澳洲澳大利亚房地产 从悉尼转型中的郊区获利

在澳大利亚地产投资



提倡积极选择房产的书籍（例如 Peter Spann 的任何著作）通常建议通过以下方式最大化长期资本增长： 1 在“转型”地区购买 2 购买对搬入该地区的人有吸引力的房产今天我参观了两个相邻的郊区，可以说是在转型 两者都在 CBD 的 12 公里范围内，拥有合理范围的当地设施，长期以来被认为是“工人阶级”郊区 A（稍微靠近的郊区）包括挡风板房屋的街道 这些房屋粉刷一新，维护良好，大多数（尽管不是全部）都有配套的栅栏 街景偶尔会被一些 1960 年代的公寓和较新的联排别墅类型的开发项目打断 但是大多数情况下，居民正在做而不是敲门他们的房屋价格急剧上涨，尽管粗糙的边缘仍然很明显，但该地区似乎正在高档化土地价格相当高，这很可能成为阻止开发商拆除房屋和重建的主要因素 仅 100 米外，马路的另一边是郊区 B 平均房价比郊区 A 低 5 万美元甚至 10 万美元 B 似乎不如 A 理想 它包含大部分是混凝土砌块房屋，也有一些木屋 当地的购物中心都被涂鸦和利用不足，几乎没有栅栏，几乎没有证据表明居民正在修缮他们的房子 许多人可以用割草和油漆做但是开发商没有睡着了 地价比 A 区便宜得多，他们一直在拆除前佣金房屋并建造现代联排别墅，一些聚集在破旧的商店周围 大型工业用地已经出售，现在是大型住房项目 A 和 B 区都是改变，但以不同的方式 A 的居民保留自己的家园，但把它们整理好，结果非常有吸引力 可能会出现高档化, 随着 A 的地位越来越高，价格越来越贵 这是由居民进出推动 B 越来越多地混合在新联排别墅和旧混凝土房屋之间 由于它相对靠近 CBD 且平均价格较低，这种趋势很可能会继续，因为开发商可以比同等距离的其他任何地方更便宜地购买 B 并获得更大的利润 开发商似乎正在推动这里的变革，尽管这必须符合买家的偏好，否则产品将无法销售。在“转型”的地区购买，但哪种转型最好，A 或 B 现在到购买房产的第二点，吸引那些搬进（而不是搬出）一个地区的人 在 A 的情况下，遗产郊区，选择似乎很容易；它必须是一个带有尖桩栅栏的挡风板房子，就像街上的其他人一样 或者可以转换成相同的东西 每个人都希望被击倒的 1970 年代黑砖怪物是行不通的 对于 B 来说，这更难 请注意，随着开发商的进驻，混凝土房屋正在慢慢缩小 相比之下，新联排别墅越来越多，最终郊区可能会被它们称为“新浪潮” 如果你跟随这股“新浪潮”，那么新的联排别墅可能会显得很有吸引力 但对于物有所值（特别是考虑到土地部分）与旧混凝土房屋相比，它们非常差随着郊区与联排别墅而不是房屋相关联，家庭变得越来越小，学校关闭并且与传统房屋相关的市场可能会下降可出租的提议 1950 年代的混凝土房屋可能不是那么好 但对于土地部分，相对于新联排别墅的低价，以及它将成为 s 的可能性应该被一些联排别墅开发商追捧，即使它在不断变化的郊区看起来很奇怪并且违反了上面的 2，也许最好只是将其合理化为“土地储备”的一种形式，因为（不像新联排别墅）土地部分很可能是售价的 80-100% 彼得
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我个人会在 B 购买并模仿更大的开发商 - 拆掉旧房子并自己建造 2 -3 联排别墅的租金翻倍，而成本却没有翻倍（以 # 的 2amp;3 免费获得土地）但这完全取决于你想要什么 - cg 或现金流或两者兼而有之
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谢谢 Lizzie 我'我会假设目标是增长，因为根据建筑成本，即使是两栋联排别墅也会负扣税 A 1950 年代郊区 B 的混凝土房屋昨天我路过时碰巧在营业，面积为 600 平方米，要价为 22 万美元在这个练习中，假设它可以以 20 万美元的价格获得 选项 1：建造两栋联排别墅上面必须加上其他费用（这里是在黑暗中刺伤）： - 印花税：10,000 美元 - 拆除老房子：$10k - 细分：$10k - 等待这一切发生和施工期间支付的利息：$40k 联排别墅建设（2 层，总建筑面积 120 平方米，每平方米 1500 美元）：每栋 180 000 美元，或 $360,000 两套 总计 ($200k + $70k + $360k) $630k 或 $315k 每次健全性检查（与期房 3br 联排别墅的要价比较）： $305k 每栋房屋损失 $10k，但可能更糟售价将低于要价 尝试降低成本：以 15 万美元购买空置地块并避免拆除 每栋房屋的成本降至每栋 28.5 万美元 - 如果幸运的话，可能会获得微薄的利润：|租金现金流 240 - 270pw 怎么样，所以 5% 的收益率 - 没什么特别的 选项二：购买三套老房子并持有 对于与联排别墅开发类似的预算，在同一地区购买并持有三套混凝土房屋，并希望资本增长 成本: 3 x 房子@$200k ea $600k 印花税：$30k 小修：每栋房子 $10k 总成本：$660k（即类似于联排别墅，风险更小） 拥有的土地总面积：1800 平方米（相对于 600 平方米） m 为联排别墅）每间房屋的租金：$180pw，即 $540pw（比联排别墅更好的收益） 结论：这个粗略的练习表明，购买三间房子并做一些小工作可以比联排别墅提供更好的收益、更多的土地和更低的风险 选项 2 也有循序渐进的优势，即先买单房，以后再买。 方案一最适合大型开发商，一次开发5到10套房子，然后转卖彼得
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买不完整的水前面的属性 大家好，刚刚加入，是想知道每个人对在 Rivervale WA 购买尚未完工的海滨投资物业单位有何看法 这些单位处于开发的第 3 阶段，将在 2007 年准备就绪 他们只需要 10,000 押金来确保其中一个单位有没有人有对这种投资的利弊的投入 目前的价格是 48.5 万美元 还有任何关于在远离海滩的曼杜拉 (Mandurah) 购买的想法（大约 5 千美元） 可以在那里获得超过 30 万的体面房产，但尝试在那里租房是什么感觉很难或相对容易找到租户 任何帮助将不胜感激 问候，JNAM
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jnam 我个人会警惕河谷，我假设你说的是伟大的东部高速公路，靠近旧的桑德灵厄姆酒吧和那里一角钱，我对他们没有太大的热情 allburswood 开发目前也在上升，增加了这一切的相同性（甚至可能供过于求）不确定其他珀斯当地人我只是不知道像那样，我不介意在 burswood 发生的事情，但是无论如何都不能对能够处理那段路的 Rivervale 公寓感到兴奋
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Ricardo29，谢谢你的回复我自己并不是那么热衷于它，但是我有点认为 Rivervale 及其邻近的郊区都需要清理，他们将在未来几年得到清理 - 所以我在考虑是否去，实际上我也不介意住在这套公寓，因为我仍然 20 多岁，如果价值飙升以避免 CGT，也许会考虑在 5 年左右离开同时！！ Rgs, JNAM
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Peter, 无论哪种方式听起来都很酷 一旦你买了一把并用尽了你的借贷能力，请务必将邮政编码发给我，这样我就可以复制我不是一个开发人员，但我在奇怪的里诺很方便，所以可能会看看 A Great stuff 中的尖桩篱栅，迈克尔
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大家好 寻找下一个繁荣的郊区 我认为这不是一门精确的科学，也不需要除非你想在最好的郊区挑选表现最好的人，否则要付出很多努力只需在附近找到一个你喜欢但买不起的郊区，然后查看列表中的下一个，直到你找到一个拥有所有使其成为一项好的投资所需的基本标准，然后购买它，结果将与投资者物理上的平衡西蒙
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由于A的费用，这意味着B便宜得多，昨天的下一个郊区，我又看了看郊区 B 不像 Frankston North（那里所有的房子g 在整个郊区非常一致），我在一个小郊区确定了至少五个独特的住房存量 在三种前委员会类型中，可以选择混凝土、VJ 木材和挡风板（水平） 混凝土房屋是在最“工业”的地区，是最脏的，所以可能会捡到最便宜的霉霉可能是个问题，但它们的结构很坚固，所以比其他的更耐租户但是水平木材类型在视觉上最像风向标rds 在更昂贵的郊区 A （尽管仍然有相当大的差异）并且拥有最好的街景，所以我会选择，一切都是平等的彼得
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