澳洲澳大利亚房地产 新的潜在投资者 - 从哪里开始？悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，我今年 29 岁，对房地产投资完全陌生，但我对通过房地产创造财富非常感兴趣位于墨尔本北部的 Reservoir 660 平方米 我们已经有一段时间没有对其进行估价了，但根据该地区的比较，我猜它的价值在 450 美元至 52 万美元之间 我们欠抵押贷款约 28 万美元，没有积蓄，因为我们刚结婚，我刚刚完成了职业转变 我们相信我们有以下选择： 1 在 Reservoir 呆大约 3-5 年并打破抵押贷款然后出售并搬家（我们正在考虑搬到 Mt Eliza） 等到我们已在我们升级后的房屋中建立了股权，并在未来开始了 IP 投资组合 2 在 Reservoir 停留 3-5 年，同时在该地块上细分并建造一个单元，然后将出售该单元和我们房屋的收益用于移动和升级 等到我们在升级后的房子中建立了股权，并在未来开始 IP 投资组合 3 在可预见的未来留在 Reservoir，细分并在地块上建造一个单元，然后使用出售该单元的收益和股权在我们的软管中投资 IP 4 在可预见的未来留在 Reservoir，不要细分和使用我们已经拥有的股权来开始 IP 投资组合因为我是新手，我很想听听人们对他们可能做的事情的看法在这种情况下提前致谢
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Hiya 无法帮助您制定策略，我将把它留给专家 :) 我可以建议您将当前的房屋贷款作为 100 % 抵消的仅利息贷款如果你从你的地方搬到另一个 PPOR 并将现有的变成 PPOR ta rlf
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你现在的贷方是谁
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，将为将来更好的税收提供一点保证谢谢罗尔夫同意，我将不得不un 专家的策略 关于房屋贷款，您是否建议只有将我们现在的房屋变成出租房屋时才可以使其产生利息 目前我们也想取消本金（即使您支付利息后本金并不多） ) 你的意思是说如果我们把我们现有的房子变成 IP 而不是 PPOR，那么 100% 抵消的仅利息贷款将是有益的 再次感谢
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ING 可变利率利息和原则
评论< BR>假设你已经完全还清了你的贷款现在你把旧的 PPOR 变成了一个 IP 并且你购买了一个新的 PPOR 新的贷款将是 100% 不能扣税的，并且你现在对旧的 PPOR 的 IP 将有零损失双重打击 如果你转换成有offset的IO，直接把还本金堆到offset里，没啥区别可以更快还款 ING有一款适合ta rolf的产品
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建议停止支付Principal amp ;利息，仅在附加抵消的情况下诉诸利息，将多余的储蓄存入该抵消账户
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完全同意上面的人，除非你对金钱没有纪律，并且会试图做出最低限度的利息比 Pamp 还款；我可以很方便，但如果您期望将其变成 IP 肯定不理想 干杯杰米
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谢谢大家正如我在开始时所说的那样，如果这听起来很愚蠢，我很抱歉，但是如果我没有将我的 PPOR 变成 IP 我将支付利息，然后将本金还款堆积到抵消中，现在有抵消的 IO 对我有什么好处？和本金贷款，因为在我拥有 IP 之前我不能申请税收减免 希望这是有道理的！
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谢谢 Jamie 可能应该早点说，但不要认为我们真的会把我们的 PPOR 变成 IP 我们会要么付钱几年然后卖掉你pgrade，或者保留它为 PPOR 并使用其中的股权购买不同的 IP 如果我们做这些事情中的任何一个，我认为 IO 贷款不会有所作为，如果我错了请纠正我
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嘿Dom 你是对的，目前结果是一样的，但是你需要考虑未来，如果你把它变成一个 IP 举个简单的例子，假设你现在有 100k 的贷款，可以偿还 30k在接下来的三年中贷款，然后购买 200k 的新 ppor 情景 1 - 您已从当前 ppor 中支付 30k 可扣除的债务 IP 70k 不可扣除的债务 ppor 200k 情景 2 - 您将 30k 保留在抵消中并将其用作新房的押金 IP 100k 的可扣除债务 ppor 170k 的不可扣除债务 如您所见，总贷款金额将是相同的，但是在方案二中，您有额外的 30k 现在可以扣除 编辑 - 被 Dom 击败（如果您不会把它变成一个IP就没有区别了但是计划总是改变的）问候
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快速浏览线程如果你想成为一个房地产投资者，买一个房产，保持简单因此，我我会选择选项 4 越早购买，越早学习 边做边学，我的经验是最好的 一旦你获得更多经验，你就会变得更有创造力和进取心 你必须开始滚动，所以太分心了带有小细节也许您可以在获得 IP1 后对您的 Reservoir 财产进行细分
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谢谢 Asheam 很好的解释如果我们确实考虑将我们当前的 PPOR 变成一个 IP 绝对很方便（这是一种可能性，虽然不在我们列表的顶部）在我们的情况下，您是否会：使用 PPOR 中的当前股权并购买单独的 IP 并在 IP 投资组合上滚动（寻求资本增长而不是现金流），支付目前的PPOR，然后在3-5年内出售和升级a并持有 IP 希望到那个阶段 IP 已经升值，我们可以使用其中的股权购买第二个 IP 或者您是否会支付当前的 PPOR，然后在全额支付后将其转换为 IP 或者您会留在原地，偿还抵押贷款，细分，然后在 5 年内出售 PPOR 和新单元，并使用单元的利润（假设一切顺利并且我们获利）购买 IP
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Ace - 很棒一条建议 这就是我们倾向于保持简单的开始我可能试图咬掉更多的东西，我可以咀嚼开始将花费至少 6 个月的时间研究，阅读这个论坛等，然后看看选项 4我想谢谢！
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它必须是水库吗？我认为维多利亚时代的许多市场现在都做得不好
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我不同意像里士满这样的地方仍然像烤饼一样卖
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Aaron，我想我记得在另一个帖子中读到应该避免使用 CF+ IP 来使用 Richmond 你对 Richm 中的 CG+ 有什么看法ond
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Sparky，我现在住在Reservoir 正在考虑使用Reservoir house的股权购买IP或是否先细分我们的街区的选择
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这取决于你买什么我想里士满的公寓对 CG 来说不是一个好的前景，因为它们的数量很多，并且正在开发中 我现在可以想到 3,000 套，另一方面，原始时期的住宅是一个不同的故事 imo 良好的需求出租和销售
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我建议你去当地议会拜访你的城市规划师，了解他们对车道宽度等的最低要求，然后测量你的后院，以确定你是否有可能进行细分 试想一下，您进行了细分，甚至不必费心建造或出售等 您将用一张纸构建 CG，如果幸运的话，可能会花费 2 万美元 例如，您的财产之前可能价值 50 万美元，或细分后$420；后面有一块地块，价值约 22 万美元（这些是为了说明这一点而进行的估计）您的成本为 2 万美元，最终 CG 结果为 12 万美元，所有这些都是为了说明它的那张纸是一个单独的标题您当然会受到费率的打击！另一方面，例如，您可以以 20 万美元的成本建造一座联排别墅，而整个开发项目花费了您 220 美元（简化为有许多其他隐藏成本），请记住包括前面房产的 80 美元贬值ķ;新住宅的最终价值可能为 50 万美元 搬出前面的房产并在居住在新房产的同时将其出售，以使其成为您的 PPOR，这样您现在在出售新房产时无需支付 CG 税 Geez，你可以像我认识的一些人那样一辈子都这样做 他们一天都不工作 尽管要达到那个阶段需要一点资本 祝你好运，需要考虑很多 - 尽管没有多少人会获得那种水平的资本增长只需 2 万美元！！！这个游戏中有很多选项 最好弄清楚你的最终游戏是什么，然后尝试朝着那个方向努力，放置各种构建块 你来对地方了，你来对地方了 大量搜索完成
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狗，有趣的想法谢谢我从来没有真正考虑过细分而不是建造这只有在开发商对单独的街区权利感兴趣或者如果我们也出售PPOR和细分街区的情况下才会有利你知道卖一个细分的b难吗？锁定而没有住所 开发商目前正在努力，不是他们
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空置土地的每平方米售价总是低于同等面积的有房子的土地 这是因为有远空置地块的买家减少，融资更加困难，一个简单的事实是房子为土地增加了很多价值话虽如此，总有即使在这种气候下，也是空地的市场
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几个月前我一直在重新阅读这个帖子进入抵消并只是向银行支付利息，我说的对吗以后不要选择让我的PPOR成为IP，并要求在偿还抵押贷款时扣除税收是对的
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不，利息偿还会减少，因为抵消的钱减少了贷款的借方余额所以它不是死钱，您支付的利息与支付 Pamp 的利息完全相同；我
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非常感谢！那真的很容易
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对不起，我很迂腐，但你的房子是用“熟料”做的；积木，而不是某种类似乐高的建筑玩具 http://enwikipediaorgwikiClinker_brick
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别墅单元开发和半块在水库越来越受欢迎 我们看到相当多的新库存上线，通常以形式3-4 栋别墅，所以我对该地区未来 3-5 年的资本增长持保守态度，估计将实现 3% 左右的 CG 在市场上，最畅销的房产是那些开发将原始住宅的风格或特色也带到新单元中 前面有旧熟料，后面有现代砖单元，看起来与市场反应格格不入 在 Reservoir，这些新单元 (2bed) 通常售价约为330-37.5 万美元，具体取决于尺寸和完成 收益率相当不错，平均 5-6% 如果您细分，您将失去原始地块的一些价值（因为它被分成两部分），使其在 400 的低到中，而不是 400 的高位, 取决于 co ndition 话虽如此，有可能将价值 45 万美元的房产变成价值约 77 万美元的两处房产您的选择 或者，您可以考虑让计划获得批准，然后出售给愿意为机会支付更多费用的人 这可能会让您更快地出售和投资 在任何一种情况下，我认为在这方面赚钱的最佳方式是增值 短期持有不会是最有利的，但长期持有（10 年以上）会看到相当不错的回报
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哦，就像一个无用的事实：熟料砖看起来像他们这样做是因为它们是在比普通红砖更高的温度下制造的 这个过程使它们更致密和坚固，但它们不如绝缘体好，这意味着熟料房通常比传统砖房感觉更冷
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嗨杰克，感谢国际米兰的建议估计您认为 3 床“熟料”； （最好让沃恩开心）水库中的砖房价值约 45 万美元 我原以为它接近 50 万美元，但这是一个没有受过教育的猜测，我喜欢像你说的那样以 750 美元以上的价格进行细分和出售的想法，但不确定我是否一开始就咬牙切齿，我想我们可以细分，将 PPOR 和新单元转换为 IP，然后购买新的 PPOR 或者我们可以坚持 5-10 年，不细分，做一些工作PPOR 然后把它变成一个 IP 并转移到一个新的 PPOR 似乎是一些不错的选择，还有很多研究要做！关于您对红色熟料砖的评估，请注意！！在冬天这个地方很冷，在夏天它是一个热盒子！
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我在估计你什么时候卖时非常保守，在估计你可以买多少钱时我很激进，所以它更接近最坏案例场景看看这些都将在 400 以内出售 imho http:wwwrealestatecomauproperty-house-vic-reservoir-112152915 http:wwwrealestatecomauproperty-house-vic-reservoir-112194235 http:wwwrealestatecomauproperty-house-vic-reservoir-112073719#8203;细分和建设有它的头痛和挑战，但如果你做你的功课，有条理并与优秀的人一起工作，这可能是非常积极的学习体验我不会太热衷于将你的 PPOR 作为投资，但最好谈谈关于这个职位的财务和税务人员
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谢谢杰克 我们的房子与这些相似 就土地而言，比其中两个大一点 我们有 660 平方米 我可能会去这些拍卖会，看看他们的进展 任何特别为什么您不热衷于将 PPOR 变成 IP
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您的 PPOR 在您出售时不会产生 CGT 如果您将其变成 IP，那么它将开始产生 CGT，因此在您出售时最大化利润（可能在装修后）最好仅将其保留为 PPOR重新获得 CGT 的一些部分豁免，但最好还是让税务顾问在这里帮助权衡每个选项的好处 - 来自 houseofwealth 的詹姆斯（在此处发帖）将能够提供帮助投资您拥有正确的财务结构拥有已在 IP 中大量偿还的住房贷款并不理想，因此调整您的财务状况以适应投资组合有点混乱，Rolf、PT_Bear 和 AaronC 也可以在这里为您提供帮助我不认为您当前的 PPOR 最适合除翻新和出售之外的任何投资策略它不会成为最强劲的增长资产，它的收益率不会超过 7%，因此它既不是 CG 也不是 CF 财产
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就砖而言 是的 - 现在的建筑商倾向于使用带有hebel面板的双层玻璃窗作为外部结构，然后在其上进行渲染，它提供了更好的隔热效果并达到7星评级
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isn不是吗你可以拥有一个 PPOR 搬进去住 6-12 个月左右，然后将其转换为 IP，然后搬到另一个地方租用，然后在 6 年内出售 PPOR，仍然没有 CG 你只有获得 CG 如果你在搬入之前在定居时将您的地方作为 IP 出租
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可能会有与房产被用作 IP 的年数成比例的 CG 我想你指的是 6 年规则策略是： 1 搬出您的 PPOR 并出租 2 不拥有另一个 PPOR 3 保留您原来的 PPOR 提名 4 从该资产中获得最多 6 年的应税收入 5 在 6 年到期之前搬回该物业 6无 CG#8203 出售；要执行此策略，您需要证明您必须因为工作承诺而离开您的 PPOR；生病的家庭成员或延长假期人们在这样做之前应该寻求专业建议，因为 ATO 可能不会认为它是非黑即白的
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我有 ATO 对此的裁决，只要你之前搬进来如果您在 6 年内出售，则将其出租没有 CGT，您不必完全搬回去，这只是一个网站所有者可以接受州际工作然后决定不回家的一个例子州，从而在居住一年左右后出售他们的财产 如果您在搬入之前将其出租，则仅按比例在结算时说，现有租约为 6 个月，然后您搬入一年，然后将其出售，那么在大多数情况下，CGT 将适用于它持有的时间与它是 IP 的时间的比率 - 如果有疑问，人们不会在其主要居住地支付 CGT - 获得关于您的情况的书面 ATO 裁决 -即黑白无灰
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我不是税务专家，所以你可能是对的，但如果你能提供这些裁决并且其中一位会计师可以发表评论以获得适当的意见，那就太好了这里的立法规定，唯一的豁免仅适用于'如果您必须离开工作、生病或度假，则需要证明请假”，并使用以下示例：我认为 MRY 之前已经对此进行了总结：这是来自好 ol' google 的另一个支持示例：最后一个示例来自houseofwealth
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我的裁决仅适用于申请人的情况，在我的情况下，我宁愿将其保密 如果有人有某种情况你不确定或想要确认 - 你可以写信给ATO 或让税务会计师为您获取他们可能会或可能不会向您收取的费用
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我没有阅读所有回复，我自己相对缺乏经验，我丈夫和我 27 岁，我们买了 3 个孩子我们的 PPOR 为 550,000 美元，押金为 150,000 美元 我们已经使用了我们的资产y 和一些现金在过去一年购买 2 处投资物业，开始时都是负扣税的，现在由于利率下降，对一处进行了一些资本改善，并在某种程度上创造性地使用了另一处，它们都是中性积极的，我们很快将购买另一处我们本可以把所有的钱都集中在偿还 PPOR 然后升级，但我丈夫赚了很多钱，缴纳了很多税，所以我们认为我们宁愿抓住机会，尝试获得一些资本增长，同时还清我们的房子，然后在合适的时候出售我们的全部或部分房产以获利，然后升级我们自己的房子谁能提供一个粗略的估计，如果我们在 Reservoir 细分并建造一个 2 卧室单元会花费多少
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