澳洲澳大利亚房产 布里斯班的一个计划和一个想法......请悉尼帮忙

在澳大利亚地产投资



大家好，这里是情况的概述 我们希望在未来 9 到 12 个月内在布里斯班购买两处房产 第一个（prop2）将在 X 郊区（稍后会详细介绍） 第二个（prop3）在 Newmarket ，Wilston，Windsor 地区（在进行 PPOR 之前租了几年） 我们已经在北布里斯班郊区（prop1）拥有一处房产，CG 不多，所以只有少量股权 对我们来说还不错 负扣税 无论如何回到郊区 X 我们可能正在关注 25 万美元大关，并且想要一些能够在短期内获得一些股权并有合理回报的东西（听起来很理想，但 CG 和收益率很难一起找到）我一直主要关注 Logan和Beenleigh 地区，因为我认为这最有机会满足我的需求，无论是联排别墅还是三卧室房屋，都需要一些基本的里诺（油漆，厨房和浴室 - 一些楼层）我确实想知道我是否更适合购买靠近城市和翻新，产量会更低t CG 更高，这可能对购买 prop3 更有帮助（可能花费 45 万美元以上） 我最近开始寻找 Mt Gravatt 作为 prop2 的可能性 我的问题是人们是否觉得更便宜的房子可能更少 CG 但更高的收益率会有所帮助在购买 prop3 或将更昂贵的房子有更多的 CG 和较低的收益率适合我的结果 对郊区选择的意见也会对 prop2 表示赞赏（即 Loganbeenleigh 与距离城市 10 公里） 我个人认为 Logan 在短期内的 CG 比伊普斯威奇，不喜欢偏远地区（我知道心胸狭窄） Prop3 是一种生活方式选择，不是基于投资的 我们现有的收入相当不错，我们每周至少节省 350 美元，并且有超过 2 万美元的储蓄 我计划与我的会计师，但我对论坛成员的意见感兴趣提前谢谢，mcdeyess@hotmailcom
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G'day Mcdeyess，唷！一根绳子有多长对不起，但听起来确实有点像你帖子中的基本信息似乎表明资本增长会更有益 - 但我能提供的最好是 - “你缺少什么”当然，这可以分解为“数字如何叠加”；现在，作为一个较新的海报，也许你只是不知道——没关系，你对“核对数字”有多熟悉？ McD 这是一个让您感到满意的领域吗？您似乎确实可以把钱放在一边（这总是好的）但是，在投资时，数字所说的东西具有重要价值，并且可能会让您得出一个您满意的结论我还注意到，“prop3”；是一种需要，而不是一种需要，这也很好，即你不需要“需要”。如果事情紧张，就买 prop3 但是，当然，你可能会“想要”；如果可能的话，回到我原来的问题——你还缺什么你需要来自正齿轮投资的收入（对于prop2）才能继续到prop3吗？或者，你有“储备金”吗？无论如何要购买 prop3 无论您以哪种方式回答这 3 个问题，都可能会为您指明正确的方向，问候，
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Mc，欢迎来到 SS 对您的问题的回答并不容易 一些变量：P（家庭收入上升或下降）P（家庭消费上升或下降）P（每个地区的cg高或低）P（利率上升或下降的时间）P（每个地区的租金上涨率）我的观点是cg的是奶油，可使用性是牛奶，尤其是在买入和持有的情况下，尤其是在早期，尤其是当全国平均 DSR 处于他们所处的位置时你的时薪比彼得·斯潘或 Dymphna Boholt 便宜
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布鲁斯和莱斯感谢您的回复，非常感谢您提出了一些很好的问题，我会尽力回答首先，Les，我相当擅长作为我研究的一部分，我在财产方面变得更好 我有基本的预算，比如我们坚持的预算 我的主要财务财产工具是一个电子表格，它可以输入包括印花税在内的财产成本，以及其他银行和政府收费，它将其与预期的贷款还款和预期的租金（管理费、维修费、费率、车身公司、保险等）进行比较除了它会如何影响我们的税收状况之外 这就是你知道这些数字的意思吗 有什么我可能没有考虑到的 这是我将用来访问 IP 可行性的电子表格 你是正确的 prop3 是一个需要基本上我想住在prop3，并支付与我现在租金差不多的抵押贷款（这就是为什么首先要获得抵押贷款的 IP，这可能是 Pamp；I) 我不必拥有它，但这是我们目标的一部分 我的合作伙伴和我想要到 2009 年获得 PPOR 和 4 个 IP我们现在有 1 个 IP 你是对的，我可以延迟 prop3 甚至以更少的钱获得另一个 IP 我们都有很好的工作，所以目前可维护性不是问题，我认为你是对的，CG 是我们需要的 Equity 去购买 prop3 问题是我认为 CG 是离城市更近的房子，价格为 35 万美元以上，收益率（45%），这不是很好，降低了可维护性如果我以 18 万美元的价格买得更远一点，收益率更高（ 7%) 说我的可维护性仍然很好，但我可能得不到我需要的 CG 这是我目前的束缚，我在哪个方向上纠结你的问题指向我们缺乏 CG，你觉得这是一个准确的评估 如果您想发音 McDeyess，它听起来像“Mc+Dice”；布鲁斯读起来不容易，你的问题也让我有点困惑 你的 P 问题是你用来评估潜在领域的变量，还是你问的是我的个人情况 我同意有可能得到CG和收益率，但作为一个没有经验的投资者，虽然我会尝试（这是我的目标）我没有信心第一次会成功再次感谢你们的回复，mcdeyess@hotmailcom
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听起来您的真正目标是到 2009 年获得 4 个 IP，这意味着您必须在接下来的几年中每年购买 1 个 IP 我会在您的电子表格中考虑到未来 3 年每年购买一个新 IP，看看您能负担得起什么可维护性条款 您可能想尝试 1 个增长良好的 IP 和 2 个具有良好收益的 IP 您可能想对您乐于达到的最大 LVR 设置一些限制 请问为什么到 2009 年您需要 4 个 IP 是不是某种形式竞争或只是个人目标 我不倾向于设定确切的目标比如你的 我宁愿根据我的 LVR、可服务性、我的投资组合中的当前 IP 和“热门郊区”来设定目标 例如，如果有便宜货可以帮助我提前 5 年退休，那么我会买它 希望这有帮助!
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有效点 WillG 我必须承认我们将这个目标设定为个人（PPOR）和投资目标到 2009 年我还没有完成 4 个 IP 的确切金额 我遇到了 Reno kings 的 Geoff Doige他建议我为自己制定一个目标 我觉得这很现实 我很快就会与我的会计师会面，以便更早地获得可行性 我当然知道我可以再负担 1 个，可能 2 个，具体取决于我的 LVR 和房产成本 因为我刚开始我想设定一个可实现的目标，因为我对我的 LVR 和了解市场变得更加满意几年会很糟糕干杯，mcdeyess@hotmai lcom
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买四个IP肯定需要CG，这样才能拿到股权部分 如果您的目标是每年获得一个 IP，那么实际上有足够的时间考虑购买土地并每年建造 1 栋房子 我们刚刚建造完房子，数字非常好 成本 29 万美元，包括土地 融资 80% 使用 20% 股权估值$400k - $420k 租金 $380 pw 目前市场不错的即时CG
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Mc，P是概率的缩写，所以放在括号表达式前面时，表示括号表达式发生的概率 什么至于在一笔交易中找到 cg 和收益，为什么在您拥有法拉利的钥匙时仍保持第一档 购买收益低且 cg 平均的 IP 适用于其他所有人 您在 Somersoft 上接受有关如何进行教育更智能地匹配供需 你'将通过更聪明地思考和工作而不是更努力地帮助自己和他人 任何乔都可以去买房子并等待被动cg最终让他们赚钱 那里有足够的乔为什么要与他们竞争 并非不可能同时获得 cg 和产量，但可能需要您的肘部油脂或时间或计算风险，即您可以购买一块土地并建造一个 speccie 如果您这样做，这将至少为您购买 20,000 美元的 cg（在考虑成本后）你对地块的功课和对租金的需求 在许多地区，土地供应比待售房屋短缺 对新房的需求高于旧房 思考这些点 考虑新房的折旧优势 现在，稍微思考一下更聪明，考虑构建双工带来的灵活性f the bat 你考虑过 95% 的贷款吗？我建议你通过优秀的经纪人或直接与几个贷款人交谈，然后开始寻找熟悉目标 lga 的建筑法规的信誉良好的建筑商 开始与人交谈- 理事会，建筑商，经纪人，会计，律师你说得越多，看起来就越不容易提高你的视线
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G'day McDeyess, 对于任何更新的海报，我们不知道你有多少可能（或可能不）知道 在我看来，您对这些“数字”的掌握比通常的要多；事情所以，我认为你已经很好地涵盖了关于“你是否需要 CG 而不是收益”，我通常会听从我的伙伴 Rolf (Latham) 的意见，他曾对我提到过“如果你有 Equity，DSR 不是问题”；现在，这对你（或其他任何人）意味着什么？对我来说，这意味着“创造公平”； （和或购买股票）可能会比寻找收益更有用但是，当然，那是我，作为一个公开的-ve齿轮，推着我的手推车这对我来说很有意义 - 但它不一定有意义另外（我今晚刚刚在另一个线程上重新讨论了这个主题）我在投资的早期发现，更早地购买更多比购买“每年一次”更有利； - 假设交易不错（“数字”告诉我这一点）而且，正如其他人所说，拥有大量土地是成功的主要关键之一（后来）细分 - 或者您在增长“有保证”的区域购买；因为该物业位于一个增长区域（距离中央商务区、海滩等 xx 公里以内）有一个目标很棒 - 去实现它我希望在未来 6 到 7 个月内实现我的一个主要目标（而且我当我实现它时，一定会告诉你们所有人），问候，
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嗨，Les，你能扩展这个，你是在谈论通过这里的 LOC 访问股权以克服可维护性墙
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非常感谢大家的进一步反馈首先布鲁斯，关于你的概率问题我和我的搭档在英联邦政府有全职工作（我在 IT 部门），因为我们都在工作，所以工资只会略有上涨top increment 我们有很好的工作保障，但谁不想永远为政府工作！！！因此，我们开始了投资路径 消费 - 可能是因为一个男孩进入青少年时期 CG 地区的消费 - 由于议会支出和当前的可负担性，Beenleigh 预计会有一些消费 内环郊区（10 公里）的增长应该是平均的未来两年，但一如既往，他们会从下一次繁荣中受益（还有一段时间，但我正在考虑 10 年以上） 我看到利率还会上涨很多，并将为此预算 租金可能会上涨 - 我倾向于远离为了吸引最好的租户（尽管在市场上或以上），我目前的 IP 将会增加关于你和起诉关于购买土地和建筑的观点，我承认没有考虑或研究太多我正在寻找在一个大块上购买一个 qlder 以使其成为双工 再次这是我没有很多知识的地方（正在开发建筑）但你必须在某个时候跳进去我认为我能够承担这种风险我现在的IP I b应该是新的，作为房屋和土地套餐，所以我仍然享受良好的折旧 我也对 Redwings 的问题感兴趣 Les 我非常相信我需要的是 Equity，所以我正在某个地方寻找土地价值 这意味着我会看在靠近城市的地方购买，远离公寓联排别墅等 我祝你一切顺利我的下一个道具是你的第一次建造吗，你找到它是不是一个南走廊的财产从开始到结束花了多长时间干杯，mcdeyess@hotmailcom
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G'day Redwing，RW，可能这个人自己可以做得更充分（或者选择这个论坛上的任何其他经纪人，特别是如果他们离得更近 - 我相信他们都能够利用类似的知识）无论如何，我对罗尔夫的话的看法是 Equity 是关键 大概 f或一些原因（其中一些是我的猜测 - 我没有全部使用）：- 1 DSR 限制是由贷方施加的（但可能不会反映在您的现实中）例如，如果您有 12 万美元工资，银行通常仍会对他们的贷款施加 % 限制——即使你早餐吃的量没有 4 万美元的人的 3 倍！ 2 刚开始时，您受上述参数的支配 - 但是，随着时间的推移，Equity 的增长，事情可能会发生变化正如您所说，您可以在现有财产中使用 Equity作为下一个 DepositCosts（只要您有 Equity）但是，对于大多数贷方来说，这仍然需要您满足他们对额外贷款的 DSR 限制 3 如果您有更多的 Equity，您的选择会增加：- o 您可以选择使用NoDoc 贷款（只需签署 Stat Dec 签名“我可以还款”）- DSR 然后被完全忽略，除非在您自己的预算范围内 o 您可以从 Equity 获得较小的贷款来投资于更高回报的投资（年金、等）返回您作为收入流提取的预定义数量的股权然后这种额外收入可以支持您的工资以提高您的 DSR（我还听说额外收入可以被视为 100% 而不是30% - 35% 银行确定您可以从您的工资中“负担”得起）尝试搜索“cashbond”； - 我敢肯定论坛中有一两个人成功使用了这些 - 但你需要 Equity 才能开始，以及预期的 Equity Gain 才能使这些可行（据我了解 - 但我自己没有使用它们） o 对股权提款允许您以最有效的方式分配现金 - 例如，您可以选择将前 7% 用于支付第一年的利息 - 这样就会留下更多剩余资金用于支付更多存款，用于改善房产租金，支付突然的费用，如果事情变得艰难，甚至可能支付投资组合的利息（这些房产会升值，不是吗） o 拥有一两个 IP（假设是 2 个），每个租金增加 $20pw 会给你〜每年多 2000 美元 收入 但是 2 x 25 万美元的房子只需要提高 05% 就可以让你多赚 2000 美元 股权（假设 80% 的贷款） 那么，如果你在一个预期增长 6% 或更高的地区买了房 好得多是比租金上涨 Redwing 的结果，其中一些与 th 无关e DSR 的事情——但它们确实与我认为购买股票增长优于收益（收入）的原因有关 可能会帮助其他人 我认为 Rolf 可能会用 3 条线参与进来，这比我在 30 年所说的要多——但是那么，他是专家，当然，其他人希望能添加到我错过的领域，或者我做错了什么对于 IP3 虽然更多的内城郊区倾向于显示更多的 CG（当然不能保证），但它们的收益率也往往较低 根据可服务性，有些人可能会发现购买价格更低但收益率更高的房产更好（不是说国家除了郊区以外的地区，在布里斯班我认为布里斯班 GC 走廊）作为一个实用的计算：您在内城区购买 1 x 45 万美元的房产 Cap 收益 10% 或每年 45,000 美元您在外围购买 2 x 25 万美元的房产郊区 Cap 每年增长 8% 或 $40k 差别不大 在第二选择你可以购买更多的总房产，因为你的收益率更高（我自己的观察：内城区的收益率约为 5%，而远郊的收益率为 6% 以上） 只是要考虑一下我是“买便宜货”的忠实粉丝, 买很多” 策略 Alex
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获得股权这样你就不必存押金至于可服务性，当你拥有股权时，“创造”收入不是问题，可以使用现金债券， LPT、高收益股票、财团、公司债等都会比按揭还款创造更多的收入，从而带来更高的可偿付性同理，拥有昂贵房子但没有收入的退休人员仍然可以获得贷款Alex
评论< BR>再次感谢大家的回复亚历克斯，道具 3 价格大幅上涨的原因是它最终将是我的 ppor 我目前在内北租房并喜欢这个地区 我也喜欢 qlder 的我的伴侣，我不能买得起直接买一个住进去，仍然可以实现我们的投资目标所以我们会买，租几年，做一些改进然后搬进来本质上这是一种生活方式的选择我想是Les指出我不必马上买prop3，我可以先买更多的投资来自讨论塑造了它的方式当然似乎 CG 是我需要的，我会尝试但是正如布鲁斯建议的那样，我是“reno kings”的忠实粉丝。特别是在我遇到 Geoff Doige 之后，他真的给我留下了深刻的印象。关于 DSR 提出了一些有趣的观点，我会研究，但总的来说，我认为当我用完可维护性时，会更需要这些信息说到 reno kings，有没有人用过他们的调查物业团队以找到一笔交易>评论
我确实认为 Les 说的很对，尽早购买比每年购买一个更有益取决于您真正有多少空闲时间以及您的策略是什么 我们的策略是每年一次，因为 1) 我没有任何空闲时间，我什至必须带着我 13 个月大的婴儿去现场 2) 那是我们的策略并且效果很好事实上，这就是我所知道的如何购买土地和建造从土地定居到准备出租的房屋，典型的 4br、双 grg、2 生活区低设置大约需要 7-8 个月 这是我们在 4 年内建造的第四个房产 它位于 Kuraby 非常靠近 Mt Gravatt 就我个人而言，我认为 Mt Gravatt 没有比 Kuraby、Runcorn、Sunnybank 或 8 Mile Plains 更好，因为它们都距离相同这座城市，靠近花园城和 8 Mile Plains Express way Mt Gravatt 的房子和 8 Mile Plains 地区的新房子一样贵，但不如我发现买房子、装修等太费时间了我试过了，在寻找一个我认为 $500 或 empl 的房产大约 3 个月后放弃了找买家代理是个好主意 Goodluck布里斯班还有很多机会
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谢谢Les，我听一些经纪人说“只要你有股权DSR就没有问题”；但随着过程的展开，事情变得有点复杂；我很幸运，我们有一个很好的经纪人，但每笔贷款都是一场艰苦的战斗，因为我们的工资并不高，所以任何像这样的见解都是建立 LOC 的好方法，就像阅读 Corsa 的一样关于最佳设置帐户的线程，我没有考虑太多，但随着你变得更大，你需要解开混乱并澄清事情到纳税时间
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嘿，我开始了一个线程进入第二页谁会想到！无论如何，亚历克斯，你的数字看起来不错，买了两处更便宜的房产 但是我想知道 CG 比较是否准确 5 公里处的 10% 可能超过了当前市场几年内所能达到的水平，所以再往前走 8% 看起来并不好要么（考虑到涟漪效应）我想我将不得不重新研究一些历史数据，看看这个策略是否可行我毫不怀疑它会在 7 年内有效，但我希望在 2 年内合理的 CG 而不是 7 Sue，这个想法你现在对我来说很新 我承认我完全不知道布里斯班市 10 公里范围内的空地 我认为那是我无法负担的恐惧 这就是为什么我想要翻新现有的东西作为一个可行的选择，我肯定会进一步研究这也是一个很棒的体验，尽管毫无疑问，从头开始建造压力很大。在查看一块土地时，是否由理事会提供有关所需天然气、污水处理、水利基础设施的详细信息在物业附近运行 我相信一个向下倾斜的街区更适合这个干杯，mcdeyess@hotmailcom
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Woo Hoo！这就是 Somersoft 论坛的好处，有很多人愿意提供帮助寻找土地而不是房子，因为它稀缺我可以在 1-2 小时内找到一个有潜力的街区，但实际上我需要几个月才能找到房子
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G'day，McDeyess，这可能有多种方式发生（或发生）：- 如果您想继续使用较新的 IP，请寻找几乎售罄的区域，然后提供低于要价购买最后一个或两个开发人员渴望改变，以便他们可以继续前进或者，睁大眼睛寻找人们为自己挖洞的地方（我们已经提高了 3 次利率，也许还有另一个在路上 - 不是很大，但他们加起来），他们需要快速出售获得您的批准，以便能够快速行动，解决问题ickly - 当然以更低的价格（被称为“大甩卖”）当然，雷诺国王著名的“化妆品雷诺”；也可以很好地做到这一点-只要您购买适合这种方式！而且，是的，有许多内城（3 - 4 公里内）区域仍然成熟。然后还有其他海报中的所有其他想法：- 1 购买土地并建造 2 在大土地上购买房屋，然后细分 3 在似乎即将繁荣的领域购买（Beenleigh 是一个 - 可能是 - 从地理上讲它有一切）我可能错过了一些 - 但重新阅读线程 - 你会拿起它们然后有无数其他方式（它们是否适合你，我不知道 - 但你会！！！） a 购买在当前状态下被低估的东西 - 然后你购买，改变它的状态，并制作一个 motza（例如，拿一个正在亏损的汽车旅馆网站钱，把它变成老人的住所，或者学生宿舍——只要它的位置合适）它甚至可能会变成办公室或商店的带状购物中心当然，这些数字需要叠加 - 但这适用于任何交易 b 以公司名称购买单位并分层 c 在繁荣地区购买（甚至可以是 Mt Isa 或 Broken Hill） - 小心 - 但这些可以返回 25% 或更高的收益率 - 是否有帮助 可以抵消内城增长 IP 的其他负杠杆损失，甚至可以拥有自己的 CG 以及高收益d 并排购买两处房产，然后在双倍大小的地块上兑现——甚至可能进行 DA 和转售，或为自己重建地段 e 商业房产 这是我们可以通过 IP 取得成功的数百种方法中的一小部分论坛中有大量的想法 使用它，McD - 看看哪种方式为你点亮了灯 并让我们都了解你的最新情况，问候，再次感谢大家发帖这个线程对我巩固概念非常有帮助我认为我的优柔寡断很大程度上源于我对房地产投资的早期研究当我第一次开始研究房地产投资时，我是另一个（不提）论坛的常客，对正现金流有非常强烈的看法，我不认为有正现金流资产有什么问题，但对我个人来说，收入不错，而且对在地区购买不满意，这可能不是我开始的策略 这个线程和我最近一直在做的其他研究阅读肯定有强调了我对房地产资本增长的需求而不是高收益 当然，无论我做什么，我都会努力将良好的 CG 与合理的收益结合起来，但在这个阶段，CG 需要成为我的重点考虑到这一点，我希望购买“大甩卖”或任何您喜欢的条款，以低于市场价值的价格在 CBD 8 公里范围内获得房产，进行快速翻新并出租根据情况如何，我希望再次这样做，或者购买土地并从头开始建造我会见我的会计师在新的一年早些时候更好地计划我的策略，我一定会在这个论坛上更新我的进展我在这个论坛上看到的最有用的线程之一是由 Johnny Ramone 创建的，详细介绍了他的 reno，我知道其他人已经这样做了同样作为其他论坛的成员我会说SS上的人对我的经历最有帮助再次感谢所有参与的人干杯，mcdeyess@hotmailcom
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