澳洲澳大利亚房地产资本增长与租金回报辩论悉尼

在澳大利亚地产投资



这场古老的辩论仍然让我感到困惑，在 20 年期末哪个会带来更好的总回报 根据 Jan Somer 的书“房地产带来的更多财富”，她在第 94 页上的例子是那些拥有她的书的人, 指出在 20 年期末低增长高收益将提供与高增长低收益相同的回报而在 George Kafantaris 撰写的文章中，本网站上有链接，他说有一个“大量差异”；在最终结果中，资本增长将带来显着更高的回报 我理解许多投资者的假设是，由于两种工具的回报相同，因此只需根据收入等因素选择最适合他们的来自正负债资产的现金 但是，如果在 20 年结束时，两种选择之间的差异确实会产生重大影响，那么他们可能会仔细重新考虑他们为财富创造策略选择的工具是否有人能提供一些启示关于这一点，并告诉我哪个是长期积累财富的更好工具，或者它们都非常重要 JCM
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尝试同时获得 - 足够的收益来抵消大部分成本 - 在一个地区CG前景存在
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如果你看极端，你可能没有选择哪种投资方式如果收入非常低，你需要来自你的专业人士的现金流perties 如果收入非常高，你愿意为了大的资本收益或发展机会而失去一些财产现金流，我同意乔治的这一点（如果收入很高），CG 会赢
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高租金收益 低增长 低风险 低租金收益 高增长 高风险 只看你的风险状况 个人我更喜欢高租金收益，主要是因为我计划采取买入策略 此外，低租金高增长路径，它限制您可以获得的房产数量以及如果您因任何原因失去工作或收入，您可能会被迫过早出售
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我在此评论中看到的问题解释是人们将它们带到了极端和或它的“纯”；没有太多解释的形式，例如，如果谈论 resi IP，我们认为什么是现实的平均总高收益它会在 7% 和 8% 的范围内吗？此外，对于同一类型的资产类别，什么是现实的总平均低收益率 会在 3% 和 4% 的范围内吗？同样的问题应该适用于两者的预期 CG 另一件事是 -ve 齿轮属性不会永远为负 甚至在很长一段时间内都不会 I可能会说，平均而言，在大约 5 年后，即使不是 CF+，它们也至少会突破。此外，随着时间的推移，传统上认为低 CG 的领域可能会发生变化。有很多这样的例子，所以 IMO 更好的平衡方法是回答并始终需要考虑个人情况和风险状况什么对一个人最合适可能不适合另一个人 1
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这么多看待这个问题的人怎么样购买许多廉价房产的人呢租金收益不错，但增长缓慢，但市盈率不佳大笔维修费从左到右，到处都是这可以瞬间抹杀高收益的优势或者，你可以看看高收入的人在优质房产上存下50%的大笔押金持续高 CG 利率的可能性很高 购买价格的收益率仍然很低，但可能由于大量存款而产生轻微的现金流正 这种方式是更高的增长，但不是更高的风险，实际上是更低的风险 这里的区别在于个人情况和策略
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我知道您来自哪里 但是很多投资者如果他们有 10 万美元的押金，他们更愿意购买两套 50 万美元的房产，每套 10% 的押金，租金收益率不错，而不是一套 50 万美元的房产，押金为 20%，租金收益率低干杯，甲骨文
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或者，我所做的，买得好，与可比销售额相比，我尽可能低，所以在购买 IP 时赚钱尽可能拥有$$$，清理这些地方, 尽可能地展示, 以高价出租, (与公司的网络) 想要为他们的员工提供好的、展示良好的 IP 在稳定、稳定 (过去的表现) 增长的地区购买 (谁知道会发生什么进入未来——毕竟）购买真正物超所值的地块（即将大幅增加），建立 IP 并以高租金价格出租，（再次网络以获得最佳回报——毕竟这是生意，我有一些东西有人想要）而且它是新的所以，从我买得好的意义上说，我做了一个很好的窝蛋，“交易”；首先，然后以尽可能获得最好的租金来限制购买，再加上知道我所在的地区过去稳定增长，并且还知道精心展示和新的 IP 是稀缺的，因为母鸡的牙齿我只受到交易的限制我可以创建并完成我的资金，以及我的神经胶质脑细胞活动全部购买并持有，我在这个阶段选择无限期持有它们，但有一块土地我可以根据需要修补现金流如果我有 1 或 10热水服务一整年都结束了，它最终仍然不会改变利润 我从第一天开始就建立了很大的缓冲区 不断重复，直到我决定接下来要用我的股权来组织它到底是什么（我只是想再次改写那个词，它让我高兴，'股权'）可能是商业财产，可能是企业，可能两者兼而有之说这不是别人的选择，我只是做什么适合我，我的情况，我的乐趣 在我几年来获得 IP 的经验中，购买投资物业，创造良好的租金回报并不是独有的 - 或以牺牲资本增长为代价加上，买得好，“交易”一开始是甜蜜的 我的力量是我的研究、我的创造力、我的网络能力和老鼠的本能和一个出色的支持业务团队
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好吧，但我认为这不公平比较 为什么不说：但是很多投资者如果他们有 10 万美元的押金，他们更愿意购买两套 50 万美元的房产，每套 10% 的押金，租金收益不错，而不是一套 100 万美元的房产，押金为 10%，租金收益低
评论< BR>这是一个浮动比例 例如，在成熟的黄金郊区 3% 在边缘郊区 6% 在采矿小镇中当然你会选择 6% 除非，你要么对采矿小镇足够了解，可以在上面投资，要么有大笔存款，或者不介意损失大量现金流来否定 3%
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我还没有看到证明资本增长和收益率相互排斥的研究（并不是说它不存在）十年前的数据并不普遍存在很多混乱是因为人们认为资本增长和收益率之间存在（或不存在）关系，但我们使用当前收益率作为我们观察的基础来欺骗自己十年前哪些郊区会是很好的投资如果我们看十年前的收益率，我们可能（或可能不会）看到不同的关系想想看，十年后收益率可能会因为资本增长而急剧下降，或者由于租金空置紧张，可能会上涨很多这两者都可能意味着十年前的收益率不同所以如果有人有一本十年前的 YIP 杂志，上面有收益率，并且想将大量郊区数据数字化，我会乐于将同一郊区的 10 年增长数据数字化并对其进行相关性分析
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这是另一种看待它的方式，这只是内部和外部郊区 10 年平均年增长率的一小部分，对于墨尔本 我投入收益率以获取利息，但正如我所说，使用当前收益率具有误导性，尽管人们普遍认为，内部郊区的收益率低于外部郊区，十年平均增长百分比，当前收益率百分比内部郊区阿伯茨福德，1092， 329 Albert Park, 1116, 264 Fitzroy, 1048, 339 Parkville, 10, 312 Prahran, 1076, 313 Ave Inner, 10664, 3114 OUTER SUBURBS Craigieburne, 95, 486 Dandenong, 1321, 393 Healesville, 1274, 415 Melton, Frankston, 1116, 427 Ave, 11224, 4574 来自当前 YIP 杂志的人物
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有趣 看起来负担能力显然是一个核心角色
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投资 1x 100 万美元的房产比投资 1x 100 万美元的房产风险更大投资 2x 50 万美元的房产暂时忽略整个租金收入与 CG，如果 perso n 受伤并且无法工作 至少他们可以出售 1 处房产，将收益投入剩余的房产并以此为生 但是您不能完全将单个房产分成两部分出售（如果您有创意，您可以，例如将 1 个半卖给兄弟姐妹等，但这并不容易，而且您限制了您的买家）现在您可以出售一处房产并以一半的价格购买一处，但是您获得了代理费，CGT* 金额的两倍，然后印花税 *假设所有房产的增长都相同，我看不出您如何声称某些房产会增长 总有增长“潜力”；部分楼盘具有较大的增长“潜力”；与其他人相比，但这只是潜力 至少在收益率方面，您现在有一些可以作为基准的东西，并且可以将其纳入银行业的增长潜力意味着您正在玩风险更高的游戏此外，如果您以后有发展机会，那么与简单地收取租金收入相比，这是相当高的风险 此外，除非您出售或可以获得股权，否则资本增长是无用的 如果您不赚够了，你将无法获得股权，因为你会失去可用性这就是为什么我会说追求租金收入是低风险类型的策略
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需要限定该陈述你是否建议在一个 IP采矿小镇收益率为 9% 的风险低于西悉尼的房产收益率为 6%由于我的高工作现金流，每周额外 100 美元我可以获得更高收益的 IP，这对我来说毫无意义评论
数字不要不撒谎！这就是为什么我真的不知道 gurusbuyer 代理商是否会延续这种巨大的增长只发生在“蓝筹股”上。 2 - 10KM 内的房产 所以好的资本增长突然停止在 101 KM
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这不是一个不合理的假设 - 靠近城市的房产会吸引更多的增长 你不得不认为靠近城市的土地是比地铁边缘的土地需求更多 一个可能的解释是，上述数据考虑了房价中位数，但没有考虑住宅随时间的变化 也许内郊区的土地比外郊区的土地升值更多，但是建筑改进和建筑成本正在扭曲数据，以表明郊区的升值幅度更大
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贝尼所说的数字内城正在反映较小的地块
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如果您失去 25 万，收入保护会覆盖您通过裁员或裁员来工作你认为获得另一个 250k 工作与 100k 工作相比需要多长时间
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我同意这不是一个不合理的假设，但这是一个假设有人可能还会假设在一个地区随着人口的快速增长，靠近商店的竞争将存在；学校等，这将推动 CG 你是对的，我们应该关注每平方米土地价格的差异但是我不确定新的建筑成本是否会导致任何差异，十年期间的建筑成本会随着通货膨胀，但土地上涨更多 新房贬值更快，所以即使新房会更贵，第二次出售它会贬值很多记住我们正在研究十年期 也许，在外围地区有很多也越来越小所以我们是否需要使用 Hedonic Index 的十年数据，它使用同一地址的重复销售以及十年前的收益率 不要误会我的意思，我不赞成或反对任何事情，我只是认为很难真正确定以某种方式回答我们问题的数据示例：拆除 200 万美元的市中心带房屋的土地，出售 6 套联排别墅，每套售价为 50 万美元到 500k 价格外 b锁卖 150k 房子建 200k 卖完 400k 中位数是否因价格从 150k 到 400k 的转变而出现偏差
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不确定 Sash 关键是持有成本可能不是不合理的某些人，例如，考虑到高收入和发展 一定是答案，因为有些人深陷负杠杆游戏
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使用Hedonic Index应该克服这些不确定性，没有但要解决具体问题，我不认为空置街区被计算在内，因此建筑物的价值不会被计算为资本收益 另外根据 http:calcwashingtonbrowncomauwbdcalculator，外屋（哈哈）在前 5 年会贬值 75%，所以任何 CG 都会有打败它 另外我认为你会发现现有内部住宅的翻新所增加的价值可能会抵消住宅细分放大器中价值被移除的看法；发展
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加入日期：2002 年 9 月 地点：昆士兰州 Waterford West 帖子：2 使用 Somerset PIA 软件做了一些快速的场景 场景 1 40 万美元的房产 8 万美元的税级 收益率 7%（550 美元每周租金） 增长 7 20 年的结果百分比 房产价值 $15.48 亿美元每周租金 $81900 场景 2 $400K 房产 $80K 税级收益率 4%（$315pw 租金）增长 10% 20 年的结果房产价值 $2691 百万美元每周租金 $35900 在我工作的两个例子中关于借款 100% + 成本 情景 1 的现金流中性为 109,750 美元，情景 2 为 202,300 美元 这似乎表明较低的收益率较高的资本增长将在 20 年内总体上胜出
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只是检查 - 你是否使用了 IO这两个例子中的贷款 Debra Does 2 和最终（相对）结果之间的相对差异与 Pamp;I
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嗨 Debra，谢谢你的例子 这里有几个 PIA 例子，我没有完整的您使用的设置，因此它不是与您的直接比较，但我尝试做的是展示如果我使用您的两个示例来构建投资组合会发生什么我还使用了 80% LVR max 和 100% DSR max 这将是更适合建立投资组合 下面是一些屏幕截图 两者都是 40 万房产，8 万收益，715% 的 IO 贷款% 或 DSR 超过 100% 情景 1：7% 收益率 7% 资本增长 CF+ 第 2 年 10 年结果 13 处房产的投资组合，总价值 106.33 亿，LVR 61%，DSR 100% 情景 2：4% 收益率 10% 资本增长第 17 年的 CF+ 10 年的结果 1 处房产的投资组合，总价值 24.79 亿，LVR 57%，DSR 87% 示例 2 中值得注意的关键方面 i s 购买另一处房产花费了我们的偿债比率能力，在第十年再增加一处房产（我在下面的照片中完成了），使 DSR 达到 149%，这是任何银行都不允许的，实际上是 80k 收益PIA 一开始就将我们的 DSR 设置为 110%，我们不会获得该房产的贷款 场景 1：场景 2：
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我所做的是：1）在我的目标区域内（例如堪培拉昆比恩）选择产生可接受收益的郊区和房产类型 2) 在这个列表中，寻找我认为相对于类似郊区价格过低的郊区，我几年前用它买了 Braddon，然后是 Phillip，然后是 Queanbeyan 我也倾向于相当快地移动以合理的价格获得目标房产 然后我只是让租金支持持有成本，同时等待我的 CG 一旦房产现金流为正（通常在 2-3 年内），我可以决定我想做什么（离开原样，翻新等）这个，到我，是我在不承担太大风险的情况下获得合理资本收益的最佳方式
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我的资本一路增长
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我更喜欢CG，但当我过渡到退休时会重新平衡拥有更多的收入资产
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Debra，你使用的那个软件有净回报吗（考虑到所有这些年的 -ve 传动装置）而且成为 cf+ 所花费的时间我不认为这个例子显示了完整的图片，即每个场景只有一个房产的投资组合正如 Toe 所表明的那样，可维护性限制了您可以购买的低收益房产的数量我认为会有很多其他变量会影响计算收入、增值能力、增加租金等 本来我想我会买一些高收益的道具，然后买增长但我不认为我可以让自己买东西 - 已经准备好，希望获得上限收益，这是假设收益和增长是相互排斥，我不太同意
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只是为了回答一些两个问题 在我的例子中，我对高收益房产在第 3 年为 cf+ 和在第 11 年的低收益房产使用了 IO 贷款尽可能 是的 我只是在看两者之间的概念差异，假设只购买一处房产 显然，投资者可以添加到其投资组合中的房产越多越好 我的观点是，高收益低 cg 和低收益高 cg 的混合将总是给你两全其美
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