澳洲澳大利亚房地产墨尔本市场--现实检查？悉尼

在澳大利亚地产投资



我于 2006 年通过 Metropole Projects 在布莱顿东部购买了一处房产，Metropole Projects 负责为两栋联排别墅管理计划的准备和规划许可审批 2006 年的购买价格为 75 万美元我当时做了很多自己的研究，并且相当对购买感到满意 快进两年 我昨天将我的布莱顿东房产拍卖了 Metropole 代表我参加，因为我住在珀斯 我周五与拍卖师讨论了底价 在讨论中，他谈到了下降在过去的 9-12 个月里，墨尔本的房价下跌了 20-25%，仅过去三个月就下跌了 10-15%（他指的是好的郊区） 现在这确实让我震惊——我简直不敢相信这些数字我怀疑他试图影响我的底价所以 - 拍卖是如何进行的 20-30 人出现 拍卖师以 80 万美元开始拍卖 供应商以 85 万美元出价 没有一个来自人群的出价 鉴于经济状况而且普遍情绪不佳，我想我不应该太震惊了 拍卖的时机不是最好的 但是两年后（据报道，2007 年墨尔本良好的郊区增长显着），加上两栋联排别墅的规划许可证的附加值，我期待更多（更多）在事实上，今年年初我的银行估值接近 100 万美元，这与当时可用的销售证据密切相关尤其是过去三个月，拍卖师大肆宣传的数字有什么实质内容吗？感谢知情论坛的任何回应
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brop，高端已经下降，而且很多有钱的人股市上有很多 听到这些数字并不奇怪 墨尔本是一个非常繁忙的拍卖市场，最近的拍卖情况并不顺利 http:reivcomauhomeinsideaspID142amp;pnav141 这是 REIV 的每周报告和墨尔本拍卖结果 - 清盘率为 53%，这是我认为的最低点，上周是 56%，去年这个时候是 80%+，举个例子希望这个信息对 Ben
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您的数字听起来很正确 目前非常缺乏流动性 我们正试图出售我们的 Prahran 房产 冬季传统上很安静 - 所以我们的经纪人建议我们进行春季拍卖 - 传统上是旺季 我们拍卖的投票率 - 零 - 这不是高端房产 不仅如此，拍卖后对房产的后续查询 - 零（通常现在会有几个查询）干杯，Y-man
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谢谢 Ben 有用的网站 查看布莱顿东一号私人拍卖的结果，一次拍卖，10 次在拍卖中通过 对布莱顿东部来说，一个更能说明问题的统计数据是，所有 10 次似乎都通过了供应商投标
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Brop，我想你会同意很多“水在桥下流过”；自 2008 年初以来，当你获得 100 万美元的估值时，我想说你的结果现在对墨尔本来说很正常 现在根本不是在墨尔本（或大多数其他地方）出售的时候！我们仍然有一些最高的兴趣发达国家的利率，股票市场支离破碎（想象一下追加保证金），我们正在谈论全球衰退甚至萧条 现在，对于房地产，我认为这完全取决于他们下降 IR 的速度和持续时间（一些）投资者可以“坚持”；祝你好运 LL
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看这里的单位，我会说有下降，尽管广告12个月的数字显示两位数的增长有些要价下降了25%，但这是罕见的6个月以前，如果您问代理商是否可以在这里以不到 20 万美元的价格购买 2br关于这里的房子，但价格低于 40 万美元的东西应该是可行的
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是的，当然是美好的时光 我现在必须决定是继续持续的营销成本还是在短期内退出市场至少应该不会是太难的决定！干杯 - brop
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是的，该价格范围内的价值今年肯定受到了影响，轶事证据表明它现在正在遭受更多损失例如，我上周评估了埃森登附近的一栋联排别墅，他们显然认为它的价值为 500 美元k 去年 11 月（同一家银行不同的估值公司）他们估计为 57 万美元，告诉我他们需要 54.5 万美元才能借来购买沙发并重新铺设一个非常好的浴室）我很慷慨地花了 49 万美元！我在墨尔本西部工作，我看到的大多数房产（每天 7 处）都在 30 万美元左右；该市场拥有自己的市场 高端正在遭受损失，例如，我在一个中位价约为 40 万美元的郊区进行估值s 于 10 月 7 日在市场高峰期以 66 万美元的价格购买 另一处非常相似的房产在 2 月 8 日以 61 万美元的价格售出，他们可能会获得 60 万美元的价值，而银行估计的价值为 75 万美元 同时在另一端，那些在低于 27 万美元的市场中，价值实际上正在上涨的郊区，如 Deer Park、Kings Park、Albanvale、St Albans、Delahey - 距离城市 16 到 22 公里 这个市场在 1 月份上涨了 2 万美元，稳步移动在这一年中，几个月前又上涨了 10000 美元 2007 年 11 月要花费 195000 美元现在至少要花费 235000 美元 这是关于负担能力 利息成本低于租金 例如，我在坎伯韦尔租了超过7 年 18 个月前，两居室公寓的价格便宜，220 美元/周，租金开始上涨，现在是 300 美元/周我提到的那些郊区的一个 4 床 1 12 浴室的房子，一个街区的价格为 235,000 美元即使不是，也应该很容易细分 利息将低于我支付的租金，我将节省 1 1 12 小时的驾驶时间和 $100pw 的车辆费用 该物业的租金约为 $270pw 更多的人可以买得起低端而不是高端，供应在墨尔本中位价范围以下比在它或高于它或以上时要紧得多 这些郊区几乎没有看到 2007 年的重大价格上涨，这主要体现在内城区和东部郊区股市已经回馈了过去几年的所有上涨，所以去年上涨如此之快的一些郊区也是如此 欢呼 RightValue 附录：星期五我在一个价值 30 万美元的郊区的房子被拍卖了几周内底价 32 万美元 代理商上周决定出售该物业时，收到了 4 个 33 万美元的报价和一个 33.5 万美元的报价郊区
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好吧，我敢肯定，我们的一些股市粉丝目前正在使用更丰富多彩的描述想象一下，必须进行并且仍将进行的追加保证金通知刀仍在下降！这迟早要流入房地产市场，因为他们只是卖“任何东西”。筹集现金 LL
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我记得 ASX 在 2007 年所做的一项研究，该研究在该董事会上被引用，该研究表明，在 50% LVR 的情况下，平衡的股票投资组合每次都跑赢房地产 50% LVR 的那些人感觉如何那些追加保证金通知
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就是这样，我宁愿以 80% LVR 的价格购买智能长期房产，也不愿以 30% LVR 的价格购买股票
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也许不是出售的好时机，大量库存，没有买家 这只能意味着一件事，那些需要出售的人将不得不应付它，而那些不应该暂时推迟的人今年 10-15%，不是这样，20+% 他们引用他们的 RE 会在没有下注者的时候试图压榨你 - 他们想要出售 等到利率下降，男孩他们正在下降 持有成本将急剧下降下降，这样度过暴风雨可能对您有利 就像我们都站在沙滩上 看着潮水袭来没有人知道会发生什么，因此人们把钱包放在口袋里欢呼 pieman
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我在 2005 年写了一本关于上市财产信托的书 在里面我比较了长期累积回报LPT（现为 A-REIT）以墨尔本房产中值作为比较的 resi 房产 2004 年，LPT 终于超越 Resi 房产成为更好的投资，它一直保持这种状态，直到去年现在 AREIT 已经损失了超过 50% 的价值。年 Resi 房地产是真正的赢家，如果不是永远，将保持在很长一段时间内 我不敢更新该图表 我已经改变了我的态度 谢天谢地，我坚持了很长时间 Resi Property 欢呼 RightValue
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我们的布莱顿观点我们住在布莱顿，年复一年每周参加 6-8 次住宅和商业拍卖 在去年的大部分时间里，我们对每平方米支付的价格感到惊讶 支付的价格远远高于今年早些时候的基本土地价值我开始呼吁商业价值将下降 50%，住宅价值将下降 40% 你必须欣赏的是，Toorak、Brighton、Camberwell、South Yara 在经济低迷时期最先下降，而且通常是第一个离开在转机之前备份这次的不同之处在于，由于正在发生的金融悲剧，您需要采取更长远的眼光 如果您无法承受 7-10 年，您可能最好采取当财政海啸真正袭来时，现在损失而不是明年最重要的是，在布莱顿，一栋非常普通的 3 居室房屋的每周租金现在约为 800 美元 如果您在布莱顿东的房子位于 Nepean 高速公路的海滩一侧，我会认为因为它是新的，您会根据装修质量，每周轻松达到 800-1000 今晚在布莱顿附近散步时，令人惊讶的是有多少未完工的新物业，并且没有进一步的工作正在进行 我怀疑很多人已经陷入股市崩盘我们的电话是租金将继续上涨，但明年年初房地产价值将至少再下降 25%
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我不明白为什么要大惊小怪，墨尔本去年过得很好一年房价上涨 20%+ 因此，如果您以合理的价格、合理的收益率和合理的借贷成本购买了位置优越的房产，那么就等着吧。翻倍y 10 年意味着房地产每年都必须上涨 房地产可能会在接下来的 9 年停滞不前，然后在第 10 年翻一番事情要进入一段时间的冷静期这意味着以后出现重大暴跌的可能性较小
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我认为市场的高端在困难时期可能会下跌很多上次衰退 40% 来自高端的某些部分所以这并不罕见！在这方面，我曾与各种买家代理进行过辩论，事实上，市场的高端市场可能会经历一段艰难的时期！看起来它再次重演 我听说西部旅行很好 我正在与 Hoppers Crossing 和 Werribee 的代理商交谈，他们也报告了稳定的活动 低价房屋的表现已经上升到 30 万大关 表现良好 人们更加谨慎高利率也使人们关注负担能力 Cheers Sash
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请找到所附的实际数字 比你引用的 53% 有点丑 我相信你可能会发现报纸上的数字通常是错误的 (更高的百分比而不是更低的百分比）
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我怀疑即使是 45% 的数字也是乐观的
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酷一旦媒体把这些捡起来，也许 2009 年第 1 季度将是购买的好时机 或者是人现在思考
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明年年初 - 年中，假设我们再降息一两次为什么你现在想尝试出售不是个好时机大卫，我现在正在寻找，看到一些供应商在一些中郊区慢慢降低了他们的价格预期，但我还没有准备好扣动扳机好是时候关注您选择的地区的价格并了解房地产价值了，没有真正的紧迫感也许 2009 年第一季度或第二季度似乎是正确的
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不太确定，因为事情正在发生很多变化我正在关注失业数据I相信这是信心和人们进入房地产市场的关键 从我的立场来看，事情在好转之前会变得更糟好消息是我觉得我们可能会在 2009 年 1 月之前看到一个 6 的 IR
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我得到的信息（包括代理商的评估）表明我可以得到一个合理的价格——我现在可以更好地使用这笔钱 但是拍卖结果意味着我需要重新考虑欢呼 brop
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如果你想想上周末可能是最糟糕的我们一生中的时间——也许是过去 90 年来拍卖房产的最糟糕时间 我听其他人说这可能意味着这是我们一生中购买房产的最佳时间 世界陷入困境，市场很糟糕但我们不买这个市场——在那个市场中，今天有一些惊人的长期机会是杯子是半空的还是半满的
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有趣的是代理商没有意识到这个小问题
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迈克尔，墨尔本东郊的房产真的很糟糕，虽然我很同情并同意从长远来看，但我看不到这个产品的底线 虽然地理位置优越的优质房产可能会在资本增长良好的情况下运作良好由于现金流流失，在更艰难的时期可能不会那么好 再加上不断上升的职业失业率，可能会影响这一人口统计数据，正如最近的新闻报道所证明的那样，你的市场可能会波动 我一直是现金流玩家现在看来，虽然我在西墨尔本的地方有适度的增长，但我在阳光下的时间是通过我在 Melton 和 Wyndhamlistings 的房产来的经济状况和FHOG会喜欢听听你对今年墨尔本东部黄金郊区的预期表现你可能不得不原谅我的愤世嫉俗 我看不出进入蓝筹东部郊区的智慧，因为房地产价格真的在下降，因为去年它们确实上涨了 60% 3-4 年，而西部郊区的比例约为 30%实际状态”和“群体感知状态” 这表明当群体意识到现在是买入的好时机时，“真正的投资者”已经推动市场向前发展，你认为这个概念是否适用于相反的情况，即“实际状态”可能是房产标记在上周末触底，但“牛群”不会认为再过 3-6 个月才触底
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拍卖活动在 10 -12 周前首次讨论男孩从此改变了市场
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最拍卖行销活动我看过 4 周，6 在外面 特定区域的大多数潜在客户会在那段时间内看到这个地方 总是有取消拍卖的选项 为什么长达 3 个月
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不同的是供应商实际决定与 REA 进行拍卖所需的时间，以及第一次公开检查的日期 在这段时间内需要完成大量工作；维护、整理和存放东西、租用家具、美化（例如油漆、园艺）、照片等
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市场是否触底我不知道 - 但答案可能不是我们购买“市场”； - 不！在这个市场上，有一些非常积极且有时绝望的供应商，这为长期投资者创造了一些最佳购买机会 例如，我看到一个非常热心的供应商的例子，他在顶级内部的同一单元中出售了他的 3 套公寓过去几周的bayside 墨尔本郊区 他们都经过翻新和出租，价值大致相同，但他们在同一天被拍卖 拍卖的人群中有买家，但显然没有那么多买家今年早些时候或去年早些时候 第一套房产以 425,000 美元的价格售出，一些热心的竞标者推高了价格 第二套非常相似的公寓在拍卖会上被拍下，并以 405,000 美元的价格售出 最后一套公寓也被拍下 - 没有买家离开了，没有人竞标这处房产 几周后，它以 385,000 美元的价格卖给了一位精明的投资者450,000 这意味着所有新买家可能在中长期内都做得很好，但是第三个房产的买家做得非常非常好，因为我很了解那个特定的位置，因为我在附近有很多房产，我相信在今天的市场上，如果销售正确，所有房产的售价将约为 425,000 美元 当天没有 3 个买家，显然卖家非常积极而且因为他们是出租的，如果剔除所有首次购房者活跃于该市场 2 号和 3 号买家表现特别好 即使市场再下跌 10% 3 号买家仍然领先 这就是今天要购买的房产类型 您很乐意在您的投资组合中长期持有并且以低于市场价格的价格购买，因此即使市场进一步下跌，您也会买得很好
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这是真的，但实际的“运动”直到协议签署后才开始w与代理之间的时间和实际拍卖之间通常只有 4 周迈克尔指的是竞选时间
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实际上迈克尔在谈论拍卖活动何时被讨论 上周六拍卖的任何人都会讨论并同意早在雷曼兄弟倒闭的 SHTF 之前，在那个日期进行拍卖
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好吧，那是真的，这是他的台词：“拍卖活动于 10 -12 周前首次讨论”；但是，这有点奇怪 即使是在 12 周前讨论过，你也不会有那么久的活动 你可以说它是在 12 个月前讨论过的，但我们只是在 4 周前开始了营销活动 那时，有迹象表明问题很明显
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这仅仅是基于对未来资本收益的预期，还是你认为支付的价格相对于作为投资的资产的基本价值而言是便宜的
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MC , 你必须用相同的主题感染每个线程吗 已经有足够多的线程对你推的手推车有更多的主题
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他在推什么手推车我认为这是一个有效的问题
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抱歉，如果你被冒犯了，我问的是Yardney He 先生声称“新买家可能在中长期内做得很好，但第三套房产的买家做得非常非常好”；我很合理地想知道这是基于对未来资本收益的预期还是对基本价值的某种衡量标准它与线程完全一致
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嗨迈克尔那里有一些很好的建议-感谢贡献你有任何信息吗在这些价格下这些房产产生的收益上，我们也许都可以根据“基本面”来判断这些是否是好的投资。否则我们最终只会（再次）争论一个人的良好现金流是否是另一个人的泡沫！
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嗯，这很有趣不是这个网站的目的这不是关于争论泡沫的问题迈克尔亚德尼诺冒犯，但我确实认为您的策略以繁荣的房地产市场为中心，鉴于当前市场，该策略需要改变至于在价值 450k 时购买价值 385k 的房地产，仍然存在大量的负现金流，大约为 $160-$200 pw问题是把你的钱投入到其他地方的机会成本是否会说 38.5 万美元的房产价值 45 万美元是完全错误的 价值 38.5 万美元 如果你遵循这个逻辑，你可以说它的价值 60 万美元好吧，在未来的某个时候，在下跌的市场中，负现金流的价值（或缺乏）完全是另一场争论
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同意，我什至会说，鉴于当前环境Ironment 正如大多数银行面板估价师会告诉你的那样，在这种环境下，对更好的郊区进行估价是更难的，因为推动这些价格的是情绪。 至于负现金流，是的，这是一场有趣的辩论！毫无疑问，一些论坛成员将在每次遇到现金流危机时都会受到教育！ Cheers Sash
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取决于东郊的好去处 我有种族偏见，因为我知道亚洲国家财富阶层中排名前 1% 的人都有他们想购买的特定地方，而且最近由于资金似乎泛滥至低澳元 结果我看到一些地方的表现相对较好 由去年刚刚进入市场的年轻专业人士主导的地方将受到最大的影响（恕我直言）（低收益也无济于事）至于投资策略，我完全同意你的现金流策略，与你相比，我还是个新手，但我的逻辑确实导致我降低了投资属性
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完全正确的“市场”;现在已经决定该房产价值 385,000 美元 假设房产基本相同，以 400 美元购买的买家购买了价值 385,000 美元左右的房产 他们买错了，而不是好 市场动态工作下降的方式与上升时令人兴奋的日子完全相同
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实际上，这是一个更好的说法购买超过40万美元的单位的人付出了太多的人支付了 385,000 美元的付费市场 今天的市场 一个故事可以通过多种方式来推广特定观点
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你并没有说出全貌 作为一个价值 385,000 美元的房产，它是： - 已售出由一个绝望的卖家 - 一般在市场上一个糟糕的周末出售 - 在租户到位的情况下出售（不包括 OO 和 FHO） - 与其他两个几乎相同的房产同时出售 如果它是那个周末唯一出售的房产，它至少会以第一次的价格出售（因此是“价值”），即 $ 425k 它可能会以更高的价格出售，因为第二个的购买者可能出价 430k 美元 在拍卖中，您只能找到第二高的出价者最高价格 如果它是在没有租户的情况下出售的，它可能会以再多一点，因为潜在购买的数量将从 30%-50%（允许一些乐于等待租约结束的房主）上升到 100% 的市场“是的，但事实并非如此！”我听到你说我想说的是在这个游戏中没有具体的“价值”这不是销售价格，只是情况的最轻微变化可能意味着 385,000 美元的房产售价更高价格，希望那是我
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同意，尽管如果该物业仍然高度负面 我想知道如果在接近下一个物业增长阶段购买时，数字是否会再次更好 持有成本可以很快吃掉最初的报价;instantEquity”
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换个说法吧 3个类似的单位被拍卖 1号和2号单位在拍卖会上分别以250,000美元的价格售出 第三个没有投标人 然而，几周后，一位买家进来了以 280,000 美元的价格购买第三个 现在，what 是我保证单元 1 和单元 2 的买家相信他们已经“创造”的房产。神奇的 30,000 美元即时权益，它们的单位“价值”； 280,000 美元 我保证以 280 美元购买的买家不会认为它值 250 美元 此外，RE 代理商、估价师、somersofters 等现在将尝试根据 280,000 美元的新基准出售任何类似的未来单位。它变成了一个异常，一个绝望的卖家，一些被忽视的东西我可以保证在繁荣期间上升的新基准不会被忽视但它真正值得的是简单的答案“有人愿意支付的东西值得”;市场是由少数买家支配的 你可以闭上眼睛，捂住耳朵，对着屋顶大声喊道，迈克尔·亚利（Michael Yarley）的例子中的单位价值 450,000 美元，但如果“买家不愿意支付 450 美元，它不值 450！”不幸的是，你不能只有一种方式任何属性，甚至更假设的“如果”；和“但是”但关键是那天它卖了这么多这对任何感兴趣的人来说都是真正重要的
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也许出租数字可能有助于人们对此的看法>;以便它可以与市场和周边物业进行比较
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同上一个软市场蓝筹物业应该获得大约5％的回报这意味着385 pw租用385k购买Cheers Sash
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The市场是一种流动性的东西，当涉及到像房地产这样的东西时，市场也并不总是合乎逻辑的，在这种情况下，大部分买家都会以某种方式推高价格，当时这些房产的价值为 385425425 这是现在但是我认为主要的一点是你必须考虑在 5 年或多长时间内一个强劲的市场会发生什么一个人可能会卖到 55 万美元 那么谁的情况更好 一个开始时只有 38.5 万美元的贷款（当然少了押金），并为此支付了 5 年的利息，或者支付了 42.5 万美元并支付了利息的人42.5 万美元的贷款 假设他们当时每人收到 55 万美元，那就是 p很明显谁得到了更好的交易
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我想我可能没有说得很清楚我最初回应有人问市场是否触底当然我不知道，我建议答案是不！那么为什么还要考虑购买，因为“可能”周围有机会；今天太便宜了，如果大盘进一步下跌，您仍然可以得到保障 抱歉-我不知道租金回报和收益率是多少，但假设它们的租金相似，显然投资者 3 获得了更好的收益率
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1 新的市值为 385,000 美元（市场准备支付的最后价格） 2 买家 1 拥有 385,000 - 425,000 -40,000 负资产 3 买家 2 拥有 385,000 - 405,000 -20,000 负资产 4 去年的 450,000 买家拥有 -65,000负资产并支付了一年的成本 它是这样运作的
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并非不准确
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我在上升期间询问了您的“感知与现实”图表，您认为这是真的吗？反过来也换句话说，根据你的经验，在下风期，牛群认为我们触底太早或太晚了
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所以我想这里的带回家的信息是你可以在上涨的市场中以低于市场估值的价格买入，但在下跌或不确定的市场中不能买入迈克尔的例子是我几乎在同一时间购买不同价格的牙科物业 这并不意味着市场在几天内下跌那么多！有人得到了很好的交易而其他人没有任何人说这是“不可能的”。在市场下买入 没有做到 仅仅因为你没有假设别人做不到 你可以在任何市场上做到 - 这当然是一项值得发展的技能，因为它给你喘息的空间，以防市场出现对你不利也许最好利用这个板来讨论如何做，这样我们都可以学习，尤其是在墨尔本现在
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如果你假设这三个属性都是正确的，那么你是对的实际上是ING储蓄账户，每个账户的余额为$385k 假设这个假设下，支付$385k的买家是唯一支付市场价格的买家，其余的都是负资产
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市场价格是市场上的买方和卖方愿意成交，通常设置为边际买方当有买方（第一个买方）愿意以 425k 的价格购买时，市场价格为 425k，但事实如果有额外的存货待售，第一个买家不再愿意为另一个存货支付那么高的价格，而卖家愿意接受第二个和第三个单位的较低报价，则意味着该房产的市场在同一个范围内下跌当天（假设它们相同，即使条件相同） 市场并不总是理性的，但 385k 是当天结束时的市场价值 第二天可能会上涨或下跌 有些人可能会认为在那个市场价格下非常好价值并认为它定价过低，其他人可能有相反的看法，两者都有自己的理由
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我一直在看 eBay 上出售的 PS3 最便宜的一个售价 380 美元，全新的盒子它发生了就在几天前，这是否使 PS3 的市场价格为 380 美元？好吧，如果您想获得技术性，是的，那是第二时间 但是，认为您可以以该价格进行复制是否可行点你可能会找一段时间哈维没有rman、Kmart、Big W、JB 和 DSE 以 600 美元至 700 美元的价格出售相同的型号，并从中赚取所有利润 他们通常在 eBay 上以 450 美元以上的价格出售 历史证明这款 PS3 是一次性的，这就是问题 鉴于情况围绕这次购买，我认为这个折扣级别的房产也是一次性的，虽然时间会证明这一点 当然，趋势可能会下降，但那天与两个非常相似的房产相比，价格差异很大 似乎每个人都更多有兴趣获得“技术”，而不是听取具有数十年经验的“实际”的千万富翁房地产投资者的意见（事实上，索尼首先以亏本出售硬件）
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