澳洲澳大利亚房产 NRAS - Yagoona 或 Farifield Sydney

在澳大利亚地产投资



大家好，我对这一切都很陌生，正在寻找一些意见 - 我刚刚毕业，希望在房地产市场上做一些投资目前我可以选择 Yagoona（一个单元 407K 美元 - 2 张床， 1 浴室，1 车库）和 Fairfield（每单元 36.8 万美元 - 2 床，1 浴室，1 车库）都在靠近车站（两者都约 13 公里）、学校和购物中心 两者也是 NRAS 批准我担心的是费尔菲尔德有点供过于求，但我认为亚古纳房地产价格已经上涨 - 谢谢！
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有点亲爱的海事组织，但我会在一周中的任何一天选择亚古纳而不是费尔菲尔德
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嘿，伙计，如果你在谈论新的单元街区（我认为记忆中的 376 horsley drive），我在工作期间去过几个单元，做工很普通，我会看的一个老式街区，你可以在 200 年代中高价买到，做一个便宜的里诺，然后出租干杯
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我还坚持让你的经纪人对 Yagoona 进行前期估值 当我这样做几个月后-估值下降了 30-40K 随着开发的进展，现在可能已经有所改善，但重要的是要知道什么您需要预算 - 以防万一它仍然有点低 这些天，任何经纪人都可以通过 ANZ、Macquarie、NABHomeside 等贷方获得免费的前期估值，这些贷方针对 NRAS 提供贷款所以这不应该是一个问题检查谁是 NRAS 批准的参与者财团很​​重要如果我没记错的话，是 ACHL（澳大利亚社区住房有限公司）被重新贴上了“进化”的标签；我相信住房——而且它们没有得到任何银行或抵押贷款保险公司的批准所以你必须确保 NRAS 没有出现在任何地方的合同上，并让你的经纪人保持“嘘”。关于它在应用程序上您或您的经纪人是否同意这是您可以进行的对话但是，如果这样做 - 它会打开免费的前期验证，可从 Bankwest、AMP、ING 和其他一些人（谁不要借给 NRAS）有很多事情要考虑
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你好 Candiful，恭喜你在毕业后不久就承诺长期投资 注意：我们倾向于警告投资者远离 NRAS 投资因为为了满足 NRAS 的标准，房产往往位于土地价值较低的地区，而且很少有建筑稀缺性，而且在出售时，转售市场通常仅限于其他 NRAS 投资者。最大的市场份额 - 购房者 对潜在买家群体的限制是成功的真正障碍 因此，NRAS 房产的资本增长前景普遍疲弱 是的，租金和政府激励的结合可能会降低提供高收益，但在资本增长强劲的地区，您的资本会更好 只有通过资本增长，投资者才能建立能够提供他们最终寻求的金融安全的股权 获得这一点尤其重要第一投资权，因为您在该物业中增长的股权可以用于下一次投资等等 您不想将您的资本捆绑在不良资产上 我们也担心投资者将政府参与视为印记这些投资的批准 不是 该计划的主要目标是提高租金负担能力 考虑靠近悉尼（也许是内中西部郊区）并在成熟市场投资优质的一居室公寓 专注于公共服务良好的郊区和私人交通工具，靠近公园和类似村庄的购物街，方便前往学校、医院等 专注于较小的单元，o旧式公寓楼 确保公寓有路边停车位 这更有可能带来持续的资本增长，因为您投资的是稀缺、非常理想的资产，长期需求将超过供应 祝您好运！
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恕我直言，我不得不不同意这篇文章的前提 它提出了一些假设，这些假设在以前的信贷增长时代是明显有效的，但不再被认为是合适的 它还提出了一些假设可以轻易驳斥的虚假声明 1 没有标准要求 NRAS 批准的房产必须位于土地价值较低或较低的地区 例如，我目前在悉尼（Elanora Heights 和 Enfield）有 NRAS 批准的房产，并且这两个区域都没有将被视为土地价值较低 恩菲尔德实际上位于您建议 OP 投资的确切区域 - 位于悉尼北部海滩的悉尼内西 Elanora Heights 在新南威尔士州，LGA 的 su ch as Randwick , Warringah、Waverley、Rockdale、Willoughby、Sydney、Ryde、Sutherland Shire、Marrickville 和 North Sydney 是第 5 轮 NRAS 申请者优先考虑的 28 个地区，而 Penrith、Campbelltown、Auburn 和 Bankstown 等其他 LGA 也在优先名单上， 重点是;分配不一定指向“便宜”；增长前景有限的地区 2 然而，NRAS 标准要求房产位于距离铁路、学校和医疗设施 2-3 公里范围内 该标准有一些例外情况，但大多数 NRAS 批准的房产都符合此标准 3转售市场不以任何方式限制其他 NRAS（或非 NRAS）投资者批准参与 NRAS 的住宅可以随时撤回，并随时出售给任何人不幸的是，就像其他批评 NRAS 的帖子一样提出，支持该论点的事实是不正确的 4 没有证明更昂贵的地区会产生更好的资本增长的假设 过去几年肯定不是这样 但是，即使承认你的观点，资本增长产生的股权并不一定能确保投资者有能力利用并继续建立投资组合 世界上所有的股票都是没有价值的，没有现金流动w 和借贷能力 在许多情况下，以牺牲现金流为代价关注增长可能会限制借贷能力，因为更昂贵的房产通常会产生更少的收益（我接受有一次在蓝月亮中的例外）和产生现金的房产流量损失（税前和税后）或充其量是“公正”的；中性（虽然利率如此之低，并且在最初几年折旧最大化，但当它们不可避免地在某个时候增加并且折旧开始减少时）要求投资者从收入中获得大量盈余现金流，以利用他们的股权大多数投资者永远不会超过 1 或 2 处投资物业是有原因的——这正是它 5 不可否认，购买并持有并等待增长策略对于 90 年代和 20 年代初的上一代投资者来说确实很容易和出色地工作- 但它不再有效地运作 投资者现在往往开始以高得多的价格点建立他们的投资组合，并且 LVR 的大幅增加 允许上一代遵循您建议的策略的信贷繁荣环境不再起作用那些由于信贷繁荣，投资者享受了一代人一次的股权和借贷能力增长更受限制的兑现和股票释放更加困难 借贷能力已被巧妙地，但最肯定的是，被贷方拉回 不是说人们不能借贷 只是说他们不能每年越来越多地借贷，年复一年 那个周期已经另一方面，运行其课程 6 NRAS，在提高借贷能力和创造股权方面特别有效 关于股权创造 - 它只是做得不同 与投资者投机增长相比，NRAS 投资者可以确保明显更好的现金流，正如我们所知，它是免税的 诀窍是他们如何处理产生后的剩余现金流 如果将其重新部署到不可扣除的债务上作为额外还款，它会产生显着的复合效应，具体取决于 PPOR 抵押贷款的规模、剩余现金从一个 NRAS 财产流出的 30 年 PPOR 贷款期限最多可以减少 10-15 年。在任何贷方网站上使用计算器并键入额外的 600-700（基于 7-8K，正是 NRAS 在大多数 INV 房产上提供的税后），超过您当前的还款额，然后看看会发生什么看到不可忽视它非常强大，不需要运气，不需要投机，也不需要友好的信用环境来实现而且因为 NRAS 不需要持有任何成本，它也不会对投资者的正常家庭预算造成压力但同样重要的是，和批评者经常忽略这一点——NRAS 策略在提高借贷能力方面非常有效 因为多余的现金（如果重新部署）积极地使投资者从不可抵扣的债务中去杠杆，他们的借贷能力增加了，而不是减少了这意味着他们更确定能够利用他们针对 PPOR 创建的股权在这种情况下，不可抵扣债务较少的投资者不能增加他们的可抵扣债务敞口 改善现金流 减少不可抵扣债务 创造股权 增加借贷能力 可以随时出售NRAS 不必以任何方式形成整个房地产投资组合，就像股票投资组合一样，建议投资者采用多种策略，但对于那些没有足够幸运享受90 年代和 20 年代的搭便车者，他们没有从收入中获得大量盈余现金流，这可能使他们能够实现多次“高增长”；资产处于亏损状态，现金流成为他们开始的基础之一至关重要，或者在许多情况下 - 继续前进 没有它，任何股权都无法在后期建立成功的多房地产投资组合GFC 信用环境
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非常感谢你们！这非常有帮助 - 非常感谢！看起来比我最初想的要考虑的要多得多！目前倾向于 Yagoona，但看起来还有更多的研究放大器；在我最终承诺之前联系我需要做的事情再次感谢大家！
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正如我所说的 - 提前完成 vals - 只是为了安全起见
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