澳洲澳大利亚房地产 10 年增长，主要内部与外部，APM 数据，2 月 99 日至 2 月 9 日。悉尼

在澳大利亚地产投资



我一直在思考一位投资同事对投资提供最高回报（增长+收益率）的资产的看法，并决定进行更多研究在哪里买 我拿了 2 月 9 日的 API 副本（我拥有的最新一期）并从一些郊区编译了以下电子表格，我几乎完全是随机挑选的（好吧，我包括了我熟悉并拥有房产的区域）如你所知，我在不同的地方都有房产，我没有“挑选”郊区来证明一点事实上，我自己更喜欢住在近郊，因此我更倾向于拥有更多的内部房产 这是过去 10 年来自 APM 的 2 月至 2 月 正如您可以想象的那样，这对从那时到现在遭受重创的高端地点格外友好 虽然我理解并同意主要内城区的高需求上限供应理论，但我就是不能查看数据支持t 声称他们有更好的增长 我认为需求受到负担能力的限制 数据没有显示的一件事是，其中一些内城区确实不稳定，尽管这可能是因为房产种类繁多（就价格）这些领域似乎模仿了股票市场（并且它们可能是相关的，因为在这些领域购买的人对股票有很大的敞口）对您的想法感兴趣我想在不同的时间段对此进行更多研究显然中值已经它的局限性但是我认为整个郊区的 10 年平均值足以告诉我，内郊区和外郊区之间并没有太多的东西如果你知道任何可以讲述不同故事的数据，我会非常有兴趣 有谁知道 Residex 对内部与外部的看法
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大卫，你的观察反映了我的看法 大多数人只是看看内郊区，发现它在 5 年内从 500k 增长到 650k在优质位置呈现 30% 的增长率 请注意，由于波动性，该物业的价格将在回落至 650K 之前升至 750k 租金也将从约 350pw 增加到约 450pw 约 42% 租金仍然没有支付抵押贷款作为一个例子，他们没有看到在墨尔本他们会支付大约 28,000 的购置成本（邮票，法律等），加上他们在税收优惠后会有大约 50,000 的负扣税持有成本所以基于此持有它的成本约为 78,000 假设 5 年内通货膨胀率为 4%，那么您实际上在高档房产中倒退 让我们举一个非常接近 melets 的例子 举一个 5 年前在 Werribee 以 140k 买的房子的例子 这个房子现在价值大约 220k 波动性很小，因为现在 140k 是土地价值 这代表了大约 50% 的收益 持有成本可能是 10K，购买成本大约是 6K 持有成本低的原因是因为这房子会由于租金会在 5 年内从 160pw 增加到大约 260pw，因此获得显着的正向调整 即使有通货膨胀，您在后一次购买时也会更好他们从资本收益中得到了什么
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难道不是与时机有关吗？他们的增长会从 10 年的统计数据中被忽略 你只能从统计数据中得到这么多，通过调整时间框架，你可以使任何类型的财产获胜 例如，以 5 年的时间框架为例，因为农村财产是最后一个进入这个周期，在 5 年的时间段内，我敢打赌，农村 resi 可能会鞭打城市中的任何东西，[无论如何是东海岸]，因为大部分增长都发生在那个时期，但从 96 年到 03 年几乎没有发生任何事情t 意味着农村资源的增长高于城市，因为 ev每个人都知道它肯定不会 但是在 5 年的时间里，它可能会显示它有 超过 13 年的时间并包括整个周期以获得适当的结果 股票敞口 业务敞口如何，这是直接相关的分享 见你的
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哈里斯有一个头衔打破了内在的神话；外在他从我所记得的情况下辩论了我，但我忘记了最后的结论是什么，也不知道谁是赢家
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告诉我Toorak Unit 2007 年 4 月通过 Wakelins 购买 - 在拍卖中支付 59.2 万美元 借入 100% + 成本，3.1 万美元印花税 + 1.6 万美元 LMI 总借入 63.9 万美元 2008 年 2 月 - NAB 估价 67.5 万美元！ （哇哦！） 2008 年 4 月 - 去年资本化的负现金流为 2 万美元，现在总贷款为 65.9 万美元 2009 年 4 月 - 去年资本化的负现金流为 2 万美元，现在总贷款为 67.9 万美元 2009 年 5 月 -单元 1 以 490,000 美元的价格在 7 个综合体中出售（doh！） 私人出售，在市场上出售一年 单元已售出 - 底层，翻新，良好的停车场，没有自然光 我的单元 - 顶层（4 个），阳台，城市景观, 自然采光, 未装修, 停车场太小 两个单元都有相同的平面图 这真的很难说，但我想说我的单元可能比出售的那个“好” 20% 所以如果单元 1 的价值是 490 美元k 我想说这将使我的价格达到 600 美元左右 基于此，两年后我在该物业上的负资产为 8 万美元 我知道在 10 到 15 年后情况会好得多，但截至今天已经“具有持续强劲增长、永久需求、供应受限的优质内部物业”的开端相当艰难按照十年内当前的贷款资本化率，您单位的总贷款将有大约 950,000 美元的欠款假设它价值 1200 万美元，这又是大约 25 万美元的利润，原价 65 万美元的通货膨胀因素在 aobut 4 % 而你已经倒退了大约 50-10 万美元！
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是的，我想用更多数据重复这一点，但我 2007 年的 API 没有列出我不想做的 10 年增长数字任何类型的财产胜利 我只是想亲眼看看 任何地区的表现都明显优于其他地区 根据我从这个非常有限的练习中看到的情况，我的结论是其中没有任何东西 毫无疑问，不同的地区在不同的时间范围内都优于其他地区但是即使他们这样做了，差异也几乎是微不足道的，而且无论如何都没有人可以选择它有人建议我，主要的内陆地区可以在远郊之上不断享受至少+ 2％的增长收益，并且这种影响复利超过 30 年rs 相当于最终结果的巨大差异，所以我应该只投资于内部黄金地段这个练习表明，至少在过去的 10 年里，情况并非如此，如果你接受中位数价格（尽管它们不完美 - 同样不完美所有地区都请注意并在很长一段时间内传播）至少具有*一些*价值，那么这张照片肯定会告诉你上面的陈述是不正确的 它还告诉我，10% 增长 + 4% 收益率的例子与在某些书籍和新闻通讯中可以找到 4% 的增长 + 10% 的收益率非常具有误导性，因为即使是最糟糕的博根城市，在我们的大都市边缘地区犯罪率高、设施很少的瘾君子通常也会获得至少两倍的增长。事实上，我想说的是，使用中位数价格更有利于内部房产，我会想象会发生更多的翻新和重新开发 当我住在 Narre Warren 的第一个购房者区时，我不记得有邻居花了 8 万美元买了一个新厨房一个d 浴室，也没有在一个大街区拆毁一座价值 90 万美元的旧房子并建造 4 x 50 万美元联排别墅的例子 当然它可能发生了，但并不经常猜测，尽管也许我错了 我真正相信的情况，根据我的研究和我作为墨尔本房地产投资者 8 年的经验，我认为： - 地区的表现都没有显着或持续优于另一个地区， - 不同的地区表现更好，具体取决于您所关注的时间范围（例如，在 70 年代中间郊区（格伦韦弗利等）风靡一时，像里士满这样的地方是坑），-一旦你考虑到收益和持有成本以及增长，中部和外围郊区可以表现出色，并且是一个非常有效的选择在投资者的投资组合中——一旦你考虑到“主要内城区”的高持有成本，你最好希望你有高薪来应对他们的潜在波动 如果我能的话那就太好了 或者 15 或 20 年 理想情况下是同一所房子康帕如果您知道任何列出这些类型数据的信息来源，我会这样做，我不会这样做
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好吧，这还不错，负现金流每年只有 2 万美元，因为我固定在 730% 我将在另一年退出（是 3 年）以我目前的 484% 的速度意味着负现金流将是每年 10,000 美元（手指交叉！）加上租金随着时间的推移而增加，但可能最主要的是我住在该物业中，所以我可以享受一个不错的地方。不过，不是很壮观！当我将情景快进 20 年并假设 10% 的增长率时，情况看起来好多了 甚至 7% 甚至 5% 看起来都还好 只需要几个 % 的增长就可以让我处于积极状态
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实际上，我算出来了 参见附件 拥有 10 年所有权后（2017 年） 贷款 798,159 美元，价值 1,030,912 美元，股票 232,753 美元 20 年（2027 年） 贷款 986,935 美元，价值 2,027,959 美元股票 1,041,024 美元 假设（在电子表格中）长期利率 - 7 %ax rate - 30% 增长率 - 7% 租金增长 - 4%
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还值得一提的是，上面的房产我用零自有资金进行了收购或持有，所以回报自然没有那么丰厚好像我放下了 20%，但另一方面，内部收益率是无限的
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大卫 - 我同意你和 Sash 所说的我有一个“外城”投资组合;只有IP，已经习惯了人们嘲笑我和我的投资理念 可以说我还在积累IP，而那些去市中心买的人现在已经耗尽了他们所有的资金热情以进行进一步的收购，这对我来说是最大的事情，也就是说，通过从外城 IP 获得更好的现金流，我能够不断购买更多 IP 而不会妨碍我的生活方式，这让我能够控制更大的 IP 数量
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我的其他 3 个 IP 都在外城（在该电子表格中列出，Carrum Downs、Narre S 和 Berwick）为我提供了出色的增长，在 8、6 和 4 年内平均增长了 117%，没有一年出现负增长，现在加起来是现金流积极的只是税后不到 1 万美元 我理解这个理论，并准备相信主要的内在理论，但我只是没有看到支持它的数据
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嗨，大卫，所有有效的点，你做一个合我心意的人——只有我的老栗子就 cg 而言，nner city 的表现优于我的营地，或者我有三个可以归类为inner city（10 公里以内）的物业，尽管它们表现良好，但它们的表现不一定优于我的中间和外部环郊区购买（或区域购买，就此而言！）另外，正如您正确指出的那样，需要考虑持有成本和负现金流，因为它们应该在任何房地产投资中我已经写了几篇文章并为媒体文章做出了贡献（包括您拥有的 API 2009 年 2 月副本！）对此，以及多年来在市场上的学习和经验，我进行了自己的研究，实际上改变了我对此的思考方式。不幸的是，房地产推销员和那些拥有一个既得利益者继续吐槽老“只买内城”；口头禅就好像它是福音一样——它只是未经验证，无法用硬数据来证明我们不应该在内环郊区投资，但不要错误地认为这样的郊区一定会比更便宜的郊区表现得更远
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看来，诀窍在于识别接下来哪个区域表现最好如果你能做到这一点，那么你可以早点复制如果你不能做到这一点（我认为我们大多数人都做不到），那么我认为选择风险最低的选择 对我来说，这将是拥有最佳现金流、表现良好（即过去 10 年增长 10%）并显示出稳定增长（即没有多年负回报）的资产 我也在想现在400-500k+价位的房产是最好的v价值和增长潜力，因为 FHB 的 40 万以下市场太热了位于 350k 郊区的房产，所以也许我应该看看 450k 代表道路中间房产的区域另一件要考虑的事情是我想管理最终游戏多少 IP 虽然我同意 Alex 的观点，即 6 个 IP 不是两倍3 个 IP 的努力我宁愿最终说 7 个而不是 10 个其他所有条件都相同
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正如您输入此内容时，我计算出我整个投资组合的 20 年情景，其中考虑了收益率之后20 年，我的 40 公里外 SE 280k-330k 房产中的两个总回报将分别提高 18% 和 20%，因为我将在我的一个 600k Toorak 房产中，由于现金流量我的 3 个外部 IP 之一将是相同的现在，事实上它的价值是它的两倍，我在购买成本上付出了更多（仅邮票就 30k！）并且我的可维护性受到了如此多的阻碍ch (-20k pa) 对我来说意味着这是我表现最差的我没有考虑折旧我怀疑这会看到更新的外部属性在性能上飞速前进我的折旧时间表运行了 20 年所以我将能够做到这一点当我在家里时
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大卫说得好！我已经完成了所有 - 内部，外部，区域在我的脑海中绝对没有疑问：1）在 5、7 或 10 年的期限内，外围郊区永远不会落后于内部增长 2）如果以百分比计算的增长相似，那么外部普遍将提供更好的收益 3）更好的收益为投资者提供持有更多资产的能力ts 4) 较高的资产基础（无论位于何处）可加快投资者快速获取财富的能力 结论：快速获取财富取决于为资产基础提供服务（贴现时机市场） 如果该工具是住宅物业，则购买外！哈里斯（但自己做尽职调查不要相信我的话）

不能说得更好 哈里斯 大多数人不看基本面，只从情感的角度来看我同意投资组合规模也有助于快速增长股权人们不经常考虑的一点，特别是当你拥有超过 3 处房产时，就是在全国范围内投资以降低风险所以当你没有增长时（就像 2004 年至 2007 年间在悉尼发生的那样）在该国的一个地区，您的投资组合仍然表现良好因此我的投资组合现在分为悉尼、墨尔本、阿德莱德和布里斯班
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伙计们，这是维多利亚时代房价中值变化增长的十年（维多利亚州估价师综合统计） , 1997-2007, ALSO 也有每个towncitymetro 郊区的平均年增长率，（无论如何都是那个十年）另外，如果你愿意，我有 1994-2005 年的数据（Vic Valuer-General），但它们只是旧的咀嚼报纸格式，一个蜗牛的邮件工作, 如果你想要他们私信给我一个地址邮寄一份 1997-2007 http:wwwnewscomauheraldsunfilesmedian house prices by urbanpdf from Information Resources thread: http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt45620
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这会很有趣 - http:wwwhotspottingcomauactviewProdamp;productId54< BR>评论
大卫 我不认为Iconomics 的报告能说明你已经意识到我和你的想法一样，所以请让我知道你接下来打算在哪里购买我正在努力缩小范围有趣的线程统计数据总是难以解释，因为它们可以使用不同的时间段或样本提供不同的结果个人放大器；经验经验更具体 我在悉尼有两处房产 一处位于内西区；一个更远的地方 在过去的 10 年里，内西区的一个在资本增长方面的表现远远超过另一个 我在布里斯班有一个房产，距离中央商务区 15 公里 我在 3 年前卖掉了它，认为大多数的“增长”；已经发生了，它会回到一个低增长领域 然而它又增长了 30% 这给了我一个宝贵的教训：不要出售几乎不需要努力持有的资产，并且随着时间的推移价值会增加它还向我表明，在猜测未来的资本增长时，你可能完全错了。这并不像看起来那么简单，amp;肯定不像房地产经纪人说的那么直截了当 更困难的是，过去 10 年可能不是未来 10 年的良好预测指标强于其邻国可能不太可能在中短期内跑赢大盘 因此，结合所有这些令人困惑的陈述，我喜欢购买更便宜的房产的想法，因为：更好的现金流 -gt;更好的可维护性-gt;可以更快地增加投资组合 就困难时期的价格下跌而言，降低风险 最终降低 cgt 账单 更容易在几年内分散 cgt 如果你分散在各州，则降低土地税 低风险放大器;如果您分散在各个州，则总体波动性我认为这些是显着的优势，超过了对未来资本增长的任何猜测干杯，
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下面很好地总结了我的策略还有其他“专家”；谁会不同意我，当然！我关于房产的故事主要是购买和持有但在过去的两年里我也决定在那些增长很多但在糟糕的市场中很难出售的房产中获利我去年卖掉了那个我很快也会出售表现不佳的房产作为“机会”；资金成本还有一个考虑因素 在我看来，购买投资物业并发展可观的投资组合就像经营一家企业
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我再次运行结果，考虑到 2005 年建造的别墅单元的折旧最终的差异股权结果比我想象的要小得多，但现金流量却有很大差异 20 年仅翻了一番多一点
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启蒙！
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我一直想知道为什么人们还没有因为他们永无休止的口头禅，即内城区投资优越
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在我看来，很多人非常重视他们（Wakelins）的观点，因为他们的曝光率在 ABC 电台等 有时当我听到她的声音时，我只想砸碎我的收音机 给易受影响的平民的典型建议是 quot;se将您在外围郊区或区域的 3 个单元开发用地，并用资金在 Elwood 购买 1 个床位；他们听！！！
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是的，我还被邀请“审查我的投资组合，并可能处置以中位数为基准的表现不佳的房产”基于这个逻辑，我很想听他们解释为什么我当我的Toorak在增长和持有成本方面倒退很多时（两居室单位每年2万美元），我应该保留我的Toorak的位置，并卖掉我的Berwick和Narre Warren South的房产，这些房产的价值又增加了11-16%（沼泽标准 Hamp;L 套餐 6 年前在一个沼泽标准庄园建造）我不会浪费时间更不用说其中一个也是 5,000 美元的正现金流所以如果你加上增长+收益，他们就会领先 Berwick刚刚进入 Terry Ryders 维多利亚时代的前 10 大热点 在报告中，他提到 Berwick 在过去 10 年中从未出现过一年的负增长
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哇，大卫！20Kis 即使在早期利率下降之后2009 年，我还听到了有关 Berwick 和 Narre Warrensolid 中产阶级家庭的好消息拥有较新房屋的地区 我知道剩下的土地不多了，如果有的话，由于需求而变得相当昂贵 Terry Ryder 很少弄错你可能想展示一张名为 DeeHwa 的海报，你对 Toorakas 的统计数据他认为 CG 增长会远远优于任何远郊 我完全使用了你的类比只是不同的郊区（WerribeeHoppers Crossing）
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我的真实例子，不是来自某个地方的统计数据：2002 年在 Narre Warren 购买土地- 2003 年以 62000 澳元定居今天的估计代理商的价格是 230000 以这个速度我什至从来没有费心在它上面建造只花费我 700 澳元来持有如果我现在建造它这将是严重的现金流正因为土地已经还清锦上添花是我买了两个街区按那个价格每个
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顺便说一下我贴的链接已经过期了，Clever Belu的数据链接现在在：http:wwwthedatahotelcomaumedian 郊区房价pdf
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哦，他们有，很多次，例如 http:wwwsomersoftcomforumsshowt hreadphpt19143，http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt34338 amp； http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt36459 至于为什么这在 ABC 和所谓的优质媒体中被视为福音，我提供以下内容： 1 戴尔·卡内基 (Dale Carnegie) 名言：'那些违背自己意愿的人仍然持有相同的观点' http:wwwwhatquotecomquotesDale -Carnegie12519-Those-convinced-agaihtm 2 莫妮克是女性，聪明，有教养，自命不凡ABC 是商业天才 不亚于全盛期的 Pauline Hanson，她之所以成功，是因为她呼吁目标群体的偏见只是她的偏见（精明地局限于某些类型的财产）并没有排斥（或威胁）受过教育的中产阶级——像汉森关于种族、移民或国际金融的声明这样的阶级 3 莫妮克显然不是一个胆小鬼，尽管她的视野有限，而且有着危险地隐藏起来的天真她的知识对大都市房产的某个子集（可能占总数的 10%）的了解相当好 如果有人给她安排一个关于房产问题的考试，她会得到很好的分数对于某些类型的投资者（通常是收入最高的 10-20% 的专业人士），她的方法已被证明是有效的（更多的属性）那么你现在必须关掉所以她像鱼钩上的鱼一样玩它们，用一种千篇一律的方法来建立听众的梦想，只是一旦有人去一家银行和或根据真实数据进行适用性计算 与 Hanson 一样，Wakelin 将狭隘的视野与做出全面陈述的能力相结合。然而，与 Hanson 不同，Hanson 从未假定具有专业的政策专业知识，Wakelin 声称在她的 p 主题中具有这种专业知识这种说法是合法的，但仅适用于范围狭窄的地点、财产和个人财务状况事实上，这种狭隘性 (a) 从未向听众透露（除了模糊的免责声明），(b) 甚至连较少的财产知识，(c) 与无所不知的交付方式相结合，并且 (d) ABC 的可信度被放大，这使得她对那些没有广泛阅读或在 Somersoft 等论坛上发现更多不同意见的人具有潜在危险< BR>评论
优秀的帖子彼得 我也将 Metropole 归入与韦克林哈里斯相同的类别
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伟大的帖子蜘蛛侠再次平衡，很好地表达了我信息思想
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我同意蜘蛛侠的绝对出色的分析
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到目前为止，这是一本很棒的读物-感谢所有人的贡献，我计划将内部，外部和区域财产和阅读这让我对该计划感到更加积极 - 因为我是一个真正的内城女孩
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有时十年还不够长 - 一些人口变化可能超过 30 年或者更多 就内城区而言，这是从澳大利亚出生的工人阶级到战后移民再到高档化（有时是通过波西米亚人）的转变 内城区的斯普鲁伊克人经常谈论，好像他们的资本增长自今年以来一直优于其他地方，而且这种趋势是不可阻挡的。然而，研究历史可以让更多的考虑因素不受经济既得利益的影响（尽管历史学家可能有政治​​、审美和文化偏见）这是一部伟大的 Prahran 历史，正如理事会所说： http:wwwstonningtonvicgovauresourcesdocumentsChapter_3_Wildepdf 普拉兰当时的历史看起来就像一个贫民区——失业和人口流失 关于房地产价格：“内城区的相对房价下跌” 所以如果你在外城区​​买房，你会有更高的资本增长我今天不会声称这是真的，Prahran 并没有什么问题，但它确实打破了关于内部财产总是优于和人口减少的神话（达拉斯 amp;克利夫兰今天有）被认为是一个问题，以至于建造了住房委员会大楼 - 无​​论居民多么丑陋或社会不受欢迎 - 时代可能会说今天它们今天很丑，但当时有产利益集团认为这是最好的事情
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确实非常有趣的线程！我是一个肯定已经接受了“内在更好”的咒语钩子，线路放大器的人；一直以来的沉降器 读到这肯定是一个警钟现在
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你知道吗 http:theagedomaincomaureal-estay-hot-in-cooling-market-20100716-10ec0html
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刚打开收音机和（萨松）韦克林还在，比曾经这一次告诉听众切尔滕纳姆是地球的尽头，那里的知识产权所有者应该卖掉并购买圣基尔达、诺斯科特甚至本迪戈内部的一栋 1br来电者更正）如果她想选择一个郊区进行不利比较，切尔滕纳姆是一个糟糕的目标；它实际上在 2-4 公里范围内拥有异常集中的便利设施，例如 Southland、Mentone 的众多学校、海滩等。此外，乘坐火车（最近增加了快车服务）进城的时间不超过从外部乘坐电车的时间 一同样可以证明切尔滕纳姆为其价格等级提供了良好的设施，而不是试图将苹果与橙子进行比较，例如Toorak等。当一个spruiker占据主导地位时，事实并不重要！
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