澳洲澳大利亚房产 Michael Yardney's 表示不要在悉尼西郊买房

在澳大利亚地产投资



Michael Yardney 反驳 Bernard Salt 宣称在墨尔本西郊买房是个坏主意 具体来说，他不同意 Salt 对 Meldon 和 Wyndham 的评估，因为可负担性是投资的好地方 虽然我同意内环郊区提供最大的资本增长我在西郊购买（在悉尼而不是墨尔本）取得了出色的回报 必须考虑资本增长以外的其他因素，我认为 Yardney 忽略了这些因素，例如良好的收益率（良好的租金和良好的税收减免）、购买新股票的能力以可承受的价格，新的股票更容易出租（通常）等等如果你买不起内环，但你可以在西郊买，那么进入房地产市场不是更好吗？在负担得起的郊区如果进行了尽职调查，我认为精心挑选的具有高租金需求、良好纳税申报和良好位置的房产不会对投资者有利任何想法
评论
Hi Doozer 自然是“专家”；就像 Metropole 不会提倡在外环郊区购买 - 它们是旧“尽可能靠近城市购买”的一部分；旅，带出一个老栗子，这些郊区拥有优越的资本增长 这是一个被一次又一次被推翻的神话 你可能还想考虑一下 Metropole 有一个买家代理部门，它只建议在内环购买，所以他们可能不会合适的人来征求关于投资西郊的意见 在过去十年中，我在 Parramatta vs Cremorne 的总部的顶部有一个几乎相同的 cg （来源：Residex），约为 74% 你还做了一个关于负担能力和现金流的要点 尽管许多投资者希望进入更靠近中央商务区的郊区，但他们受到预算的限制；低于 50 万美元的房产通常较高的净收益率使得这方面的投资对一个人的腰包更具吸引力 当您还考虑到与其他所谓的“蓝色”相比，许多此类投资受益于相同（或在某些情况下甚至更高）的 cg丝带”;郊区 把自己的研究往西一点是有经济意义的
评论
关注雅克 当心那些在发表意见时有既得利益的评论员 可信来源是那些提供研究支持的想法但没有既得利益的人即不卖任何东西虽然我过去不同意Salt，但我同意他在这件事上的看法，并发现那些不断宣传内环郊区的人是“唯一的”。投资的地方过于狭窄，对西郊地区提供的机会视而不见
评论
坚持你的枪 做对你和你的口袋以及你的风险状况和期望有用的事情 广泛聆听和阅读，但只会让你的自己的决定取决于你想从你的投资中得到什么，不一定是别人必须用他们自己的手推车推销的东西 我尊重我的，但不同意他所说的一切 我有人口统计和地点的混合我的 IP 是 25 年前我在我玩的后院开始我的旅程的 墨尔本湾区 他们为我的成长提供了很好的帮助，但老实说，我希望在过去的 4 到 5 年里，我在 Broadmeadows 和 Frankston 等地区购买了更多 Jacque 的帖子有没有发现
评论
他可能有既得利益，但我们不应该忘记，西边和南边吉朗有很多空置土地 大量廉价住房可能会出现，这可能会影响克owth
评论
我同意你的观点 Player Listen amp;广泛阅读，然后根据自己的需求做出自己的决定 没有一种投资策略适合所有人风险概况、退出策略、增值意图和；一大堆其他项目 菲利普
评论
我一直对整个资本增长与租金收益率的争论感到困惑 当然 600,000 的 10% 是 60,000 美元，300,000 美元的 10% 是 30,000 美元，6 高于 3 但 10 % 是 10% 两套 300,000 套房屋对一个穷人（我）的投资者来说比 600,000 套投资者的负担能力更高，然后增长将是相同的 只需要处理 2 个贫民窟的租户，而不是一个更好的租户 Anyhoo
评论
嗨，我已经很久很久没有在这里发帖了，但是当我潜伏时，看到你在讨论我的文章，所以想我会再解释一下首先感谢您阅读我的文章以及您对它们的持续评论，我接受有很多方法可以从财产中赚钱我找到了一种适合我的方法，我很高兴与那些准备好倾听的人分享方式... 我没有既得利益，因为 Metropole 没有房产可出售研究 因为如果我认为我或我们的客户可以在更实惠的郊区赚更多的钱，我们可以接触到市场上的每一处房产，这就是我们会购买的地方 所以为什么不投资更便宜的郊区 如果你同意我们正在进入一个利率上升的环境，那么社会经济较低的郊区和新的住宅区和澳大利亚偏远地区都是对利率上升更敏感的地区想想……在这些地区工资会随着CPI上涨这里的人会更少可支配收入 另一方面，在较富裕的郊区，人们往往有更多的可支配收入，他们的工资会上涨更多，因为他们有股票、养老金、红利ds 奖金等 我知道人们不喜欢听到它，但富人越来越富有 顺便说一句，我不同意 Bernard Salt 我知道这些领域有巨大的增长——物质增长和人口增长——但不一定是资本由可支配收入和负担能力驱动的增长我希望这能解释我的推理，并感谢对我的文章的持续评论
评论
我找到了一篇很好的文章，解释了资本增长与现金流的争论你可以在这里阅读
评论
迈克尔，我不确定假设作为买家代理必然保证中立是否正确 在满足某些需求的房产上找到好的交易需要大量的研究、谈话和跑来跑去，不管无论是在 30 万美元还是 100 万美元的郊区 虽然布莱顿的房子可能比梅尔顿贵 10 倍，但汽油和 BA 的每小时费用在梅尔顿并不便宜 10 倍 事实上，新郊区的街道布局实际上可能需要更多的驾驶无论在哪个地区，BA 都会产生固定成本 然后他们可能会增加价值 预算为 100 万美元的客户会将 5 美元或 1 万美元的 BA 费用视为零钱且物有所值，而购买 30 万美元房屋的人不会t 以 95 万美元的价格购买 100 万美元的房屋，比以 19 万美元的价格购买 20 万美元的单元房更容易节省几倍的 BA 费用。按比例，在豪华郊区拍卖的房屋数量更多，而在远郊区，以要价出售的私人销售占主导地位（很多人对拍卖没有信心 - BA 可以在这里增加价值）根据定义，良好谈判 5% 的折扣（使用 BA 的另一个可能的好处）在较贵的郊区比在一个便宜的地区我会告诉你，买家代理可以为在更便宜的地区购买的客户增加更多的价值，而不是在更便宜的地区（特别是在许多房屋与广告价格相似的地方）并且在昂贵的地区工作更有价值代理，因为他们可以以美元计价收取更多费用，更容易支付其固定成本，但仍能提供对买方有利的条款或价格等价值因此买方代理通常会专注于更高价值的领域，因为他们对这些市场了如指掌他们的关注点会越来越窄，直到他们对其他地方的机会知之甚少 专业的 BA 选择在为他们获得最大利润的领域打交道并没有错，但 BA 的最佳实践领域不一定与那些为他们的投资者客户提供最高的整体回报 作为一名 BA 可以让一个人对特定领域有很好的了解，但在我看来，假装他们没有偏见是错误的，并且您相信这种模式将继续下去，便宜郊区的相对表现不佳绝不会排除便宜郊区投资者的投资宁愿高于平均水平的回报 我更愿意 100 万美元的廉价房产投资组合每年 5% 的资本增长，而持有成本几乎为零，而不是在一个拥有大量持有成本的“更好”地区的 500,000 美元单位的每年 7% 的资本增长为了更好的服务性，前者的所有者有更高的机会获得贷款以购买更多产品，从而将他们的财富推得更远（总回报是资本增长、收益率、成本和融资之间的复杂相互作用，平衡所有这些与风险）我可以看到在某些情况下，便宜的房产郊区对 BA 来说不是很有利可图，但它们对一些投资者来说是合理的选择这意味着 BA 和投资者不一定会偏爱相同的地区，无论他们多么合适可能是投资者没有时间自己做工作的员工），但他们肯定不能声称自己是客观的，尽管有相反的说法，BA（以及任何与此相关的职业）他们也有既得利益（或者，更友好地说，偏见和偏见）那些看不到这一点的人可能会被烧毁，或者至少冒着做出不适合他们情况的投资决策的风险，甚至不需要聘请 BA 就容易受到这种影响；即使是 ABC 电台的呼叫者和听众也经常容易受到偏见的影响，这些偏见被高调的 BA 以夸大的客观感装扮成事实
评论
感谢您的链接迈克尔，我是您时事通讯的长期订阅者显示的示例 我可以很容易地看到示例中的高资本增长郊区的表现优于高收益郊区这就像现在获得 1 亿美元或 30 天内每天翻倍 1 美元的复合谜语但是，我仍然怀疑这种划分确实存在，随着时间的推移，价格较高的房产将在 20 年期间以美元计算获得更多收益，但它是否会像示例试图显示的那样以百分比计算获得更多收益 如果这是真的，那么内郊区和外郊区之间的划分墨尔本将在 20 年后变得极端，因此在过去的几年中也一定会更接近，而且我不是以美元计，以百分比计 比率为了强调这一点，我想一个简单的图表显示在 50 年左右的时间轴上，一些选定的内环郊区的平均中位价与其相对于一些更实惠的郊区的价值百分比在百分比差异中，但随着连锁反应的追赶，外围郊区的表现会更好并缩小百分比差距 此外，在停机时间，价格较高的郊区更有可能遭受下降（信贷可用性），而负担得起的郊区可能仍然再次略微上升到较低的百分比差距，但总体而言，我希望现在看到的百分比差异与 50 年前并没有太大的不同 我认为一张图表可以证明这一点
评论
正如其他人已经说过的那样，迈克尔Yardney 对推广内城房产有既得利益，这很好，但当我阅读他的文章时，我意识到了这一点，但不要让这影响你将郊区视为自己可行的投资策略。我们在这里on SS 已经在 Melton 投资了几年，尽管我们不断被提醒，由于过多的土地释放和可用土地，我们将与资本增长作斗争 在大多数情况下，这是一个公平的论点，但对于 Melton，这并不是案例 我们大多数在外西郊投资的人在过去几年中都获得了非常好的资本增长，在此期间，该地区开设了许多新的住宅区做你的 DD 并在可能的情况下增加对你有利的几率就墨尔本西郊区（如梅尔顿）而言，该地区不断证明怀疑论者是错误的，但最终是你的决定 祝你好运神秘
评论
迈克尔利率上升影响所有有贷款的人，尤其是那些有更大贷款的人，例如富裕的郊区le 收入，一开始就不应该得到贷款 拖欠他们的贷款 但是我们看到昂贵郊区的价格也大幅下跌，因为那里的人有更大的贷款 如此高的利率影响到每个人和大多数郊区，包括郊区你在哪里做你的发展时间可能会有所不同，但它们都会随着每个房地产周期而上升和下降
评论
迈克尔在我看来，像梅尔顿这样不断增长但社会经济较低的地区比富裕地区更有优势是随着该地区的迅速扩张，在拥有良好设施和新的交通基础设施的情况下争夺拥有财产的斗争，以及在较低的东南地区，政府决策的影响在较短的时间内会更大 您使用的数据是否存在问题证明富裕郊区的表现优于其他郊区也许没有考虑到地区富裕程度的变化以科林伍德为例，它曾经是最高的工人阶级，不会”没有指出它的表现优于布莱顿 虽然你可能会看科林伍德并说它不是工人阶级，但你会说它在什么时候会超过布莱顿 富裕地区的产量非常低的事实告诉我们，该地区的表现优于其他地区过去它变​​得富裕它并没有告诉我们它将来会跑赢大盘，或者其他领域也不会在ffluence 为了做出这些观察，我们需要看看对一个地区富裕程度变化的影响，会有很多，但我认为主要的是政府政策 下面是布莱顿、梅尔顿和科林伍德的五年回报率+收益率to http:wwwinvestsmartcomaupropertysearchaspSuburbmeltonamp;VIC1amp;Houses1amp;OrderBy6 http:wwwmyrpcomaushowProductDetaildoreportTypeId1amp;propertyId Brighton Return 543%, Yield 142%, Total 685% Melton Return 458%, Yield 30%, Total 758% Collingwood Return 77%, Yield 21%, Total 98 %
评论
就悉尼而言，你的研究很薄弱，而且有很多历史和转售支持我 好交易是好交易是好交易 时期 郊区无关紧要 重要的是买家（或卖方）知道具体位置 只有那些根据统计平均值和中值进行假设的人才能做出这样的通用陈述，包括“现金流与增长q单位;争论 早在 90 年代初，我就发现西部的 4 个 IP 比海滩区或沿海城市的一套公寓或联排别墅要好 这 4 个 IP 很可能允许复式奶奶公寓和贷款分离 结果是你 15 年后最终会得到一个非常低的 LVR，或 6-7 个 IP 而这是一个低收入的普通 IP，购买保持放大器；祈祷 任何努力奋斗且收入合理的人都会有 6-7 人，并且在 7 年的最低增长后，用 CGs 至少为另外 3-4 人融资，总投资组合 2500 万英镑，并且收益率高于蓝筹股 有更多的百万富翁在西南比在北岸，那是崇拜者去的地方 大量的 W amp； SW开发商只在西部NB赚了$$后才在闪存郊区购买我不使用中位数或平均值，尽管他们会让我的案例看起来更好，因为他们错了 真的，但其余的继续租房
评论< BR>这似乎是一个非常情绪化的话题我必须指出我非常尊重迈克尔亚德尼和其他像他但是，我记得不久前在悉尼参加了迈克尔斯的一个免费房地产信息之夜听了一些非常有见识的人之后包括迈克尔在内的人都在谈论我遥不可及的位置优越的蓝筹股 我非常失望地认为我永远不会为自己或我的家人获得财务自由 快进到现在，在花时间教育自己之后，我终于意识到每个人的旅程都是不同的去那个计划，无论如何！你可以实现你的目标我打赌，就像这个论坛上的很多人一样天！由于需求，租金收益率正在上涨 毫无疑问，迈克尔·亚德尼知识渊博，我经常阅读他的评论，并在他所说的内容中投入了大量资金，但对我来说，我做得还不错。我的策略并利用我来偿还更多的债务 JT Baby steps 恕我直言

我已经很久没有在这里发帖了，我忘记了像这样的情感话题是如何引起我说的我承认有很多投资方式和不同的策略适合不同的人——他们在投资过程中的阶段和他们的现金流状况 话虽如此，我相信这里的普通会员都知道，90% 的投资者永远不会超过他们的第二个投资物业，Michael Matusik 最近的研究表明 25 % 的投资者在 1 年内出售他们的房产，50% 的投资者在 5 年内出售所以我写了 10 年的内容与大多数人所说的不同 - 我不会为此道歉 欢迎你不同意但是我会宁愿在高增长地区拥有一居室公寓，也不愿在增长较慢的远郊拥有房屋和土地套餐过去18个月我们在悉尼和墨尔本推荐的郊区平均每年增长超过15％ - 许多20% 显然你不能只买任何房产或任何地方我只推荐“投资级”;房产 虽然梅尔顿可能是抚养您的家人的好地方 - 对我来说，这不是一个投资级地区 这些郊区的人口统计数据不是我在选择投资区域时所寻找的 - 没有广泛的租户人口群体和供应并不稀缺 - 很多房子都非常相似 你的钱会在你的机会到来之前用完 - 在你能负担得起的最好的地区购买 - 即使它只是一个一居室的公寓
评论
嗨迈克尔，看这里的每个人都非常尊重你所以我希望你不介意我发表这些意见你说你是 quot;rec了解投资方式有很多种，不同的策略适合不同的人”；然而你在你的帖子中多次反驳了这种认可，例如“你的钱会在你的机会到来之前用完——在你能买得起的最好的地方买——即使它只是一居室的公寓”。我们应该认识到，在这个论坛上有许多非常成功的投资者，他们通过在不太富裕的地区购买房产来积累大量财富也许我们还需要认识到“One Hit Wonders”的真正困境。许多 PI 只购买一处房产，因为他们让自己陷入了严重的负面负债状况。您谈论“投资等级”；对于成功的投资者来说，不可争论的是他们管理好自己的现金流 资本收益只是您通过良好的现金流管理获得的红利
评论
toe 我同意现金流管理很重要，但是在我看来，说资本收益是一种红利是错误的方法 现金流永远不会让你变得富有或富有 大量的资产基础将 富人建立他们的资产，而普通澳大利亚人建立他们的现金流 最近的美林证券凯捷财富报告显示，澳大利亚只有 173,000 名高净值人士——即拥有房屋并拥有 100 万澳元或更多可投资收入的人 他们在评估财富时没有提及现金流量，也没有任何其他报告 我读过 是的，你需要现金流，这很关键，但富人痴迷于建立自己的资产基础，我想这就是我的出发点 现金流不会让你变得富有 - 资产会远离他们的资产基础——这是他们相对于普通澳大利亚人的巨大优势，这就是他们不断变得更富有的原因增长是必需的，但在某个阶段，几乎所有与我交谈过的 CF+ve 投资者都想升级并购买增长型房产，我建议大多数人本可以更早这样做——他们的心态阻碍了他们我，你会意识到我承认有很多，比金钱更富有，但是当我们谈论财产时，我将我的论点限制在金钱上并且感谢你的礼貌礼貌的回答 - 这是好吧，我们不同意
评论
好吧，我也同意这个大美元来自CG，我只是不同意大多数人所说的“质量RE”; oe“投资级”你不能从郊区买到它是一个错误的假设，甚至最近也有很多证据 几年前任何人都可以在 SW 以 150-170k 的价格购买现在售价 220k 的东西，并且允许使用双工更小的价格使用更大的存款提供更多的股权和现金流，并且在需要时更容易获得建筑融资一旦在 cbd 附近建造了一个新的复式公寓，约为 30 万，总价值约为 60 万，过去 7 年的复合 CG 增长率为 20%一个衰退的市场即使贷款是 480k，lvr 也是 80% 这是一个由内而外了解你的市场的问题，这不会通过阅读 RE mags 和中值放大器来实现；平均数据和值大家好，我的，我总是对这些类型的统计数据感到恼火 究竟是什么以每年 15-20% 的速度增长 是你在这里提到的以如此惊人的速度表现的房产类型吗？有很多例子在这个论坛上，人们购买了 1 居室公寓内环物业，在价格飞涨的时期拥有它们，然后在没有惊人的增长率的情况下出售 Y-Man 作为这样的投资者之一，再见
评论
绝对, 并感谢你的回报 不要误会我的意思，虽然迈克尔，我并不是说资本收益不重要显然需要正确的平衡以牺牲另一个为代价向一个方向犯错误是有拖延的风险但是当如此多的首次投资者在内城区买房，减少可用现金流并致力于支付资产负债表上的损失时，我看不出这对人们的生活方式有何好处 为了真正的利益，免费通过创造伟大的交易来增加一些时间，然后利用空闲时间创造更好的交易“美林证券凯捷财富报告”使用的标准旨在通过强调财富、资本的某个方面来让他们开展业务但我看到的是更有钱的人似乎用他们的资本来购买收入旨在打开一罐蠕虫，但只是为了辩论亚德尼对西方的看法的优点rn 郊区，所以希望我们能坚持下去，我很难理解 Metropole 及其董事没有既得利益，只是因为他们没有房产可出售。事实是，该公司独特的销售主张是“扭曲的房产”新庄园中的课程物业不符合该法案，因此很难举起他们的旗帜在这里，我们拥有spruik内环物业的既得利益此外，这是同一家公司和董事，两年前曾说过澳大利亚将经历一次终身房地产繁荣，每个人都应该在为时已晚之前加入现在我同意这些内环地区的资本增长通常会更好，但这并不意味着外环地区是投资的贫困地区亚德尼是正确的资本增长是是什么让你变得富有，但如果你没有百万美元的工资，现金流是让你保持理智并为建立房地产投资组合提供资金的因素资本增长只是投资的一个要素，一个重要但只有一个 收益和税收优惠是其他的，它们也很重要 事实上大多数人买不起内环，但他们很可能买得起外环 如果投资者获得位置权，产权（内环非常罕见的较新物业）和时机，无论他们在哪里投资，投资者都将拥有美好的时光 - 外环或内环 这是一个非常狭窄和不准确的说在西郊购买是一个糟糕的投资决定的论点这是诚实和坦率的 我承认有时我不同意伯纳德·索尔特的分析，但我知道他不以出售房产为生，所以我很欣慰他的观点是客观的，在这种情况下，我不同意完全同意他的观点，在我走自己的路的那一刻，我们一些首府城市的一些西郊提供了很好的投资机会
评论
杜泽，你赢了 帖子已重新打开
评论
这个问题在这里得到了很好的讨论（尤其是蜘蛛侠的优秀帖子）：http://wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt54291
评论
我对这个帖子的理解（没有所有的多汁帖子）是梅尔顿地区是否是一个好的投资链接你提供的是关于内郊区和外郊区的债务（几乎所有郊区的话题都会成为关于内郊区和外郊区的争论）正如我之前所说，我不是梅尔顿地区的粉丝（尽管我是也不是市中心的牛市）也许在 50 年后，它的资本增长会比墨尔本的大部分地区更好，但从投资角度来看，从短期到中期来看，有比梅尔顿更好的投资领域但我认为他们很好终于要建设西部了 有这么多土地有点靠近可以在那里建造的城市
评论
这是一种看待它的方式外部辩论 没有错，这是一个需要辩论的重要问题
评论
你还没有完全找到它来自你的网站
评论
投资只是为了资本增长而不是关心关于租金回报率对我来说似乎是一个很重要的计划 许多内城房产的租金回报率约为 3% 内城房产肯定有很大的资本增长，租金回报率需要同样快速增长（内城房产的回报率将低于 1 % 租金回报）租金增长有一个上限（关于一个人租金过度上涨的法律） 我很想买市中心的房产 但是我不相信市中心的房产总是会有更好的资本增长超过所有其他属性 进一步绝大多数人们买不起内城的好房产（房子）
评论
我从来没有说过“不关心租金回报”，有时你会得到两者但我确实说过购买持有祈祷是为了那些有足够高的收入可以让他们继续购买，同时支付拥有的人前者需要繁琐的工作，大多数人从来不会这样做，或者认为它是购买一份居住报告和阅读APYYPI
评论
我从未说过不考虑未来的资本增长 资本增长很重要 但是我相信租金回报对于计算未来的资本增长也很重要 我并不是说回报率为 20% 的房产一定会有资本增长，但不考虑租金在我看来，回报并仅仅依靠资本增长是危险的
评论
像你一样，我非常尊重作为人口统计学家的伯纳德·索尔特，我阅读了他的大部分资料尽我所能 但它又回到了“你听谁的投资建议”的问题。我建议你听听那些已经达到你想要达到的结果的人你可能会感到惊讶的是，大型房地产研究公司的许多研究负责人都没有投资房产，并且他自己在不久前发表的一篇文章中承认伯纳德Salt没有投资房产（这可能在过去一两年发生了变化）我同意他的观点，梅尔顿人口增长巨大——它是澳大利亚增长最快的地区——人口增长但我仍然不会投资但是让我们看看 Salt 过去建议的记录： 1 黄金海岸 - 多年来增长最快的地区 - 那里的大多数投资者的价值大幅下跌 2 Mandurah WA - 严重供过于求 - 许多投资者损失惨重 3 Hervey Bay - 可爱度假的地方——不要投资 4 阳光海岸——同上 你可能会说我有偏见——也许我是——但这不是基于我卖的东西——因为除了服务我不卖任何东西——它是 b凭借 37 年的房地产投资经验 过去 20 年的许多早期失败和巨大成功
评论
迈克尔，毫无疑问，毫无疑问，你在房地产投资方面取得了巨大的成功，但其他人也一样投资于首府城市的外围地区 也有投资者在黄金海岸、阳光海岸和赫维湾（在较小程度上）进行了投资和研究优质房产 无疑内环地区表现良好，但值得拥有没有高薪投资于更负担得起的地区的投资者 对于许多人来说，内环地区根本无法购买 不管你的百万富翁心态有多好，或者你有多么积极的想法，如果可以的话'没有或没有资金然后忘记它外环地区为那些有能力购买的人提供物有所值，只要对房产进行研究，该地区和时机是正确的
评论< BR>被topcropper删除
评论
杜泽你是对的-我不反对如果你买不起更昂贵的内城区，最好在别处购买合适的房产，而不是根本不参与游戏
评论
过去的表现告诉我们什么，历史和数据告诉我们什么每年增长 有一些更高的增长数字，一些更低的增长数字，但大部分都是一样的，关键，投资房地产作为建立资产基础的工具的伟大之处在于，任何人都可以做到它还有一些重申这是一个谬论，即区域投资没有稳固的增长，研究，买得好，交易这一切都很重要选择一个地方，研究，网络，做你的尽职调查，买得好，得到交易，最适合您的情况呼气并重复它是fu n 如果拿铁咖啡、左撇子、社会主义者、好人、梦想家、对数字和计算、投资、市场一无所知，能够很好地解决这个问题，以便比她捡马粪更快地建立资产任何人都可以掌握这个游戏！
评论
对于新手来说是一个很好的开始，对于那些不确定和迷惑“从哪里开始”的人来说，让你对 Jan Somers 的书籍感到高兴，尤其是：通过故事构建财富故事 http:wwwsomersoftcomaubookshtm 任何人都可以学习的概念可以玩这个游戏，积累财富，留下燃烧的痕迹我做到了我的方式投资俱乐部没有秘密内环都在那里，等待你迈出自我教育的第一步，学习，做你的尽职调查-但主要是去决定你会去
评论
我和你在一起，闪电战 在我看来，拥有郊区房产的溢价已经包含在价格中;只有当内城区变得比目前更受欢迎时，内城区才能实现比外城区持续更高的资本增长，而且很难理解为什么会这样。继续墨尔本的主题，科林伍德的中位价格为 705 美元K, and in Melton $240K 目前，市场认为 Collingwood 的房屋价值几乎是 Melton 房屋的三倍 如果 Collingwood 在任何一年中实现比 Melton 更高的资本增长率，那么这个比率会增加 所以为了为了使科林伍德在长期内实现比梅尔顿更高的资本增长，市场必须确定科林伍德的房屋价值梅尔顿房屋的四到五倍，这似乎不太可能（恕我直言）如果比率增加到四并且价格分别是 50 万美元和 200 万美元ems 很可能市场会决定“嗯，Collingwood 并不比 Melton 好四倍”，并且更多的人会选择在 Melton 购买，推高 Melton 的价格并再次降低比率到市场一致认为的随着时间的推移，随着城市的扩大，人们的“内在”观念会逐渐消失和“外”；变化——特别是“内在”的概念；扩张，边缘地区变成中部或内部 因此，虽然科林伍德可能总是比梅尔顿更可取，但人口统计数据表明，随着梅尔顿变得不那么“外围”，居住在科林伍德的溢价会随着时间的推移而降低。这表明梅尔顿的资本增长在中长期内应该等于或超过科林伍德
评论
这里有趣的是，住宅物业投资是唯一在资本增长变化时牺牲现金流的投资资产类别（我今天早上心情很糟糕）这仅仅是因为与房地产投资有关的许多 govtATO 补贴它是一个倾斜的投资类别，不会向纯市场的鼓声前进，而是人为地创造了回报那又怎样，我们可能会说，只要我受益，我不在乎 非常真实，我同意我是一个现金流人，在所有投资中，不仅仅是房地产我不会购买这些天可用的垃圾收益但这只是我就内部而言郊区蓝筹股与远郊辩论 如果他们有相同的上限增长，（作为一个非常宽松的例子）那么为什么 Mt Druiit 中位价约为 35 万美元，而 Vaucluse 中位价约为 100 万美元呢？ r 中位价比远郊区高 所以从长远来看，他们的上限增长要高得多 毫无疑问，我忽略了过去 10 年的百分比，这并不能告诉我们太多 他们都从非常相同的基础开始 你可以在蓝筹郊区投资大笔资金（如果你可以借到资金并处理垃圾收益率）并且在郊区做得很好因为你从低得多的价格开始
评论
是的，我明白为什么迈克尔不喜欢投资美国房地产的想法，因为那里的市场更接近“真实”。市场，即房产的价值来自其赚取收入的能力，而不是来自其价值将无限期地继续呈指数增长的看法一些长期（平均）每年增长，从 1998 年到 2008 年，统计数据由 Vic Valuer 提供 -一般： Collingwood：98-08109% Kilmore 的增长 PA：113% Melton：99% Ballarat：10% Bendigo：10% Horsham：8% Swan Hill：8% Wyndham Vale：12% Werribee：114% Hawthorn：92% Laverton : 9% Lilydale: 11% Malvern: 111% Warrnambool: 99% Wonthaggi: 101% Woodd: 12% Apollo Bay: 178% (unitspartments) 独立屋 12% Richmond: 99% St Kilda: 9%跳跃和下降，最后，它平均起来很多 前十年也没有什么不同
评论
我对墨尔本房地产市场不是很熟悉，但就你以 24 万美元的价格而言在梅尔顿，你能在科林伍德以 705,000 美元的价格获得类似特色的（bedsbathland sizefinishing 等）房产吗？内部辩论 我认为，如果您知道自己在做什么，在房地产周期中的正确时间选择正确类型的房产，这两种策略都可以有效地发挥作用，甲骨文
评论
我希望我是那么清晰和简洁< BR>评论
我同意一个简单的项目，这一切都回到核心资产基础上，如果借款人违约，现金流只能带你到现在如果你要做任何事情的数字，控制在500万以上的人,1000 万,2000 万流动资产投资，然后数字下降到接近于零，与 CBA-NAB 相同——任何控制超过 5000 个单位的人都适用相同的数字，一旦你理解了这些简单的规则，你就可以利用它你想要的方式
评论
大家好，OO，在估价师的那些统计数据中，阿波罗湾以每年 178% 的速度突出，但对我来说，它证明了谎言，该死的谎言和统计数据在1998 年，您可以在蒙特尔摩尔街的帕斯科街 (Pascoe st) 的一大块土地上购买旧度假屋纤维板ose Ave 区域，就在商店后面，离海滩不远，大约 67,000 美元 我知道这一点是因为我当时放弃了这个机会（墙上的微笑头在哪里）到 2002-3 年，这些相同的房产大约是 300 美元k 当时有很多待售，当时是中型住宅 现在中型住宅完全不同 土地面积很小，有一套漂亮的新公寓unittownhouse 在2003-4年购买这些中的任何一个都将显示很少从那时到现在的增长，但统计数据往往表明你会做得很好这一切都让我回到我原来的q对我的看法，你显示的增长统计数据，他们喜欢你提到的内环的 1 bd 公寓，你引用的价值增长了 15-20% 再见
评论
什么现金流你会从黄金中得到吗贵金属艺术品古董等对于那件事，所有非派息股票怎么办？小样本是我的投资组合（两位数），在过去的 15 年里，内城区的总体回报（租金 + CG）比外城区要好一些 所以我有一点但是差别还不够大关于两者之间的分歧 也许感知到的分歧更多地在于回报的时间（市场周期或生命周期中的点）而不是回报的大小任何投资者都可以很容易地指出内陆地区表现不佳和表现出色的郊区或任何首都的外围地区但从长远来看（20 年或更长时间），他们往往会遵循平均值差异 此外，您不必成为百万富翁就可以在内部区域拥有 IP 我的 CBD 1br 公寓，正如 MY 所建议的那样，没有花我一大笔钱购买，但始终提供不错的 CF 和 CG
评论
evand，必和必拓目前的收益率为 2%，所以我认为人们只是为了增长而购买它，但它被金融业作为投资组合中的必备品进行营销，我认为你不是原来的说法真的很重要 再见
评论
Hi Truong，我对那些一居室公寓的表现真的很感兴趣 他们有多少增长 在什么时期 你买的时候他们是新的还是旧的 谢谢再见
评论
它们被称为“投资”，但我认为它们属于投机
评论
比尔：记住比尔，从 20034 年开始，这不是特别长期，我的十年甚至不是长期的，但比季度变化好得多。 AB 十年间的平均房屋增长率为 12% 公寓 98-08 十年间的 17% AB 在 94-2005 十年间的平均增长率为 114%，我没有单位或公寓，但历史可以告诉我们，最好的方法是，随着时间的推移，房产价​​值会增加，有些人认为内部如果您对房地产投资“认真”，那么城市住宅物业是“最佳”和最“认真”的选择，我说大多数房地产的平均年增长率，无论在哪里-（不是说一匹马城镇-不）不是大不相同 尽管要记住一个马镇也有财产短缺，但有些人从一个小镇到另一个小镇购买旧地方，把它们修好，然后卖了一年的工资来赚钱当然每个人都有一个“单身”故事或两个或t三'用他们的财产观察来讲述，我说，当心单一故事，单一观察单一故事的危险：http:wwwtedcomtalkschimamanda_adichie_the_danger_of_a_single_storyhtml 1985 年，整个 Colac Shire 有 328 笔销售，（2008 年：329 笔销售） ，中位房价为：$42,250 均价：$46,882（2008 年 $220,000 百万：$272,934） 对于 1985 年的单元式公寓，31 套销售：中位 - $55,800 百万：$53,522（2008 年，59 套销售，中位：$250,000 百万：$314,965）一个或两个或三个故事，尽管我们牢记解释数据的重要性，但平均增长 PA 仍然是长期比较的有用因素 这必须与实地尽职调查齐头并进，因为我'已经说过一遍又一遍，'买好';很重要，“交易”；很重要 但是对于某些人来说，暗示区域投资是一个可怜的表亲（实际上没有人做过，我只是在这里抢先）对内城投资没有受过教育 会有很多人光顾这个论坛，新手可能容易受影响关于他们“认为”他们可能需要进行投资的类型和方式，并且（如前所述）有很多方法 区域投资也是其中之一，您不必认为投资区域 vic 意味着在门口检查您的大脑重新增长 这是一个谬论 一个神话 区域投资提供了一个很好的三人组，当你尽职调查时： 1 长期增长与城市投资的大部分内容相当Port Fairy's、Apollo Bays 等是“特别”的。 2 如果你做好功课，如果你能“很好”地展示你的财产，租金回报会很高 3 我所经历的，其他众多投资者所经历的是，在区域内展示得很好的 IP有需求的领域 然后还有一些甜蜜的事情，比如你的投资内部收益率是多少 你在傻瓜上投入了多少，你在那里自掏腰包 有一个整体的房地产投资方法，这就是为什么 Jan Somer 的故事故事是如此重要，您可以听到和阅读如此多不同的投资方式，严重的大笔积累不会停留在阳光的郊区您如何处理该资产基础取决于您，有很多方法可以获取该基础把它变成魔法 $$$$，我们让这里的人分享那段旅程，他们的选择然后他们采取了商业工业企业你只会受到你耳朵之间的过程的限制，神经胶质细胞投资你的神经胶质细胞长期增长 PA 统计数据很有用因为只是一个小比较，更多的东西，更宏大的评论计划

你知道，当我第一次“发现”这个论坛时，我有相当稳定的观察人们评论他们认为缺乏增长发生在远郊 偏远地区是魔鬼的化身 我认为很好，这不是我在这些丛林城市中观察到的随着时间的推移这让我感到困惑，所以我决定收集可用的数据，看看是否这一切都有一些道理 两个词：不要对投资郊区或灌木丛感到担忧 这是你在大量积累之后所做的资产基础，这将把那些从fathappywaddlers中得到的东西分类出来
评论
在我去吃兔子午餐之前补充一点，另一个对许多人来说至关重要的词：AFFORDIBILTY 约翰和简去论坛，刚生了第二个孩子，她的工作减少了，他们的收入下降了，他们不一定需要认为自己“负担不起”投资，因为他们现在没有能力在 Limbo Street St Kilda 借价值 547,099 美元的房产，他们可能会考虑在 [插入您最喜欢的区域在这里的城市Vic has'em by bucketl oads] 在 Bob 和 Anne 成长的同时，（简重新开始工作）该死的，IP 也是如此！！！！也许甚至得到另一个人有一个想法不错，在那里踩水，并且可能，因为有更多潜在的负担得起的IP选择，这是一个真正的可能性，可能会产生健康的回报——当有四个嘴要喂时，对财务的影响很低只是一个想法
评论
较旧的类型 使用 10-15 年 收益率在 45-5% 范围内 CG 可能符合平均水平 只有在我卖掉它们时才能确定 没有闪光但体面 注意我不推荐在 CBD 购买 1br 单位 我只是在说明你不需要成为百万富翁来投资 CBD尝试在大都市中位数以下购买
评论
必和必拓目前的收益率为 22%，因为最近价格大幅上涨 但 22% 的净值（和印花税）仍然高于负值至零 % 大多数 resi 投资者实现如果不是为了 govtATO 补贴 它不值得 实际上，大多数投资者都无法不要在财务上做这就是为什么 - imo - 大多数资金认真的投资者等不涉足房地产投资，他们把它留给了妈妈和流行类型的投资者这没有错
评论
埃文德，请解释一下如何大多数投资者实现零收益率或负收益率 如果我们假设它是允许的，那么这大约是 4% 奇数 所以，如果是负数，你必须在 PM 费用、维护、市政费等上花费更多 我看不到这种情况发生当然，我们忽略了融资，因为 BHP 或 resi 财产都可以融资，因此在计算收益率时无关紧要只是不确定你是如何为大多数 resi 投资者提出负收益率假设的，我认为你已经离开了 FWIW 页面，我同意迈克尔的观点，但大多数认识我的人都知道这一点 我喜欢位置优越的房产，基于不断增长的人口和富裕买家的财富效应，具有良好的资本增长前景 我最近发布了一个帖子，概述了为什么我认为房产中位数较高基于我们处于早期阶段的即将到来的经济繁荣，es 将在中期表现出色，但这是另一个线程干杯，迈克尔
评论
迈克尔，我指的是支出超过收入或负扣税
评论
但是你是在比较买BHP没有负债，和买房产有负债肯定不是比较苹果和苹果如果我买了没有债务的房产，收益率大概是4%+折旧< BR>评论
我只是在谈论投资的净现金流 比尔提出了必和必拓的比较
评论
我会添加“临时”这个词;在“补贴”之前；真的是“人为”吗？因为如果是那时，其他一切都只是“海市蜃楼”；或者也许是问题在于我们用于日常交易的货币如果我们谈论牛奶价格或我们自己的工资而不是财产，那么我们也可以说它们是“人为”的。膨胀 当房价上涨 不仅仅是房价上涨，其他一切都在上涨 http:wwwabcdiamondcomaustraliaprice-of-milk http:wwwabsgovauauusstatsabs@84E9D7715F9801E4CA2572980020BB25OpenDocument 我相信我们所有人都想要的方式 + CF 这只是拥有的问题获得它的不同时机 今天具有 -ve CF 的 resi IP 不会永远拥有它 如果世界继续以目前的速度印钞，那么获得 + CF 的时机不会太远 同意！我们需要尽可能快地尽我们所能 什么都不做不是一种选择
澳洲中文论坛热点