澳洲澳洲房产何时何地购买？悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，我想我可能会与小组分享我的“热图©”，指示何时何地购买，并打开此方法进行讨论“热图©”是通过将“租赁现实©”应用于 5 年移动平均线生成的产生您的评论，问候，史蒂夫 PS：我有所有首都城市的“热图©”，但每个帖子只能添加 3 个附件
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嗨，史蒂夫，它们看起来不错，尽管它们我们如何阅读数字'显然不是租金收益率，甚至不是租金收益率的相对变化或与 5 年平均租金收益率的差距它们与 5 年平均租金收益率的百分比差距，即 -7 比过去 5 年的平均收益率低 7% 和根据定义，使用您的租赁现实检查，意味着购买的时机不佳BR>评论
热图 HI Steve First 欢迎 ba咳咳！！！已经有一段时间了，你的帖子总是发人深省 我的问题很简单：当天气越来越热或越来越冷时，我也买吗
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'下午好©' - 珀斯会如果你能再发一篇文章，那就有趣了
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根据我在墨尔本的数据，你应该在它是绿色的时候买，在它红热的时候卖
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看起来可能是高于该首府城市的“实际租金”数据，因此 -6% 意味着我们的定价比 RR (c) 表示的公允价值低 6% 第 1 步：确定该地区的 5 年平均收益率（Residex 供应澳大利亚城市中大多数邮政编码的历史年收益率） 第二步：确定可实现的实际年租金（如上所述） 第三步：计算：该地区的实际年租金 5 年收益率 真实值来源
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你能告诉我们这些数字的含义以及它们是如何确定的吗显然这些图表被认为是某种市场指标，但指出什么和为什么
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安德鲁完美地陈述了它 绿色是买入的指标；红色不要买，中间的阴影是过渡期 所以绿色越深，购买的机会就越大 当红色或过渡到红色时不要买：这意味着市场定价过高 显示的负数（绿色）反映了百分比低于Rental Reality©，同样的正数（RED）反映了高于Rental Reality©的百分比。
我会把课程申请发给你！！！！
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所以这个故事的寓意是，现在是在布里斯班购买的好时机！我本可以告诉你，我刚刚做了我唯一的问题是，为什么一些高达 5% 左右的小正数仍然显示为绿色，因为相对于租赁现实，这些将是一个被高估的市场，尽管适度干杯，Michael
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租金充其量是滞后的，最坏的情况是缺乏弹性的 我想知道如果你会得到非常相似的结果，你是否将价格与牛奶的价格进行了对比
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正确，但是正在走向过渡阶段并在这些水平仍然代表一个购买机会，尽管不如深绿色那么诱人 请注意，年收益率是一个移动目标，最终房地产是一种长期增长资产因此，即使一个人确实以略微积极的价格购买（浅绿色）您会注意到 5 年后，资本增长将会升值（绿色越深，资本增长越大！）我已经使用这种方法很长时间了，它消除了所有的猜测工作“阅读”市场问候，史蒂夫
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租金确实滞后，因此使用每个邮政编码的 5 年平均收益率并将其与当前可获得的租金进行比较 所有价格与收益的计算都包含市场滞后效应，这反映在colours Ausprop 是否以牛奶交易 问候，史蒂夫
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我能不能说，对于悉尼，如果我退后一步，眯着眼睛看，1990-1996 年的时期与 2005 年的时期非常相似-2011 只是说'我们都知道 90 年代后期在房地产方面是什么以及此后发生的事情 干杯，迈克尔
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令人着迷！这吸引了我内心的数字计算者很高兴看到我的“事后诸葛亮”。关于我的购买的想法得到证实，例如我知道我们的 PPOR（2008 年底购买）是我们做过 IP #1 和 IP #2 的最佳购买，而我们并不后悔在 2010 年初购买它们，因为他们已经给出了美国股票和 7% 的收益率可能会做得更好再一次，这不仅仅是时间问题等但时间在市场上 期待在未来几个月内购买 IP #3，很高兴看到该指标回到绿色标记附近！
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你是对的，有趣的测试是如果有人在深绿色指标；那么如果你比较事件发生后 5 年悉尼的房价中值，你会看到由此产生的资本增长
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MikeW，所以请教育我 1990 年我还在上幼儿园，我对房产的想法是不让其他人把我的铅笔拿走！
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Fantastic amp;准确的指标感谢史蒂夫 对于悉尼，2014-15 年是下一个 20% 的增长，因此未来 2 年将趋于平缓或可能增长 2 至 3%，基于稳定的利率，进入时间可能在明年年中左右；低失业率
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1990 年经济衰退 2000 年引入商品及服务税后价格复苏 不利于房地产 - 此后复苏
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谢谢 Aaronare 你基于周期归因于租金的现实计算不予考虑其他外部因素
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不，我只是在回答苔丝的问题
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嗨，苔丝，我有时忘记了自己多大了，经历了多少这样的周期，谢谢提醒我 90 年代后期是悉尼房地产在 2003 年达到顶峰之前的整合阶段 这是一个黑暗时期，每个人都告诉你不要购买房产，价格永远不会上涨，但最终收益率达到了人们开始接受的地步注意到并意识到他们购买比租房更好 很快他们就开始这样做了 每个人都度过了我们必须经历的基廷经济衰退并意识到这不是世界末日 房地产在接下来的几年里蓬勃发展，价格翻了一番 房地产周期不统一增长不规律 你得到的是长期的平稳期，为下一轮价格上涨奠定了基础 在过去 8 年左右的时间里，我们似乎在悉尼经历了一段很长的平稳期，并且承受着所有必要的厄运和悲观情绪回到天空晴朗之前，下一段上涨发生之前 不是说我们会看到从这里开始的价格翻倍，而是再过几年的整合，以及许多家庭现在正在进行的大规模债务削减驱动，现场将会在工资增加和收益率增加的情况下，将增加一些杠杆 我们可以想象，价格会从当前水平大幅上涨 宏观经济因素确实发挥了作用，可以扭曲和延长商业周期，但它们不会扼杀它希腊是今天的头条新闻，未来几年可能还会有更多令人沮丧的头条新闻，但最终太阳将出现在新的商业周期中一些新的创新将会出现，以显着改善我们的生活质量，例如上一个周期的技术革命 一些人已经在说生物技术是下一件大事，或者可能是转基因食品如果他们有胆量反对暴民情绪并看到循环的本质，那么当绝望解除时，绝望的深度通常会受益他们说你需要一个循环来意识到它的存在，一个循环可以从中学习为了受益于我已经为第三个周期做好了准备，现在已经有几个了在大学做经济学101，我被教导价格是需求和供应的函数任何偏差只是短期扭曲在美国，大量供应但没有需求看看他们的价格在香港和新加坡，大量需求但没有供应是的，价格有过去了t，但是你最近看到价格了吗（该死的不应该卖掉自己）还是经济学 101 不再相关了！！！
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很棒的数据我要检查我的购买并检查我买的日期是为了看看当时是什么绿色（或者可能是红色的 eek！）
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不，你在我自己是经济学 101 的人，肯定会买进供求论 但租金是需求的代表 它仍然是财产“消费”；但以不同的形式作为租金“价格”；增加这反映在收益率上 史蒂夫制作的图表显示，这些收益率何时表明相对于历史而言存在供需失衡，这就是为什么它非常适合衡量何时通过购买决定进入市场 干杯，迈克尔
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所以对于布里斯班来说，假设一个自信的买入信号是 lt;2% 在下面的图中，当地块向下穿过绿色区域时，有你的买入信号，它应该是越过绿色 1 这意味着只有在 148% 的时间里，在 852% 的时间里，一个属性 permabullime，做个地产熊，去别处投资2 1983年买房后，12年不用再费心买房了！ 1997年买房后，12年不用再买房了！！哎呀，REA 和 BA 将不得不修改他们的商业模式！！！嗯，如果我正在开发这样的热图，我想标准化指数以帮助区分结构性和周期性变化 OTOH，也许结构性变量在图中可以更好地表示，因为它是自 2003 年以来的波动性和前所未有的跌入买入买入买入自 2010 年 8 月以来的区域，可能被解释为在下降趋势结束之前不要购买，因为结构性而非周期性的东西充斥着这种结构性问题被以下频率分布中所有 5 个低于 -5% 的分数所强调，这些分数都发生在 2011 年嗯嗯我认为在图表中拼出更邪恶的东西z可能在热和光中灭绝
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可能是斯特凡，但如果你可以在不同的州购买并且所有州的价值不会同时上涨 Chomp
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这在 Jan Somers 的书中提出了一个有效的观点——你应该在有能力的时候购买，因为你不知道明天银行是否会借给你我会说 advic e 适用于当今很多人，当所有的大写都同步为深绿色时，金融不一定即将到来
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感谢史蒂夫的堪培拉地图！棒极了！很高兴知道我刚刚在正确的时间买了确定郊区 A 比郊区 B 更好
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嗨 JWR，Rental Reality 可以申请一个单独的邮政编码 最终，该物业将在代表购买机会的 RR 价格范围内，或在 RR 之外范围（太高）因此不是购买机会 所有郊区都有其优点和较差的优点，随着时间的推移，特定郊区可以实现的收益准确地反映了这一点 因此，实际租金可实现的郊区的运行收益反映“真实”价值；正是这些数据转化为热图问候，史蒂夫
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嗨 StefanA，谢谢你，你的图表很好地说明了热图所展示的观点（如果你允许，我可能会使用这样一个图表在我的研讨会上！）只在一个城市购买是非常有意义的，在这个例子中是布里斯班，只有 14% 的时间 这为投资的资金提供了最佳和最大化的资本收益 请注意，各个城市的高峰和低谷在不同的时间，并且考虑到至少有 8 个澳大利亚城市 x 14%，您可以购买 112% 的时间（假设它们都在不同时间达到高峰和低谷）当然要意识到有时也可能很少，或者几乎同时在任何一个城市都没有购买机会——但最好是退出市场而不是多付资产无论多付的金额是多少，显然必须首先克服，然后才能实现真正的资本增长我同意帽子银行在最合适的时候变得最困难，这正是这些机会存在的原因！这个难题的答案当然是优化您的结构以提高您的可用性问候，史蒂夫
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感谢 Navra 的回复，我们从哪里获得此信息简要检查您的网站并对您的生物印象深刻谢谢, 詹姆斯
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Residex 应要求提供每个邮政编码的年产量 干杯，史蒂夫
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图表 嗨 Stefan 也喜欢你的图表！或许你能为悉尼提供一个谢谢！
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还有阿德莱德、珀斯墨尔本和堪培拉！请
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史蒂夫，非常欢迎你使用图表 我相信你的一个奴才为所有大写生成它们是微不足道的 事实上，我认为在处理时间时，“时间轴热”图表”；比原始数据热图更合适使用图表，您可以运行适当的水平色带（绿色上方），并可视化随时间推移保费与租赁现实的关系，并希望更清楚地识别令人不安的趋势，如价值结构变化vs 周期性 您的“收益”分析是我的几个美国 resi 房地产伙伴的运作方式，显然在 Oz 编辑中购买商业地产时很常见：刚刚注意到其他上限的请求，不太可能在接下来的 12 小时内，我有很多全球宏观和商品阅读要做
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嗨 Stefan，是的，我有我的人在制作图表非常感谢你分享这个想法，我相信它会非常有价值的le 在证明该方法基于历史数据的有效性时，我还在努力整理从实际“买入”信号到 5 年和 10 周年的资本增长，之后开始历史回报当然不能保证未来结果，但它确实为用于得出结果的方法提供了可信度 再一次，非常感谢您的投入一个转储，但有兴趣看看图表的样子嗨史蒂夫，谢谢分享 - 很棒的信息只是检查一下，你的租赁现实是否包含利率我使用类似的东西，但以时间线图的形式，这基本上是总租金回报标准浮动利率的函数 干杯阿里
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嗨阿里，不，它不是 Rental Reality 只是使用相对于 5 年移动平均线的当前租金收益率来确定何时进入标记等以及要支付多少钱 它不包括对利率的任何参考 干杯，迈克尔
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感谢您的回复 这可以解释为什么我的结果与悉尼完全不同当然包括利率会给出更好的指示购买和持有住房相对于租金回报的实际成本，因此可以更好地预测最佳购买时间 阿里干杯
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嗨阿里，我不想把这个话题从话题转移到讨论市场时机的其他方式，但我认为其他人认为利率和资本增长之间没有统计上有效的相关性 我个人同意你的观点 因此，几年前我的文章和假设在这里论证了收益率和资本增长之间的关系利率是何时购买的最佳预测指标 但我喜欢史蒂夫的租赁现实 实际上，它们都是有效的，应该一起考虑 把它看作是你武器库中的另一种武器 干杯，迈克尔
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奇妙的线程，感谢分享
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同意 MichaelW - 它只是一个工具，仅此而已
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基兰·特拉斯（Kieran Trass）在这些方面做了很多分析
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嗨，迈克尔，我同意 IR 和 CG 之间的相关性可能不是很大，但它是决定房产价格以及人们是否决定租房或购买的关键因素但你是对的 - 我敢肯定已经有很多关于如何计时市场的线索了！干杯，阿里
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谢谢你 - 我会用谷歌搜索他 干杯阿里
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对不起，迈克尔，在我回复之前，我应该在你提供的链接中阅读你的东西 辉煌的东西，和在阅读 Paul Do 之后，我使用了一种有点类似的方法，我已经适应了邮政编码SS，你会再次在澳大利亚进行优化投资结构课程吗？我相信我今天在你的课程中，当你几年前来到珀斯时，我参加的课程确实派上了用场
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嗨 Silverx，对不起，我只研究主要城市问候，史蒂夫
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嗨，阿里，不，出租现实不包含利率：房产将根据可取性和吸引力吸引市场租金房产本身的属性 市场租金承受能力考虑了利率的影响 我是什么令人担忧的是，房地产价格将受到利率变化的影响，租金也将受到影响；但是租金的影响要小得多因此，通过将平均 5 年的移动收益率与当前可实现的租金（根据利率和许多其他因素略高或略低）相比较，您可以真正衡量实际市场（实际负担能力）价值物业的问候，史蒂夫
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嗨 Rixter，谢谢你，我很高兴为你的成功做出了贡献但是，我不会发送垃圾邮件或兜售业务，也不会在此论坛上发布任何类型的广告！我将贡献教育文章，也许会分享我的一些方法，以造福于所有希望阅读我的任何帖子的人另外，由于您的出色工作，很明显在此期间有很多购买机会；如果有人已经准备好在首都城市之间进行多样化购买 亲切的问候，史蒂夫
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图表 Hiya 感谢 StefanA 提供的图表，但请解释：Y 轴真正代表什么我不认为它反映价格，因为任何在 8889 年这些图表的峰值购买的人仍然会做得很好，我n 2000 是否代表“购买狂潮”？或“热”；正如史蒂夫会说的那样
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在我看来，这个信息很好地表明了价格何时达到峰值，这可能不是购买的好时机 例如，它说不要在任何地方购买1989 年出现在 2003 年也不要在悉尼购买，2004 年在 Brisy，2007 年在珀斯等地出现高峰 然而，随着时间的推移，它似乎做得不太好 它说是时候购买了1990 年在悉尼和墨尔本买，距离高峰仅 12 个月 事实上，这是一个糟糕的时间买 最好等到 1997 年 2003 年不是在珀斯买的时候 表明到处都是2009 年的购买非常棒 现在说这是否正确还为时过早，所以答案就在未来几年 是别人看到的还是我读错了 看看你的
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昨天试图发布但它由于某种原因没有工作无论如何，只是想说谢谢史蒂夫这项工作非常有价值当然，它也让我很高兴SOMEthing SOMEwh ere 使我最近在 Melb 的房产搜索合法化（最近这里不完全支持这不会阻止我）我特别喜欢的一件事是我可以将 HEATMAP 用于不同的策略例如，目前将是很好的购买放大器；当它开始变成橙色放大器时，为 Melb 守住领土；热量出现将是 renodevelopflip 机会的好时机史蒂夫，假设您每月更新这些，我们如何访问它们
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嗨处女座，Y 轴代表租赁现实的“差异”：在其他话你离资产的真实价值越远所以趋向负数的数字越低 - 表明购买机会和趋向于购买机会较少的数字越高正如你提到的那样，在 8889 买入的人仍然会做中长期来看——因为房地产是一种中长期增长资产，最终也需要“上市时间”才能取得成果。最需要注意的是，越早进入市场，越快实现实际股权收益，这允许一个人“复制”该过程并获得下一个资产因此，在 19856 年购买的人将获得足够的股权以寻找在 19901 年的另一次购买；而 19989 年的购买者虽然在中期仍会实现增长，但在收购下一个资产之前必须等待足够的股权。更快地处理，而不是错过未来的购买机会！亲切的问候，史蒂夫
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