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在澳大利亚地产投资



随着西澳的所有投资都在进行中，珀斯超过墨尔本中位数价格只是时间问题 据我所知，这将是第一次，所以我想到了几个问题 我的 LOC 正在给我打电话，可能是时候采取计算出的风险 珀斯是否有人口和工作来维持其中位数，因为对采矿的炒作已经不在珀斯，而且他们永远不会持续下去时间）有一个更好的退休 我的想法是，当股票出现问题或其他任何事情出现问题时，墨尔本会上涨或其他首都城市会下跌 来吧论坛论坛让水晶球有点
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这是一个巨大的问题和一个我一直在思考的问题 我的想法如下： 我的房地产投资组合都在西澳，这只能让我接触一个市场 我假设当资源部门开始下跌时，人们会想他们的现金或财产 西澳市场将受到最严重的打击，因为资源部门对该州的影响 其他州的其他房地产市场将从资源下降中受益 所以我的预测是，一旦资源部门开始冷却资金将转向东部州的房地产，西澳市场将经历稳定甚至轻微的下跌时期幸运的是，我认为未来几年西澳不会发生这种情况，也许是 2008 年末 2010 年初 所以对我来说最大的问题是什么时候停止在西澳投资，什么时候开始向东看 我也有点担心奥运会对中国的影响 这不是一个便宜的赛事
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这些数据来自 12 月 API - 页31：墨尔本 1970 年中位价：11,800 美元 珀斯 1970 年中位价：14,600 美元 1980 年墨尔本中位价：40,800 美元 珀斯 1980 年中位价：40,000 美元 所以这几乎发生在上一次资源繁荣时期 鉴于墨尔本的中位价现在大约是 360,000 美元 珀斯可以一骑绝尘 有趣的是为什么墨尔本在 70 年代之后超过珀斯并且增长更快 1990 年墨尔本领先 4 万；到 2000 年，差异超过 7 万
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嗨，有弹性，你有那些时期的相应人口统计数据吗？看看人口增长如何影响中位数价格亚历克斯
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那里会很有趣是不可否认的地理证据，解释了“西方世界”及其主导地位 美国有加利福尼亚，一个庞大的经济体 过去，黄金开始了这一切 非洲有矿产，主要在西海岸毛里塔尼亚、尼日利亚、喀麦隆 很多“非洲' 权力、金钱、犯罪等西海岸定位 南美在西海岸有毒品，哥伦比亚、玻利维亚等等同于金钱力量 巴西和阿根廷东部的尼斯经济体是一个罕见的例外 欧洲有西部的金钱文明 东欧将落后红色我猜亚洲有石油钱海湾阿拉伯在广阔的亚洲大陆的最西部南极洲西部有更多的企鹅天气地中海气候发生在西海岸洋流西海岸有温暖的水流，正如一些老淘金者曾经说过的“往西走，年轻人往西走，那里的山里有金子”；或者正如吉姆·莫里森（Jim Morrison）所说的那样“西部是最好的，我们会做剩下的”
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好点亚历克斯我用谷歌搜索了一下，但找不到任何确定的东西——除了墨尔本两次珀斯的规模当然与 20 至 30 年前城市的规模无关另一方面，我一直想知道如果珀斯增长 5% 和墨尔本增长 3%，百分比变化或总增长是否是更好的衡量标准, 珀斯的价格应该由于增长率而上涨得更快，还是墨尔本的价格应该由于总需求的增加而上涨得更快（300 万的 3% 超过 1500 万的 5%）
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取决于在您阅读的哪份报告中，我相信珀斯的中位价格现在可能已经达到 33 万美元，如果不是更多的话，到年底将超过墨尔本 带出水晶球——当我们对利率更加清晰时，可能会在今年晚些时候逐渐减少，油价和中国需求 现在没有多少 FHO 能买得起房子，只有这么多负扣税房地产投资者可以持有 os 移民似乎正在支撑它目前英国人的现金充裕 但是一旦它到达那里，移民的涌入就会枯竭 怎么办 在周期结束时获得你的重新评估然后建立LOC 并返回东部进行大规模的购物之旅 这样，如果 WA 市场回落，您不必担心，因为您的 LOC 可以用来偿还债务 到那时租金应该会有所提高 只有在您的销售成本时才出售将远低于下一个平稳期的总持有成本- 可能又是6-7年 还没结束就不能谈下一个周期
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根据最近的新闻报道，珀斯的中位数已经高于墨尔本：http:financenewscomaustory0,10166, 18137550-462,00html 杰米
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只是为了表明你不能相信你在新闻报道中读到的一切 根据REIV 12月的数字墨尔本的媒体是375,000美元 http:propertydatareivcomautrendchart
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是的可以而且我现在就可以做到 大约在 1500 年前，中国文明占主导地位，伊斯兰教在北非、伊比利亚半岛、地中海、中东甚至远至印度尼西亚群岛也很强大，更不用说印加人、罗马人、希腊人和埃及人，在他们的时代也很强大意大利文艺复兴和大西洋探险都是西方文明的主要转折点，以及宗教改革、科学和工业主义的兴起，所有这些都是在 1800 年建立的但是到那时，欧洲的权力中心已经向北转移到了英国。这种主导地位在 19 世纪末 20 世纪的某个时候转移到了美国。教训是，文明领域是短暂的，而其他地区则有其“黑暗时代”或被其他人统治的时期。与“西”或“东”无关 也“西”和“东”是任意的，好像你继续向东走，你最终会向西走，反之亦然 它也有纽约州和佛罗里达州，如果放在一起将超过加利福尼亚国内生产总值只要重新划定边界，你就可以得到你想要的任何结果真的不重要如果有一个城市可以被认为是美国的“世界城市”，那就是纽约东海岸包括纽约市、金融中心和华盛顿DC，政治权力中心 加州是“文化”的发源地（好莱坞），高科技产业分布更均匀，尽管加州在这里也很重要 美国西海岸也受益适合靠近“远东”（即亚洲），而不是东海岸（看起来像是静止的欧洲）试图根据仅 300 年的历史制定历史规则是愚蠢的恕我直言，您如何看待日本（和东亚）的崛起，即在欧洲，他们称之为“远东” 毫无疑问，地理确实如此影响定居模式、文明的传播和帝国的成功 可以说，随着交通和通讯的改善，这现在变得不那么重要了。然而，将其归结为西方的成功和东方的失败，忽略了人类数千年历史的记录。因此，将其声称为某种永恒的历史规则是不正确的很难弄清楚，但我看到仅珀斯的数字就相差 30k！上次我听说珀斯的中位数在 12 月突破了 30 万（308,000 美元）
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这是因为你试图在一个非常不完美的市场上放置一个同质的数字，毫无疑问，有些数字不包括 x 以下街区的单元或房屋sqm 或某人的数据更新或我认为最后一个 reiwa 版本是 308k 美元，最新估计约为 325k 美元，到 6 月它看起来是 350k 美元，然后我刚刚读到它已经超过 360k 美元 - 事实就在某处市场发展如此之快，销售数据如此滞后，我认为我们在这里看到了时间差异
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非常真实回顾过去的 2-300 年并不能准确描述我们种族的历史我们所知道的文明的开始始于 9000 年前的新月沃地 - 具有讽刺意味的是，我们知道这个地区就像今天的伊拉克一样，时代是如何变化的
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像维多利亚时代的蜘蛛侠一样说话，不能否认它和你一样可能
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在这个我们称之为oz，ju的地方已经有4年的增长了st 想知道有多少新投资者加入了这股潮流，因为它一直在各州滚动对我来说，似乎它的积累到了一定程度，我们看到了西澳的购买狂潮。浪潮始于墨尔本，并演变成一场海啸。当它到达西澳时，我正在考虑在返回墨尔本的路上掀起涟漪
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不确定我们会称他为维多利亚时代的里卡多29 看到他来自西方，他所有的 IP 都在那里虽然我们很高兴地收养了他
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鸸鹋，几年前我从珀斯转到布里斯班 目前我正在使用我珀斯 IP 的巨大 CG 乘车作为布里斯班的存款 打算在布里斯班再购买 2 个（我的最后一个）今年你一定喜欢这个州际市场冲浪
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我目前正在卖一个我的玩具车 (hotrod) 因为我的兴趣正在减弱，（我们的兴趣如何随着时间的推移而变化，这不是很神奇吗）它会节省我使用我的 LOC 我一直在密切关注一个国家地区的另一个商业 IP，希望很快，它有一个不错的收益，我需要在 melb CG IP 之前如果我在收益 IP 之前购买 Melb，它将杀死我的 DSR 所以如果今年计划的 2IP 全部顺利
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你有没有想过增加您通过 Cashbonds 或其他方式的 DSR 我在上次之前遇到了银行 DSR 墙 IP 我设置了 Cashbond 以使我能够继续购买
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Congats Rixter 让你看到最后 2 个 ip 购买，很好显然现金债券策略对您来说效果很好，您愿意与我们分享这种方法的任何缺点!!!
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嗨，yadreamin，当你拥有几个IP时，Serviceabilty最终会变成一个问题 由于您不符合他们的标准贷款标准，银行贷方不会借给您钱 正如您所知，银行贷方会根据 2 个模块计算可服务性 - LVR amp; DSR 大多数投资者开始达到其借贷能力的地方与 DSR 或偿债比率有关 换句话说，没有足够的现金流收入来偿还您的知识产权债务 现在，如果您可以增加收入，这真的不是问题但是您怎么能显然，头脑可以想出很多方法但是大多数投资者知道的主要方法是增加您的现收现付收入和或增加您的 IP 租金收入因为这些方法相当依赖并受限于市场条件很多投资者不知道从那里去哪里 很多人忘记了他们拥有的股票商店，他们的低 LVR 随着时间的推移是由过去的资本增长创造的，这就是 Cashbond 或年金发挥作用的地方——这是我为解决缺乏可服务性而实施的方法问题并允许我继续借款以建立我的投资组合现金债券基本上通过将现有股权转换为现金流来增加您的收入银行放款人的眼睛 它的运作方式如下 - 您从保险公司购买 CashbondAnnuity 或保证收入计划，然后保险公司会在指定期限内将其偿还给您以及利息 - 通常为 5 年 您使用资金购买 Cashbond从 LOC 中提取 例如，如果您购买了 5 年期限的 100,00000 美元现金债券，您每年将获得 20,000 美元外加利息，当您去银行贷款购买下一个房产时，您在您现有的 Payg Income 放大器之上，可以在您的贷款申请的 INCOMES 方面显示 20,000 美元收入的 100%；你所有的其他租金收入换句话说，你实际上增加了你的借贷，因为你在银行眼里有额外的 20,000 美元收入 相当整洁的干草 你也可以用现金债券收入来支付你的投资组合持有成本，这让你晚上睡觉的因素知道您可以轻松地偿还债务这就是我能够继续购买的方式现在我知道这种方法并不适合所有人这完全取决于您的情况、目标、时间框架和；您的个人投资者风险状况 希望这为您提供了帮助；其他人都有一些深思熟虑
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谢谢 rixter 那是深思我应该张贴的是“我找到了它”；欢呼 yadreamin
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所以你的 LVR 恶化了，但你的 DSR 提高了 Tony
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是的，非常适合资产丰富（尤其是在繁荣之后）和现金贫乏的人
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珀斯观察：昨天，打电话给一个有 2 居室的内城，字面上只是在 realestatecomau 上挂牌 209,000 美元，收益率可能在 45 到 55 之间，年轻的经纪人接听电话“嗯嗯 aaaa 我们已经接到了 15 个电话想看看我得先和我的老板谈谈 ummmquot;他以为他们会在这个周六开张 - 没有意识到它会在那之前被出售 他似乎对珀斯现在是纯热的反应感到不知所措
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感谢您对现金债券 Rixter 的解释，非常信息丰富 毫无疑问，珀斯目前正炙手可热，这让我担心我也在看东海岸，因为目前珀斯内城在改善方面似乎对买家更加友好过去 5 年的便利设施，但仍无法与墨尔本内城或悉尼相提并论 在所有官员都关闭之后，这个地方就像一个成本小镇
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没错，在珀斯，你实际上获得了资本收益（积极一个）至于下班后 - 再次检查，你会惊讶于变化的速度
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如果你在正确的时间和价格带来了，你不会在悉尼的墨尔本获得资本收益昨晚在珀斯中央商务区，是的，它有所改善，但它仍然不是 Syd 或 Melb 的补丁
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Tonyd Geoff，没有银行放款人已经考虑了你的 LVR，因为他们决定了你拥有的资金即使在购买现金债券之前，您的 LOC 中的可用资金已经在第一时间被最大化或完全撤回 它只是您借入的资金通过 CashbondAnnuity 或保证收入计划返还给您
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真的，我想知道为什么所有东部国家的人都搬到珀斯，设施如此糟糕，而珀斯的繁荣才刚刚开始
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我不相信它才刚刚开始-但恕我直言，至少在放缓之前有大约 18 个月的时间
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好吧，我已经明白了所以（至少对银行来说），你的 LVR 是有效的基本没有变化 但是你的 DSR 得到了改善 我没有考虑 LOC 计入 LVR 但很明显应该是这样 谢谢 Rixter Tony
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通过“放慢速度”，你的意思是，少于〜 20% 喜欢刚刚过去的一年 恕我直言 - 特别是 - 我会说 2006 年底之前的房价中位数为 40 万美元>我希望如此，但不这么认为
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Yadreamin, CON's -当您使用 CB 时，您实际上是在购买（以您为代价）您可以用来增加您在银行眼中的可服务性的收入此外，您已在购买的 CB 期限内锁定了您的资产购买此收入的成本是由您的借款购买率与保险公司向您支付的回报率之间的差额带来的，以供他们使用您借入的资金这个费率差异可能在 2-3% 之间，具体取决于您决定通过 PRO 购买的对象 -与 LoNo doc 相比，使用 CB 的优势在于它允许您继续建立您的房产组合并持有更多房产并增加您在没有 CB 的情况下通常能够购买的资产基础 例如，CB 将允许您增加您的资产持有 CB 购买价格超过您当前容量的大约四倍，即 150,000 美元 CB 将使您获得约 600,000 美元的额外资产基础 通过增加您的投资组合资产基础获得的额外 CG（前提是您已经完成了功课）买得好）超过了在五年期限内抵消您的 CB 购买成本 其他额外的好处 - 因为您需要 CB 资金来允许您继续建立您的创收房地产投资组合，ATO 允许将差额差额作为税收减免申报，另外，您可以使用返还给您的一些资金来支付您的财产投资组合持有费用，从而增加您的 SANF 希望这对您有所帮助
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如果您已经与银行安排了您的 LOC，情况就会如此 许多正在研究该策略的人将拥有股权，但不会向 LOC 采取任何步骤来实现股权
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好点杰夫对于那些在增加进一步借款方面还没有想到那么远的投资者我建议他们联系专门从事 CB 融资的 mort 经纪人，让他们越过这条线 - 有点像第 22 条，否则在工作日晚上去过悉尼的 CBD 我想你会发现它已经死了所以城市内外的某些地区总是很忙，就像任何主要的首府城市一样，还请查看东珀斯重建局网站，以及他们在 WACA 周围的城市东部门户的计划
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Rixter，我想我以前问过你，但是你是否遇到过让银行将你的股权视为收入的麻烦你知道有哪些允许和不允许在可服务性计算中这样做吗谢谢
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Gooram，银行不将我的股权视为收入我通过现金债券年金将股权转换为收入所有银行看到的都是我在贷款申请中声明并显示的年金收入这对你有意义吗
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是的，这是有道理的，我想我的意思是把你的股权变成收入如果所有银行都允许这样做或任何不允许这样做，你也会这样做
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Gooram，我使用专门的抵押贷款经纪人在为 Cashbonds 设置融资时，他知道谁知道谁不知道 WBC 做什么，因为我的经纪人通过它组织了它h 他们
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Dear Ace73 and Kingbrown, 1 作为一名在澳大利亚不同国家访问投资的新加坡人，我确实承认并在一定程度上同意您的观点，即珀斯似乎处于“不同的发展阶段”；与悉尼和墨尔本相比，就预期的现代化而言2 然而，在珀斯生活了相当长一段时间后，我认为西澳大利亚人对他们的首府城市悉尼和墨尔本的渴望可能与东部各州的同行完全不同据我所知，一些西澳大利亚人实际上强烈反对在海滩上建造高层建筑的想法，或者在珀斯 CBD 没有太多高层建筑的想法，他们更喜欢珀斯西澳有一个“慢节奏”的建筑。轻松的生活方式，这本身就是一种有吸引力的理想生活方式，即使对我作为外国人来说也是如此 3 作为一名房地产投资者，我发现首都的发展阶段和城市生活的性质对我本身来说并不重要由于我们在每个省会城市的房地产投资都可以赚钱，事实上，随着省会城市在各自不同的发展阶段快速增长，如果我们关心优化自己对房地产的理解，就会有更多的投资机会在不同的时间从我们在澳大利亚不同州的房地产投资中获得周期和利润 4 事实上，我目前正在使用这种投资策略，在 2003 年黄金海岸房地产市场上一次达到顶峰后售罄，并在同一时间 5 现在珀斯房地产市场再次达到顶峰，如果上帝愿意，我可能会考虑在此出售我在珀斯的一些房产20062007 以重新定位自己并开始投资墨尔本悉尼房地产市场，无论哪个被认为首先复苏并即将在不久的将来再次进入新的房地产周期 6 虽然一些看涨的市场评论员认为珀斯由于西澳的资源持续繁荣，房地产市场可能会无限期地持续到可预见的未来更长的时间，包括 2008 年后周期 8 为您的更新，请 9 谢谢你的问候，Kenneth KOH
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Tricky Rix，你能透露你的经纪人是谁听起来是个很好的联系方式你有没有使用其他人的服务设置你的系统策略（例如Navra's ) 或者你有没有自己制定任何多元化的股票管理基金或者它是 100% 财产只是好奇，因为我是 100% 财产 atm，但我想你在不久的将来稍微多样化可能是个好主意 kp
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Kenneth, 那里有一些非常好的观点 有时采取一种超然的“局外人”观点确实有帮助 事实上资源部长西澳的能源和能源最近表示，资源繁荣不会永远持续下去，现在应该采取措施让替代产业在资源运行结束后支持西澳的增长（周期结束）不幸的是他在吹捧科技园之类的东西，我看不到这些东西在起作用 但是这种资源主导的增长将持续很多年 还有很多基础设施类型的项目工作需要投入更多的天然气管道以及道路和铁路延伸 想想看，这整个增长都是由天然气驱动的，从矿业公司发电站产生的电力开始推动资源繁荣 作为房地产的替代品，这些能源和资源股也应该表现良好 k p
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我从各种 IP 策略的组合中定制了我的 CGA 策略，其中包括使用 Cashbonds（通过 Navra 组织）以避免任何缺乏可服务性问题我基本上是除了 Cashbond 之外的财产 PM我我会为您提供我的经纪人的详细信息
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干杯，会做kp

肯尼斯，感谢您的公正，不带感情的观点有时对我自己来说是难以避免的！我同意你的观点，珀斯的人并没有真正将自己与“其他”相提并论。首府城市 我们不想成为另一个悉尼、墨尔本，或者——上帝保佑——布里斯班 这里有一些琐事：你可能有兴趣知道，在 1933 年，压倒性多数的西澳大利亚人在一次“分裂”公投中投了赞成票。或者脱离澳大利亚其他地区 我的直觉是，即使在今天，这样的投票也很容易通过！至于房价——我倾向于同意你的观点，常识会说如此巨大的CG不可能永远运行但要持续多久，然后下一步去哪里它们是大问题！
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