澳洲悉尼 Hoppers CrossingWerribee (VIC) 的澳大利亚房产 IP

在澳大利亚地产投资



大家好，我来自墨尔本，正在寻找这个论坛，因为我正在寻找投资物业大约 150,000 美元的股权并认真考虑投资房产 我已经做了一些搜索，但无法决定在哪里购买，因为我只想在 IP 上花费大约 30 万 我注意到 Hoppers Crossing 和 Werribee 是仅有的少数几个地区之一我们仍然可以以低于 30 万的价格购买体面的房产 我知道这些地区被认为是粗糙的地区，但从积极的方面来看，价格仍在范围内，我认为随着大多数其他地区的发展和 HPWerribee 地区的发展，还有增长潜力远离城市 有些房产价格低得惊人，例如在华勒比有不少房产在 250 k 左右 你们怎么看 有没有人在这个地区购买或考虑购买 Sunshine West (an其他粗糙区域）也是我的选择之一，因为圣奥尔本斯的房产在过去一年左右上涨了近 15% 任何建议（对长帖子感到抱歉）
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哈哈哈;我住在 Werribee 并且喜欢这个地区 Wyndham 是目前维多利亚州发展最快的郡，并且具有巨大的潜力 有些地区你可能想要避免，因为房子已经破旧并且看起来不是最令人愉快的，但总的来说, 我说 Werribee 是目前维多利亚西部的首选，我期待自己在未来也在那里投资 Cheers Mick
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我在 Hoppers 拥有一处房产（2006 年以 17 万美元的价格购买 3brm 房子在 Mossfield Estate）和一个在 Werribbe（2006 年以 130K 购买的 3brm 房子）我不认为这两个郊区中的任何一个与 Frankston 或 Sunshine 相比都不粗糙。我现在拥有的地方分别价值 250K 和 210k 我相信旧的东西已经很有潜力 离城市只有 23-26 公里，东南部类似的东西远远超过 30 万
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我知道，来自住在圣奥尔本斯的人很富有，但我被家人朋友警告过住在HP和Werribee 他们认为不值得买一个p华勒比的roperty 我认为无论该地区多么崎岖，低价都不会保持低位（Footscray 就是一个例子）我无法想象我们将能够在一年内以 250k 的价格在华勒比购买一栋 3brm 的房子我很想知道该地区哪些地区要完全避开 感谢您的信息 Mick
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这是关键，墨尔本没有太多地方可以以低于 30 万的价格购买 3 brm 的房子在城市 25 公里内
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Gidday，我们正在寻找类似的地区和类似的预算（但我们的第一个位置有点慢）你有没有考虑过 Altona Meadows 和 Laverton 30 万美元可能是有点牵强，但值得一看
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在我看来，在华勒比购买时要考虑的事项 Pro's - 从华勒比到市区只需 25 分钟 -华勒比有自己的“海滩”，虽然不像很棒的一些，它有潜力 -Werribee Werribee Mansion, Werribee Gardens, Werribee Open Range Zoo -As state d 以上，Wyndham 是该国发展最快的酒店之一-我相信“riff raff”在 7 到 10 年内住在华勒比会太“贵”-华勒比有自己的医院 - 坏名声，即它是“SH*T”农场所在的地方（注意它根本没有气味，如果有的话，当他们用血“n”骨给它们施肥时闻到的是市场花园——有些地方很旧，而且不那么悦目- 政府住房仍然是华勒比的重要组成部分，这些房子对华勒比的美学没有太大作用正如我所说，这些“Pro's”和“Con's”只是我在华勒比生活和拥有自己的房子的意见。过去一年左右的未婚夫 我的未婚夫一生都住在 Werrribee 并且喜欢这个地方 我们真的希望没有人发现它，因为我们非常喜欢它并且不想看到它变成“投资妓女” 我们的街道里面有大约 120 间房子，我们计算出大约有 5 个自住者，其余的都是出租屋ls 我们的直接隔壁邻居也正处于在他的后院盖房子的初期阶段 干杯米克
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你是对的，在拉弗顿和阿尔托纳梅多斯有一些房产低于 30 万美元 这两个地区是肯定更靠近城市，但你可能会到那里的房产（30 万美元）并不是很好 如果你在 HP 和 Werribee 搜索，你会以 30 万美元的价格买到非常不错的房子，其中一些有 4 间卧室（非常重要租金回报）和其他人有巨大的地块（进一步发展的机会）我看到一些好房子在$ 250k - $ 275k范围内这就是为什么我对这两个领域更感兴趣的原因，特别是在 Point Cook、Trugnina、Tarneit 的开发也将为 HPWerribee 的房产增值和 Taylors Hill 地区 如果你足够努力的话，你可以偷偷地用 $290-350 K 的预算买房子 这个地区本身比 Sunshine、St Albans、Werribee 或 Hoppers Crossing 好得多 Sydenham 的大多数房子都是 10-15 岁, 许多年轻的家庭住在那里, 靠近 Watergardens 购物中心, 许多学校和幼儿园, 火车和公共汽车 他们还提议建造 Myer 唯一的缺点是 IMO 的火车线路不是最好的但是无论你从哪里旅行, Connex 都很糟糕该地区对我来说有点太平了，我喜欢山丘 但是没有像 Altona、Werebee 和 Hoppers Crossing 那样的恶臭，而不是炼油厂和其他危险的工业厂房 如果你赶时间，它只有 20-2在通往城市的高速公路上 5 分钟（与 Citylink）
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HC 的价格可能不会保持低位，但卷心菜的价格也不会问题是“粗略”；人们住在你的房子里并破坏它
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我同意，但这不是重点这不是关于价格保持低位而是关于哪个区域有更多的增长潜力例如南部外围的一个漂亮的房子价值约 40 万美元的东区在未来 2 年内最多可能增长 10% 左右（因为价格已经太高了），但您目前可以在 HPWerribee 以 25 万美元左右的价格买到类似的房子，而且它更有可能增长20 - 25 % 的比率，因为它离城市更近，并且正在发生很多发展 归根结底，这只是我的看法，我不是专家，根本没有购买或出售房产的经验
评论< BR>Outer WestNorth 和 Outer EastSE 之间的定价确实存在巨大的错位 内北和西部的价格上涨方式表明，外西北部很有可能必须努力追赶，特别是如果收益率具有吸引力且业主居住者仍然可以负担得起（假设墨尔本的人口不断爆炸式增长）
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2 意见 a) 开发吸引了新的人到郊区，这使得该地区能够经历人口结构的变化，并可能为重新估值铺平道路，因为新的基础设施和商业开发正在进行 b ) 当新供应超过新需求时，价格下跌（这是简单的经济学） 最佳供应量基本上可以通过抛物线方程在非常简单的水平上建模开发项目变得太大太快，给买家太多选择并限制价格 相比之下，内城通常不会遇到问题 (b)，因为开发地点有限，所以洪水泛滥的风险更小 虽然只是我的看法我是专家，但我不自称是对的，因为如果我是，你每天都会在新闻中看到我，或者你已经这样做了哈哈
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外东还是很牛的ap 并且与内城相比非常实惠 追赶不会很快发生
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好吧，举个例子，我不认为 380-400k + 现有 30 年以上的老房子在bayswaterboronia 有土地真的很便宜 Bayswaterboronia 的人口统计也非常受蓝领的支配
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[免责声明 - 我在 Hoppers 长大 - 在 Mossfeil 庄园住了 20 年 - 现在住在 Point Cook 我也买了大约四个星期前 Hoppers 的一个 IP] 恕我直言，HoppersWerribee 目前的价格有点疯狂，但这是一个很好的进入我的父母在 25 年前卖掉了他们在 Hoppers（我长大的那个）的地方196,000 美元如今，如果它以与当时相同的条件出售，价格约为 270-280,000 美元 这让您了解资本收益 - 至少在最近（这是 Mossfeil 庄园，顺便说一句）我的意见： 1 Hoppers 和 Werribee 并不“粗鲁”； SunshineSt AlbansFootscrayLaverton 地区是我认为“粗糙”的地方。地区 Hoppers 和 Werribee 像任何郊区一样有自己的地方要避开，但一般来说，我不会认为它们“粗糙”。 2 与任何郊区一样，有一些区域需要避开 避开 Birdsville、Woodville 或 Werribee 公墓周围的任何地方（如果街道以一只鸟命名，你就会知道它在 Birdsville） 避开经过 Sayers Road 的区域 离高速公路和服务太远 避开 Truganina和 Point Cook 或任何有大量可用土地的区域 3 在 Hoppers 中可以进入的好区域 - 在我看来 - 是 Bellbridge、Mossfeil 以及 Morris Road、Derrimut Road、Heaths Road 和 Hogans Road 之间的广场上的任何地方 你应该是能够o 在那里以大约 $280-290k 的价格轻松获得质量状况良好的 3brm 4 不要离 Hoppers 站太近，尤其是不要在莫里斯路附近的主要服务道路上 太忙，太商业，太多行人醉酒的白痴交通 我知道这是只有 IP，但请注意它并没有什么坏处 5 Morris Rd Heaths Rd 交叉口和 Princes Hwy 铁路交叉口在 Hoppers Crossing 周围的交通在高峰时段很混乱 请记住这一点 6 许多非洲人在片刻 我无意在这里成为种族主义者 - 只是陈述一个事实 进入 Werribee 的 7 个区域位于 Princes HwySynnot St 以南有点粗糙一旦你走出Shaws Road，进入Parramatta Road周围的地区，这还不错如果你在那个前房屋佣金区买房要小心做你的尽职调查，如果你买了，确保你得到一个好的 PM 到 sc重新租房者 Werribee 的 Cotteril Street 8 号铁路交叉口是一场灾难 Ballan Road 周围和 Werribee 西北部的任何地方，Bulban Road, Wyndham Vale, Manor Lakes - 那里的任何地方几乎总是要经过那个 Cotteril Street 交叉口，所以这会影响租金 委员会不想在十字路口花钱，因为太贵太难修了，州政府不在乎，因为我们是安全的工党席位，所以对他们来说一文不值 他们一直在谈论关于修复它多年，但到目前为止，如果你能进入那里，我知道 9 Altona 很棒，但要得到任何像样的东西，你要花 450 美元以上，10 Laverton 的裸机价格过高 30 万美元这些天最少，该地区有点粗糙 我和我的妻子最初看着那里，但由于价格和普遍的“粗糙度”而错过了它；原因 11 没有“恶臭”；在 Werribee、Hoppers、Laverton 或 Altona 唯一的“恶臭”；在华勒比南部的市场花园区，这是由肥料制成的——无论如何，这在普通住宅区是检测不到的 在阿尔托纳，夏天偶尔你会闻到强烈的海藻味 污水处理场与它无关 12 Hoppers 和华勒比通过高速公路和铁路直接连接到城市 Werribee 线上的特快列车的频率比 Sydenham 线上的频率高得多（这是为了与 Hillside、Taylors Lakes 等地区进行比较） 13 从 HillsideTaylors 湖的高速公路连接是在 Calder 上，然后合并到 Tulla（曾经是一场噩梦，但据我所知现在更好），然后 Tulla 成为 Citylink（即收费站） 从 HoppersWerribee 直接通过 West Gate No过路费 你自己决定 14 从 Hoppers 到市区的旅行时间是 1 小时乘火车，25 分钟车程，在高峰期约 1 小时车程 15 华勒比广场刚刚被批准进行大规模重建，这将使其几乎与Highpoint 购物中心无论如何-希望对您的决定有所帮助这些只是我对此事的看法以及我们考虑的一些因素 干杯，克里斯蒂安
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贝斯沃特的房屋更像是 300-360k 如果不是便宜 我不知道什么比 HC 便宜 我会给你那个，但我又听说温德姆更便宜 无论如何，东郊的价格仍然足够便宜，足以让大多数人进入市场 30 多年没有错房子 有 100 多年历史的房子 事实上，我住在一个房子里，它非常好，不会放弃这些带有脆弱装配板的新房子，我可以打一个洞
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来面对现实吧，你们西区的人，这不会在很长一段时间内发生，需要几代人，而不是几年，才能从像漏斗一样的垃圾场变成像卡尔顿这样的好地方
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我爱 30 + 旧房子，不要误会我的意思事实上，我从来没有考虑过为任何一个买全新的房子投资或居住在 300-360K 听起来对 Bayswater 来说相当便宜 我主要看的是那些在火车站和新购物设施步行距离之内的房产，它们大约是 400k 大关 鉴于 Wantirna 的房子现在大约 500K一个标准的 BV 3 卧室房屋，Bayswater 的 400K 与 Ringwood、Wantirna 等相比仍然相对合理但是当你将整个区域与城镇的另一边进行比较时，它突然看起来更贵了我绝对没有反对 Outer East 或 Outer South东区，因为我住在南贝里克的 Wantirna，现在又回到了 Wantirna，它们都是非常适合居住的地方 还有明显的证据表明这些地区正在大规模地高档化但是 CG 明智的，更便宜的地区往往会运行一旦上升趋势开始（在长期停滞期之后），就更难了，就像 Out 的情况一样er East 更重要的是，更便宜的房产对一个人的现金流压力会更小，这对购买和持有人来说非常重要。我的 2c 价值
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呃，我认为没有人会建议 Hoppers 会变得像Carlton 有太多的不同之处在于 Hoppers（和周边地区）也在增长，而且有很多人喜欢住在这些地区——不管那些认为西方没有什么可提供的人的意见在一个拥有 400 万人口的城市中（如果我们心爱的州政府如愿以偿，而且还会不断增长），这里有各种各样的空间——在西部和东部 有些人甚至喜欢住在北部！我认为更昂贵的地区往往会更难经营限制便宜的地方可以运行多远，因为它与一个人的薪水和普通人的负担能力成正比 人们可以为蓝带郊区支付数百万美元的保费，因为它们类似于可自由支配的消费品由于耻辱，基础设施等，东部总是比西部贵。 Bayswater + HC之间的差异不足以让HC升值更陡峭，因为这意味着郊区是同等的，除非我们说西部从长远来看，东方，我认为它不会发生
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你应该说很有趣，因为我认为北方 GT; west Inner west West MelbourneSwap land vs ParkvilleCarlton 一步出 Footscray vs Brunswick 继续前进，最终变成 Sunshine vs Preston
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市场顶部确实往往比市场底部运行得更难但同时顶部当事情变得糟糕时，市场是第一个应对它的人，因为越来越少的人买得起昂贵的房产 当然，“更便宜”的房产将显示出更大的增长——它的基数很低 售价 35 万美元的 30 万美元房子只有上涨了 50,000 美元，但按百分比计算是 16% 这很容易做到，因为无论如何拍卖总是以 10,000 美元左右的增量上涨绝对收益是一样的而且我不认为人们会去购买 2 处“更便宜”的房产，而不是仅仅因为这种误导性的计算而购买更“昂贵”的一处
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你的计算恰恰说明了我个人的原因喜欢定位等更便宜的房产 % CG 明智的，它更大，而且由于持有成本较低，我可以更快地购买更便宜的房产，并更快地建立我的资产基础，例如，我可以购买 3-4 个 Hoppers Crossing IPs 与 500-600 平方米的土地对比1 Doncaster house 800sqm地价同价，前一种情况下我还可以拉长购买更多IP，而我更可能在Doncaster house卡住一段时间，等工资涨了才可以买下一个 另外，根据你的计算，我也会得到更多的股权
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开玩笑的伙伴只是指出这是不同人的不同笔触
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问题我的分析是，那些便宜的房子并不总是在那些好的、高需求的地区，我宁愿在卡尔顿、里士满等地买更贵的房子，因为我知道几乎任何人都想住在城市附近。买房子 对比像 hopper's crossi 这样的地方ng - 没有多少人想住在那里，所以你的潜在买家数量大大减少了你必须聪明地玩
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这很有趣，因为这种在 Hoppers Crossing 这样的地方购买的策略让我比其他人赚了更多的钱我知道在昂贵的地区 例如就在昨天，有人告诉我，我在 2006 年以 170k 购买的 Hopper 房产在快速油漆和地板抛光后价值 270K！根据我的计算，这在 35 年内增长了 38%！所以这个概念只有更好的地区增加是垃圾问像玛格丽特洛马斯或特里赖德这样的人
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是的，不是的换句话说，也许 80% 的首次购房者可以在 Hoppers 买得起东西，而 ASPIRING 的首次购房者在那里买得起的比例略低，而内城区的买得起的比例可能是 20-30人口百分比 诚然，如果内部地区继续受到追捧（时尚在变化，但并非总是如此，例如从 1950 年代开始的几十年），后者并不重要，前提是中上层的收入和财务状况良好少数阶级仍然很强大
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嗯，那是因为唐卡斯特的增长率会达到每世纪 1%这样的研究拱形图s blah blah blah，它只是反映了当时发生的拍卖和 blah blah blah，但至少它在 6 个月内获得了 61% 的总体增长率 想知道 HC 在 6 个月内取得了什么成就
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好吧，这也很有趣，因为故事的另一面是这样的。事实上，我有很多故事，但只有一次想到（当然是更好的故事之一）我们在特定州的 CBD 买了一些东西不久前（可能在 2002 年左右），让我们只使用一个名义数字，因为我不是在这里吹嘘或任何东西，70 万美元 委员会最近将其估价为 2500 万美元，所以这大约 7 年的回报率为 357%，平均为每年 51% 的收益 35 年的 38% 是每年 1086% 的回报率 看看澳新银行为免税股息支付的费用 我认为股息收益率接近 9% 没有让任何人失望，但嘿，数字就是数字 在其他新闻中，我买了一个市中心的住宅2-3 个月前的地方，同样只是一个名义上的数字，比如说 60 万美元街道正在出售，它是完全相同的东西（字面意思），现在报价为 590k 到 660k（再次只是名义数字，但 %s 匹配）所以与现在的大多数拍卖（超过月球）一致，如果这是说 680k （保守地说，了解市场情况），在 25 个月内是 133%（现在我该怎么做这些笑脸） 我上周刚落户 当然这个地方还没有卖掉，可能会以 5 美元（价格一个冰淇淋）但我会告诉你发生了什么
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这就是交易量和交易价值之间的区别 有点像美分股 vs 蓝筹股 如果一天交换 100 万股价值 1 美分的股票，那就是 1 万美元如果交易 1,000 股必和必拓股票，那么每天的交易价值为 4 万美元
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对不起，我没有看到 Hoppers 中价值 25 万美元的 4 所房子的价值与萨里山 1 美元 1 美元的价值相同m 如果您认为内城区升值速度更快，那么持有后者的人可能会比持有前者的人做得更好，但两者都有自己的优势操作系统和缺点，以及位置绝不是房地产投资成功的唯一甚至主要决定因素 破产前三天的 1 美分股票与（比如说）必和必拓股票是完全不同的动物 但出租房屋更类似于一个另一个，与即将倒闭的 1 美分公司不同，几乎任何主流房地产都至少是一种质量相当好的资产（只要问问任何一家银行）
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将 IP 与 ANZ 股票进行比较就像将苹果与橙子进行比较 ANZ截至今天 2150 美元的股息收益率为 47% 如果使用杠杆则存在追加保证金风险，根据 GFC 的经验 38% 的回报 Sash 报价是基于购买价格 使用的初始种子资金的回报将是考虑租金收入和杠杆效应时要高很多事实上，如果不使用种子资金（即 110% 借贷），那么回报将是无限的
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我想我算错了我买它是为了170K 和增加到 270K 实际增加了 59%种子资金大约是 27K，所以 35 年的回报率是 370%！
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嗯，你是对的，关键是在合适的地方便宜地购买，因为以合适的价格，任何东西都可以便宜我刚去了昨天参加拍卖会（出于巧合），看到我认识的人以我认为相当昂贵的价格购买了一个非常破旧的复式房屋的二楼 对我个人来说有点失望，因为我试图警告他们这不是一个很好的想法，但我每个人都有自己的想法，无论如何，他似乎真的很坚持，出价比底价高出 20% 所以我什么也没说整个维多利亚最繁忙的 3 条街道
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谢谢大家的意见，有一些有趣的事实我想我还是会在 HPWerribee 地区购买 IP，因为它对我来说更实惠，我认为它会做一个好的投资
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只要政府不断注入资金发展inf结构和“绿化”；在这些地区中，这将是一笔不错的投资话虽如此，可能还需要 10 到 20 年才能达到东郊现在的水平明年在 Truganina
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菲利普湾港最大和最后一个未开发的地点之一将被改造成一个主要的娱乐、商业和住宅村，围绕一个主要的新海港、两个海滩和一个 1000 个泊位的码头——其中之一据消息人士透露，维多利亚州最大的州政府、温德姆市议会和拟建码头周围的Werribee South土地的所有者——与墨尔本富有的利伯曼家族相关的利益——预计将在下周公布温德姆港的计划和图片。价值约 4.4 亿美元 – is said 包括酒店、零售和餐厅区、游艇俱乐部、公寓和独立住宅 http:wwwrealestatesourcecomaumajor-harbour-planned-for-melbournes-werribee-southhtml
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Hoppers, werribee, wyndham vale - 离开投资买给那些住在附近的人 一旦你住在内、中甚至外东，你永远无法欣赏没有灵魂的西部郊区的人口、文化、外观或感觉 是的，作为投资者，我们应该不要对这些事情感到情绪化，但即使从投资的角度来看，有很多理由应该避免中西部郊区如果这就是所有的选择，我会完全停止投资房地产个人意见但是但是许多人持相同观点
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有趣的一点是专业投资者与业余投资者的区别玛格丽特洛马斯和特里赖德等专家说，温德姆实际上是一个goas，目前的API（2009年12月）说这也是我认为秘密已经揭晓我会说到明年年底你会看到价格大幅上涨时间会告诉我总是但如果我打赌我知道我会把钱放在哪里等一下我真的有一些钱嘿嘿每个人那个家伙没有恶意 他说他不是在那个地区长大的，永远不会欣赏它就像你永远不会欣赏共产中国的治理，但这并不意味着那里的人不喜欢它他们在踢目标远比任何民主国家都好但是既然你都感到兴奋或不安（无论是什么），并且觉得有必要放下他，并因为他的观点（我同意）而将他标记为业余爱好者，而你自己是专家，我就这么说 你在市中心买的是基础设施、大学、学校、机构、医院、耻辱 你在西部买的是便宜的房子 简单 同样，我敢肯定 Versace 手袋不会比 Target 贵很多做的和凑合的你会出去买 Target 手提包，同时试图欺骗自己它相对于 Versace 手提包有多便宜 - 他们都携带东西，你知道吗，Target 说它也很棒！就个人而言，如果人们买不起昂贵的内城郊区，这不是问题，但是当你试图证明自己的决定是合理的时，它不会让你成为专家，也不会让那些在业余内城一次又一次地在其他地方投资的人证明产生强劲增长 正如你所说，只有时间会证明谁是业余爱好者，但假设我在这个周末已经获得了 15% 的 cpt 收益，在我于 9 月购买的市中心地方定居一周后，我知道是因为隔壁的房产和我的一模一样 而且它甚至没有进行激烈的拍卖，因为该地区同时进行了一些其他类似的拍卖 在美好的一天，我可能已经获得了 20-25% 的收益，但让我们只是暂时称它为 15% 所以，不要告诉你我买了多少钱，因为它超过了普通人一年的薪水（总额）
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列出 10 个原因继续，证明如何“灵魂”少”；领域一文不值我想看到他们干杯米克
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只是为了澄清我并不是要贬低任何人只是说投资中最重要的事情之一是以清晰的逻辑方式看待事物事实 我已经阅读了 Bernard Salt 的文章以及在此基础上的其他文章 我已经投资了我的现金 事实上我正在这个国家的其他地区这样做我周围的人都惊呆了 我不认为内城比外西区我只看价格与价值我在悉尼拥有一些内城我再次进入当每个人都在嘲笑我投资这些郊区时这些现在在大约 8-9 年内增长了 330% 这些天我的目标是购买大约 30k- 50K（在所有成本、reno、邮票、LMI 等之后）通常这意味着快速实现这个价值的 reno 到目前为止，我没有为我的任何房产支付超过 252K 的费用 最后一个是在 2009 年 10 月购买和结算的在 renosit 上花费的 1225K 和 6K 现在价值为大约 175K 所以对于 133K（包括购买和 reno 成本）花费我已经获得了大约 42K CG 这只有在我出售时才会被测试 它还返回原价的大约 9% 和大约 78% 的所有成本都考虑在内 这使它成为中性齿轮
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奥特!!!!!!!!!
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我建议阅读全额资助的西华勒比铁路、广场重建、城市增长边界的拟议延伸以及拟建的外环路，这些都将在决定未来的资本增长中发挥作用，最终购买温德姆的决定可能取决于您自己的投资策略
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Houseman，我完全感觉到你来自哪里伙计，我同样，永远无法欣赏人口统计数据（有些人实际上意识到了这一点作为积极因素）以及与西郊相关的污名问题在于大多数 SS 论坛贡献者对正现金流房屋的偏见，这通常意味着在 Hoppers、Werribee、Melton 等地购买“便宜”，并希望这些地区高档化，以便这是双赢的（即正现金流和资本增长） 他们试图通过说“好吧，Lomas 做到了，或者 Mcknight 做到了，他们在 Wyndham Valemy 购买了一定是下一件大事”来证明他们的行为是正确的。现在，让我试试并简要解释为什么在中西部郊区购买便宜的小房子不是最佳投资决策 首先，您需要确定并同意 99% 的特定人口会发现像 Hoppers 和 Werribee 这样的地方不适合居住，因为它们是提供一个选择 Werribee 距离 CBD 约 35 公里，相当于 35 公里的郊区是 Seaford 你可以打赌大多数人宁愿住在 Seaford 而不是 Werribee 对 这就是我将其称为“Deehwa 的最佳邻近分析”。同样，您可以从 CBD 随机选择一个 30 公里的西部郊区，我可以有把握地假设东南部或东部会有一个更理想的郊区 这表明购买的人在华勒比，他们的选择完全基于负担能力，因为如果他们有选择，那么，他们会在 Seaford 现在购买，为什么上述重要 Wellit 非常重要，因为它说明了市场参与 使用上面的例子并采取 100%人口样本，我们可以有把握地假设，在任意 35 公里的弧线上，像 Seaford 这样的地方将吸引大多数自住业主和大多数潜在租房者（因为自住者想要的东西，通常也是租房者想要的，为什么 Toorak房屋租金如此之高）在华勒比这样的地方，您通常只吸引投资者，我们都知道这是资本增长的一个问题，因为“大多数投资者”会做他们的总和，不会p ay 过高的价格 这种买家心理可以简单地通过以下方式来证明： 买家支付意愿（投资者心态）有吸引力的收益率 + 资本增长潜力 买家支付意愿（自住业主心态）有吸引力的收益率（在某种程度上）+ 资本增长潜力 + 情感溢价导致价格上涨的是情感溢价，因为您预计资本增长潜力对投资者和自住业主都是积极的，但情感溢价是所谓的 X 因素历史表明，情感溢价在内陆、内东、东部、 Houseman 列出的东南郊区 10 套超过储备量 20%+ 的房屋中有 9 套位于市中心、内东区、东部甚至北部，但几乎没有在西部 为什么这是简单的情感溢价（对于任何理性的人来说, 你一般不会对在西方买房有强烈的情绪）例如，几周前不伦瑞克的一所房子的底价为 60 万美元，但开盘时出价为 640K 美元，最终以 765K 美元的价格出售（109 Edward St, Brunswick） 225 Range St, Camberwell 单位报价为 500-500K 美元，底价达到 540K 美元，售价超过 660K 美元 可以继续进行下去，但你会得到现在，让我们以 Edward St 为例，即直接超过了供应商愿意（并且乐于）接受的 $165K 假设您在华勒比出租物业上每年从口袋里赚到 $20K 现金（这样就相当于每周 400 美元，以及维护、市政费、土地税等所有额外的费用都是免费的，哈哈），你需要 8 年才能匹配 165,000 美元的资本增长立即收益，离开抛开再投资当然，在 8 年后，您的华勒比出租物业会升值，但 Edward St 的房子也是如此（记住 60 万美元已经有强劲的资本增长 16.5 万美元是奖金）更不用说它实际上是一个 2 卧室的房子出租每周 400 美元 当然，你可以去想知道你是如何对房产负扣税和缺乏负担能力的，但是有一些方法可以解决这个问题，比如通过联合融资和其他异国融资安排和结构购买它，但是哦，我猜大多数人仍然更喜欢普通的“便宜的正现金流”西郊外的房子 也正是这些人不买中郊的单元房，2-3年前与华勒比房子的价格相同，认为它们不会增长，但具有讽刺意味的是，我们都知道即使是公寓也有多贵，而且我不需要我证明哪一个租金更贵
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^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^所以你的意思是什么你说人是如果他们买不起东部、东南部等地的 IP，最好不要投资 IP，而他们唯一能买得起的 IP 恰好在西郊之一 Cheers Mick
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他的观点是如果你买不起东南部，那很好 如果你没有钱或收入低，没人会嘲笑你毕竟我们都是为了在这个国家保持政治正确并剪下高大的罂粟但是不要不要自欺欺人地认为你已经找到了下一个未被发现的金矿 向西走是他的观点 就像houseman 所说的那样，你永远不会理解这种心态，因为你可能不在那个位置，就像我们永远不会明白为什么你会向西走 每一个他自己的老实说，在说坎伯韦尔已经发展了这么多年之后，它继续向上复合并不断让我感到惊讶 成熟的业绩记录至关重要 这就像挑选蓝筹股与规格 你可能会找到下一个圣骑士资源，但很有可能它会炸毁在必和必拓停车很少出错
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大声笑我不敢相信前一页上的那个人说位置对财产无关紧要当我差点哭笑读到
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简·萨默斯本人没有考虑位置是投资住宅物业的最重要因素 用她自己的话看下面的引用 Cheers Mick
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当然位置是＃1 这并不是说你可以将房产搬到另一个区域 - 一旦你购买房产，无论如何，您都被困在那个位置所以，您必须确保在一个好的地区购买，这不是很明显房子是否是 POS 是另一回事 - 但在这种情况下，您总是可以翻新它然后它可以出租如果位置很糟糕那么谁会想买你的房子，即使它是一个2000平方米的豪宅
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这不是最重要的因素，因为价格是如果我可以花 1 美元买你西郊的房子，我会这样做 立即获得 20 万美元的利润 如果它花费 050 美元甚至更好 我什至不知道如何评论你所说的 如果你不认为位置很重要，那就好了你，因为至少我们不会为相同的财产而战，因为我相信你会看那些我会l看着并想“我可以以便宜 10 万美元的价格在汽车旅馆旁边的醉酒伤疤机械师酒吧买一个真是太棒了”；老实说，我什至不知道该对你说什么 仅仅因为 Jan Somers（以及那个人）说这不重要并不意味着它是对的 在任何情况下，如果你认为位置不重要，你显然误解了她所说的话 什么她的文章说位置很重要但是如果你以1000000000倍的市场价值去买东西，并且不得不砍掉你的手指作为存款并撕掉你的眼球作为利息还款，那么它可能不是一个很好的投资，即使它在像 101 Collins St 这样的好黄金地段 喜欢人们如何将其翻译为“哦，如果我在 Whoop Whoop 镇的 Whoop Whoop Street 购买，只要我现金流为正就很好，因为至少我不需要砍我的手指断了，或者把我的眼球扯了出来你说下面的报价是true or false 一个资金充足的“$hit hole”；黑树桩以西 200 公里是比资金不足的“豪宅”更好的投资；在 Toorak Cheers Mick
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DeeHwa 有趣因为我在 2006 年至 2007 年间在 Melton South 以 155K 的价格买了房子，Werribee 以 130K 的价格购买了 Hoppers 的 170K 总共 455K 这些房子现在价值 700Kso $245K CG 没有注册嗯，您是否还考虑到 600K 的房子将花费大约 35K 的入门成本？请记住，租金为 400pw，您每年要自掏腰包 15K 因素全部投入，您的 100k 利润更像是 50 美元克！您在房地产游戏中玩了多久 只是为了给您一些观点 我认识的大多数拥有大量投资组合的人并不针对 60 万美元的房屋 为什么因为一旦您购买了一套，您将在几年后购买下一套！< BR>评论
你的分析其实是不正确的，我会说明原因 首先，如果你详细阅读我的帖子（以109 Edward St, Brunswick 为例），16.5 万美元的奖金是不可预见的资本增长 卖方预计卖掉他的房子，只卖 60 万美元就高兴了 记住，这 60 万美元不是卖方的购买价格，因为你为了争论而误认为或假设，而是预期的售价在 20062007 年甚至 2008 年初，那房子可能好吧，只值 45.5 万美元（将苹果与这里的苹果进行比较作为假设，这是公平合理的）因此，我们有一个房子，它可能在 20062007 年以 45.5 万美元的价格购买，上个月的结果是 76.5 万美元。 31 万美元的资本增长即使我f 房子的价值是 50 万美元，仍然是 26.5 万美元，这比你的要好 另外，我们在在这里处理一项资产，而另一方面，您必须支付 3 倍的市政费、3 倍的维护费、3 倍的检查财产的差旅费、3 倍的头痛、3 倍的资产贬值和贬值、3 倍的产权转让费、3 倍物业经理的费用（如果您有物业经理）等 您可以争论多元化，但这从根本上是有缺陷的，因为多元化就是分散风险 然而，相反，您在同一个西郊购买了 3 项资产，都很便宜，所有的租金和人口结构都很差，而且都离中央商务区很远 现在这种多元化怎么样 如果你在 Werribee 买了房子，在 South Yarra 买了一套公寓，在 Parkdale 买了一个单元，那么这就是我所说的多元化 虽然是的，你已经实现了资本增长，这都是相对的，因为其他参与房地产游戏的人也是如此 问题是，您是否实现了超出市场预期的资本增长 将您的情况与供应商进行比较f 109 Edward St, Brunswick 我们都知道谁名列前茅 此外，大量的投资组合并不一定意味着它是一个优秀的投资组合 人们说“它是质量，而不是数量”是有原因的至少可以说，财产游戏近乎谬论 愿景并不总是由经验定义 希望你知道我在说什么！祝你好运
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只是好奇，你看过Sash以前的帖子吗？我很确定他知道什么是多元化
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没有，但没关系，不应用理解有什么用你必须实践你所宣扬的，仅凭那篇帖子，这还没有完成而且我假设 Sash 在波特兰有一座Toorak 豪宅 + 度假屋 + 卡尔顿的精品公寓 + 南亚拉的公寓 + 坎伯韦尔的零售店+ Box Hill 的单元 + Dandenong 的工业工厂 或者在维多利亚、澳大利亚和世界各地都有相同类型的房产
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这种说法完全不正确如果你的房产成倍增长，你的资本回报将是即使资金不足，Toorak 的规模也要大得多因此，如果 Toorak 能够成倍增长（它最近刚刚做到了），而西部郊区则不能（而且它没有 - 肯定它上升但不是成倍增长），其实还是投资Toorak 比较好 这是本质上就是人们在香港金融中心所说的“炒楼花”； - 你在墨尔本很少看到的东西，主要是因为大多数散户投资者不是很老练（我不会松散地使用这个词，这是根据《公司法》和 ASX 规则对某人是否是经验丰富的投资者的法律定义）那么为什么Toorak 的价格呈指数增长 因为正如我所说的那样，这些郊区存在巨大的可自由支配的支出元素，而且在这些郊区你不能真正在西郊大肆宣传，因为买家的人口统计数据通常要穷得多，而且他们不能推高价格 你做什么'正在谈论的是：a）非常保守 b）假设非常普通到几乎平坦的增长 同样在“炒楼花”的艺术中，它的想法是购买半山的计划房屋（最多可达每平方米 80,000 美元）但因为它们还没有建成，你只需要支付很少的费用（这甚至比押金还小）到了支付押金的时候，你在价格上涨的情况下卖光了博览会本质上，由于交易成本高，这种投资策略在墨尔本的相关性较低 不管它在一定程度上发生，并且您的问题的答案是响亮的否定 在 Sunshine 拥有适当融资的房子并不比在 Toorak 的融资不充分的房子更好我不是用任何极端的例子说的在投资组合理论中，您的非系统性风险会增加您的回报，Toorak 就是这种情况无论如何，您的问题的答案是错误的，正如多次所说的那样，您应该避免听信任何人的投资策略，就像它是福音一样 每个人都有自己的投资方式和一些方式不适合你，有些方式不适合我但正如我不断说的那样，这并不能使你的方式正确或你知道绝对真理
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我认为它确实st表明你在做虚假的断言
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哈哈，你可以成为华勒比的地产大亨，祝你好运 替我向羊和牛问好
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