澳洲澳洲房产OTP，现在是时候了吗？悉尼

在澳大利亚地产投资



嘿，伙计们，昨晚我去了一个展示套房，观看了一个在墨尔本市中心郊区开始的新开发项目在 Fitzroy，它将包括 40 套公寓在一个塔楼（G + 5 层）和 22 套公寓在另一塔楼（G + 3 层）混合 1 卧室、2 卧室和 3 卧室顶层公寓式公寓施工即将开始明年初，2011 年年中完工 该项目由 Seban Holdings（任何人都知道这些人）完成，由 Rothelowman 设计，由 LU Simon Builders 完成 真的不会有很多新的公寓开发项目即将推出或在我所知道的菲茨罗伊附近，除了艺术家公寓，其中的建设已经开始狡猾地认为这些迹象似乎表明我们正在进入一个不断上升的市场此外，从参加该地区的 OFI 和拍卖来看，似乎对该地区的公寓风格的需求持续强劲，需求远远超过当前可用的供应量
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不知道设计师或开发商，但建筑商很好 你有 2 个街区 - 每个街区有多少电梯 这些通常是杀手 - 请注意，4 层和 6 层的可能还不错我们曾经在南岸拥有的一台有 4 x 26 层电梯 根据记忆，偿债基金每 10 年需要 50 万美元到 100 万美元的电梯才能满足安全和翻新要求 电机和电缆是大件物品，尽管它们伴随着一个几乎每天都有问题清单（灯、门、按钮等） 以下任何一项（所有维护费用都很高）： 游泳池（加热） 健身房 网球场 礼宾部 在 Cheers 潜水之前，请注意预先支付的费用，Y-man ps还要检查 pla 上的占地面积ns
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Y-Man, 1 x 电梯服务每座塔 没有游泳池、健身房、桑拿、礼宾服务等 吸引我们的单元的相关费用为每年 2,490 美元。合同 计划在销售合同中提供，并与我们给出的平面图尺寸相匹配 看着 62 平方米的 1 间卧室和 13 平方米的阳台 似乎这些天 60 - 70 平方米的内部公寓生活是内城的常态
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我假设他们将是估计 在这种情况下每年至少允许 3000 美元 + 偿债资金 规模听起来不错 记住 - 协商价格！干杯，Y-man
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我记得玛格洛马斯曾经说过一些关于这类投资的事情（可能仍然如此）； 1 避免带电梯的开发项目——在您的 Body Corp 成本上增加相当大的一部分 不要忘记它们发生故障并需要维护 2 避免开发超过 12 个单元的开发项目——当有大量可能购买的公寓时不好主要是投资者，他们将争夺租户 3 有限的土地组成部分——真正的钱首先由开发商赚到；这些通常有高于市场的额外成本，所以你可能坐在一个多年来几乎没有增长的 IP 并不是说​​所有类似类型的投资都不好，但知道危险潜伏在哪里是值得的并管理它们
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在我们最近结束的房地产繁荣期间，英国建造了很多新公寓 他们并没有证明对投资者来说是一个好的购买新建筑（在英国）通常在开发商对现有股票的溢价当这里的市场转向这些高价的公寓时，为了加剧这种情况，一些投资者签订了合同，当项目完成时，他们发现自己处于显着的负资产中（即房产价值比他们同意支付的要少得多）最好的结果是他们失去了原来的押金，这可能很重要 最坏的情况是他们被开发商告上法庭并被迫完成 而且雪上加霜，这么多公寓被构建为 t这里是出租的地方供过于求 最终结果是租户之间的空置增加和租金下降 不是一个好的组合 以上大致对应于洛马斯的第 2 点和第 3 点（感谢湾景）也就是说，可能值得关注我听说开发商为清理场地的最后一个单位提供大幅折扣另外要记住的是，服务费相当于再偿还 30,000 美元的抵押贷款
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G'Day there格雷姆赛 你显然被房地产市场严重烧伤，因为在你的帖子中，你似乎对投资房地产的价值或房地产市场的未来抱有非常黯淡的看法，但我上周注意到了'报道称，伦敦房产目前的运行价格为 2008 年的价值——因此去年市场的重击，主要是由于贷款紧缩，而不是房产本身贬值，也许——似乎正在纠正，因为银行放松了钱包并再次开始放贷 每个市场都是独一无二的，每个市场都有自己的影响 恐惧对市场有很大的影响，您似乎非常担心财产会死在水中 但是，我在哈瓦那的人（编号：伦敦的 1 个儿子）说人们又在谈论房地产，人们又在经纪人那里，广告开始了，空置率下降了，租金在上涨——所有迹象都表明，至少在北伦敦，最坏的情况可能已经过去了一个亲戚也租了他们的最近在诺里奇的公寓租金很高，那里似乎也有相当多的建筑在这里，一些非常重要的开发项目刚刚上市，例如卡尔顿的奶酪刨丝器和图龙加一号的海伍德公寓有一位客户在 Yarra Edge 的 5 号楼买了房，他可信赖的银行经理建议他“走开”——放弃支付的 83,000 美元押金，放弃合同义务 是的，对 与Mirvac 的价格为 830,000 美元，而对 Yarra Edge 开发项目的负面新闻令人震惊。尽管存在所有负面因素，但估值还是达到了 770,000 美元，我的客户在 48 小时内以一家主要贷方批准的贷款结算了大约 18 个月后，快乐的建筑主要是自住业主，他估计他的次级顶层公寓价值约 1500 万美元 每个主要开发项目都有一个落户期 - 所谓“主要开发项目”，我包括增长走廊，而不仅仅是个别建筑或开发项目 Yarra Edge -就像 1960 年代的 Chirnside Park - 是一个在三年内建成的郊区 Casey 预计在 5 年的增长计划内将有 40,000 个新家庭居住实际建立“市场价值”需要一段时间——但租金市场和资本市场又是两个不同的东西 schmick，Fitzroy 是个好地方！不介意自己住在那里！我敢打赌，这些公寓的占用率很高，而且自住者的数量也比预期的要多，就像在 Yarra's Edge、Dockland 和其他高密度地区空巢老人、学生、丁克人一样——公寓生活重新流行起来选择的生活方式，不一定是必须的 显然，从现在到 2011 年中期，很多事情都可能发生，但随着人口的快速增长，如果您对交易感到满意并且价格在您的价格范围内，天塌下来的可能性不大等等 你正在考虑的开发听起来非常令人兴奋 无论如何，我们当然期待 No: 2 Son 的公寓在明年年底完工，到目前为止，对开发商的行为非常满意（每隔几周）干杯克里斯汀
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克里斯汀很棒的帖子作为一般规则——当没有人谈论房地产或股票时——这是购买它们的最佳时机，沃伦·巴菲特称之为“冬天买草帽”。您将在周期的底部购买，当周期回到人们信心恢复的阶段时，您已经在那里，并将受益于由此产生的信心和增长
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嗨Kristine 为什么我不赞成将房产作为一项投资 The Age 刚刚报道墨尔本房价中位数达到 520,000 美元 假设 10% 的首付、7% 的利率和 30 年的还款期限，这相当于每月还款约 3,150 美元墨尔本的家庭收入中位数可能在 75,000 美元到 80,000 美元之间，税后每月约为 5,000 美元（如果有人有更好的数字）这意味着在目前的利率下，平均家庭将花费普通工人近三分之二的净工资或他们总工资的一半 作为抵押贷款支付的历史最高贷款限额低于总工资的 30% 除非租金大幅上涨，否则租金收入将无法支付成本，因此大多数 IP 看起来像t 房地产价格将继续大幅上涨 鉴于负担能力的限制（上图），这样做的空间非常有限 至于英国房地产市场，我深感困惑 衡量市场在 8 月的表现的三个主要指标, Nationwide 表示价格上涨了 18%（他们报告的房产价格回到了 2008 年 9 月的水平），Halifax 报告了 09% 的涨幅，而土地注册处报告了 01% 的跌幅 英国正处于严重的衰退中，融资难融资，月销量在5万左右（8万到9万符合平市，低于这个就意味着下跌）所以价格应该会下降根据基本面，怀疑是非常低的利率正在为价格设定下限所以我现在会在英国或澳大利亚购买房产吗可能不会像他们一样），或者变得便宜，那么值得一试
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为什么假设 10% 的押金想想谁在购买平均价格的房子，是有 10% 押金的人吗？普通房子也有平均存款（来自出售他们的 PPOR） 一个普通工人可能持有他们的 PPOR 10 年。看到它的价值翻了一番 普通工人也一直在支付 Pamp;I，所以他的资产增加了 所以普通工人在升级到墨尔本平均价格的房子时可能有 50% 的押金，因此他的还款额完全符合银行的可服务性要求只有FHB没有大笔存款，但他们不买普通的房子，他们买的是低四分位的房子，他们能买得起1 居室的价格 2 居室的价格 有停车场吗
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1 居室公寓 50 平方米至 62 平方米（加上露台或阳台） - 410,000 美元 - 535,000 美元 2 居室公寓 66 平方米至 108 平方米（加上露台和阳台） - 575,000 美元 - 850,000 美元 三居室公寓（仅 2 间可用） 131 平方米 - 136 平方米（加上阳台） 分别为 1,250,000 美元和 1,275,000 美元 法人团体估计 1 居室和 2 居室公寓每年 2000-3000 美元，最高每年 5000 美元r 较大的 2 卧室和 3 卧室公寓 每间公寓至少有 1 个车位（3 间卧室 - 2 个车位） 任何人都知道这些可能的建筑商利润是多少 或者任何人都可以阐明一般的经验法则我可以在查看新的 12-18 个月大的房产时申请
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猜测大约在 30% 左右 干杯，Y-man
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你的问题就在那里 媒体卖极端 没有人想阅读一般新闻的文章 他们想阅读真正好消息或真正坏消息的文章 这就是为什么媒体上的大多数文章要么是“经济学家 X 说会有 30-40% 的崩溃”；要么或 quot;价格将飞涨 非常罕见的是，有一个平衡的作品会暗示任何东西，而不是极端人们不想阅读它这不是关于平均数随着时间的推移，拥有自己的财产变得越来越难之间的差距有和无的情况正在扩大 但总会有人有钱买房这就是我们前进的方向
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在当今市场上这类开发项目的相当标准定价你不能再以低于 40 万美元的价格在内城获得 50 平方米的安全车位我认为那将是 50 万美元在 18 个月内如果您想住在一个时尚的现代综合大楼，乘坐电车 5 分钟即可到达城市，拥有时尚的咖啡馆生活方式和所有其他便利设施，那么预计支付 50 万美元购买或 500 美元/周租金 不缺年轻的高收入专业人士能够偿还贷款或租房并希望住在靠近工作地点和靠近所有时尚地方 Richmond、Collingwood、Fitzroy 和 North Melbourne 的sionals 在未来几年将变得越来越受欢迎，每个人都有自己不拘一格的氛围和个性
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这可能是一个愚蠢的问题，但是为什么Body Corporate 为更大的公寓花费更多这是正常的做法，如果是这样，他们如何证明这是合理的 PS我不是公寓买家所以我不不知道上面的答案 谢谢g
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g, Owners Corp 的费用是根据“所有权百分比”分摊的； - 这基本上归结为您单位的地板+阳台大小，例如，如果一座建筑物被分成 3 个单位，单位 1 占建筑物的 50%，单位 2 和 3 各占 25%，那么共同成本将被分摊因此希望这是有道理的，干杯，Y-man
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这是有道理的法人团体结构的经验 我不是公寓男，而是宅男，所以这就是我不知道的原因 很高兴知道 谢谢 g
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Y-Man, 偿债基金通常成立吗在构建周期的开始或结束时，我将不得不检查是否有任何提及或可用的估计值 我试图稍微协商价格 不要认为他们现在真的那么感兴趣营销活动肯定会尝试并获得更多的包容性，但如果我们最终会继续进行，目前任何人都有一个关于内城现实的 $sqm 粗略指南，我认为 Rightvalue 提到他在查看 OTP 时将其用作指南
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在结算时非常确定如果他们正在出售并且价格上涨 很难获得折扣 如果销售缓慢并且开发商需要获得预售配额，他们会降低价格 我不是专家，但认为在今天的环境中不会发生这种情况 我我肯定其他人比我更了解，但我建议每平方米 8000 美元的内部区域假设有阳台和车位在业主公司的每次年度股东大会上敲定和审查偿债资金随着问题的公布，OC 委员会将提议如果维修费用太大而无法由特别税支付，则修改基金偿债基金 c不能声称是一项费用 - 并进入资本基础计算干杯，Y-man
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克里斯汀，这是你提到的“奶酪刨丝器”发展吗？它实际上是在菲茨罗伊，并有相当多的反对意见看看设计，它肯定会改变该地区的景观！ http:indolentdandynetfitzroyalty20090123construction-starts-on-cheesegrater-artist-apartments http:wwwdomaincomauPublicPropertyDetailsaspxadid2007696766 施工才刚刚开始，您几乎可以从该地区的任何地方看到大型塔式起重机！有没有人对这个开发或新设计的 OTP 销售情况了解很多 嗯，如果它还在附近，可能不得不去他们的销售办公室看看我是否能得到任何信息有点想知道这将如何影响我们的开发因为它只有几个街区远所以我更担心的是，因为它有 8 层楼高，它可能会挡住我们可能能够欣赏到的任何景观，因为它很可能会在我们的视线范围内从阳台！
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