澳洲澳大利亚房地产 揭穿悉尼黄金地段（内蓝筹郊区）房地产的神话

在澳大利亚地产投资



API 8 月版的封面故事 这就是它的开头（由 API 提供）“询问任何以向人们提供有关房地产购买建议的人，他们中的大多数人会告诉你“更好”；郊区总是有回报，你在边远地区疯狂购买房地产投资 位于黄金地段的房地产并不总是在资本增长方面表现出色口口声声，事实却始终相矛盾 事实上，大多数数据显示，我们主要城市的表现最好的企业都是“丑小鸭”。郊区或中等价位地区 无论是经过一年、五年、十年还是十五年的考察，都很难找到引领市场的高端地段的任何例子”；因此，它提供了来自澳大利亚各个城市的真实数据来证明这一点 这与我在多篇文章中一直试图提出的观点相同，这些文章查看了比较墨尔本各个郊区的短期、中期和长期资本增长的实际数据（两者都是内部和外部）并且不理解这个长期存在的神话的坚持 哈里斯
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进一步在文章 quot;墨尔本五年内房价增长前 10 名的郊区中有 7 个的房价中位数低于 285,000 美元 Lowly Frankston North ，典型的房屋价格为 175,000 美元（现在涨至 210,000 美元），其增长率与 Toorak 相同，平均房屋成本接近 200 万美元 2006 年末的另一份报告显示，更便宜的外环郊区的价格增长了两倍或是 Berwick、Craigieburn 等城市平均郊区的三倍； Cranbourne 的房价在两年内上涨了 10% 到 13%，而墨尔本的整体房价仅上涨了 4%”； （再次由 API 提供）去郊区！哈里斯
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谢谢你发表这篇文章，我现在必须买这本杂志！出于某种原因，我脑子里有一个愚蠢的想法，我必须在蓝筹郊区购买，因为它们比其他地方更好但是其他论坛成员问我你真的确定吗，现在你有了这篇文章我正在接近终于买了我的第一个 IP 我需要在这里重新考虑我的策略，而不是在布里斯班附近买一栋房子，也许我可以在说宾利等地买两栋联排别墅
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如果你在字里行间读到，这就是你得到：假设两个郊区都以 10% 的速度增长 Frankston - 增长 21,000 美元 Toorak - 增长 200,000 美元 我知道我更喜欢哪个 Mark
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我猜你是对的，但你能轻松地为 200 万美元的房子提供服务
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我一直强调的一点是——如果这两个地区都以相似的速度增长，你更喜欢什么：价值 200 万美元的房产让你在郊区（弗兰克斯顿）获得 6% 的收益，或者 200 万美元的内蓝房产芯片郊区给你 35% 的收益率 (Toorak) 如果上限增长相等，那么它肯定可以让你携带 10 pro Frankston Nth 的 perties 与 Toorak 的 1 prop 不仅资本增长相同，而且增加的收益率将使您在远郊持有投资组合的成本更低，因此您可以进一步增加投资组合（在远郊）比内蓝筹郊区快 哈里斯
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我同意从长远来看（即至少 12-14 年），平均增长是非常可比的，尤其是在收益率之后我发现外是波动性更大，内部波动性更小 对于少于该时期的时期，它非常不同 对于 1990-2000 年左右的 10 年期间（大约一两年） Carrum Downs、Cranbourne、Traralgon（我相信还有 Ringwood）几乎经历了 0%增长 我们生活在这些地区 仅在整个期间持有这些物业的整个投资组合将是可怕的 通过增长复制的能力是不存在的 我在 2001 年踏入并在 Carrum Downs Owner 购买了我的第一个 IP，价格为 12 万90年代初我添加了一个双车库和一些装饰 我在 2001 年以 137k 的价格买了它 在 9 年左右之后他基本上一无所获 2002 170k、2003 225k、2006 225k（所有银行估值） 我有一篇 Herald Sun 文章显示“繁荣的郊区” ' 的 Narre Warren (45%) 和 Frankston (44%) 大约在这个时候我在追求现金流，我不知道我在 CG 上的时机有多好 鉴于我们刚刚经历了价格飙升，未来几年会怎样带上哈里斯，考虑到它的海滩位置，你可能会喜欢弗兰克斯顿，但那些其他的外围郊区我不会惊讶在接下来的 3 年里看到的不多这就是为什么我喜欢混合 Oldnew、innerouter、houseapartment、low endhigh end我对整个投资组合平均增长 5-7% 感到满意——机器仍然可以工作t（即使不是很壮观）控制我可以服务的最大资产对我来说更重要
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G'day David 我真的在想你，当我写那篇文章时，我知道你买了一个很棒的房产不久前在Toorak，我开始了我的PI之旅，购买了两个非常蓝筹的郊区Kew和Mont Albert，在过去的5年里，它们是唯一给我带来最少资本增长的房产。整个投资组合我之前在同一篇文章中提到了波动性因素，但是作为买入和持有投资者（而不是买入和卖出），最好衡量投资组合在至少 3 年或更长时间内的表现，从而否定任何短期波动因素在谈到蓝筹内城物业时，我知道在 2002 年底房地产市场的低迷高峰之后，悉尼和墨尔本的蓝筹郊区几乎没有增长，事实上像南亚拉这样的郊区， Geln Iris 和 Camberwell 注册负增长，因此证明内城区不能免受短期波动的影响，或者在保持其价值方面几乎是防弹的 同意你的观点，蓝筹郊区比外抵押贷款带能更好地缓冲短期波动 哈里斯
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我个人还没有经历过蓝筹股的“持续增长”感谢您的真实世界经验我与您一起打破神话与 Wakelins 的所有聊天几乎让我想到了我的投资组合的其余部分是狗屎所有这些10%增长的例子，4%的收益率与6%的增长，6%的收益率开始让我头疼然后我做了数学，发现Carrum Downs的平均增长率为86%过去 30 年，这是对三个独立的非常平均的房产进行“相同的房屋改进”比较 一点也不差 有些人可能会说它有很多反对意见 - 周围有大量的“供应”，并不是那么靠近海滩这是一个较贫穷的地区'会说，在任何时候，当内部平坦时，外部可能会增长，反之亦然（希望如此！）不得不说，你在我的家乡弗兰加捡到的那些开发街区看起来很不错，干得好！如果你将来需要卸载一个单位，请给我一个嗡嗡声
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你有没有看到 Twitch 关于 Hawthorn 年初至今的 21% 的帖子（如果你减去他的 reno，则为 17%）也许是时候重新评估你的了，或者这就是你如何能够买下弗兰克斯顿的一半！

哈里斯 真的，众所周知，在房地产周期中，更受欢迎的地区会先移动，但迟早会移动到没有的郊区很多 CG 将被视为物超所值，您将需要在那里享受资本收益干杯
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有趣的讨论哈里斯和大卫，我觉得这个话题很有趣我也花时间和维克林斯聊天拜访他们后，我几个月都无法入睡！！我向他们展示了我的投资组合，其中包括一些市中心的房产和外围地区的房屋（包括弗兰克斯顿）Wakelin 集团的建议是卖掉我投资组合中的所有外围地区的东西！毫无疑问，这将有助于我通过他们购买！谢天谢地我没有！这个论坛，尤其是哈里斯的帖子，实际上阻止了我做出如此荒唐的决定！！从某种意义上说，我有点像大卫，我确实在内部和外部地区持有 IP，我计划在不久的将来在内郊区再购买一个，并计划长期持有它 Jan Sommers 有一个章节在她的一本书关于在内区或外区购买的主题中，她提到她与一位在内地购买的好朋友进行了一次社交辩论 他提到他的投资组合在 10 年内价值将远远超过她的时间 Jan当时的投资组合包括距离城市相当远的IP 我相信十年后Jan拥有更多的房产，并且他们的投资组合的价值基本相同！问候杰森
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我怎么知道会出现这不是关于能够服务任何东西，我所做的只是比较哈里斯发布的例子 Mark
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关于 200 万 WORTH财产和一个价值 200 万美元的财产 我假设弗兰克斯顿价值 200 万的财产大约是 9-10 处财产 每个财产都会产生租金管理成本等，这是否会大大降低您的利润率，我想还有一个好处是所有这些财产的折旧，这可能会平衡这一切，我想在每个纳税年度结束时，无论您选择哪种情况，只要您有良好的增长量并且能够继续购买房产，一切都很好，我们的目标是通过这些” ; 较便宜的郊区所以我们可以开始投资更好的蓝筹股领域将我们的投资组合分散在思考的食物上，尽管感谢线程dags
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嗨，大卫，自从我在 2002 年购买它们以来，我在 Kew 和 M Albert 的道具没有重新估价，但是查看了可比销售额我计划在本周或下周重新估价的区域，以准确了解哈里斯的整体增长
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更不用说处理 9-10 个潜在问题夫妻家庭的乐趣了 我的一个 Carrum Downs 房产代表 80我的租户问题的百分比 投资于社会经济较低的地区的缺点之一（更​​多的 Frankston North 比 Frankston 本身、南部等） 我非常渴望听到结果（加上房产描述、购买价格、日期、任何改进等）
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回到话题上，有没有人有任何其他长期（即25+年）郊区增长的例子（即30公里+）理想相同的房子比较
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好的，我现在明白了，因为我对IP游戏很陌生，你是说最好还是买最贵的投资道具一个人负担得起 假设银行可以借给我 100 万美元，你认为我会更好地在蓝筹郊区以 100 万美元的价格购买 1 处房产，而不是在不太蓝的郊区购买房产 如果不是这样，实际情况是什么比较利润的点
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Noob，没有“最好的”在如此多的郊区和城市中，没有明确的规则表明内城更好或其他方式（尽管不同方面会告诉你不同）阅读双方的论点，自己决定你会发现两个阵营的成功和破产投资者亚历克斯亚历克斯
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这一切都归结为个人投资者及其策略 没有对错房子更便宜的地方可能会让你更快地进入市场，或者以更大的方式进入市场（例如 2 所房子，而不是只有 1 所）我相信迟早，一个城市的所有 subrubs 都会上涨 - 无论它们是外部还是内部如果你碰巧把握好时机 - 这是一个很好的奖励相反，那些公关问题带来了一个充满机会的世界，更不用说能够增加价值（多个道具），对冲一个 200 万美元的道具空置一个月（每个月的空缺成本很容易超过 13,000 美元）与多个道具高收益缓解了可维修性忧郁，能够出售一些道具，如果需要（商业投资，现金需求）并且仍然有大量的投资组合可以结转，细分机会和名单还在继续我确实有房东放大器;为每个物业和最好的物业经理建立保险来管理每个地点的这些物业，因此甚至根本不关心租户质量或租户支付租金的能力我在之前的帖子中确实提到过，我们在 Frank Nth 的租户物业每季度提前支付租金，似乎是最准时的由于我最近在弗兰克斯顿购买的道具正在租赁，没有什么可以对哈里斯租户的质量敲响警钟
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我无法为您回答这个问题，这是您需要自己回答的问题对我个人而言，我更喜欢中间（有点）我更喜欢市中心的房产（虽然不在中央商务区），但是像Toorak这样的郊区对我来说太高端了Harris会在Frankston买，X先生会在Toorak买，我会在St KildaElwoodWinsdorCamberwell买等等老实说，我也不知道练习的意义在我看来，投资的方式或内容并不重要，重要的是您是否实现了目标 Mark
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从我已经看到这是我对在蓝筹地区购买优质房产的简单看法：大多数租户或买家希望住在最理想或最蓝筹的郊区 - 当他们无法做到时，他们会搬到其他郊区这些蓝筹区域的边缘以较少的金额购买租金；因此 1) 在蓝筹郊区出租的房产通常是最受关注的房产；通常先租后买（因为对这些郊区的需求） 2）蓝筹郊区的房产（当市场即将起飞时）通常是最先实现强劲增长的郊区 3）当市场下跌时，这些蓝筹郊区通常是吸收价格下跌的人；而不太受欢迎的郊区通常是价格大幅下降或下降幅度更大的郊区，因此购买一款吸引人的优质放大器；蓝筹郊区的理想房产具有良好的财务意义 IMO（amp; 将继续以这种方式购买）
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不一定，因为这取决于要价 更好的郊区有更高的租金 不是每个人都能负担得起我想住在曼利的海滨别墅并不意味着我可以负担得起 根据定义，市场是细分的，因此人们倾向于在价格范围内寻找 如果您的房产相对于类似房产便宜，您会先租 WM，您是否有任何统计数据支持这一点 市场通常会陷入衰退（目前的情况有点奇怪）鉴于“蓝筹”郊区通常与股市、高管薪酬、专业薪酬等密切相关，在繁荣时期膨胀得最厉害，昂贵的房产通常会首先破产，即那些膨胀的高管薪水等在萧条中消失得最快：裁员通常首先打击中层管理人员 我不反对 我认为没有人质疑蓝筹股资产是好的 但是为什么你会选择蓝筹股而不是便宜的，即你为什么更愿意购买比如说，60 万美元的房子超过 2 x 30 万美元的房子 你是说蓝筹郊区增长更快（%-明智）现金流（空置率和收益率）和重建机会的差异等风险呢（相对于重新开发您的唯一​​ IP 而言，更容易开发 3 处房产中的一处并且仍然从其中 2 处获得现金流） Alex
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统计 - 我亲眼目睹了事实 amp;用我自己使用 RP Data 等的研究来支持它——我不会花几个小时安培；几个小时试图获得统计数据，这样我就可以取悦我认识的人我猜亚历克斯，这是另一个我们不会同意的主题，所以在奶牛回家之前我不会和你争论，因为它不会做任何好事 - 你有你的意见 - 我有我的
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不确定这是否可能在 25 年前的珀斯，30 公里外甚至没有一条路可以让你到达几年前我确实看到了一篇极好的文章，它试图从上限增长率中剔除改善的价值，以了解哪些郊区在长期内真正表现良好 虽然我不再有这篇文章了，但我记得那不是便宜的边缘 burbs，我记得的主要是珊顿公园内城，蓝筹股，永远在那里
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别忘了他们不能像布里斯班的Newstead，Newfarm和Bulimba这样的郊区，就像他们不久前一样被认为是破旧的，绝对不是蓝筹股 令人惊讶的是 s%#@ 很容易被洗掉，人们忘记这些 s 的速度有多快uburb 现在可以说是布里斯班戴夫最受追捧的一些
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嗨，WM 伙计，显然，任何在论坛上发表任何全面声明或概括的人都会被要求证明这些声明的合理性或证明支持这些声明的事实证据up 你有意见很好，但是当你发表意见后发表声明来表达观点时，你会被要求用一些事实信息来支持那些人，以帮助论坛其他成员也理解你的观点我认为亚历克斯提出了一个有效的观点，并非所有租房者都希望集中在蓝筹郊区并且未能通过负担能力测试，他们会寻找墨尔本拥有非常强大的卫星中心的其他地方，例如 Dandenong、Frankston、Werribee 和 Craigieburn，这些都已满企业、工厂和行业 在这些卫星中心工作的租户会希望在附近找到一些东西，而不管该地区是否可取。因此，rea 将完全独立于蓝筹股区域的租赁市场哈里斯
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我不确定我是否相信这个论点它太笼统了，PC 对我来说无法使用我认为具有良好 CG 和好的收益总是比一些没有表现出良好增长率且收益糟糕的房产对每个投资者更有吸引力就是简单地转动他们的投资轮子而无处可去 你有四个投资象限，其中 CG 和收益率是两个轴 如果可能的话，你最好希望在右上角有一些东西 大多数人会满足于一个东西两条对角线中的一条，但我认为没有人会乐于处于零增长和所有收益率的原点当你问新投资者他们真正想要什么时，大多数人都说不清他们想要什么f 投资 当你提出“我想你正在寻找一种能疯狂增长并且能释放大量自由现金流”的东西时；他们的回答总是“是的，是的，这正是我要找的，我有 3 个吗？”
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大卫，当你计算波动率时，这是仅基于资本增长还是基于资本增长 +收益率 包含收益率和现金流量会使“蓝筹股”的波动性更大，而“狗股”的波动性更小 后者可能仍会有多年的平庸收益，但它们的损失是可以忍受的，所以你可以更容易地持有它们 风险管理的一个主要部分是拥有一个（a）表现良好的投资组合，并且（b）您可以在广泛的经济条件下无限期持有（例如更高的利率、空缺、失业、等）内城区，重度齿轮 IP 将有非常高的特定年度损失，但可能在中短期内获得更稳定的资本收益 如果市场持平（您希望这不会是long) 郊区的中等 ve 齿轮 IP 的年度损失较低，但 CG 性能可能更不稳定，但其较高的收益率将意味着您不会在平稳期流血如此严重，即使它们可能更长，即使在这两种情况下，损失的“血”总量是相同的，对于收益较高的郊区资产，损失发生的时间更长，因此无需出售就更容易承受郊区的房产可能会放弃一些机会成本联合国与郊区房产相比，实现的资本收益然而，这两点很重要：(a) 放弃的收益（“如果我会在那里买的话）可能更大，但比因大量负现金流而损失的实际美元痛苦要小由 Wakelin Belt IPs 和 (b) 购买郊区物业并不排除在内部地区进行额外购买，而后者可能会排除前者（尤其是对于普通收入的良好储蓄者，其可服务性比 LVR 更阻碍增长或现有资产缺乏增长IPs）假设您需要 10% 的收益率来收支平衡（税后），如果您的收入允许更高的损失，那么价值 100 万美元的内部（收益率 4%）的损失将是价值 100 万美元的外部（收益率 7%）的两倍100 万美元的蓝筹投资组合将产生相同的损失，然后可以选择再购买 100 万美元的远郊房产（或 50 万美元的中城郊房产） 可能是 100 万美元的蓝筹投资组合（在普拉现在只有一栋或两套公寓）将比类似的 100 万美元的郊区房屋投资组合更稳定地增长应该具有大致相等的现金流表现），那么总体结果应该大致相同（较小金额的更高或至少更一致的增长与较大金额的较低或不太一致的增长）鉴于建立投资组合的是投资者（人）而他们能买到的东西受限于他们的资金和维持购买能力，那么我认为这比将相同金额投资在现金流损失差异很大的领域进行比较更公平需求或缺乏稀缺 但是在一个渴望负担能力的市场中，廉价最终成为其本身的稀缺价值 因此它推高了价格，所以最终更便宜的地区增长虽然看起来很明智（从不同的资本增长原因中受益）只购买具有其他赎回品质的便宜地区彼得
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我听到河北的声音了吗在那里，Armadale 定居下来了，Kalamunda、Kwinana 和 Rockingham 我的祖父母于 1973 年在 Safety BayWaikiki（步行距离海滩）以大约 1.2 万美元的价格购买了一辆适中的 3x1 房车 主要改进是一个露台和大棚子 这卖了大约 8.4 万美元大约 1992 年（暴跌）它现在的价值必须超过 30 万美元
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一篇出色的蜘蛛侠帖子谢谢背景信息 - 我的策略是混合我有外在内、新旧、高端低端、公寓和我同意你的说法 我想这取决于你对风险的态度 另一方面，更一致的 CG 会让你以更快的速度复制 在我看来，这在早期阶段至关重要（就像现金流一样）我的早期阶段是 20-s某事，单身，高收入，没有家庭 大量可支配收入来应对负现金流（如果需要） 我想这是个人必须自己平衡的事情 我们很幸运，因为我们有时间陪伴，所以我们可以采用“ “缓慢而稳定”的策略，我们会没事的 现在我看不到内部和外部之间的收益率有巨大差异，这就是为什么如果我现在在市场上我会购买内部到中间的原因 我喜欢内部的另一个原因是因为我拥有自己住在这些房产中的额外优势，而且因为我的投资组合目前是外部的 60% 位于 St Kilda 的价值 26 万美元的漂亮一居室公寓，带停车位，可以以每周 250 美元的价格出租，以及在 Narre Warren South 的 30 万美元的房子每周租金 $270 我在 Berwick 的 $285k 单位租金为 $230pw 如果收益率相同，我会追求持续增长 总的来说，我不会推荐只有 blue chi 的投资组合ps 也许某人拥有非常高的安全收入或具有所需缓冲的人我做了一些花哨的事情，例如使用债务来偿还债务，所以我希望整体回报率超过收益率来管理我的现金流，因为我有一点股本比例 是的，但在今天的郊区市场中获得 7% 的可能性很小 我的地方是 Berwick 40%、Narre Warren South 46%、Carrum Downs 52% 按现值计算 同意 这就是为什么我喜欢这种组合 组合提供了最好的一致性，这是我想要复制的
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是的，但这些不是郊区 安全湾是你年假的地方 曼杜拉是一个臭臭的河口，你用来把螃蟹拖出 OK my poitn 有点离题，但我只是说这些比较是困难的，因为中等房屋的conecpt 和服务于外围区域的基础设施不断变化
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购买 API 并阅读文章虽然我大体上同意这篇文章，我有点失望打;你会在这个论坛上获得更好的内容 对于那些没有看过的人，这篇文章有 8 页长 第一页批评了买家倡导者和研究人员，尽管有相反的证据，他们还是推荐了梅子郊区 用可用的话来说，这可能有更加强硬；例如，揭露影响知名房地产经纪人、买家代理、一些房地产投资顾问等的群体思维 媒体（包括 ABC）同谋营造有利于郊区房地产的某种气候的方式也可以简要讨论剩下的 7 页涉及特定区域 它主要是类型昂贵的郊区 A 在过去 10 年中增长了 Y %，但便宜的郊区 B 的增长速度快于 A 这些数字背后没有任何细节 你几乎可以做到任何郊区都通过将测量周期向两边移动几年而成为赢家，我发现这是重复的但即便如此，过去的表现并不能保证未来的趋势 地区覆盖范围参差不齐，悉尼、珀斯布里斯班占主导地位的阿德莱德和墨尔本（其中包含超过其公平份额的“丑小鸭”）仅获得一列墨尔本提到的一些区域（例如安格尔西和索伦托）距离太远而不能被视为郊区并且拥有不同的财产市场动态 索伦托（中位价 59.4 万美元）绝不是便宜货或“丑小鸭” 缺乏当地知识（至少对墨尔本而言）——伊迪丝维尔被描述为位于莫宁顿半岛，而实际上它位于正确描述的南部海湾郊区之间的 Mordialloc 和 Bonbeach 这篇文章会更有用，如果对旧统计数据的叙述更少，而是如何识别这些郊区的方法的细节，但我怀疑这可能是作者可能希望自己尊重的材料他的商业利益和付费客户的缺乏校对偶尔会激怒；房子应该是铅垂的，但绝不是郊区 总而言之，这篇文章的想法很棒，我支持它的中心前提 但是在可用的空间中它本来可以更好
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不得不说我认为这篇文章是对于目标受众来说，我并不特别同意大多数人所说的
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我不知道我认为你应该采取上限增长，如果你发现它不是吹牛；只是陈述一个事实，但自 2003 年底我们购买它们以来，我们的 2 处房产的价值已经翻了一番——处于“低迷”的繁荣时期它们不在蓝筹股区域，而且基于购买，它们的现金流都是正数价格 非常成功的投资 一个花费 $105k，目前租金为 $220 pw，另一个花费 $150k，目前租金为 $265 pw 它们都是 1990 年以后建造的，所以纸上的扣除也很可爱，而且空置这两处房产总共有 2 周的时间 如果我必须在其中 10 处而不是“蓝筹”中的一处价值 100 万美元的房产中进行选择；邱，我想我会坚持便宜的 诀窍当然是找到这些区域 便宜的租房者更多，从过去更昂贵的房产的经验来看，更昂贵的房产的租房者不一定会少麻烦廉价房产吸引不良租户的说法是一个神话 很多好人破产了，需要一个栖身之所 纯粹因为过去的表现而专注于蓝筹股可能会让你在其他地方失去更好的机会，正如一些人已经说过的那样；入门级非常高，随着购房价格的上涨，租金回报率往往会大幅下降 投资蓝筹郊区是轻而易举的事情 我宁愿努力工作，看看t更宽，赚更多钱根据阿德莱德的数据，您本可以在阿德莱德港购买并获得 500% 的收益 或者在 Unley Park 并仅获得 170% 的收益 但是当您查看这些数据时，现在的 PA 平均值是另一回事30 万美元（根据记忆），UP 是 1100 万美元 所以基本上在这个时间框架内，同一位投资者可能在 PA 中拥有大约 25 万美元的股权增长，即 500%，或 70 万美元的 UP 股权增长，只有 170% 的增长 是的，我意识到投资者可以在 PA 中购买多个 IP 而不是 UP 的论点，但我的观点是，当你在一个案例中拥有更高的基数时，我认为这并不总是最公平的比较。抱怨微软增长的人与他们当年相比，近年来一直在放缓有两位数的增长我一直认为，你期望他们在收入为 1 亿美元时获得与现在收入为 45B 美元时相同的 20% 的增长 - 这要困难得多！我可能有点啰嗦，把我的观点搞糊涂了
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跟进旧线程特里·赖德刚刚发布了这份报告 - http:wwwhotspottingcomauactviewProdamp;productId54 这将是一个有趣的读物，我一直被诱惑购买特里过去便宜的热点 有人说这些地区你*可能*获得短暂的增长，但在那之后你持有的房产已经在已经运行的次要位置 争论是你可以更快地复制并持有更大的总资产基础
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我只在更便宜的郊区购买 - 悉尼 你可以持有更多 $$ 的总投资组合，你的风险分散在更多的房产上（减少个人暴露风险），CG 是通常非常强大，通常比蓝筹股更好，而且目前的租金收益率非常棒 我看到支持他们的论据比反对他们的论据更多但这归结为你的个人选择真的有些人无法理解拥有任何东西的想法。肮脏的郊区bsquot;
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中位数价格跌至最高 作者：Enzo Raimondo 日期：2009 年 2 月 7 日 出版：时代（订阅） 昂贵的房产下跌，但负担得起的郊区正在上涨 http:wwwdomaincomauPublicArtlIndexamp;headlineMedian_price_drops_at_the_topHi David, Saw这篇文章之前并完全同意 低端供应比南澳和维州墨累河的部分地区干涸得更快！我的感觉是，这些将在未来几个月内完成约 10-20% 正如 Witzl 在尝试从绝望的 FHB 的扣子中购买这些之前所说的那样，这是诀窍所以除非你去年购买，否则你可能错过了大多数供应商的船为同一产品定价至少 15-20k 数字，这在 GFC 的中间！不错的gifgif，你可以得到一个！
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我个人担心的是，我们看到的是由FHOG引发的死猫反弹一旦我们在外围地区失业率上升，我们可能会看到方向的变化正如长期会员所知道的那样，我在购买外城区 quot; 时没有任何问题。博干地区” , 只是不相信现在是时候 Cliff
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Cliff 你所看到的是没有死猫反弹虽然价格上涨将被遏制，低端将缓慢上升以支撑中位数价格随着高端下跌而低端尤其是悉尼和墨尔本的房地产并没有看到自 2003 年以来高端市场出现的令人难以置信的上涨 现在这些 Bogan 地区中的一些地区将迎头赶上 这种低迷将比蓝领工人更难影响白领商业专业人士 我可以看到 FHG 正在进一步扩展，因为很少有新建筑正在进行，因为开发商甚至无法为新土地融资第一个 如果我现在购买，我的重绘中将一无所有（这会损害我们的“生活方式”计划）如果我等待，我可能会在 Colyton 获得更好的再融资，但价格也可能会更高，这是一个我无法弥补的难题我的想法我很瘦ng 对等待，我不想太努力太快，同时伤害我们的生活方式计划（订婚）
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不急于海事组织，我会让你刚买的那个人先消化从你的头像来看你大概20-30岁，时间充裕
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这是一个有趣的观点克里夫2007年，“蓝筹大队”（我知道你不是其中之一）警告我们不要在郊区投资，因为这些地区会遭受抵押贷款压力我当时反对这个建议，事后看来，我很高兴我在 quot“博根地区”我倾向于认为所有郊区（内+外）都会感受到失业率上升的影响，并且我的“负担得起的”财产持有会很好的问候 - Ben
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除了我们的第一个IP，它是在一个我认为从上限收益方面进展顺利的领域购买，我们所有其他人都是根据现金流和税收优惠首先购买的，第三个方面是上限收益部分我们选择了哪些领域我们认为也会带来上限增长，但这肯定不是主要因素 由于现金流量不足和难以找到租户（处于租金水平的高端），我们只保留了第一个 IP 18 个月 获得的增长被抵消了负现金流和持有它缺乏乐趣 根据我的经验（和观察），“蓝筹股”；郊区提供稳定的长期增长，但权衡始终是收益 充其量是普通大多数人处于财务阶梯的低端，因此这些房产的租房者和购买者总是有更多的人，因此长期需求应该是良好的 - 即使在现在这样的困难时期也是如此
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完全同意 事实证明，目前的需求非常稳定 但即使在过去几年中，增长一直很稳定，我怀疑精心挑选的低端物业今年将再增长 10%
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但是要非常小心你如何定义“低端”，有些定义可能非常灵活，甚至完全扭曲例如，今天早上我们最喜欢的内城 spruiker（对不起，买家代理！）在纳税人资助的 ABC 上发表讲话Radio，将墨尔本的中间市场定义为 60 万至 100 万美元，低于这个“低端”（因此“现在值得购买，因为一年前被称为底部”）任何冷静的人都会说，一个城市的 140%中位数将是“中上层”，而 100 万美元（仍然）是 st严格的托夫斯维尔即使是主持人（不是最敏锐的财产头脑）也对这种混乱的中间主张犹豫不决另一个咆哮者声称租金收益率（通常对她来说是一个肮脏的词）在 5% 的利率下将产生大约税前中性资产（甚至）再次诚实的数学表明需要大约两倍的收益率，只有在税后我的猜测是，我们会看到更多在 10 公里以内的城市买家倡导人群努力将自己重塑为旧“每年永远向上”的假设受到质疑 观看这场奇观会很有趣，例如： * 他们将使用“低端”定价的新定义（使“他们的”高端产品看起来“中等” ，明智，与这个紧缩时代保持一致）*他们会使用像“收益率”这样的禁忌词，并对收益率和利率的接近感到兴奋，因为后者处于衰退引发的低点。拿铁咖啡尤其代表了相当大的转机，因为多年来的“破纪录”信息是仅根据其投机性资本收益潜力购买东西——没有别的——而不考虑现金短缺、未来收入流或投资回报时间*他们可能不得不多元化到 un-BA d 中郊和外郊，如果内郊房产的拍卖较少且价格较高，但他们会发现拍卖也不是在郊区进行，外郊的较低差异化使得 BA 的用处不那么大 * 他们也是对于外围地区长期表现不佳的情况，我需要接受他们的话 是的，外围地区的升值幅度可能比内部地区低 1%，但租金收益率高 1-2% 可能只是补偿，或者“买东西总比什么都不买”* 再次由于仍在购买的投资者对现金流的需求，不太严格的人可能会说学生公寓或服务式公寓毕竟还不错，因为收益率更好！毕竟成为 BA 是一门生意，如果您的投资者客户群再也承受不起每处房产每年 25,000 美元的损失，您将不得不提供更便宜的产品
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蜘蛛侠，你是对的哈哈！我觉得超过 600k 可以被认为是低端很有趣 我的定义是针对城市中位数价格的 60% 或更低的房产 所以对于中位数约为 540k 的悉尼来说，低端的东西低于 374k 或更少 像这样的大量库存在西郊！在墨尔本，中位数价格约为 460k，因此采用 60% 规则的低端价格更像是 $276k 或更少 在许多郊区仍然有很多这样的情况
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很高兴并非所有 BA 都提倡内城的旧栗子属性是最好的 但是，鉴于我们不是持牌财务顾问，给客户的任何建议或建议都应该是仅此而已，而不是被误解为投资建议
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是的，关键术语是“持牌财务顾问”或AFSL*，这是非常具体的近似值，例如“经验丰富的独立顾问”，例如https：wwwcdonlinecomauwakelinstreets_ahead-the_bookhtml 意思完全不同的事情，但并非所有消费者都会发现这种细微差别 来自上述的一个有趣的议会提交（认为 BA 应该继续免于持有澳大利亚金融服务许可证，只要他们披露回扣等）出现在这里：http:wwwaphgovauSENATEcommitries2004-07investmentsubmissionssub15pdf这里是普通 BA 之间存在交叉，例如寻找特定房产（满足 X 预算 Y 功能 Z 位置要求）或帮助拍卖投标以构建投资组合并就资产选择提供建议一些 BA 可能是前两个方面的专家但后者较弱 风险在于畅通无阻的 BA漫不经心地超越他们的专业知识进入后者，并且可以关闭人们对资产选择的想法（*）尽管这些人（作为管理基金销售人员）的记录也不一定都那么好，并且从非（财务) 许可的 BA 或 REA 实际上可能效果更好！
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