大家好 我是这个论坛的新手，也是 IP 市场的新手 最近我收到了新南威尔士州开发商的报价 这是报价 物业：4 床 2 浴 2 卧底停车场 价格：415000 美元 地区：下猎人区（拉德福街） , Cliftleigh, NSW 2321) 保证租金： 430 周 预期资本收益： 每年至少 6 % 更重要的是，这是计划外的，所以没有印花税，他们只需要 5 % 的押金 看起来很有吸引力，但我不知道如何评价选项他声称，由于最近的采矿项目和其他工业发展，LHV 是新南威尔士州发展最快的地区，我可以继续吗？如果是，我需要什么检查
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欢迎 Sam-你会在这里学到很多，很高兴阅读我还建议使用搜索按钮对您感兴趣的区域进行一些尽职调查，例如： Hunter Valley 你用“offer”这个词听起来很诱人。但是让我们将其微调为“销售宣传”；因为这更现实 嗯，对我来说听起来很普通，因为 Cliftleigh 似乎是 Greta 附近的一个小住宅区10 分钟车程，我很喜欢梅特兰 始终警惕“保证”租金或任何与房产有关的东西 对该地区的其他租金做功课，以确保他们不会在前 1224 个月内抬高租金并将其计入购买价格（一种常见做法） 预期资本收益 - 最少 6百分百！！绝对不要注意这一点——没有人可以预测未来的增长，尽管它们令人印象深刻的闪亮的图表文件夹当然，邮票是在既定购买中需要考虑的东西（除非它是 PPOR 并且您有资格获得FHOG 和福利）并且不一定使用 OTP，但我不会简单地在此基础上购买 5% 的押金如今在其他物业上也被广泛接受——“他”一点也不罕见。向您销售产品有既得利益，所以他自然会很热情 统计数据在哪里支持他声称的关于：新南威尔士州增长最快的 LGA 也要记住，这是一个人口非常少的区域，这使得在比较历史增长率和可能的租金回报时难以衡量我听到你渴望开始但考虑所有选择，而不仅仅是一个热心的开发商代理提供给你的好看的 OTP 参与一些进一步的尽职调查该地区 提出问题，查看最近的销售情况、基础设施和配套行业、可能的租户需求和收益、项目质量等 它很可能是适合您和您的情况的投资类型，但购买 OTP Best 时要非常小心运气
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令人惊讶的是，某人如何预见未来 他是否有下周的中奖乐透号码 听起来你最好在阿什顿菲尔德购买，你可以得到类似的以同样的价格，距离东梅特兰 2 分钟路程，矿工们正在那里买房，克利夫利比梅特兰更靠近 Kurri Kurri，大声笑告诉我那里的 4 卧室房子要多少钱
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嗨，雅克，谢谢最迅速的反应伙伴“做你对该地区其他租金的功课，以确保他们不会在前 1224 个月内抬高租金并将其计入购买价格（一种常见做法）”我很惊讶，所以它可能会被添加有财产价值！如果要求通过 2 年的租金保证进一步降低房产价值 5% 我的理解是 IP 我需要 10%（5% 的银行存款和另外 5% 的印花税和其他法律费用），但在新南威尔士州只有 5% % 因为期房的印花税为零，所以我的第一笔投资将只有 5%（我想这只有在新南威尔士州才有可能）这是我开始关注新南威尔士州的主要原因之一 理想情况下，我想花最多 25 到30K开始一个IP，期待非常名义的CG（4％），重要的是寻找好的税收放大器；折旧的好处，现在交的税太多了
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投资它的黄金法则之一是“在或低于”购买它Cliftleigh 郊区的中位价可能超过 50 万美元（目前是这样）但是，这是基于今年的 6 次销售，去年有 1 次销售 @ 17.5 万美元（必须是空置地块），而一年前只有 3 次销售最好将其与 Greta 拥有的约 35.5 万美元的中位数进行比较 - 距离很近 所以，就我个人而言，我不会在那个特定区域花费 41.5 万美元。您将 OTP 与租赁保证结合起来 警钟开始为 merun away 敲响 它只会越来越好 纯粹的营销，可能无法证明是正确的 Roll骰子 看看如果你进入一个有 2 个人居住的地方，然后又有 2 个人搬进该地区，增长百分比是多少 答案：100% - yippee 听起来很棒 我不是说不要这样做 也不是我说它最终不会奏效，但对我来说，有更安全的“赌注” 你需要问更多问题：当采矿热潮结束时，你的租户会是谁？谁会从我这里买下这个地方，如果我需要卖这样的东西
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我对克利夫利或猎人谷并不着迷，但这就是提供的东西OTP
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这一切都取决于你投资的原因 对于 CG 租金收益 两者 多少风险 什么预算等等 节省 10,000 美元的印花税肯定会下降到排名第一的第 19 位左右投资的20个理由
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我想我之前提到过；我追求名义上的 GC (4 %) 和良好的税收和折旧收益
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恕我直言，这不是一种投资策略 那是一种税收最小化策略，只有当你赔钱时才有效 如果你得到 5 % 租金收益率 + 4% CG 收入方面 9% 抵押 IR 为 75% + PM 费用 amp； mtce @ 15% 费用方面的 9% 这是一场零和游戏，完全是浪费时间。钱 IMO（好吧，在这种情况下你唯一的收获是一点折旧，所以你会节省一点税）建议你选择至少 8% CG 长期平均值（至少）+ 45% 租金的东西收益（最低）当然，购买新的（ish）房产也许是新的或OTP（如果你必须）作为一个已经建立良好的郊区的填充开发，具有历史，销售需求放大器;出租需求
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你能推荐一些地区吗？
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是的，但这是我日常工作所做的寻找我们以前为客户所做的填充开发 - 这可能会很困难工作但如果你想在猎人区或纽卡斯尔 - 坚持在纽卡斯尔中央商务区 8 公里半径范围内，并且看起来很努力
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我在猎人和同意 100% 与什么道具是说如果你喜欢猎人去梅特兰或纽卡斯尔 - 并留在内中环郊区，你可以在这些郊区买房子，因为你所说的消费，更高的cg和更高的租金回报，或者在这些地区购买两套单位同样的钱走上了以 cgng 为重点的道路——现在我们不会用驳船杆来碰它，当市场出乎意料地转向并几乎让我们陷入困境时，我们真的受到了非常严重的打击
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我第二次基于该评论个人经验 10 年历史的类似房产每周租金 410 美元，计算机价值 430K（更大的土地 - 900 平方米）
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Lizzie, 你是多么消极
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有几件事情导致了在信托基金中购买的财产 - 所以没有土地税起征点或税收减免 - 买了有开发意图的低回报 - 大规模拆除和重建 - 房地产市场崩溃 - 利率攀升 - 租户破坏财产和保险不会支付错误的喜剧然而，这是一次无价的学习经历
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不好了！ “无价的学习经历”；我宁愿不学习那种经验！如果你回到过去，你会做任何不同的事情吗
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不使用信托——也不要推测我现在回首往事，想如果，那些 10 年前我刚开始的时候，我刚买了稳定，库存标准，坚固，1970 年代的红砖单位，每年 1-2 个，从一开始就是正中性的，到现在我有 15 个以上的单位，收入非常可观 相反，投机 2 年时间使我们倒退了大约 6 年
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