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在澳大利亚地产投资



大家好，我目前正在寻找我的第一个家庭住宅，并在我的第一步中寻找一些建议我的第一次体验是大约 50 万美元或以下地区 我认为我应该存入 15 万美元，并将 5 万美元存入与我的抵押贷款相关的高息账户，以帮助还款和紧急使用我已经缩小了搜索范围，所以远至以下郊区，Hoppers Crossing，Rowville amp； Scoresby 我应该考虑的任何其他郊区 我知道东部的家庭环境要好得多（我打算在 1 到 15 年内结婚），但我被 Hoppers Crossing 的价格所吸引，因为 Point Cook 已经达到了它的潜在价格我认为希望 Hoppers Crossing 能够长期增长，并且未来所有的增长都应该集中在西部。房产 这个逻辑听起来如何 我有点犹豫，如果我应该先买房子用于投资经验，然后搬到第二套房子来养家糊口，或者我应该直接买更贵一点的适合家庭生活的房产首先我是新手，所以我真的很欣赏其他人的经验
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嗨，Darkage，恭喜你准备好购买你的第一处房产我喜欢东南增长走廊但是如果你要去住在那里不是你想住的地方我会先解决这个问题如果你想持有，我也会考虑购买和翻新，因为任何资本收益对你的 PPOR Good 都是免税的祝你好运！干杯，Medine
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干得好Darkage节省了这么大的存款！仅用另外 5 万美元的抵消账户以 80% 的利息购买对我来说听起来很完美 虽然这将是您的家，但它将是您最大的资产，因此增长对您未来的财富至关重要 我不会碰 Hoppers Crossing 或地区许多新开发正在进行的地方 用 50 万美元，您可以进入切尔西、卡鲁姆、邦海滩、西福德、成熟地区和海滨郊区。那是我会买的地方 祝你好运！
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正如其他人所指出的，请帮助我们了解是什么让您拥有一个家庭例如，寻找一个可以整个下午挂甜甜圈的地方与说满街的退休人员和空巢老人干杯，Y-man
评论< BR>嗨，我住在莱斯特菲尔德，我喜欢这个地区，当我寻找一个家时，我最重要的事情不是这会让我赚到最多的钱，而是让我的家人最享受投资不是兴趣直到 2 年前对我来说，但是你做得很好有那么多钱，几乎可以在所有好的家庭起始区域购买，并且还有剩余的钱可以投资几年 希望一切顺利 我对漏斗一无所知，所以无法指导你在那个区域只知道东部有所有的交通区域，所以对那个没有帮助
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如果你正在考虑罗维尔，你也应该考虑 Endevour Hills 它靠近高速公路，有很好的巴士可以到达 Danendong 站，我觉得这是一个养家的好地方 罗维尔对我来说似乎有点太依赖汽车了（Endevour Hills 也严重依赖汽车，但至少它有通往车站的巴士连接
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罗维尔依赖汽车是充足的公共汽车，但是我使用丹德农的火车线作为卖点的问题是它的安全性或缺乏安全性
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只在Stud Rd和Stu附近d Park SC Away from there 服务大幅下降 Endeavour Hills 的 Doveton 端平日每 12 分钟就有一班巴士前往大德农站
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不错的押金！在购买 500K 时，考虑存入 100K 存款（20% 从而避免 LMI））并为余额取出仅利息贷款 将剩余的现金用于抵消，您的利息偿还将与较大的存款相同，但您将有灵活性将房产转换为租赁并保持最大的税收减免一旦您发现错误并想再次购买，将现金用作另一处房产的押金您不必做这些事情，但您会如果你想 Wokka 可以（新手）
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如果你存了 200k 肯定你能买得起更好的区域 那是一笔巨额存款你将很快结婚将尝试个人花费 700-800k 可能会在布莱克本或唐卡斯特，离城市不远的好家庭区，有更好的学校，交通等（房子可能会很平均）如果你真的不想在这些地区，那么我会非常仔细地考虑事情
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很好的建议 Wokka1 我认为你的建议是正确的允许最大的税收优惠和最大的灵活性 在您的 PPOR 上获得比您的投资更高的贷款具有良好的财务意义 最近一位非常聪明的抵押贷款顾问建议我以类似的方式为投资房地产购买构建贷款 贷款结构将被设定分为以下 3 部分：1) PPOR，2) 投资物业购买的押金金额，相当于其成本的 20%，以避免抵押贷款人保险加上过户费加上印花税，以及 3) 80% l投资购买的贷款余额 这种安排允许您在短期到中期（3 个月到 2 年）内自由购买东西，但也意味着您在实际使用之前无需支付第二部分贷款的利息。还帮助有唯一收入者的家庭唯一美中不足的是部分 1 安培； 2 贷款结构与一家银行（并且利率相对具有竞争力的低利率）与贷款的第 3 部分与另一家银行（例如 Bankwest，它将收取更高的利率）但是正如我被告知的那样利率成分不应阻止我们进入市场的想法，因为房地产已经并将永远表现良好 那是我价值 ed1976 的 5 美分
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我认为 Hoppers Crossing 被低估了 我相信很多这个网站的人不同意我也有偏见，因为我在Hoppers Xing和Werribee拥有房屋我在2006年以170k和130k的价格买了这些，现在它们分别是280-290k和240-250k 你判断你是否会得到增长东南地区价值 450-500k 的房子现在大约 700kin FranksonSeaford 他们表现更好的东西价值 240k 现在价值 350k 百分比（实际增长） Hoppers Xing 的表现超过了 诀窍是买旧房子说250-260k 做一个快速的喜剧 reno6-7k 应该这样做
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对于你在 2006 年购买的那些地方来说，这就像平均每年增长 25K 一样租金是什么样的你是积极的还是消极的
评论< BR>Hoppers 最初租用 185pw 租户于 2009 年 11 月搬出，租金为 230pwdid 6k reno，租用 270pw 考虑将租金提高到 280pw 积极调整，因为 150k 的抵押贷款固定在 564%，直到明年 Werribee 最初以 165kd 租用 reno 11k 目前租金为 $220pwtenant 6 月底搬出，将以 $245pw 重新挂牌 此利率下降 745%，将固定为 669% 按揭仅 117k 所以也将是正数 仅仅因为你买了 500k 2006 年的房产，它达到 650k 并不意味着您已经中了大奖在您考虑到印花税（26k）、LegalsTransfersInspection 报告（2k）、LMI（假设 10% 存款为 10k）、利息损失（约 27k）等成本之后超过 4 年）您的利润更像是 95k，这不是事实考虑销售成本
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好吧，有些东西不应该计入例如 LMI（很容易避免），利息损失（假设您正在投资并积极调整） 那么有些东西不应该计入 Eg LMI，利息损失（假设您正在投资并且正向负债）因此，在这些成本中，有 2000 美元的合法费用（但我已经以 400 美元的价格聘请了律师），26000 美元的印花税 那大约是 265000 美元的前期成本 然后可能是 2% 的房地产代理费大约是 $13k 所以大约 $40k 花费 $150k 利润减去 $40k 成本 那是 4 年大约 $110k 利润 然后你去，好吧，你投资了大概 20% 所以这就是 $100k 4 年回报是 $110k 这就是 IRR的 20%
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所以真的，如果你现在卖给或带销售成本，你会在 4 年内每人净赚大约 80K（CGT 税前）
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非常感谢你有用的回应（非常感谢我第一次体验的积极反馈）我已经缩小到我列表中的两个领域，它们是 -在 Point Cook 新建（获得补助和节省印花税）- Rowville 离 Stud 路不太远（步行即可到达巴士服务）两者都在我认为低 500k 左右的相同价格范围内哪一个更久长期财务意识 基于我自己居住至少 10 年 不确定那里的 CG 因素 我知道 Rowville 将是稳定的蓝筹投资，但 Point Cook 离城市更近，我所有购买的朋友都希望基因升值温德姆港建成后的拉尔地区仅供参考 - 我习惯住在很远的地方，只要它靠近这一边的东线就可以了，但PC在某种程度上是奢侈的（20分钟车程到非高峰城市，我很年轻30 年代初）但随后它的西方必须对环境变化进行一些调整
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以同样的价格我会选择 Rowville，尽管它到城市的交通不便 Rowville 比 Point Cook 更靠近墨尔本的地理中心同样，工作向东和东南倾斜 在 Rowville 周围画一个 10 公里的圆圈 为 Point Cook 做同样的事情 计算每个圆圈中的工作、学校、大学和 TAFE 学院的数量和状态 Rowville 在附近有大量工作（位于布莱克本 (Blackburn)、斯普林维尔 (Springvale) 和梭哈路 (Stud Rd) 沿线的购物中心和办公园区内。此外，莫纳什大学 (Monash Uni) 也近在咫尺，而在库克角 (Point Cook) 周围的相同距离内，有 Laverton North（主要是蓝领工作）、华勒比广场和没有规模较大的大学ersities（尽管 Hoppers 的新精英入学学校会有所帮助） 西部的高水平服务（尤其是主要的大学校园和大医院）几乎在 Footscray 完成，而您仍然在 CBD 以东 20 公里处获得它们，我相信郊区有不同程度的便利设施，这反映在他们控制的价格上 但是市场并不完美，有可能在价值不等的郊区找到同等价格的房屋因此我倾向于 Rowville，因为它是相同价格的更好郊区但是如果问题是将 Hoppers Crossing 的 30 万美元房屋与 Rowville 的 50 万美元房屋进行比较，那么我不会自然而然地偏爱 Rowville（尽管两者都可能比 Pt Cook 的新地方提供更好的性价比）在许多方面（平均收入、地形、与大学的距离）Hoppers 是比 Rowville 差的郊区（尽管它有一些优势，例如交通）但花 30 万美元购买 Hoppers 的便利设施至少也一样好一笔交易（在我看来可能比在 Rowville 支付 50 万美元更好）在价值 30 万美元的郊区购买价值 30 万美元的房子（或在 50 万美元的郊区购买价值 50 万美元的房子）比在 40 万美元买价值 50 万美元的房子要好得多郊区
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蜘蛛侠的建议通常是好的 希望他坦白并告诉我们他在墨尔本哪里购买或正在购买
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同意 我认为 hoppers xing 也被低估了 你可以在较旧的地区，在大块的街区上找到一所好房子有一些很棒的小口袋只是不打算在那里拥有汽车，或者如果您这样做，则计划不再拥有它RACV 十大事件郊区：汽车盗窃 Hoppers Crossing Dandenong Frankston Preston St Kilda Footscray Broadmeadows Cranbourne Glen Waverley Richmond
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我的天哪，我可怜的车！我爱我的车 蜘蛛侠的建议非常好！实际上与我的会计师联系，但这也适用于我的 PPOR，直到我以后可以在赛道上升级之前我去过 Hoppers umm，而在那里我有一些不耐烦的年轻 hoon 在头灯熄灭的情况下积极地驾驶着我的后端4 分钟 所以，是的，如果我有能力，我会把这些区域留给未来的 IP工作和海滩 只需要花时间在这些地区，自己去发现 我在外郊看到了一些我喜欢的很棒的房产，但是很多人没有现成的车库 安装车库涉及什么议会批准的一般情况下，我认为独立式结构不那么严格，并且可能有一些与围栏线的高度和距离有关的规则，只是在这里大声逻辑思考
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我不相信这些统计数据是值得即使它们是，犯罪统计数据和资本增长之间也没有什么关系（实际上墨尔本的一些蓝筹郊区盗窃率很高）它们也是大郊区，所以当然会有更多的汽车从那里被盗比 Travencore、Coatesville、Coonans Hill 或 Pennydale 等地方 如果认真对待统计数据，还值得检查一下它们是郊区还是警察区（可能更大） 以上所有地方在火车站都有大型停车场（小偷在那里知道汽车将无人看管 8 小时以上）和或大型购物或娱乐区 换个角度看，这也意味着他们拥有一流的设施和基础设施，因此总是会吸引租户和其他人搬进来 我怀疑这种行为和汽车使用对盗窃概率的影响比您居住的地方更大 例如，如果您大部分时间将汽车停放在车库中，并且商店和交通工具都在步行距离之内，那么盗窃的可能性将高于停车的人；骑车或经常光顾大型购物中心停车场即使风险更高，虽然很麻烦，但可以节省 10 万美元的抵押贷款，从而允许更早购买 IP，从长远来看，这比担心 1.5 万美元的汽车要好得多失踪的风险稍高（尤其是投保的情况下）
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让原海报考虑墨尔本东北部，如钻石溪、格林斯伯勒等。这些都是不错的地区，有很多树木和火车站，我认为可以在 55 万美元以下的这些地区购买相当不错的房子 但是从资本增长的角度来看，可能没有那么好 我个人认为库克角是一个不错的居住区，有温纳姆 () 港，科里高中（明年在韦里伯）和威廉兰丁站都来了，但和其他新庄园一样，我对资本增长持怀疑态度
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