澳洲澳洲房产140万股本，我该买什么？悉尼

在澳大利亚地产投资



各位发帖人大家好，我这里比较新 看了好多，现在有个问题 老公和我有ppor和3个投资，大概有1400万的股权 大部分股权​​在ppor为了支持我们的投资，我们每周自掏腰包约 200 美元，投资的租金回报约为每年 6 万美元 厌倦了花钱并想扭转这种负面的现金流 我希望看到我的房产能自己照顾好在丈夫停止工作后的大约 7 年内获得约 15 万美元的被动收入为了达到 15 万美元的神奇数字，最初和长期申请将会很容易sier 因为利率较低 我会远离学生宿舍（如果你买得好，奶奶公寓 + 采矿城镇也可以），因为它们没有资本增长并且非常难以出售 也许考虑购买其他东西，比如多单元房产（比如说4-6 个单位），可以出售 8-10% 的收益率 如果您将房屋贷款固定在 54%，那么您将获得 5% 的强劲净收益率 - 复制足够多的时间，您就有 150k 的年收益率！
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嗨，到目前为止做得很好我不能告诉你应该买什么来实现这个目标我可以告诉你的是，如果你没有一个计划好的贷款结构，这个目标将很难实现获得并持有一堆将净赚 150 000 年的道具 现在朝着正确的方向迈出几个简单的步骤来规划你将如何到达你想要的地方可能会在以后为你省去很多麻烦 ta rolf
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嗨，tgan，我认为您应该购买一些针对您的具体个人情况和准备的可靠专业建议由合格的专业顾问推荐 帮自己一个忙，请原谅我有点直率
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布加迪威龙
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无法在澳大利亚注册+使用LCT将花费超过1400万< BR>评论
谁需要注册，把它停在车库里，如果负齿轮它不能驱动
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短短几年很容易实现1400万股本 我可以很快计算出您可以购买至少 14 处 NRAS 批准的房产 每处房产 100K 押金 - 包括 20% 的押金、印花税、成本，并为持有成本提供良好的现金缓冲 然后您使用 Aselaide 和 firstmac 以 80% 或更低的利率借入余额，因此您基本上永远不会用完借贷能力 每处房产将至少为您返还 6-8K CF+ 税后，这相当于每年 84-112K CF+ 免税，此外还可以免除您的所有持有成本当前的投资组合，并为您带来约 280K 的可扣除损失以抵消您的应税收入（14 处房产 x 20K 损失，每个）因此，除非您的收入超过 280K，否则这也将使您现有的收入和租金收入完全免税这种额外的现金流应该让您可以很快偿还 PPOR 上的欠款，并且它还可以让您开始在 P amp 上非常积极地支付 17 处投资物业中的几处；我基于不影响您的免税收入毕竟，您可能不需要任何接近 14 个 NRAS 财产将产生的 280K 损失（在考虑 NRAS 激励措施之前）和其他 3 个产生的损失，以保持您的应税收入到 0 并保持全部运行 CF+ 免税因此您可以轻松支付在 P 放大器上支付您的 PPOR 和其中一些属性的费用；我基础然后重新购买更多，非常快 它只是复合和复合之后，每个新的 NRAS 财产都会增加更多的可抵扣损失，并增加更多的免税盈余现金流 然后重复 然后重复然后重复 快速 3-4 年计划应该可以让您轻松获得 20 个 NRAS 房产，并且在 10 年后，您可以根据需要保留所有房产 - 无论如何，即使没有 NRAS，它们都将自行成为 CF+ 考虑这一点 - 即使在 NRAS 激励措施在第 10 年结束之后，每处房产每年将产生大约 30K 的租金收入 20 处房产，即 600K！你得交一些税，对吧 但是考虑一下；您仍然可以从拥有成本和折旧中扣除 20 个房地产投资组合，因此您无需为非常可观的收入缴纳太多税款 但即使您必须缴纳相当多的税款，您也会清盘基于 600K 的收入，远远超过 150K 或者您可以在 10 年后出售任意数量的商品，您将在银行中留下数亿美元并且没有债务 无您提到的其他策略中的任何一个都可以在借贷能力耗尽或为自己制造税收问题之前获得任何地方甚至远接近此，因为它们都没有提供优越的税收减免和免税激励措施而且 NRAS 的美妙之处在于 - 即使在之后你的应税收入为零，你仍然可以获得 NRAS 的全部激励措施，并且免税
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在银行里留下了数亿美元我认为进一步调查 NRAS，这是相当垃圾的 IMO
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一个或两个数量级的滑倒可能是 ta rolf
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哎呀，有几个太多的 0 应该读几百万，而不是几亿，只有通货膨胀水平的增长（即每年 -3%）在 10 年以上的每处房产上，以 350K 购买的每处房产的价值可能超过 470K，如果在 10 年后出售，其中 20 处房产将为您带来 2400 万的预 CGT 利润随着 4% 的增长，每处房产将达到 518K，所以您将获得 3.36 亿美元的全球金融危机前利润n 如果增长 5%，它们将达到 570K，因此您将获得 4400 万美元的全球金融危机前利润并且您已经偿还了其中相当一部分债务，其中至少有一些债务可以抵消您的巨额收入和税收享受该计划的 10 年所以你会比上面的数字清楚很多所有条件都一样，很公平地说有几百万的利润，即使非常保守地看待增长（我认为这可能很漂亮明智的）这笔钱可以投资于您当时选择的任何车辆（谁知道 10 年后会出现什么）以产生您正在寻找的收入或以不同的方式看待 - 如果您不卖掉它们，就有几十万无论如何，他们的收入 - 以及随着时间的推移获得更大利润的潜力，因为我们不可避免地会在未来几十年的某个时候看到另一场信贷繁荣，以及随之而来的上限增长繁荣历史总是重演 - 最终
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不错的观点关于你目前的策略是什么，你是否倾向于改变它评论评论

上述计算可能已经考虑了两次税收优惠除了税后现金流之外，你不能有可扣除的损失你除了税前现金流外，还可以有可扣除的损失 或者如果现金流已经是税后的，您就没有可扣除的损失，这是否正确 对于 350K 的平均 NRAS 产生 52% 即：市场租金 350wk 假设385% MTR，90% 财务 您在第一年之后“投入和留下”的资金是 35K（10% 定金）+ 10K（法律和印花税）+ 15K（第一年持有成本） 60K 租金收入是 280wk（市场 - 20 %) 14560 315K 的 55% 利息（当前 3 年固定） 17325 物业管理 10% 1456 NRAS 管理 700（奖励的 7%） 其他持有成本（议会、水、保险） 3000 总费用 22481 租金损失 7921（包括在所有者的第一年和从第二年从 NRAS 奖励中恢复）N et 结果 CF 从第 2 年税前为正 2K 应税收入减少总额 16921 由现金扣除 22481 非现金扣除 9000（第 1 年） -租金收入 14560 总税收收益 6514 汇总 60K 初始投资 2K 投资税前回报（33%投资）还可以获得 17K 的免税收入，这相当于持有 350K NRAS 投资组合的 60K（108% 投资）的 65K 税后回报 如果我们将这个情景放大 5 个 NRAS 300K 初始投资，假设有 5 个 90% 的贷款可用给借款人 10K 的投资税前回报 (33%) 还可以获得 85K 的免税收入，这相当于 300K (108%) 持有 1.75 亿 NRAS 投资组合的税后回报相当于 325K对租金和 NRAS 激励措施的 CPI 增长而言，对于 465% MTR 的人来说，相同的 85K 免税收入的税收优惠当然更大，因为他们本来应该多支付 8% 的税每年额外 6800 5 NRAS 毫无疑问，对于相同的属性，NRAS 与非 NRAS 是不费吹灰之力的问题是你能找到正确的吗？这就是一些海报一直在说的：它们是否堆叠作为非 NRAS 投资 我完全同意过去十年的信贷扩张已死的观点，但我相信 CG 的传统驱动因素在未来十年仍然适用，例如位置、基础设施 选择 NRAS 必须满足这些标准因为 NRAS 不是纯粹的收入资产欧元我想说我从你的帖子中学到的关于 NRAS 的知识比从任何其他来源都多感谢你分享你的知识财富我相信我对纳税申报后 10-15% 的计算是相似的对于您为 OP 概述的内容，他将在 1400 万加 th 上获得 112K（CPI 指数）的回报在 10 年内以初始 80% LVR 的 500 万 NRAS 物业投资组合的资本增长 我认为有了这么多的股权，大都市地区的 2500 万商业物业以 9-11% 的收益率是一个不错的选择 这一切都归结为OP 的风险状况和他正在努力实现的目标
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NRAS 是可退还的税收抵免和不可评估的现金礼物它位于您的税前现金流之外您确实获得了负扣税财产和免税 CF+一项资产中的财产，因为激励 激励只被纳入等式一次
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对不起，但其他所有线程都必须是关于 NRAS
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因为他在卖它
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不知道为什么你对Euro的帖子有这样的感觉 这个帖子显然不是关于NRAS OP的负CF为10K并想转身 两个CF + 5K的NRAS将转这完全是完全有效的解决方案无需去学生宿舍，采矿城镇为您追逐非NRAS ield 风险低 只需要 OP 所拥有的 1400 万股本中的一小部分 OP 的第二部分目标是 7 年内 15 万被动收入 欧元提出了一个蓝图供考虑 这是否是一个好计划正在讨论的内容 如果您不同意他的说法，请澄清、讨论、剖析他的计划或发布您的解决方案 没有禁止既得利益者发布相关信息 很多人都有自己的业务相关在这里发布房地产投资，论坛对它来说更好也许一个更具建设性的方向是回到 OPs 帖子，看看每个人都能想出什么策略
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我为 NRAS 线程做出贡献因为它是一个专业和感兴趣的领域，对我来说，我可以在其他线程上发帖（实际上有数千个），有时我也会这样做——特别是在讨论证券化、贷款结构、SMSF 和估值的地方，因为这些e是我可以提供一些价值的其他领域但是这里有很多我没有贡献的主题，因为其他人可以就这些主题提供更好的见解和建议尽管您没有义务阅读NRAS的帖子-我的或者其他任何人 是的，我的公司确实提供 NRAS 教育和销售 Aaron，但早在 2 个月前该业务开始之前，我就已经是 NRAS 的贡献者了，所以这显然不是我的动机 - 我透露我已经开始了一项业务, 在这个论坛上, 那个时候
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有很多欧洲和其他人关于NRAS的帖子，通过链接到先前存在的帖子可能更容易阅读新帖子，避免浏览所有帖子再次支持 NRAS 反 NRAS 的论点和计算 只是一个建议 我喜欢阅读策略主题，因为这是我目前感兴趣的领域，并且很高兴看到有经验的投资者必须做出贡献 我感谢您分享您对 NRAS、欧元、不幸的知识在其他线程上，它似乎经常导致长时间的分歧，令人分心
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OMG！伙计们，我完全被你的所有回复所震撼 非常感谢所有花费的时间 NRAS 计划听起来是一个有趣的选择，但我是一个如此简单的女孩，所以我不得不承认，当我有点迷路时谈话变成了税后、税前等，但非常感谢你的回答的深度底线是，我不想再从口袋里掏出现金来维持我们的投资，因为 nras 的租金在技术上并不涵盖房产每周的费用，我们如何为差额提供资金 我是否正确地假设收益是在纳税时间产生的，我希望我们的投资组合能够照顾好自己 Euro73，显然您在这方面非常了解，我如何与您进一步了解 thistgan工业所有房产 (CIP) 假设： - 您的住宅资产成本为 6% - CIP 的 LVR 保守地为 65%（对于合适的房产可实现更高） - CIP 的债务成本为 75%那么你的加权平均资本成本是 ((6x35)+(75x65))100 大约 7% 目前有很多优质的 CIP 在全国范围内产生大约 9% 的净收益（如果你愿意承担一些风险，可以更多）这个意味着租户支付所有支出，如费率、保险、土地税、物业管理、维护等 假设您充分利用您的 1400 万美元股权@35%LVR 并为您应该能够访问 CIP（或三) 价值约 3500 万美元 假设 9% 的净回报和 7%（以上）的整体成本您获得的债务 st (9-7)%x 3500 万美元每年 70,000 美元的自由现金流，风险敞口为 3500 万美元 使用任何折旧等来改善适用的税后现金流 使用它来偿还债务和建立股权（当你显然已经习惯了首先处于这个位置）然后你可以冲洗并重复不处理成堆的租户及其个人问题，不必经历寻找和交易十个或更多 RIP 的所有闲谈并在纳税时管理所有记录 - 等等等等等等所有“风险”;在这部分市场显然只是与鲨鱼一起游泳（FWIW，我发现它比 resi 市场更专业和明确 - 使用 CIP，它只是保持它的美观和简单的数字）你需要了解一些有关租赁等的知识以进行尽职调查，但这是一个有趣的过程（至少对我而言），并且有大量资源可以指导您，包括此论坛上的大量帖子 祝您在此投资方面迈出下一步旅程
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没有人能抓到你的时候谁在乎注册也许等到你有6-7百万的股权吧，这样你才能负担得起！
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好帖子更好不过，在降息之后，您可以很容易地获得 c 56% 的 resi 利率，以及在阿德莱德银行固定 1-4 年的 65% LVR 商业利率的低到中 6 （注意浮动比你说的要高得多）所以 c 62% WACC 显然只在此时此地，并且在未来的中期可能会上升等< BR>评论
他们会在欧洲战斗机台风中追赶你
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不幸的是我无法控制其他人的帖子，蒙蒂 我只能说我已经有 1 个愿意和 2 个能够提供数字在我发表的关于 NRAS 的每一篇文章中，这些在数学上都是正确的，除此之外）恐怕你不能取悦所有人，而且我经常发帖说，那些在历史上最容易赚钱的时期从财产中赚钱的人，在历史上最伟大和最宽松的免费信贷扩张的支持下，将会永远不要改变他们的观点，即房产只能通过亏本经营和购买来获得增长才能赚钱从头开始oday 他们无法效仿过去 10-15 年以及未来 10-15 年的成功 根本没有其他资产可供人们购买以年复一年地亏损 - 并希望赚钱 只有财产 你不会投资股票或银行账户会让你花钱 如果你这样做了，你会用防御性的、蓝筹股、高股息的股票来抵消这些损失，从而为你的投资组合提供一些平衡。然而，当涉及到财产时，同样的方法对一些为什么我到底想要现金流、平衡和低风险，他们抗议这一切都是关于增长增长增长我很抱歉——那个轻松的时代已经结束了无论如何，正如我所说，不能取悦所有人，也不能控制别人，但这就是生活的美在一个自由的国家-如果您不想阅读这些帖子，请不要阅读它们或阅读它们，参与对话选择是您的
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足够公平，让我们继续前进
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