澳洲澳大利亚房产 帮我学习如何评估房产 悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好， 如您所知，我对房产非常了解，并且仅处于学习阶段，我遇到了这个房产，我非常想向这个论坛上所有有经验和知识渊博的房产投资者学习如何判断房产以及您认为哪些功能作为投资的好坏处 http://wwwrealestatecomauproperty-studio-nsw-cremorne+point-109626406 谢谢
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嗯，这是一个工作室，所以很难获得资金它'也很难通过翻新来制造 CG，因为人们为工作室支付的费用是有限的，即使它有可爱的饰面 另外，由于同样的原因，我看不到很多，所以很难转售赎回这家酒店的功能，但那只是我也许其他人可以想出一些优点
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'害怕我完全同意卢斯 275 美元会在西郊买房子不是吗 不那么性感但更多土地价值和翻新潜力
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我同意之前的评论，这可能不会在价格范围内进行最佳投资要回答您最初关于如何评估房产的问题，您首先需要了解您的策略您是否开始制定计划以帮助您到达您想去的地方如果您有一个计划，很容易弄清楚什么样的房产适合该计划 这然后给你一个基准来评估房产的基准
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嗨，Azzy，你为什么选择看这个在您的价格范围内您想居住的区域（即它将成为您的 PPOR） 投资物业 知道您要达到的目标将有所帮助 问候保罗
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如果我要在西郊并进行了翻修，我实际上可以期望升值是多少？街道 - 适合 2 床单位
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你在投资物业中寻找什么特点 - 那个在您考虑之前必须在那里 1 是理想的投资物业 土地上的房子，有可能进行翻新 2 您如何评估价格如此低的地区的物业的 CG ，尤其是因为这些地区中的许多地区都有住房佣金等考虑到该地区价格便宜等，您翻新的房产的潜在买家也将有较低的价格限制 3 任何人都购买了 2 床单元并且在 CG 方面做得很好 我想听听你的故事
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嗯，首先，我的一般投资计划是“购买、增值、再融资销售”，所以这与购买自然 CG 或租金回报不同所以你需要知道你在寻找什么以及为什么要做您有时间进行装修 如果没有，也许您正在寻找 CG 在您等待重要的 CG 或直到租金上涨时，您是否有收入可以支持（-）已经准备好几年 如果没有，也许您再找现金流高租金回报率这些不同的投资目标的共同点是，没有必要寻找无法获得融资的房产，或者如果时机成熟，那将很难出售 也许一室公寓适合可以直接购买一室公寓的现金流投资者，不需要抵押 我不知道 也许这里的其他人有更好的主意谁买了这些东西无论如何，我不投资悉尼，因为我买不起我在 Ultimo 有一个 1 br unit 这不是工作室，面积 55 平方米，有一个庭院 自从我 2008 年买它以来，它的 CG 约为 48% 我买它是因为我想在悉尼的某个地方，我只能买一居室的公寓，而且我知道 Ultimo 的租金回报率约为 6%平均而言，这是我需要的，我在 Orange 和 Bathurst 做过 renos，并且能够在它们中的每一个上产生一些良好的股权 中西部在过去几年中也有良好的增长 至于评估 CG，我不真的看CG这么多，因为我看我可以添加什么样的权益通过装修，我尝试在区域中心的平均区域购买破旧的房屋并稍微修饰一下数字，这就是你得到的（假设 30% 的押金 - 考虑到公寓的大小，1000 美元的折旧，根据推荐的 1 个示例，以 $320pw 的价格出租无家具，管理费为 77%，利率为 604%，边际利率为 30%税率放大器； 770 美元的产权转让）* 635% 的税后回报率（现金流为正值 1605 美元/周）* 完成交易的资金为 91,385 美元 鉴于此类房产将更多现金流收益率命题 这么说来，我不认为 635% 的回报对于一个“正常”的房地产投资者来说是足够的，这应该也在寻求资本增长 我认为资本增长的可能性将受到限制，因为通常情况下，主要买家将是寻求良好收益的投资者，而银行政策将始终具有更多限制性的 lvr，阻止普通投资者自住业主一般只有 20% 的定金加费用
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定金 我很想知道你为什么说“普通投资者”的想法。只有 20% 的定金这是为了保留资本风险并允许进一步投资吗？因为最终这一切都归结为数字以及它是否会让你赚钱有许多不同的标准将决定它是否对你来说是一项好的投资，这取决于你的目标和战略想想这次收购如何让你更接近你的目标我认为，鉴于总回报有限，这个特定房产相对于其他房产的机会成本非常小 尽管高于 Cremorne 点平均值（见链接），但收益远非惊人，但我更关心的是它的相对与本地市场相比，从 CG 的角度来看，其表现是如此乏善可陈，鉴于经济环境，本地市场在过去几年中出现了合理的增长 http:wwwinvestsmartcomaupropertysearch aspSuburbcremorneamp;NSW1amp;Units1amp;OrderBy1 更具体地说，如果您要查看它的历史，您会发现它最后一次售出是在 2001 年 1 月，价格为 21 万美元，这意味着即使它达到了全部要价275,000 美元（它可能不会看到，因为它已经上市 54 天） 那么这表明 11 年内仅增长 65,000 美元或总共升值 31% 如果你减去 11 年 25% PA 的通货膨胀那么实际上它在十多年中仅看到了区区 35% 的实际增长虽然历史表现并不是未来表现的先兆，但我仍然认为在整个悉尼很难找到表现较差的房产。相同的时间框架这只是我的看法，没有仔细看，但我知道在我刚开始这段旅程的那天，我真的很重视其他投资者的思维过程，所以我想分享一下
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物业表现不佳我必须说那里悉尼有很多房产，如果在千禧年之后购买并且纯粹依靠资本增长，而不通过翻新、增建、细分来增加价值，那么在中央海岸的许多地方，每年的价值增长都很微弱，对于同一时期，如果考虑到通货膨胀和持有成本，有些房产的年增长率会出现负增长。因此，如果您接受资本增长将是微乎其微或为负的，那么租金收益将非常重要投资的持续财务可行性 否则，将钱留在银行将节省很多麻烦和精力
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正如其他一些海报所说，首先你需要决定你的策略因为要评估房产，你需要决定它是否适合你的策略 房产可能对一个投资者来说是完美的，而对其他人来说是垃圾 所以，考虑一下你是否打算长期持有它，或者你会购买并出售以收取您的利润您想要“一劳永逸”吗？投资或您可以进行翻新以改善的事情是您的优先事项 良好的税收减免或良好的租金回报 您对 IP 的价格范围是多少 一旦您考虑了这一点，就更容易评估房产 我也不会购买像这样的单间公寓这是您的第一套房子 建立资产需要太长时间 我认为购买公寓而不是房屋有什么问题 您可能无法获得资本增长，但通常是较低的维护成本，而且通常是租金回报比房子好 但是我会坚持一个 2 卧室的单位，并搬出城市一点
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我应该为住宅物业的 20% 存款 20% 存款是银行和金融机构已确定为避免支付 LMI 所需的押金 我认为对于大多数购买房产的人来说，20% 以上的成本是标准的 更改您在交易中投入的金额并不会改变这是否是正确的投资选择它可能会改变银行对向您推进资金的风险评估，在工作室的情况下，这可能就足够了 当然更大的存款会给您带来更高的回报，但这并没有考虑到资金的机会成本你曾受雇于资助押金
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住宅物业评估rty 投资 一旦你计算了用于 20% 首付的资金的机会成本，为了从住宅物业投资中获得良好的保证回报，你确实需要每年至少 8% 的总租金收益率假设购买投资物业的价格为 100 万美元 20% 的存款和结算成本将达到约 250k 每年的机会成本（银行存款的 4%）约为每年 10,000 美元 每年的维护成本，包括利率、保险，维修，租赁代理佣金等约为每年物业成本的 1% 达到每年约 10,000 美元 800,000 贷款（7%）的利息成本约为每年 56000 美元 因此，为了收支平衡，物业将每年需要产生 76000 美元（大约是购买价格的 8%） 这只是收支平衡，假设没有资本增长 这意味着 100 万美元的房产的租金需要每年 80,000 左右t 1538 每周 你可能会从税收中得到一些回报，但显然，资本收益是这里的关键因素 基于上述情况，我认为工作室很难获得良好的初始回报 事实上，在这些低收入时期或零自然资本增长，很难找到从第一天开始就盈利的住宅物业
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我认为 80% 贷款或更高 LVR 的问题是一个有争议的问题 我对正常情况的看法是那些拥有大量现金或股权的人会将自己限制在 80% 资源更有限的人会尝试进一步扩大他们，并经常选择 90% 的 LVR（即使他们可以更高） 通常您可以按年龄对这些群体进行分类，但并非总是如此LMI 可以成为开始激进投资策略的有用工具 避免它更保守，当然也使财务方面的事情变得更容易 这取决于个人的需要 就这个话题寻求具体建议只会得到一般性答案这是对回答问题的人的偏见
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80％的交易是无限容易的，因为只要借款人还清贷款，通常就不会出现问题即使信用违约也不是问题，只要它们是付费 LMI 这些天是真正的 *****，尤其是 95%
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感谢分享你的想法这正是我想学的，我还有很多事要做
评论< BR>是的，你的思考过程并与我分享对我来说非常有价值这正是我想学习的如何批判性地分析地点、数字等谢谢
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