澳洲在日本购买澳大利亚房产：研讨会反馈悉尼

在澳大利亚地产投资



上周四，我参加了在日本购买房产的研讨会 在加拿大大使馆举行，由澳新银行、加拿大、德国和美国在日本的商会联合主办，题目是“在日本买房的思考”一个2小时的研讨会这里有一些快速反馈给大家 市场价格下跌在许多地区趋于稳定 千代田（中部）、涩谷、港区和目黑“区”（郊区）等黄金地段显示出增长的早期迹象（0-3%） 最后尤其是东京在 80 年代末 90 年代初经历了巨大的繁荣，但如果我们回顾 20-30 年，黄金郊区的复合增长率约为 5-10% 当然，如果您在高峰期购买，您将坐在 75下降百分比 总结，主要郊区的下降已经停止了增长的早期迹象 买什么 90 平方米以上的二手公寓（公寓）最近显示价格坚挺 靠近铁路的 2 楼或更高的公寓，朝南，不到 8 年老秀最强转卖价值 豪华（150 平方米）大小的公寓目前有一些讨价还价 可以代表良好的购买 土地上的房子也不错，但回报较低且市场更有限（大多数人“喜欢”公寓） 财务和税收 收购成本约为价值的 6% 如果 3%在法院房屋销售中购买（因为您不必支付 3% 的 REA 买家费用） 金融：大多数东京银行将贷款给拥有永久居留权的外国人（Mizho），一些银行如东京三菱银行贷款给工作签证持有者（他们说他们打算永久居留）没有讨论非居民外国人的融资（对不起）如果你想要贷款，最好的方法是获得贷款REA（谁知道细节）推动它通过， REA 也是日本的部分抵押贷款经纪人 他们想要出售并且真的会努力为您获得融资（任何非居民都想尝试） 20 年固定贷款 375% 1 年固定贷款 175% 100% LVA 用于新建家庭公寓，80% 用于“二手” 33% 收入可使用性 可以减少收入10 年内每年未偿还贷款余额的 1% 的税款（回扣）（即 30 年贷款的前 10 年支付 375-100%275%） 通常限额为 1 亿日元（约 1300 万澳元）且占地面积不大于超过 275 平方米 15 年以上的建筑物（公寓）通常由银行确定为零价值，因此 LVA 仅占土地含量的 80%……如果您有额外的现金，那么 15 年的房屋是不错的选择，因为许多房屋仍有 15 年的可用性不喜欢老房子，这里的装修并不是真正的景观的一部分 税收制度减免有利于推土机的重建而不是装修 国家银行会拒绝你，因为你是外国人 抵押贷款拍卖系统便宜，但需要 100% 现金，实际上，您只需要 20% 的定金，但您必须确定您可以在 3 个月内获得融资，否则您将没收定金Ĵ apan（好吧，我想在泡沫之前，然后在高峰期出售会非常非常好）
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Fantastic AL，我一直在给你发关于研讨会的信息，并挑选你的大脑关于在这里购买，在日本，我越来越将其视为我们的下一步，因为 Oz 市场的收益率如此之低，而且汇率走错了，我仍然有一些问题，也许你可以帮助我们可以在这里购买吗？通过 Oz 信托 你这里有一位出色的会计师和律师吗 这一点对我来说似乎很重要，因为很难找到“好”的东西。任何语言的 小型夹层 2 层公寓楼在东京是否受欢迎 您提到的豪华公寓的起价是多少 您是否正在考虑购买长期或仅 5 到 10 年 您会考虑在大阪购买吗 我们如何找到抵押权人拍卖系统我想现在就足够了
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美丽的国家是日本，有可爱的人这就是为什么我要嫁给一个单元房的预期收益日本没有太多的社会保障后备，所以我想人们必须工作才能租房，但我相信有很多政府住房，非常巨大的高层屋然而，年轻人往往不和父母呆在家里（25岁离开家和妈妈一起做洗涤的东西）这么小的便宜的住宿可能有最好的市场市场干杯，Aceyducey
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我一直在向您发送有关研讨会的信息，并为在日本在这里购买而挑选您的大脑当然没问题我越来越将其视为我们的下一步，因为盎司市场的收益率如此之低，而汇率走高他错误的方式我也相信总体而言，近期的 OZ 增长将受到限制，澳元高，使存款更容易咳出我的澳元 LOC 日本房地产市场良好的住宅区正在触底，无处可去但是起来，唯一的问题是什么时候（今年、明年、10 年后）我还有一些问题，也许你可以帮助我们可以通过 Oz 信托在这里购买当我在 OZ 购买时，我的信托刚刚注册了用备忘录购买 法定所有权以受托人的个人名义持有，只有信托文件将其注册为信托所有 我假设（DaleGG 正在度假）我会为我的 OZ 信托做同样的事情 在日本也信托结构可以创建称为“shintaku”，但这种结构的使用似乎仅限于主要开发项目 我的开发者朋友说它“仅”花费他们 4 万美元来建立一个 trustshintaku 你在日本有一个很棒的会计师和律师吗不，不需要一个（然而），如果你找到一个让我知道 这一点对我来说似乎很重要，因为很难找到“好”；任何语言的你打赌 小型夹层 2 层公寓楼在东京很受欢迎吗 是的，事实上我的目标 IP 购买将是在拍卖系统中购买的一小块 4,6 或 8 间 1 室公寓 (1DK)，然后我会把它们整理好，然后租给短期英语教师，即收入有限的外国人 较低的入门费用（没有钥匙，2 周的押金），但每周收费高于当地市场 你提到的豪华公寓的起价是多少 我猜是 ichioku（ 100,000,000 ) 即略高于正常财务的限额您是考虑长期购买还是只考虑 5 到 10 年，我采取永不出售的方法！我的妻子采取“永不购买”；并“全部卖掉”；投资方法 你会考虑在大阪买吗 我会在好的地区 但是因为我住在东京 东京附近的地区是我的目标 我们如何找到抵押权人拍卖系统 如果您的浏览器支持日语 试试这个指向法院拍卖系统的链接 机器翻译试试 babelfish 我想现在就足够了
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美丽的国家是日本，有可爱的人这就是为什么我要嫁给一个日本女人hmmm你确定你知道下面是什么，这是一个大把戏当心你最可能娶了我们这个物种的女性 所以不要回来跟我抱怨她“变了”，我遇到的所有日本男人都说结婚后妻子没有变，所有外国男人都说他们的妻子“变了”；单元房可以期待什么收益 日本没有太多的社会保障后备，所以我想人们必须工作才能租房，但我相信有很多政府住房，真的是巨大的高层屋 是的“工作” ; “食物”但它不像第三世界的亚洲国家 没有多少养老金制度而且它已经完全破产了（就像所有第一世界的养老金制度一样） 政府住房，高楼和丑陋 然而，年轻人往往不和父母呆在家里（离开25 岁回家，妈妈在洗衣服）这么小的便宜的住所可能有最好的市场 像大多数第一世界国家一样，年轻人在二十多岁时会在家里待得更久 一般的想法是你待在家里直到结婚 在结婚时你购买一套公寓，35 年还清，剩下的钱花在汽车和消费品上 ​​Ja matta ne 在总体水平上，日本有问题，但它是一个巨大的市场，人们说布里斯班房地产市场实际上是我从从东京看布里斯班是一个“乡村小镇”；东京及其周边有2000万人口 巨大的市场，甚至是“英语老师”；市场足以让你进行 IP 投资 所以不要只看总体水平，只看一个更有限的市场
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不要这样做 作为一个在东京工作 4 年的澳大利亚人，现在购买投资物业在 JP 是高风险的一些原因，建筑物的质量，配件很差，因此维修率很高，没有地震保险，总是有很多新的豪宅在建，旧的房产不太受欢迎，甚至贬值你如何从 Oz 作为 Shyujin 管理它（房东）你需要一个可以帮助租赁的代理人，而我处理的那些不会说英语你需要合理的日语能力他们也做的不多，所以maitnenace会很贵所有联系方式都是日语，没有英语这样的东西，翻译很贵而且并不总是准确不要忘记Xrates如果你必须以澳元支付可能会非常昂贵，即使有强大的澳元正如指出的外国人不能从JP金融机构获得贷款通常不适合您的普通澳大利亚人但是 yeil d是相当高的你有一个一次性的关键钱作为礼物给房东，普通豪宅（公寓）约 4000 美元，还有债券，每月租金可能低至 1500 至 10,000 澳元以上，但很可能没有资本增长但是您如何管理费用和通信放大器；对于贷款，JP 国民配偶是必不可少的（注意：日本人有一些如何设法将“豪宅”一词误用于公寓楼）作为 sibebar，如果您是居住在 JP 的外国人，那么没有日本土地领主会租给您公寓而没有由贵公司持有的合同，即很难找到住所 很多时候 Gaijin 外国人被房东拒绝，因为很简单，他们不是日本人，这些可爱的人，确实请注意，CBA NAT 等在东京有分支机构，他们提供日元贷款专为澳大利亚的房产而设，当然，您的投资贷款是以日元支付的，您可以在当地以日元或澳元从租金中偿还贷款，因此它可以自然地对冲Xrates AUDJPY 日元贷款不到 2% 想想你很快就会敲到头的所有本金 所以别忘了问你的老板你想在东京工作 5 年 免责声明：我的唯一原因JP 中的 m 代表星期一ey 和 sayon​​ara 到 ATO
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现在有许多“更好”的趋势很明显。郊区价格已经稳定地震保险可用（$$）至于价格下降地震我的计划很简单，以土地价值或更低的价格购买！说日语的朋友会很有用，或者说英语的代理人，否则我同意这很难！我敢说“不要平庸”！不是必需的，有外国人使用日本银行融资（但据我所知，所有这些都是以 PR 或工作签证居住在日本的）这不是真的，是的，很多房东不会租给你，但不是全部对我来说听起来像是一个商业操作实际上有公寓楼出租给“Nova”的外国人。 （英语） 老师们做得很好 我明白 了解你的目标市场 7 年后我担心我再也回不来了 没有评论 >对日本来说比钱更重要！
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caveat emptor (Ja matta ne) 从我在日本的房产经历中，我想到了两件事，1) 繁重的租户权利（如果你是房东） 租金评论与现有租户的市场，如果房东几乎不可能取消租约 2) 惩罚 CGT 和对资金汇回征税 但是，可能会作为一种长期资产游戏发挥作用 - 为其他地方的投资提供资金的股权 当东京房地产的“价值”超过80 年代后期美国所有房地产的价值哦，那是那些日子！
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我同意 Bi1lMurray 的观点，即日本的 IP 最适合那些不在 Oz 的人，xrates 太不可预测了我们的澳元波动 尽管就合同和购买而言，我觉得找到一些优秀的团队成员是答案，即会计师和律师我愿意尝试摆脱困境我们将 Oz 市场称为日本不祥之海的小池塘哦，我希望我不会后悔从这条路开始
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作为替代方案，在 sydnicate 风险降低的情况下放在一起怎么样，需要较小的资本，允许获得更大的资金等 如果市场要转向，可以获得非常好的回报只是一个想法
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这很有趣我喜欢日本去过那里很多次，但从来没有工作（一个我非常想抓住机会，但与家人在一起有点困难）日本人的“新的更好”的心态会使投资豪宅有些风险我认为不要认为我愿意在没有更彻底的情况下投资日本了解那里的市场运作方式 P
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任何关于在东京以外投资商业的信息 我们的业务正计划进口到日本 - 已经开始建立分销，作为一个家庭，我们也在考虑住在那里一段时间来设置东西up 但我们不会住在东京 我们喜欢九州，已经来过六次左右 所以，我们正在考虑在福冈设立一些东西，那里也更靠近韩国，这是我们的另一个大市场和中国 我们喜欢福冈和熊本，所以他们会在那里我们会看的地方我知道福冈县政府为在那里开展业务提供补贴等，那里有一个澳大利亚贸易委员会所以，如果我们这样做，我们会考虑在福冈购买，可能 - 商业和住宅 如果您不是居民，是否可以在日本购买 IP非常彻底，但是如果我们（住在澳大利亚的澳大利亚人）不能投资有什么意义你知道这是一个基于 Oz 的论坛，我们知道日本模式不适用于这里，所以这对我们有什么影响？
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回复 astroboy 我发现这个帖子真的很有帮助董事会中的其他澳大利亚人是否像我一样一直在考虑在日本投资，搬到日本等 我认为在澳大利亚以外的地方投资董事会是有效的 从回复的数量来看，有合理数量的人参与董事会对日本的房产感兴趣，或居住在那里感兴趣的领域 Penny
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谁说你不能投资 任何人都可以在日本购买土地，他们没有像澳大利亚那样的限制！这里有一个小窍门，任何人都可以乘坐air-o-plane，来东京，买任何人都能做到的东西！你只需要现金（哎哟）！这是另一种与薯条一样便宜的东西！你能相信我在法院拍卖系统中以 4,900 澳元的价格在东京州看到了一块 1000 平方米的土地，包括一栋小房子，为什么我看到它而你没有看到，因为你不看，我在！
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是的，只有少数几个国家有澳大利亚对外国所有权的各种限制，它是专门为阻止亚洲人（尤其是日本人）在 1980 年代购买该国而设立的，我发现没有人担心英国人在 1960 年代和 70 年代购买它时代如何改变非常有趣；澳洲人现在想在日本购买便宜的房产 所以 Always_Learning - 你买了吗 如果没有，为什么不呢！干杯，Aceyducey
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Ohhhh 我的误解 AL 谢谢你的重定向对于非居民虽然从这里的专业来看，似乎有专门的贷款人从这里借给美国，奥兹，英国和其他知识产权，所以很可能会有人向非居民贷款关键是还款的汇率风险
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Astroboy，我觉得你在这里提出了一个有趣的观点；关于论坛基于 Oz 可以公平地说，大多数论坛成员无意购买 IP OS，而且我们论坛的大多数访问者都是 Oz 居民。这两种情况的关键词都是“多数”。并非全部 有些人可能愿意考虑将他们的投资组合扩展到 Oz 或 NZ 以外的地方时不时发表一篇文章可能会产生大量有用的信息并激励一些人走向国际虽然我在日本，但我并没有意识到有利于在这里投资的数字的重要性，直到 AL 将它们曝光，最初是对其他人的主题的回应 虽然我还有很多作业要做，但对于我的家人来说，这似乎是一个有吸引力且可行的选择。有兴趣的人只能通过 PM 或电子邮件进行交流，但我觉得论坛可能是一个更丰富的地方，可以提供非 Oz 位置信息当然我在这一点上有偏见 PS 如果澳大利亚人正在考虑将一些资金转移到日本当前的交易所利率非常优惠“目前”;大家好，我住在东京，很高兴听到 AL 在加拿大大使馆关于在日本购买房产的研讨会的反馈中发布的详细信息我实际上参加了研讨会也发现加拿大人、新西兰人、美国人、德国人和澳大利亚人对这个话题的兴趣非常积极 大约有 250 名狂热的外国人参加了预订 我对已经冒险的外国人数量感到非常惊讶并在这里拥有房产 大多数似乎是居民并住在房产中，而不是 IP 但是通过通过适当研究的拍卖系统获得的价格似乎有一些潜在的非常好的投资机会 在市中心或主要城镇周围所以我很高兴听到有关该主题的所有反馈，目前正在研究我的澳大利亚 IP 的 LOC，以便在时机成熟时采取行动 我的两分钱，干杯林肯
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伙计们，不要误会我的意思，我有一种错误的印象，外国人不能投资日本房产 感谢AL和Patosan澄清这一点 我对在澳大利亚以外的房产投资没有问题，尽管风险因素被提高了几个酒吧 问候，Astroboy
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日本最新的土地房地产价格数据在新闻 3 月 22 日星期一 是的，仍然呈下降趋势；住宅 -57% 商业 -74% 全国平均水平连续 13 年下降 !!!!!!有一些地区主要在东京、名古屋和札幌有非常本地化的口袋 例如东京的港区（港口）正处于公寓热潮中，东京的涩谷区最近有更多的国际品牌商店进入，因此那里的价值是积极的 最近成功的公司附近的区域，例如名古屋的丰田所以看起来我们必须非常小心“在哪里”。购买增长 下降很快就结束了，我想知道
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我从研讨会上离开的重点是“A Grade prime”；地区价格下跌良好；停止下跌 另一点是价格可以进一步下跌多少，回报意味着任何人不买都是愚蠢的，即 10% 太少、15%（容易找到）或 35% 假设你可以购买一个收益率为 15% 的地方，支付 3% 的年利率，另外 3%，允许 80% 的入住率，留下一个 IP 的成本 (15%*8) -3% -3% 6% 明确的利润 不错，但是当然，在零低增长的情况下，我们的负资本收益为零，甚至更糟。所以老实说，资本收益可能还有很长的路要走（或没有）我见过很多“B”“C”。以非常便宜的高回报率提供高档办公空间，即 20%+，但是这 20% 假设以销售的 REA 想象的速度完全入住 从我看到的一栋建筑中，我怀疑任何公司都想在那里开展业务，如果他们这样做了，价格必须非常便宜，所以 20% 以上的收益率可能只有 33%，即 7%，而且您可能会受到昂贵的维修费用的打击，这只是早期阶段，但我看到了很多机会，而同时同意 newbee 有很多危险
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另外需要考虑的是，如果你能从这些房产中获得良好的正现金流，如果再过 10 到 20 年价值不恢复，那有什么问题？钱仍在你的口袋里安培；当价格确实恢复时，你的定位是干杯，Aceyducey
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hantai 我倾向于对日本采取相反的观点，使用 Xrate Low IR 作为 Oz 的 IP 杠杆来赚钱，即尝试过廉价生活在 OZ 租用您的主要居住地作为 IP 的额外权益时节省开支永远不会忘记我们大多数人都在 JP 短期内在 JP 他们有我称之为内置的敲诈系统，他们从不直接敲诈你，但它总是那里有一些隐藏的服务费等 还考虑购买汽车以在几年内遣返以对冲 Xrate 不要忘记他们已经过时了，因为大摇摆不定
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我一直在监视市场日本东京 现在有关于“puchi bubulu”的报道； （小价格泡沫的可爱术语）发生在绝对黄金时期“登陆”；东京的住宅房地产，例如黄金郊区“麻布十番”； （如悉尼的 Double Bay 或墨尔本的 South Yarra）今年已经录得 100% 的收益，买家多于卖家 回报率是 8% 现在是 4% 现在是时候采取行动购买这些地区附近的优质房地产了。绝对质数地区，因为它们尚未显着上升，但这只是我的看法它可能会全部爆炸并下降到更低
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日本的房地产市场和增长如何
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有一些零散的增长在今年年初开始的好地区，现在在过去 4 个月中，越来越多的证据表明，绝对优质有地住宅已经显着上升（它从来都不便宜） 由于繁荣几乎总是从黄金地段开始并向外移动，我建议现在可能是投资近优质住宅的好时机 日本媒体报道说，许多“外国人”； :eek 正在推高这些黄金地段的价格 然而，绝大多数较小的地区和区域城市：停滞不前
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嗨，我热衷于将综合体放在一起的想法，以便更多地讨论这将适合我分担负荷格伦正式恢复
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嗨，AL，我怎么看英文的拍卖网站你有没有 IP 如果没有你有 PM 如果没有你知道会说英语的退休前恢复
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如果你完全疯了，那么我建议在日本投资房地产 我在这里已经很长时间了，这里的第一条规则是永远不要假设无论你假设什么你都可以假设它是错误的我试图尽可能地消极，因为房地产市场上发生了太多奇怪和未知的事情有人知道未来10年人口下降吗这里的建筑物的寿命是多少 取消租户法律是多么不可能那些在书上实际执行的猜测是 t他除了汽车推销员之外的最低生活形式你想要一个下午说英语不要屏住呼吸50％的资本利得税怎么样我有你的注意!!!!!!我敢打赌有便宜货，但我敢打赌你不能做你的尽职调查嘿也许我错了也许沃伦自助餐规则不适用，即投资于你能理解的东西！
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什么是租金收益率（即不是增长收益率）我猜他们不仅仅是满足 11 Sec解决方案 还有什么是tennacy law（我想tennats并没有太糟糕，因为'face'的概念） ）非常有趣的线程！ Rgds Lucifer_au
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一般来说收益率是7-12%，最大的好处是利息>3% 只付利息的贷款可能很艰难 日本人喜欢新建筑，这是历史性的事情，如地震、火山、旋风，白蚁和木腐病（真菌）以及简单的低建筑质量往往会将传统木制房屋的使用寿命缩短到 30 年左右。只根据土地价值贷款（LVA） 租客方面的法律很强，但是搬进来的成本很高（6个月的租金全部现金），在东京没有像澳大利亚那样的置业必要性（它在附近，但不是那么多）未来 30 年人口将下降 但是有两个市场很有趣，“步行到生活方式”； （已经显示出价格增长）和“低前期成本”；市场（更多是基于房地产的业务）据我所知，住宅物业没有资本利得税
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嗨，Al 想知道您是否可以向人们介绍您和日本市场的最新情况鉴于对美国的所有兴趣，现阶段投资者对日本的兴趣是否有所上升？查看变化
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在日本的日本公民是否有任何首次购房激励措施？由于出生移居海外，因此从未购买过“回家”的房产；对于租金收益，买房子还是公寓（或日本人所说的豪宅）更好吗？谢谢
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刚刚更新了日本的价格，政府最近公布了数据，他们听起来非常乐观泡沫历史 13 年来第一次降幅低于 5%，全年约为 35% 事实上东京首次升幅低于 1%，但升幅可能接近底部
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