知识产权，直接购买股票以获得更多收入，或任何适合您的东西
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