澳洲澳大利亚房产 购买 NRAS 的最佳地点？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我希望在接下来的几个月内购买 NRAS 房产 达尔文、阿德莱德、维多利亚和昆士兰州似乎有相当多的房产 我正在寻找昆士兰州的汤斯维尔、沃特福德或班达伯格 你有什么想法 有没有更好的购买 NRAS 房产的地方 感谢任何帮助
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G'Day Merc 这不是位置，而是要注意的财团 这些位置必须符合相当严格的政府标准才能获得该计划的接受 有一个目前关于 NRAS 的线程很少，包括这个 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpp854590#post854590 贷方将接受 Head Lease 安排，但通常针对特定的财团，即并非所有财团都可以为将为 NRAS 购买提供资金的贷方接受但是，对于投资者来说，也许是商业商业财团更好，因为投资者然后收到 80% 的租金，并且租约是该特定州或地区的标准住宅租约ry 从一开始就与您的抵押贷款经纪人合作，这样您就可以通过查看房产来获得您想要的资金，而不是决定属于您可能难以获得融资的财团旗下的房产 希望这对 Kristine 有所帮助
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嗨，克里斯汀，谢谢你的回复，我已经阅读了另一个线程最初想到的一件事是，你需要有 20% 的押金才能购买 NRAS 房产你碰巧知道我能不能使用 10% 的押金，并使用我父亲的房子作为“担保人”；我20多岁，两年前大学毕业，所以我想早点开始房地产市场 感谢您的建议
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不-您不需要20％的押金，但是在我看来，这绝对是更可取的事实上- 30% 的存款是更可取的 非常理想实际上 NRAS 的结构最好在 80% 或以下，但您需要 30% 的存款才能安全地到达该 LVR；有三个原因 前两个很关键 第三个不是那么关键，但更可取，可以为您节省一些钱 1 估值 - NRAS 房产的估值通常会很低 预计估值缺口为 4-6% - 特别是在Qld 有些可能更糟我不得不强调，它与 NRAS 计划本身无关——它与新开发存量、营销佣金等有关，而且很常见事实上——它非常罕见地不看低估值我在之前的帖子中对此进行了广泛的讨论，但这最终意味着，从 30% 的定金开始，4% 或 5% 的低估值仍然使交易保持在 80% 以下，并且还考虑到第二个关键问题——现金缓冲 2 在大多数情况下，将需要 15K 的现金缓冲——在 NRAS 的第一个完整财政年度，您应该预计利息偿还与租金收入将导致大约 15K 的缺口，（根据房产而有所不同）例如一种在 NRAS 下，通常以 400 美元每周租金的 400K 房产现在将以 320 美元每周租金出租 那是 15,600 美元的租金收入，减去大多数财团约 8-10% 的物业管理费 这使您的银行账户每年有 14K 的租金收入 但还款时间例如 7% 的 400K（30% 借用另一处房产 - 70% 借用 NRAS）相当于偿还 28K 利息 这意味着您必须每年从口袋里拿出 14K 来支付第一年的抵押贷款，除非您有您可以将大量剩余现金流用于这些成本，将其构建到您的贷款结构中 我推荐 15K，因为它涵盖了大多数情况但是，如果您有一些剩余现金，您可以使用 5 或 10K 缓冲来完成，您可以自己贡献方式，在第一个完整的财政年度之后，您不必担心，因为在 NRAS 激励之后，折旧和扣除与您的年度纳税申报表一起整理 - 您应该获得非常健康的退税和这笔钱将超过下一年的持有成本 该物业应从第 2 年开始自行运营，但您必须能够负担第一年 3 LMI 将交易保持在 80% 以下可避免数千 LMI 成本 您可以争辩说同样的理念适用于 90%，20% 的存款，即从 20% 的存款开始，而不是我推荐的 30% 的存款，并且考虑到可能的低价值加上现金缓冲等，交易落在 90 左右% LVR 是的，没错，但请记住，在高 LVR 时，LMI 保费会为交易增加数千美元，信用评分更加残酷 高 LVR 时的下降率非常高 这些原因是我推荐我的结构的原因推荐 这是 NRAS 的首选和最明智的方法 - 除非你有大量的剩余收入 RE 你的父亲 - 将他的安全纳入混合以降低你的 LVR 可能不是要走的路使事情不必要地复杂化 如果他只是访问他财产中的股权，为您提供额外 20% 的押金，那么您就有 30% 的押金，那么容易得多。这样，如果您违约，他的财产就不会面临风险。贷方，因此您获得融资的可能性较小 就像所有建议一样-接受或放弃它，当然可以通过与您可能认识和信任的经纪人或直接与 NRAS 贷方之一交谈来进行自己的研究，但是根据我的经验，高 LVR NRAS 贷款非常难以设置
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感谢您的洞察力欧元，我当然明白您来自哪里但是这有点权衡，尤其是当有人试图获得早点进入房地产市场 你是多存 5 年，价格会上涨，并尝试以 20-30% 的押金进入，还是你现在以 10% 的押金购买，早点进入，并尝试允许资本增长的时间 当然有很多事情要考虑为首次投资者购买 NRAS 房产是否有任何负面影响？这似乎是一笔不错的交易，因为您从一开始就会拥有积极或几乎为正的现金流房产，但有什么我应该作为第一次关注的希望开始投资 NRAS 房产的投资者感谢您的帮助
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我没有看到任何负面因素，本身任何时候你觉得你想开始投资并且机会存在，我只是认为它是探索它的权利在 90% 的情况下，如果情况发生变化，您将给自己留下零回旋余地合同价格或接近合同价格，它们往往主要在 SE Qld 之外 许多（尤其是在 SE Qld）的价值低于合同价格的 4-5% - 所以我建议你看看在 Vic 或 SA t 购买o 尽量减少该问题的可能性，如果您坚持要以 90% 继续进行，我也借此机会再次提醒您，您将无法将 LMI 资本化为 90% 的 NRAS 贷款，所以您除了 10% 的押金外，我还需要为此留出 15-2%对于 NRAS 最后，你应该留出 10-15K 左右，用于持有成本如果你在 Qld 以外购买，这一点尤其重要，因为你不会在 Qld 以外获得 10K 提振所以正如我之前所说的 - 我不推荐 90% 的 NRAS除非你能买到物有所值的东西，并且你有现金流和存款来支付 LMI 和第一年的持有成本——如果你需要的话，我不会太担心将你的计划推迟一两年为了获得更大的首付 房地产价格暂时处于稳定状态，并且已经下降n 根据最新的 ABS 统计数据，今年昆士兰州大约 25%，所以利用这段时间一起获得更大的存款将是值得认真考虑的事情 否则，如果你现在想以 90% 的速度继续前进 - 建议你真的很难看看 Vic 的 NRAS 库存，这样您的存款就会更进一步为了您的宝贵见解 它一如既往地受到赞赏 使用 LMI 是否有可能通过使用担保人来弥补缺失的 10% 来避免这种情况 如果银行可能接受我的 NRAS 财产，我父亲愿意这样做查看 Bendigo 和 Ballarat 的房产，但我从其他论坛和互联网上看到的是 NRAS 房产被标记为 30-50% 这是真的如果这是真的，当你考虑到标记，以及s consortium fee的
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如果你真的想这样做，西太平洋银行会为你考虑这个结构——没有其他人会假设你的意思是30-50K而不是30-50%，你的估值问题之前已在此处讨论过询问 阅读帖子-您会找到一些有关如何以及为什么在某些地方发生这种情况的详细解释但简而言之-它主要限于在 SE Qld 出售的房产，原因有两个- 1 支付给这些房产卖家的营销费用传统上远高于该国其他地方，估值师知道这一点并将其考虑在内，2 无论如何，今年 SE Qld 市场已经下跌了 5% 左右（尽管今天发布的数据表明现在接近今年的 75%），估值也反映出将这两点加在一起，记住什么是银行估值- 这是一份由估价师为银行准备的文件，如果银行必须收回并出售该房产，它会评估银行在 90 天内可以出售多少房产。它评估风险并记住估价师可以对他们向银行提供的建议承担责任它有助于让您感到舒适在这些区域之外-您提到的区域中的 NRAS 属性确实非常不同，但没有相同的问题
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